03.04.2019 Einzelhandel kommt in einer Dekade der Transformation an
Ds Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills hat erneut den deutschen Handelsinvestmentmarkt unter die Lupe genommen. Nachfolgend und anbei finden Sie die weiterführenden Informationen und Ergebnisse für das 1. Quartal 2019.
Der nationale Handelsinvestmentmarkt startet mit einem leichten Plus ins neue Jahr: Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen im 1. Quartal 2019 auf rund 2,7 Mrd. Euro und lag damit 4 % über dem Wert des Vorjahreszeitraums. Dementsprechend zeichnen Immobilien dieses Segments für rund 24 % des gesamten Gewerbetransaktionsvolumens verantwortlich und bleiben auf dem zweiten Platz der bedeutendsten Nutzungsarten am deutschen Investmentmarkt. Spitzenreiter sind nach wie vor Büroimmobilien mit einem Anteil von 50 %. „Zurzeit agieren viele aktive, aber auch sehr selektive Marktakteure. So spiegelt die Preisvorstellung des Verkäufers die langfristigen Risiken des Käufers oftmals nicht wider, was ein höheres Transaktionsvolumen ausbremst. Auch im weiteren Jahresverlauf rechnen wir hier mit keiner Veränderung“, sagt Jennifer Güleryüz, Senior Consultant Research Germany bei Savills.
Die Ergebnisse für Sie in Kürze:
· Investmentvolumen bleibt stabil – keine Steigerung im Jahresverlauf zu erwarten
· Mangel an Core-Opportunitäten veranlasst weiteren Sinkflug im Fachmarktsegment: Spitzenrendite erreicht mit 3,9 % Rekordniveau
· Bei Shopping Centern ist hingegen mit steigenden Renditen zu rechnen
Während Geschäftshäuser mit einem Volumen von knapp 1,3 Mrd. Euro erneut das stärkste Teilsegment darstellten, wurden mit Fachmarktzentren rund 427 Mio. Euro umgesetzt. Dies entspricht einem Anteil von 16 % am Einzelhandelstransaktionsvolumen. „Die Nachfrage nach Objekten dieser Art ist zwar gleichbleibend hoch, aufgrund des Mangels an Core-Produkten bleiben höhere Volumina jedoch aus. Außerdem führt der aktuelle Nachfrageüberhang zu einer weiteren Renditekompression für Fachmarktzentren“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills. Aktuell liegt die Spitzenrendite für das Teilsegment deshalb bei nur noch 3,9 %.
Ein wenig stärker am Umsatzvolumen beteiligt waren Shopping Center: Sie machten mit 587 Mio. Euro einen Anteil von rund 22 % aus. Der Verkauf der Königsbau Passagen in Stuttgart trug mit rund 280 Mio. Euro nicht nur maßgeblich zu diesem Ergebnis bei, sondern stellt für den Jahresauftakt auch die mit Abstand größte Transaktion auf dem Handelsimmobilienmarkt dar. Mit einem Büroflächenanteil von rund 40 % gehört es zudem zu den Objekten, die zeigen, das Mischnutzung funktioniert. „Wir sind in einer Dekade der Transformation angekommen – sowohl auf übergeordneter Centerebene als auch innerhalb der Ladenflächen findet eine Verschiebung und Fusion einzelner Nutzungsbausteine statt. Anstelle eines reinen Einkaufszentrums mit 100 % Handelsflächen braucht es Stadtquartiere, die Freizeit, Arbeit, Wohnen und Einkaufen optimal kombinieren“, so Krechky.
Die Spitzenrendite für Prime Shopping Center liegt weiterhin bei 4,2 %. Savills erwartet jedoch einen Anstieg im weiteren Jahresverlauf. Auch die Rendite für Secondary Shopping Center wird bereits seit längerer Zeit von Savills analysiert: Aktuell liegt diese bei 5,9 % in der Spitze und damit 170 Basispunkte über der des Prime Sektors. „Wir stellen bereits seit Jahren Werte zwischen 5,3 % und 6,7 % fest, beobachten aber, dass sich die Renditen in dieser Bandbreite eher in einer Seitwärtsbewegung entwickelt haben und auch zukünftig weniger volatil sein dürften“, so Krechky.
Bei Betrachtung der Investorenstruktur ist mit 62 % Marktanteil zwar erneut eine deutliche Dominanz deutscher Anleger festzustellen, jedoch ist schon jetzt eine zunehmende Nachfrage aus dem Ausland spürbar. Savills prognostiziert insbesondere einen regen Anstieg asiatischen Kapitals. Die damit verbundenen Returnanforderungen von 6 % bis 7 % dürften Handelsimmobilien im Vergleich zu anderen, meist teureren Assetklassen zukünftig in der Gunst der Investoren wieder steigen lassen.
Der nationale Handelsinvestmentmarkt startet mit einem leichten Plus ins neue Jahr: Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen im 1. Quartal 2019 auf rund 2,7 Mrd. Euro und lag damit 4 % über dem Wert des Vorjahreszeitraums. Dementsprechend zeichnen Immobilien dieses Segments für rund 24 % des gesamten Gewerbetransaktionsvolumens verantwortlich und bleiben auf dem zweiten Platz der bedeutendsten Nutzungsarten am deutschen Investmentmarkt. Spitzenreiter sind nach wie vor Büroimmobilien mit einem Anteil von 50 %. „Zurzeit agieren viele aktive, aber auch sehr selektive Marktakteure. So spiegelt die Preisvorstellung des Verkäufers die langfristigen Risiken des Käufers oftmals nicht wider, was ein höheres Transaktionsvolumen ausbremst. Auch im weiteren Jahresverlauf rechnen wir hier mit keiner Veränderung“, sagt Jennifer Güleryüz, Senior Consultant Research Germany bei Savills.
Die Ergebnisse für Sie in Kürze:
· Investmentvolumen bleibt stabil – keine Steigerung im Jahresverlauf zu erwarten
· Mangel an Core-Opportunitäten veranlasst weiteren Sinkflug im Fachmarktsegment: Spitzenrendite erreicht mit 3,9 % Rekordniveau
· Bei Shopping Centern ist hingegen mit steigenden Renditen zu rechnen
Während Geschäftshäuser mit einem Volumen von knapp 1,3 Mrd. Euro erneut das stärkste Teilsegment darstellten, wurden mit Fachmarktzentren rund 427 Mio. Euro umgesetzt. Dies entspricht einem Anteil von 16 % am Einzelhandelstransaktionsvolumen. „Die Nachfrage nach Objekten dieser Art ist zwar gleichbleibend hoch, aufgrund des Mangels an Core-Produkten bleiben höhere Volumina jedoch aus. Außerdem führt der aktuelle Nachfrageüberhang zu einer weiteren Renditekompression für Fachmarktzentren“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills. Aktuell liegt die Spitzenrendite für das Teilsegment deshalb bei nur noch 3,9 %.
Ein wenig stärker am Umsatzvolumen beteiligt waren Shopping Center: Sie machten mit 587 Mio. Euro einen Anteil von rund 22 % aus. Der Verkauf der Königsbau Passagen in Stuttgart trug mit rund 280 Mio. Euro nicht nur maßgeblich zu diesem Ergebnis bei, sondern stellt für den Jahresauftakt auch die mit Abstand größte Transaktion auf dem Handelsimmobilienmarkt dar. Mit einem Büroflächenanteil von rund 40 % gehört es zudem zu den Objekten, die zeigen, das Mischnutzung funktioniert. „Wir sind in einer Dekade der Transformation angekommen – sowohl auf übergeordneter Centerebene als auch innerhalb der Ladenflächen findet eine Verschiebung und Fusion einzelner Nutzungsbausteine statt. Anstelle eines reinen Einkaufszentrums mit 100 % Handelsflächen braucht es Stadtquartiere, die Freizeit, Arbeit, Wohnen und Einkaufen optimal kombinieren“, so Krechky.
Die Spitzenrendite für Prime Shopping Center liegt weiterhin bei 4,2 %. Savills erwartet jedoch einen Anstieg im weiteren Jahresverlauf. Auch die Rendite für Secondary Shopping Center wird bereits seit längerer Zeit von Savills analysiert: Aktuell liegt diese bei 5,9 % in der Spitze und damit 170 Basispunkte über der des Prime Sektors. „Wir stellen bereits seit Jahren Werte zwischen 5,3 % und 6,7 % fest, beobachten aber, dass sich die Renditen in dieser Bandbreite eher in einer Seitwärtsbewegung entwickelt haben und auch zukünftig weniger volatil sein dürften“, so Krechky.
Bei Betrachtung der Investorenstruktur ist mit 62 % Marktanteil zwar erneut eine deutliche Dominanz deutscher Anleger festzustellen, jedoch ist schon jetzt eine zunehmende Nachfrage aus dem Ausland spürbar. Savills prognostiziert insbesondere einen regen Anstieg asiatischen Kapitals. Die damit verbundenen Returnanforderungen von 6 % bis 7 % dürften Handelsimmobilien im Vergleich zu anderen, meist teureren Assetklassen zukünftig in der Gunst der Investoren wieder steigen lassen.
