04.04.2019 Büro-Vermietungszyklus nach wie vor intakt
Die Rahmenbedingungen für die deutschen Büromärkte haben sich auch am Ende des ersten Quartals 2019 nicht verändert. Weiterhin dominieren eher die ernüchternden Schlagzeilen, und die virulenten Themen wie Handelskonflikt oder Brexit sind von einer Lösung nach wie vor weit entfernt. Das schlägt auf die Stimmung in der Wirtschaft. So rechnen die Wirtschaftsinstitute wegen des schwierigen Umfelds für die Exporteure in diesem Jahr nur noch mit einem Wirtschaftswachstum von im Mittel 1,0 Prozent. „Garant für das Wachstum soll die bislang starke Binnenkonjunktur sein. Auch die jüngste leichte Stimmungsaufhellung in den Chefetagen der deutschen Wirtschaft im März kann noch nicht als Signal für eine Trendwende gedeutet werden. Immerhin: Für den Aufwärtstrend sorgten Dienstleister, Handel und Bau, während die exportabhängige Industrie nach wie Sorgenkind bleibt. Hier wird nicht nur die Lage negativer bewertet, sondern auch die Aussichten erscheinen so schlecht wie seit November 2012 nicht mehr“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Vor diesem Hintergrund hat sich auch die Bereitschaft der Unternehmen, neue Stellen zu schaffen, eingetrübt. Das ifo-Beschäftigungsbarometer fiel im März auf den niedrigsten Stand seit zwei Jahren. Dennoch muss konstatiert werden, dass sich damit der Beschäftigungsaufbau lediglich verlangsamt, mitnichten wird damit ein Beschäftigungsrückgang signalisiert. Aber es regiert die Vorsicht, und dass die Bäume nicht in den Himmel wachsen, müssen auch die in den letzten Jahren stark expandierenden Flexible Office Space Betreiber einsehen. „In der gesamten Flexible Office Space Branche sehen wir aber weiterhin eine hohe Marktaktivität durch Flächengesuche der Betreiber sowie ein großes Potenzial auf Seiten der Corporates, die sich letztlich entscheiden, solche flexiblen Flächenangebote in Anspruch zu nehmen“, betont Timo Tschammler.
Größere Herausforderung für flächensuchende Unternehmen
Auch zum Ende des ersten Quartals 2019 unterliegt die Nachfrage weiterhin dem Postulat eines weiter sinkenden Flächenangebotes. In den Monaten Januar bis Ende März lag das Umsatzvolumen in den Big 7 bei rund 922.000 m², entsprechend einem leichten Rückgang von vier Prozent gegenüber dem Jahresauftakt im vergangenen Jahr. Im Vergleich zum 5-Jahresschnitt kann ein Plus von drei Prozent notiert werden. „Der Zyklus ist intakt. Unternehmen suchen grundsätzlich nach wie vor neue flexible Flächen mit Expansionsoptionen. Dass sie diese in der aktuellen Marktlage mit teilweise dramatischen Engpässen nur schwerlich finden, ist keine neue Meldung. Sie stellt flächensuchende Unternehmen aber vor eine immer größere Herausforderung, Lösungen für ihre jeweils spezifischen Ansprüche zu finden“, so Timo Tschammler. Tschammler weiter: „Die Alternativen heißen, Verbleib in den Altflächen ohne weitere Expansionsmöglichkeit, Umzug in dezentrale Teilmärkte mit gegebenenfalls Verschlechterung der Erreichbarkeit durch die Mitarbeiter oder Anmietungen in Projektenwicklungen mit Umzugstermin in ein bis drei Jahren. Alle Varianten bedeuten aus unternehmerischer Sicht Einschnitte oder erheblichen Mehraufwand.“
Tschammler ergänzt: „Es bleibt abzuwarten, ob sich die wirtschaftliche Schwächephase und eine Konsolidierung des Beschäftigungsaufbaus im weiteren Jahresverlauf auch auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken werden. Zwar stehen die Ampeln für den Dienstleistungssektor nach wie vor auf grün, bei der Industrie gibt es allerdings einige Fragezeichen. Allein bei den DAX-30 Unternehmen sollen in den kommenden Jahren rund 100.000 Stellen abgebaut werden. Dieser Stellenabbau betrifft zwar nicht nur Deutschland und auch nicht in vollem Umfang Schreibtisch-Arbeitsplätze. Dennoch zeigen diese Pläne eine durchaus hohe Unsicherheit in den Chefetagen gerade bei den großen Industrieunternehmen. Vor allem die jüngsten Entwicklungen rund um den Brexit drohen bei einem ungeregelten Ausscheiden Großbritanniens vor allem die exportstarken Industriebranchen hierzulande in Mitleidenschaft zu ziehen mit signifikanten Konsequenzen auch für deren Belegschaft.“
Mit Blick auf die sieben deutschen Immobilienhochburgen zeigt sich zum Ende des ersten Quartals ein heterogenes Bild. In drei der Big 7 wurde im Jahresvergleich ein Umsatzrückgang registriert (Frankfurt - 31%, München - 16% und Stuttgart - 4%). Insbesondere am Rhein zogen demgegenüber die Umsatzzahlen deutlich an, in Köln + 23 Prozent auf 76.400 m² und in Düsseldorf um 22 Prozent auf knapp 110.000 m². Das höchste Büroumsatzvolumen notiert mit 217.500 m² Berlin, bewegt sich damit leicht über dem Niveau des letzten Jahres. Das erstaunt angesichts des erneuten Absinkens der Leerstandsquote auf nunmehr unter zwei Prozent.
„Für das Gesamtjahr 2019 halten wir an unserer Umsatzprognose fest: mit einem Volumen von ca. 3,8 Mio. m² läge das Ergebnis knapp 5 Prozent unter dem 2018er Resultat“, so Timo Tschammler.
Flexible Büroflächenbetreiber zeigen sich nach wie vor expansiv
Auch im ersten Quartal 2019 sind Betreiber von Flexible Office Space eine wahrnehmbare Größe. Insgesamt wurden 17 neue Standorte in fünf der Big 7 mit einer Gesamtfläche von rund 52.000 m² angemietet. Das entspricht einem Anteil am gesamten Umsatzvolumen von rund 6 Prozent, bewegt sich damit auf dem Niveau der Jahre 2017 und 2018. Berlin bleibt führend mit 23.000 m², gefolgt von München und Köln, beide mit rund 10.000 m². Vier Abschlüsse lagen in der Größenkategorie oberhalb 5.000 m², davon zwei in Berlin. Der größte Abschluss mit fast 10.000 m² entfiel auf Design Offices in den Bavaria Towers in München, eine Anmietung, die auf Mieterseite durch JLL begleitet wurde.
„Betreiber flexibler Bürolösungen bleiben sehr expansionsfreudig. Auch neue Betreiber suchen entsprechende Flächen in den Big 7. Für den Markteintritt internationaler Betreiber stehen häufig Berlin, Frankfurt und München ganz oben auf der Wunschliste. Gerade in Berlin und München ist der Markt geeignet, für größere Büroflächen allerdings leergefegt. Aus diesem Grund treten, wie bereits auch Ende 2018, solche Betreiber vermehrt auch bei Flächen in Projektentwicklungen als Mitbewerber auf“, so Timo Tschammler.
Mit Knotel (aus den USA) und The Instant Group (aus England) sind zwei Akteure auf den deutschen Markt eingetreten, die ebenfalls Bürolösungen mit flexiblen Zeiträumen anbieten. „Das Design, der Ausbau der Flächen sowie die weiteren Services werden aber stärker kundenspezifisch angepasst. Dieser Trend ist in den USA, London und Paris bereits weiter vorangeschritten, und wir sehen auch für Deutschland diesbezüglich ein großes Potenzial“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Geringes Leerstandsniveau beeinflusst unternehmerische Entwicklung
Das kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen in den Big 7 ist weiter rückläufig. Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote notiert aktuell bei 3,5 Prozent und damit einen Prozentpunkt unter dem Vorjahresquartal. „Die stärksten Rückgänge der Quote gab es in Berlin, Düsseldorf und Hamburg. Berlin hat als erster Markt der Big 7-Märkte die zwei Prozent-Marke unterschritten – zuletzt gab es einen solch niedrigen Wert in München 2002. Bis Jahresende erwarten wir bei der Mehrheit der Märkte einen weiteren Rückgang des Leerstands. Mit Blick auf einzelne innerstädtische Teilmärkte zeigen sich Leerstandsquoten von sogar bis unter einem Prozent“, so Scheunemann.
Fertigstellungen steigen 2019 zwar deutlich an: aber nur noch ein Viertel der Flächen verfügbar
Das über Jahre hinweg sinkende Leerstandsniveau hat vor dem Hintergrund hoher Flächennachfrage und steigender Mietpreise die Aktivitäten von Projektentwicklern und in Folge das Bauvolumen steigen lassen. Derzeit befinden sich rund 4,1 Mio. m² Bürofläche im Bau – der Großteil davon in Berlin (1,3 Mio. m²) und München (0,85 Mio. m²). Im Gesamtjahr 2019 werden etwa 1,5 Mio. m² fertig gestellt, entsprechend rund zwei Drittel mehr als noch 2018. Der Anteil der aktuell für 2019 noch verfügbaren Flächen liegt bei lediglich 25 Prozent, nochmals vier Prozentpunkte unter dem Wert des Vorquartals. „Damit wird deutlich, dass Flächen in Projektentwicklungen von den Nutzern gut angenommen werden. Diese bieten nicht nur Flächenalternativen im engen Markt, sondern ermöglichen den Nutzern die Umsetzung von modernen Büroarbeitswelten“, so Helge Scheunemann.
Im ersten Quartal lässt sich dieser Angebotszuwachs allerdings noch nicht erkennen. In Düsseldorf, Frankfurt, Köln und München kamen zwischen Januar und Ende März keine relevanten Flächengrößen neu auf den Markt. Insgesamt notiert das fertig gestellte, kumulierte Flächenvolumen in den sieben Immobilienhochburgen bei nur rund 160.000m².
Mietpreise steigen weiter in allen Märkten
Das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage befeuert das Mietpreiswachstum weiter. Im neunten Jahr in Folge steigt der Spitzenmietpreisindex von JLL. Im Jahresvergleich hat er um 6,4 Prozent zugelegt und mit rund 215 Punkten den höchsten Stand seit 1992 erreicht. Gegenüber dem Jahresauftakt 2018 waren in allen Big 7- Märkten ein Anstieg der Spitzenmieten zu beobachten, am stärksten in Berlin (+9,7 %) und Köln (+9,1 %). Tendenz - mit Ausnahme Köln - bis Jahresende weiter steigend, Berlin und München mit jeweils +2,00 Euro/m²/Monat vorneweg auf 36,00 Euro/m²/Monat bzw. 41,50 Euro/m²/Monat.
Vor diesem Hintergrund hat sich auch die Bereitschaft der Unternehmen, neue Stellen zu schaffen, eingetrübt. Das ifo-Beschäftigungsbarometer fiel im März auf den niedrigsten Stand seit zwei Jahren. Dennoch muss konstatiert werden, dass sich damit der Beschäftigungsaufbau lediglich verlangsamt, mitnichten wird damit ein Beschäftigungsrückgang signalisiert. Aber es regiert die Vorsicht, und dass die Bäume nicht in den Himmel wachsen, müssen auch die in den letzten Jahren stark expandierenden Flexible Office Space Betreiber einsehen. „In der gesamten Flexible Office Space Branche sehen wir aber weiterhin eine hohe Marktaktivität durch Flächengesuche der Betreiber sowie ein großes Potenzial auf Seiten der Corporates, die sich letztlich entscheiden, solche flexiblen Flächenangebote in Anspruch zu nehmen“, betont Timo Tschammler.
Größere Herausforderung für flächensuchende Unternehmen
Auch zum Ende des ersten Quartals 2019 unterliegt die Nachfrage weiterhin dem Postulat eines weiter sinkenden Flächenangebotes. In den Monaten Januar bis Ende März lag das Umsatzvolumen in den Big 7 bei rund 922.000 m², entsprechend einem leichten Rückgang von vier Prozent gegenüber dem Jahresauftakt im vergangenen Jahr. Im Vergleich zum 5-Jahresschnitt kann ein Plus von drei Prozent notiert werden. „Der Zyklus ist intakt. Unternehmen suchen grundsätzlich nach wie vor neue flexible Flächen mit Expansionsoptionen. Dass sie diese in der aktuellen Marktlage mit teilweise dramatischen Engpässen nur schwerlich finden, ist keine neue Meldung. Sie stellt flächensuchende Unternehmen aber vor eine immer größere Herausforderung, Lösungen für ihre jeweils spezifischen Ansprüche zu finden“, so Timo Tschammler. Tschammler weiter: „Die Alternativen heißen, Verbleib in den Altflächen ohne weitere Expansionsmöglichkeit, Umzug in dezentrale Teilmärkte mit gegebenenfalls Verschlechterung der Erreichbarkeit durch die Mitarbeiter oder Anmietungen in Projektenwicklungen mit Umzugstermin in ein bis drei Jahren. Alle Varianten bedeuten aus unternehmerischer Sicht Einschnitte oder erheblichen Mehraufwand.“
Tschammler ergänzt: „Es bleibt abzuwarten, ob sich die wirtschaftliche Schwächephase und eine Konsolidierung des Beschäftigungsaufbaus im weiteren Jahresverlauf auch auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken werden. Zwar stehen die Ampeln für den Dienstleistungssektor nach wie vor auf grün, bei der Industrie gibt es allerdings einige Fragezeichen. Allein bei den DAX-30 Unternehmen sollen in den kommenden Jahren rund 100.000 Stellen abgebaut werden. Dieser Stellenabbau betrifft zwar nicht nur Deutschland und auch nicht in vollem Umfang Schreibtisch-Arbeitsplätze. Dennoch zeigen diese Pläne eine durchaus hohe Unsicherheit in den Chefetagen gerade bei den großen Industrieunternehmen. Vor allem die jüngsten Entwicklungen rund um den Brexit drohen bei einem ungeregelten Ausscheiden Großbritanniens vor allem die exportstarken Industriebranchen hierzulande in Mitleidenschaft zu ziehen mit signifikanten Konsequenzen auch für deren Belegschaft.“
Mit Blick auf die sieben deutschen Immobilienhochburgen zeigt sich zum Ende des ersten Quartals ein heterogenes Bild. In drei der Big 7 wurde im Jahresvergleich ein Umsatzrückgang registriert (Frankfurt - 31%, München - 16% und Stuttgart - 4%). Insbesondere am Rhein zogen demgegenüber die Umsatzzahlen deutlich an, in Köln + 23 Prozent auf 76.400 m² und in Düsseldorf um 22 Prozent auf knapp 110.000 m². Das höchste Büroumsatzvolumen notiert mit 217.500 m² Berlin, bewegt sich damit leicht über dem Niveau des letzten Jahres. Das erstaunt angesichts des erneuten Absinkens der Leerstandsquote auf nunmehr unter zwei Prozent.
„Für das Gesamtjahr 2019 halten wir an unserer Umsatzprognose fest: mit einem Volumen von ca. 3,8 Mio. m² läge das Ergebnis knapp 5 Prozent unter dem 2018er Resultat“, so Timo Tschammler.
Flexible Büroflächenbetreiber zeigen sich nach wie vor expansiv
Auch im ersten Quartal 2019 sind Betreiber von Flexible Office Space eine wahrnehmbare Größe. Insgesamt wurden 17 neue Standorte in fünf der Big 7 mit einer Gesamtfläche von rund 52.000 m² angemietet. Das entspricht einem Anteil am gesamten Umsatzvolumen von rund 6 Prozent, bewegt sich damit auf dem Niveau der Jahre 2017 und 2018. Berlin bleibt führend mit 23.000 m², gefolgt von München und Köln, beide mit rund 10.000 m². Vier Abschlüsse lagen in der Größenkategorie oberhalb 5.000 m², davon zwei in Berlin. Der größte Abschluss mit fast 10.000 m² entfiel auf Design Offices in den Bavaria Towers in München, eine Anmietung, die auf Mieterseite durch JLL begleitet wurde.
„Betreiber flexibler Bürolösungen bleiben sehr expansionsfreudig. Auch neue Betreiber suchen entsprechende Flächen in den Big 7. Für den Markteintritt internationaler Betreiber stehen häufig Berlin, Frankfurt und München ganz oben auf der Wunschliste. Gerade in Berlin und München ist der Markt geeignet, für größere Büroflächen allerdings leergefegt. Aus diesem Grund treten, wie bereits auch Ende 2018, solche Betreiber vermehrt auch bei Flächen in Projektentwicklungen als Mitbewerber auf“, so Timo Tschammler.
Mit Knotel (aus den USA) und The Instant Group (aus England) sind zwei Akteure auf den deutschen Markt eingetreten, die ebenfalls Bürolösungen mit flexiblen Zeiträumen anbieten. „Das Design, der Ausbau der Flächen sowie die weiteren Services werden aber stärker kundenspezifisch angepasst. Dieser Trend ist in den USA, London und Paris bereits weiter vorangeschritten, und wir sehen auch für Deutschland diesbezüglich ein großes Potenzial“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Geringes Leerstandsniveau beeinflusst unternehmerische Entwicklung
Das kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen in den Big 7 ist weiter rückläufig. Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote notiert aktuell bei 3,5 Prozent und damit einen Prozentpunkt unter dem Vorjahresquartal. „Die stärksten Rückgänge der Quote gab es in Berlin, Düsseldorf und Hamburg. Berlin hat als erster Markt der Big 7-Märkte die zwei Prozent-Marke unterschritten – zuletzt gab es einen solch niedrigen Wert in München 2002. Bis Jahresende erwarten wir bei der Mehrheit der Märkte einen weiteren Rückgang des Leerstands. Mit Blick auf einzelne innerstädtische Teilmärkte zeigen sich Leerstandsquoten von sogar bis unter einem Prozent“, so Scheunemann.
Fertigstellungen steigen 2019 zwar deutlich an: aber nur noch ein Viertel der Flächen verfügbar
Das über Jahre hinweg sinkende Leerstandsniveau hat vor dem Hintergrund hoher Flächennachfrage und steigender Mietpreise die Aktivitäten von Projektentwicklern und in Folge das Bauvolumen steigen lassen. Derzeit befinden sich rund 4,1 Mio. m² Bürofläche im Bau – der Großteil davon in Berlin (1,3 Mio. m²) und München (0,85 Mio. m²). Im Gesamtjahr 2019 werden etwa 1,5 Mio. m² fertig gestellt, entsprechend rund zwei Drittel mehr als noch 2018. Der Anteil der aktuell für 2019 noch verfügbaren Flächen liegt bei lediglich 25 Prozent, nochmals vier Prozentpunkte unter dem Wert des Vorquartals. „Damit wird deutlich, dass Flächen in Projektentwicklungen von den Nutzern gut angenommen werden. Diese bieten nicht nur Flächenalternativen im engen Markt, sondern ermöglichen den Nutzern die Umsetzung von modernen Büroarbeitswelten“, so Helge Scheunemann.
Im ersten Quartal lässt sich dieser Angebotszuwachs allerdings noch nicht erkennen. In Düsseldorf, Frankfurt, Köln und München kamen zwischen Januar und Ende März keine relevanten Flächengrößen neu auf den Markt. Insgesamt notiert das fertig gestellte, kumulierte Flächenvolumen in den sieben Immobilienhochburgen bei nur rund 160.000m².
Mietpreise steigen weiter in allen Märkten
Das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage befeuert das Mietpreiswachstum weiter. Im neunten Jahr in Folge steigt der Spitzenmietpreisindex von JLL. Im Jahresvergleich hat er um 6,4 Prozent zugelegt und mit rund 215 Punkten den höchsten Stand seit 1992 erreicht. Gegenüber dem Jahresauftakt 2018 waren in allen Big 7- Märkten ein Anstieg der Spitzenmieten zu beobachten, am stärksten in Berlin (+9,7 %) und Köln (+9,1 %). Tendenz - mit Ausnahme Köln - bis Jahresende weiter steigend, Berlin und München mit jeweils +2,00 Euro/m²/Monat vorneweg auf 36,00 Euro/m²/Monat bzw. 41,50 Euro/m²/Monat.
