04.04.2019 Wohninvestmentmarkt: Transaktionen werden weniger und kleiner
Auch im ersten Quartal 2019 hat das international tätige Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills erneut den deutschen Wohninvestmentmarkt unter die Lupe genommen. Die Ergebnisse in Kürze:
• Transaktionsvolumen von 2,7 Mrd. Euro (- 52 % ggü. Q1-2018)
• Preise im Zwölf-Monats-Trend um 12 % gestiegen
• Kommunale Wohnungsunternehmen als Käufer überdurchschnittlich aktiv
• Auf deutsche Käufer entfielen 92 % des Transaktionsvolumens
Im ersten Quartal des laufenden Jahres summierte sich das Transaktionsvolumen am deutschen Wohninvestmentmarkt (Transaktionen ab 50 Wohnungen) auf etwa 2,7 Mrd. Euro. Dies entspricht einem Rückgang um 52 % gegenüber dem letztjährigen Auftaktquartal. Ohne Berücksichtigung der Buwog-Übernahme im März letzten Jahres wäre das Ergebnis des Vorjahresquartals erneut erzielt worden. Über 62 % des Transaktionsvolumens entfiel auf die Top-7-Städte und damit deutlich mehr als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (40 %). „Investitionen in deutsche Mietwohnungen gewinnen derzeit international an Attraktivität, so dass sich der Bieterwettstreit um die zu erwerbenden Immobilien noch verstärken könnte“, beobachtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und erläutert: „Die weiterhin sehr guten Fundamentaldaten, die hohe Marktliquidität sowie die hohe politische Stabilität Deutschlands sorgen vor allem bei risikoaversen Anlegern wie Pensionskassen und Versicherungen für eine hohe Nachfrage.“
Insgesamt wechselten in den ersten drei Monaten etwa 13.000 Wohnungen den Eigentümer und damit etwa 71 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Durchschnittspreise der gehandelten Wohnungen stiegen in den letzten zwölf Monaten um 12 % auf zuletzt 137.100 Euro je Wohneinheit an. „Die erneut gestiegenen Durchschnittspreise sind einerseits eine Folge des starken Fokus auf die Top-7-Städte und des hohen Anteils von Projektentwicklungskäufen. Andererseits spiegelt das Preisniveau auch die unverändert vorhandenen Mietsteigerungserwartungen der Investoren wider“, berichtet Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills.
Bezogen auf das Transaktionsvolumen entfielen im ersten Quartal etwa 30 % auf Ankäufe von Projektentwicklungen. Etwa die Hälfte des mit Projektentwicklungen umgesetzten Volumens entfiel dabei auf die Top-7-Städte. „In den Top-7-Städten werden mittlerweile deutlich mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gebaut und genehmigt als noch vor ein paar Jahren. Angesichts rekordniedriger Leerstände von zum Teil unter 0,5 % ist eine deutliche Entspannung der Mietwohnungsmärkte noch nicht in Sicht“, berichtet Schenk und kommentiert: „Dies dürfte zum starken Investorenfokus auf die großen Städte beitragen.“
Die mit Abstand größte Transaktion im ersten Quartal war der Ankauf von über 2.900 Wohnungen von Akelius durch die Deutsche Wohnen für etwa 685 Mio. Euro. Zweitgrößte Transaktion war mit circa 250 Mio. Euro der Ankauf von 1.800 Wohnungen im Berliner Kosmosviertel durch das landeseigene Wohnungsunternehmen Stadt und Land. Die drittgrößte Transaktion fand ebenfalls in Berlin statt und umfasste den Erwerb einer Projektentwicklung am Charlottenburger Schloss durch das Versorgungswerk der Landesärztekammer Hessen. Insgesamt stellte sich der Investmentmarkt jedoch vergleichsweise kleinteilig dar. So hat sich der Trend zu weniger und kleineren Transaktionen in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres fortgesetzt. In den letzten zwölf Monaten fanden etwa 12 % weniger Verkäufe statt als zum gleichen Zeitpunkt vor einem Jahr. Im Mittel umfasste eine Transaktion in den letzten zwölf Monaten 373 Wohnungen – dies ist der niedrigste Wert seit August 2011.
Am deutschen Wohninvestmentmarkt dominierten im Auftaktquartal einheimische Käufer noch stärker als in den Vorjahren. Auf sie entfielen fast 92 % des Transaktionsvolumen und damit noch mehr als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre (78 %). Ausländische Investoren zeigen zwar ein hohes Interesse am deutschen Wohnungsmarkt, kommen bei direkten Investitionen aber offenbar oftmals nicht zum Zuge. Auch auf Verkäuferseite dominierten deutsche Akteure mit einem Anteil von 65 % am Transaktionsvolumen.
Beim Blick auf die Investoren war im ersten Quartal vor allem ein überdurchschnittlich hoher Anteil von Käufen durch Wohnungsbaugesellschaften auffällig. Insgesamt entfiel auf sie etwa 29 % des Transaktionsvolumens, womit sie nach Immobilien-AGs die zweitaktivste Käufergruppe darstellten. Im ersten Quartal erweiterten unter anderem die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Stadt und Land (Land Berlin), SAGA (Land Hamburg) und die Nassauische Heimstätte (Land Hessen) ihre Bestände durch Ankäufe. „Vielerorts ist aktuell die Vergrößerung kommunaler Wohnungsbestände ein Ziel der politischen Entscheidungsträger“, kommentiert Schenk und ergänzt: „Um dieses Ziel zu erreichen, setzen einige kommunale Gesellschaften nicht nur auf den Neubau von Wohnanlagen sondern vergrößern ihren Bestand auch durch den Erwerb von Bestandsimmobilien oder schlüsselfertigen Projektentwicklungen.“
Angesichts der hohen Investorennachfrage und des größeren Angebots an Projektentwicklungen deutet vieles darauf hin, dass auch das Jahr 2019 von einem überdurchschnittlich hohen Transaktionsvolumen geprägt sein wird. Mit der Übernahme der BGP-Gruppe durch Fonds von ZBI und Union Investment startet das zweite Quartal bereits mit einer der größten Wohnungstransaktion der letzten Jahre. Bis Jahresende geht Savills von einem Transaktionsvolumen leicht unter dem Niveau des Vorjahres aus.
• Transaktionsvolumen von 2,7 Mrd. Euro (- 52 % ggü. Q1-2018)
• Preise im Zwölf-Monats-Trend um 12 % gestiegen
• Kommunale Wohnungsunternehmen als Käufer überdurchschnittlich aktiv
• Auf deutsche Käufer entfielen 92 % des Transaktionsvolumens
Im ersten Quartal des laufenden Jahres summierte sich das Transaktionsvolumen am deutschen Wohninvestmentmarkt (Transaktionen ab 50 Wohnungen) auf etwa 2,7 Mrd. Euro. Dies entspricht einem Rückgang um 52 % gegenüber dem letztjährigen Auftaktquartal. Ohne Berücksichtigung der Buwog-Übernahme im März letzten Jahres wäre das Ergebnis des Vorjahresquartals erneut erzielt worden. Über 62 % des Transaktionsvolumens entfiel auf die Top-7-Städte und damit deutlich mehr als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (40 %). „Investitionen in deutsche Mietwohnungen gewinnen derzeit international an Attraktivität, so dass sich der Bieterwettstreit um die zu erwerbenden Immobilien noch verstärken könnte“, beobachtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und erläutert: „Die weiterhin sehr guten Fundamentaldaten, die hohe Marktliquidität sowie die hohe politische Stabilität Deutschlands sorgen vor allem bei risikoaversen Anlegern wie Pensionskassen und Versicherungen für eine hohe Nachfrage.“
Insgesamt wechselten in den ersten drei Monaten etwa 13.000 Wohnungen den Eigentümer und damit etwa 71 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Durchschnittspreise der gehandelten Wohnungen stiegen in den letzten zwölf Monaten um 12 % auf zuletzt 137.100 Euro je Wohneinheit an. „Die erneut gestiegenen Durchschnittspreise sind einerseits eine Folge des starken Fokus auf die Top-7-Städte und des hohen Anteils von Projektentwicklungskäufen. Andererseits spiegelt das Preisniveau auch die unverändert vorhandenen Mietsteigerungserwartungen der Investoren wider“, berichtet Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills.
Bezogen auf das Transaktionsvolumen entfielen im ersten Quartal etwa 30 % auf Ankäufe von Projektentwicklungen. Etwa die Hälfte des mit Projektentwicklungen umgesetzten Volumens entfiel dabei auf die Top-7-Städte. „In den Top-7-Städten werden mittlerweile deutlich mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gebaut und genehmigt als noch vor ein paar Jahren. Angesichts rekordniedriger Leerstände von zum Teil unter 0,5 % ist eine deutliche Entspannung der Mietwohnungsmärkte noch nicht in Sicht“, berichtet Schenk und kommentiert: „Dies dürfte zum starken Investorenfokus auf die großen Städte beitragen.“
Die mit Abstand größte Transaktion im ersten Quartal war der Ankauf von über 2.900 Wohnungen von Akelius durch die Deutsche Wohnen für etwa 685 Mio. Euro. Zweitgrößte Transaktion war mit circa 250 Mio. Euro der Ankauf von 1.800 Wohnungen im Berliner Kosmosviertel durch das landeseigene Wohnungsunternehmen Stadt und Land. Die drittgrößte Transaktion fand ebenfalls in Berlin statt und umfasste den Erwerb einer Projektentwicklung am Charlottenburger Schloss durch das Versorgungswerk der Landesärztekammer Hessen. Insgesamt stellte sich der Investmentmarkt jedoch vergleichsweise kleinteilig dar. So hat sich der Trend zu weniger und kleineren Transaktionen in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres fortgesetzt. In den letzten zwölf Monaten fanden etwa 12 % weniger Verkäufe statt als zum gleichen Zeitpunkt vor einem Jahr. Im Mittel umfasste eine Transaktion in den letzten zwölf Monaten 373 Wohnungen – dies ist der niedrigste Wert seit August 2011.
Am deutschen Wohninvestmentmarkt dominierten im Auftaktquartal einheimische Käufer noch stärker als in den Vorjahren. Auf sie entfielen fast 92 % des Transaktionsvolumen und damit noch mehr als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre (78 %). Ausländische Investoren zeigen zwar ein hohes Interesse am deutschen Wohnungsmarkt, kommen bei direkten Investitionen aber offenbar oftmals nicht zum Zuge. Auch auf Verkäuferseite dominierten deutsche Akteure mit einem Anteil von 65 % am Transaktionsvolumen.
Beim Blick auf die Investoren war im ersten Quartal vor allem ein überdurchschnittlich hoher Anteil von Käufen durch Wohnungsbaugesellschaften auffällig. Insgesamt entfiel auf sie etwa 29 % des Transaktionsvolumens, womit sie nach Immobilien-AGs die zweitaktivste Käufergruppe darstellten. Im ersten Quartal erweiterten unter anderem die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Stadt und Land (Land Berlin), SAGA (Land Hamburg) und die Nassauische Heimstätte (Land Hessen) ihre Bestände durch Ankäufe. „Vielerorts ist aktuell die Vergrößerung kommunaler Wohnungsbestände ein Ziel der politischen Entscheidungsträger“, kommentiert Schenk und ergänzt: „Um dieses Ziel zu erreichen, setzen einige kommunale Gesellschaften nicht nur auf den Neubau von Wohnanlagen sondern vergrößern ihren Bestand auch durch den Erwerb von Bestandsimmobilien oder schlüsselfertigen Projektentwicklungen.“
Angesichts der hohen Investorennachfrage und des größeren Angebots an Projektentwicklungen deutet vieles darauf hin, dass auch das Jahr 2019 von einem überdurchschnittlich hohen Transaktionsvolumen geprägt sein wird. Mit der Übernahme der BGP-Gruppe durch Fonds von ZBI und Union Investment startet das zweite Quartal bereits mit einer der größten Wohnungstransaktion der letzten Jahre. Bis Jahresende geht Savills von einem Transaktionsvolumen leicht unter dem Niveau des Vorjahres aus.
