05.04.2019 Wohnportfolios: Trotz Umsatzrückgang positiver Jahresstart
Nach der Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – setzt sich auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland die hohe Marktdynamik des vergangenen Jahres fort. Das erste Quartal 2019 verzeichnet mit einem Transaktionsvolumen von rund 3,9 Milliarden Euro zwar eine deutliche Abnahme gegenüber dem Vorjahresquartal (Q1 2018: 6,9 Mrd. Euro). Das Vorjahresquartal wurde dabei aber vor allem von einem einzigen Deal geprägt, nämlich der Übernahme der BUWOG durch Vonovia. „Rechnet man diese Transaktion heraus, relativiert sich der große Unterschied. Dann stehen im letzten Jahr unterm Strich nur noch rund 4 Mrd. Euro, das dem jetzigen Ergebnis nahezu entspricht“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. In den letzten drei Monaten wurden rund 24.500 Wohneinheiten gehandelt.
Akelius-Portfolio einziger Kauf über 500 Mio. Euro
Für das gute Ergebnis zum Jahresstart sorgte vor allem der Erwerb des Akelius-Portfolios mit 2.839 Wohneinheiten durch die Deutsche Wohnen sowie mehrere Transaktionen im Preissegment zwischen 100 und 500 Mio. Euro mit einem Gesamtvolumen von rund 1,6 Mrd. Euro. „Der Megadeal mit einem Kaufpreis von rund 685 Mio. Euro war die einzige Transaktion im Preissegment über 500 Mio. Euro. Beide Größenklassen zusammen vereinen rund 2,3 Mrd. Euro und mit 58,8 Prozent deutlich mehr als die Hälfte des Marktvolumens auf sich“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group. Die Umsatzanteile in den Klassen „unter 100 Mio. Euro“ pendeln zwischen 4,6 Prozent und 16,2 Prozent. Zusammen kommen sie auf ein absolutes Volumen von rund 1,6 Mrd. Euro.
Genereller Preisanstieg und Projektverkäufe erhöhen den Durchschnittspreis
Der bekannte Kaufpreisanstieg sowohl von Bestandsimmobilien als auch von Forward Deals setzt sich auch 2019 fort. Vor allem die große Anzahl an Neubauwohnungen mit einem Marktanteil von rund 30 Prozent bzw. 1,2 Mrd. Euro, die bereits während oder vor der Bauphase veräußert wird, schlägt sich in der allgemeinen Preisentwicklung nieder und trägt zur stabilen Entwicklung des Transaktionsvolumens bei. So ist der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung auf rund 157.000 Euro pro Wohneinheit gestiegen. Im Vergleich zu den ersten drei Monaten 2018 bedeutet dies ein Plus von fast 14.000 Euro pro Einheit.
Große Ankäufe durch die Investorengruppe „Öffentliche Verwaltung / Kommunen“
Besonders auffällig in den ersten drei Monaten des Jahres sind die Marktaktivitäten durch die Öffentliche Verwaltung bzw. Kommunen. Diese erhöhten ihr Ankaufvolumen von 207 Mio. Euro im ersten Quartal 2018 auf rund 890 Mio. Euro in den vergangen drei Monaten, womit sie aktuell die zweitstärkste Käufergruppe mit einem Marktanteil von 23,0 Prozent bilden. Hervorzuheben ist hier das Land Bremen, das den 50-prozentigen Anteil der Sparkasse an der Wohnungsbaugesellschaft Brebau (mit insgesamt rund 6.000 Wohneinheiten) übernommen hat. Ebenso kann der Ankauf des Landes Berlin von mehr als 1.800 Wohnungen der Schönefeld Wohnen GmbH & Co. KG in Berlin-Altglienicke genannt werden. „Hier zeigt sich deutlich, was unter anderem von den Kommunen erwartet wird: sozialpolitisches Engagement, insbesondere im Hinblick auf die Sicherung der Wohnraumversorgung unterhalb des Marktniveaus“, sagt Stefan Mergen geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. Erstplatzierte Investorengruppe bleiben jedoch die „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“, hauptsächlich aufgrund des Erwerbs des Akelius-Portfolios durch die Deutsche Wohnen. Auf diese Investorengruppe entfällt ein Investitionsvolumen von 990 Mio. Euro bzw. ein Anteil von 25,7 Prozent. Durch das Fehlen eines Deals in der Größe der letztjährigen BUWOG-Übernahme verlieren sie im Vergleich zum Vorjahr aber rund 67 Prozent.
Auf der Verkäuferseite sind Projektentwickler und Bauträger entsprechend der gestiegenen Marktbedeutung von Forward Deals mit einem Verkaufsanteil von 44,2 Prozent am stärksten vertreten. Dies entspricht einem absoluten Umsatz von 1,7 Mrd. Euro und einer Steigerung im Vergleich zum Vorjahr von 19,6 Prozent. Es folgen die Immobiliengesellschaften mit einem Anteil von 36,4 Prozent bzw. rund 1,4 Mrd. Euro.
Deutsche Investoren bauen Marktanteil geringfügig aus, Internationale mit Abnahmen
Der Anteil der deutschen Investoren am Kaufpreisvolumen hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum marginal von 83,5 Prozent auf 84,8 Prozent erhöht. Das Transaktionsvolumen ist dabei allerdings von rund 5,7 Mrd. Euro auf nun rund 3,3 Mrd. Euro gesunken. Internationale Investoren verzeichnen dementsprechend einen absoluten Rückgang von 1,1 Mrd. Euro auf nun 590 Mio. Euro, wodurch sich ihr Marktanteil um 1,3 Prozentpunkte auf 15,2 Prozent verringert.
Bei räumlicher Unterscheidung überwiegen auf Bundeslandebene wie in den vergangenen Jahren Transaktionen (nach Transaktionsanzahl) mit einem Anteil von 15,7 Prozent in Nordrhein-Westfalen und in Berlin mit einem 13,5 Prozentanteil. „Hotspots bleiben die deutschen Metropolen, u.a. Düsseldorf, Köln, Berlin und Frankfurt. Infolge der Angebotsknappheit erfreuen sich aber erneut Anlageimmobilien in B- und C-Standorten an einem anhaltenden Interesse der Investoren“, sagt Dr. Konrad Kanzler. Städte in Hessen, Rheinland-Pfalz und Sachsen (v.a. Dresden, Leipzig) sind im ersten Quartal 2019 unter den sekundären Investitionsstandorten gut vertreten, ebenso Städte im und um das Ruhrgebiet (u.a. Solingen, Herne, Essen, Bochum). Daneben gab es mit der Übernahme der Brebau auch einen Großabschluss in Bremen.
Positive Prognose aufgrund erwarteter Großabschlüsse
Die Prognose für das Jahr 2019 bleibt vielversprechend. Hierzu trägt vor allem der Verkauf der BGP-Gruppe an die ZBI Gruppe und Union Investment bei, der direkt zu Beginn des zweiten Quartals vollzogen worden ist. Dabei wechseln ca. 16.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten u.a. in Berlin, Köln, Düsseldorf und Münster sowie Kiel den Eigentümer. Zudem werden erneut hochpreisige Projektverkäufe sowie große Portfoliodeals mit Preisen über der 100 Mio. Euro-Grenze das Marktgeschehen intensivieren“, sagt Stefan Mergen. Vor diesem Hintergrund erwartet NAI apollo, dass zum Jahresende erneut die Umsatzschwelle von 15 Mrd. Euro übertroffen wird.
Akelius-Portfolio einziger Kauf über 500 Mio. Euro
Für das gute Ergebnis zum Jahresstart sorgte vor allem der Erwerb des Akelius-Portfolios mit 2.839 Wohneinheiten durch die Deutsche Wohnen sowie mehrere Transaktionen im Preissegment zwischen 100 und 500 Mio. Euro mit einem Gesamtvolumen von rund 1,6 Mrd. Euro. „Der Megadeal mit einem Kaufpreis von rund 685 Mio. Euro war die einzige Transaktion im Preissegment über 500 Mio. Euro. Beide Größenklassen zusammen vereinen rund 2,3 Mrd. Euro und mit 58,8 Prozent deutlich mehr als die Hälfte des Marktvolumens auf sich“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group. Die Umsatzanteile in den Klassen „unter 100 Mio. Euro“ pendeln zwischen 4,6 Prozent und 16,2 Prozent. Zusammen kommen sie auf ein absolutes Volumen von rund 1,6 Mrd. Euro.
Genereller Preisanstieg und Projektverkäufe erhöhen den Durchschnittspreis
Der bekannte Kaufpreisanstieg sowohl von Bestandsimmobilien als auch von Forward Deals setzt sich auch 2019 fort. Vor allem die große Anzahl an Neubauwohnungen mit einem Marktanteil von rund 30 Prozent bzw. 1,2 Mrd. Euro, die bereits während oder vor der Bauphase veräußert wird, schlägt sich in der allgemeinen Preisentwicklung nieder und trägt zur stabilen Entwicklung des Transaktionsvolumens bei. So ist der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung auf rund 157.000 Euro pro Wohneinheit gestiegen. Im Vergleich zu den ersten drei Monaten 2018 bedeutet dies ein Plus von fast 14.000 Euro pro Einheit.
Große Ankäufe durch die Investorengruppe „Öffentliche Verwaltung / Kommunen“
Besonders auffällig in den ersten drei Monaten des Jahres sind die Marktaktivitäten durch die Öffentliche Verwaltung bzw. Kommunen. Diese erhöhten ihr Ankaufvolumen von 207 Mio. Euro im ersten Quartal 2018 auf rund 890 Mio. Euro in den vergangen drei Monaten, womit sie aktuell die zweitstärkste Käufergruppe mit einem Marktanteil von 23,0 Prozent bilden. Hervorzuheben ist hier das Land Bremen, das den 50-prozentigen Anteil der Sparkasse an der Wohnungsbaugesellschaft Brebau (mit insgesamt rund 6.000 Wohneinheiten) übernommen hat. Ebenso kann der Ankauf des Landes Berlin von mehr als 1.800 Wohnungen der Schönefeld Wohnen GmbH & Co. KG in Berlin-Altglienicke genannt werden. „Hier zeigt sich deutlich, was unter anderem von den Kommunen erwartet wird: sozialpolitisches Engagement, insbesondere im Hinblick auf die Sicherung der Wohnraumversorgung unterhalb des Marktniveaus“, sagt Stefan Mergen geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH. Erstplatzierte Investorengruppe bleiben jedoch die „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“, hauptsächlich aufgrund des Erwerbs des Akelius-Portfolios durch die Deutsche Wohnen. Auf diese Investorengruppe entfällt ein Investitionsvolumen von 990 Mio. Euro bzw. ein Anteil von 25,7 Prozent. Durch das Fehlen eines Deals in der Größe der letztjährigen BUWOG-Übernahme verlieren sie im Vergleich zum Vorjahr aber rund 67 Prozent.
Auf der Verkäuferseite sind Projektentwickler und Bauträger entsprechend der gestiegenen Marktbedeutung von Forward Deals mit einem Verkaufsanteil von 44,2 Prozent am stärksten vertreten. Dies entspricht einem absoluten Umsatz von 1,7 Mrd. Euro und einer Steigerung im Vergleich zum Vorjahr von 19,6 Prozent. Es folgen die Immobiliengesellschaften mit einem Anteil von 36,4 Prozent bzw. rund 1,4 Mrd. Euro.
Deutsche Investoren bauen Marktanteil geringfügig aus, Internationale mit Abnahmen
Der Anteil der deutschen Investoren am Kaufpreisvolumen hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum marginal von 83,5 Prozent auf 84,8 Prozent erhöht. Das Transaktionsvolumen ist dabei allerdings von rund 5,7 Mrd. Euro auf nun rund 3,3 Mrd. Euro gesunken. Internationale Investoren verzeichnen dementsprechend einen absoluten Rückgang von 1,1 Mrd. Euro auf nun 590 Mio. Euro, wodurch sich ihr Marktanteil um 1,3 Prozentpunkte auf 15,2 Prozent verringert.
Bei räumlicher Unterscheidung überwiegen auf Bundeslandebene wie in den vergangenen Jahren Transaktionen (nach Transaktionsanzahl) mit einem Anteil von 15,7 Prozent in Nordrhein-Westfalen und in Berlin mit einem 13,5 Prozentanteil. „Hotspots bleiben die deutschen Metropolen, u.a. Düsseldorf, Köln, Berlin und Frankfurt. Infolge der Angebotsknappheit erfreuen sich aber erneut Anlageimmobilien in B- und C-Standorten an einem anhaltenden Interesse der Investoren“, sagt Dr. Konrad Kanzler. Städte in Hessen, Rheinland-Pfalz und Sachsen (v.a. Dresden, Leipzig) sind im ersten Quartal 2019 unter den sekundären Investitionsstandorten gut vertreten, ebenso Städte im und um das Ruhrgebiet (u.a. Solingen, Herne, Essen, Bochum). Daneben gab es mit der Übernahme der Brebau auch einen Großabschluss in Bremen.
Positive Prognose aufgrund erwarteter Großabschlüsse
Die Prognose für das Jahr 2019 bleibt vielversprechend. Hierzu trägt vor allem der Verkauf der BGP-Gruppe an die ZBI Gruppe und Union Investment bei, der direkt zu Beginn des zweiten Quartals vollzogen worden ist. Dabei wechseln ca. 16.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten u.a. in Berlin, Köln, Düsseldorf und Münster sowie Kiel den Eigentümer. Zudem werden erneut hochpreisige Projektverkäufe sowie große Portfoliodeals mit Preisen über der 100 Mio. Euro-Grenze das Marktgeschehen intensivieren“, sagt Stefan Mergen. Vor diesem Hintergrund erwartet NAI apollo, dass zum Jahresende erneut die Umsatzschwelle von 15 Mrd. Euro übertroffen wird.
