05.04.2019 Rekordwert am Frankfurter Grundstücks- und Investmentmarkt
Laut AENGEVELT erreichte 2018 der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Frankfurter Grundstücksmarkt mit rd. EUR 7,30 Mrd. nahezu punktgenau den exzellenten Vorjahreswert (2017: rd. EUR 7,31 Mrd.). Nur im Rekordjahr 2007 fiel das Transaktionsvolumen mit rd. EUR 7,77 Mrd. höher aus. Entsprechend handelt es sich bei dem Transaktionsumsatzergebnis im Berichtsjahr 2018 bezüglich der registrierten konventionellen Asset-Deals um das dritthöchste der jüngsten 25 Jahre. Zudem liegt der Wert ca. EUR 2,4 Mrd. bzw. 48% markant über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2008-2017: rd. EUR 4,93 Mrd. p. a.).
Zusätzlich wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Frankfurter Markt mittels Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen) - nicht zuletzt zur Vermeidung der deutlich von 3,5% auf 6% gestiegenen Grunderwerbsteuer - rd. EUR 5,47 Mrd. kontrahiert (2017: EUR 3,23 Mrd.). Es handelt sich damit um den höchsten Share-Deal-Anteil der letzten 25 Jahre.
Das Gesamttransaktionsvolumen am Frankfurter Grundstücksmarkt summiert sich damit 2018 auf rd. EUR 12,77 Mrd. und liegt EUR 2,28 Mrd. bzw. 22% oberhalb des Vorjahreswertes (2017: ca. EUR 10,49 Mrd.). Damit wurde in Frankfurt eine neue Höchstmarke aufgestellt.
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 7,3 Mrd. entfielen in 2018:
• rd. EUR 5,15 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2017: rd. EUR 4,86 Mrd.) = + 6%
• rd. EUR 511 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2017: rd. EUR 742 Mio.) = - 31%
• rd. EUR 1,41 Mrd. auf Wohneigentum (2017: rd. EUR 1,54 Mrd.) = - 8%
Auch wenn der Geldumsatz im Bereich der Eigentumswohnungen mit EUR 1,41 Mrd. gegenüber dem Vorjahreswert um 8% bzw. EUR 130 Mio. zurückging, liegt das Ergebnis 22% bzw. rd. EUR 250 Mio. über dem jüngsten Dekadenmittel (? 2008-2017: rd. EUR 1,16 Mrd. p. a.) und ist zudem der vierthöchste Wert der letzten 25 Jahre. Hier spiegelt sich die hohe Nachfrage nach Wohnungen und insbesondere Wohneigentum in Frankfurt wider.
Dahinter steht nicht zuletzt die anhaltend steigende Zahl an Einwohnern (Anfang 2019: rd. 753.000 EW) und Privathaushalten (rd. 423.000), denen ein (deutlich zu geringer) marktaktiver Wohnungsbestand (96% des Gesamtbestandes) von lediglich rd. 380.000 Wohnungen gegenübersteht. Dies entspricht einem kalkulatorischen Wohnungsdefizit von nahezu 43.000 Wohnungen. Zum Vergleich: Im mit rd. 3,7 Mio. Einwohnern etwa fünfmal so großen Berlin stellt sich das kalkulatorische Wohnungsdefizit “nur“ auf 160.000 Wohneinheiten.
Hieraus resultiert - ungeachtet einer nach Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH auf rd. 6.500 gestiegenen Zahl von Wohnungsfertigstellungen in 2018 – ein Anstieg des Miet- und Kaufpreisniveaus in Frankfurt. Dieser Trend - und die hohe Wohnungsnachfrage - wird sich angesichts eines weiteren Bevölkerungswachstums fortsetzen. So ermittelte die Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung 2014/2060 für Frankfurt/Main bis 2030 einen Anstieg auf plus/minus 841.000 Einwohner.
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Der Frankfurter Investmentmarkt legte 2018 nochmals deutlich um rd. EUR 2,64 Mrd. bzw. 33% gegenüber dem Vorjahr zu und erzielte ein Transaktionsvolumen (Asset- und Share-Deals) von rd. EUR 10,56 Mrd. (2017: EUR 7,92 Mrd.) – ein neuer Rekordwert.
Getragen wird dieser Umsatzanstieg u.a. von Share-Deals mit rd. EUR 5,47 Mrd. und einem Anstieg der Gewerbeinvestments (Asset-Deals) auf rd. EUR 3,93 Mrd. (2017: EUR 3,53 Mrd.).
Im Bereich der Wohninvestments (Mietzinshäuser, Wohnanlagen, Asset-Deals) gab der Geldumsatz dagegen leicht auf rd. EUR 956 Mio. nach (2017: EUR 1,02 Mrd.).
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt
• Größter Teilmarkt bleiben die Gewerbeinvestments (Asset-Deals), die mit EUR 3,93 Mrd. rd. 11% über dem Vorjahreswert (2017: EUR 3,53 Mrd.).
• Hierbei bilden Büroinvestments traditionell das größte Teilsegment: 2018 ging indessen der Geldumsatz im Bereich der Asset-Deals gegenüber dem Vorjahr moderat von EUR 3,14 Mrd. auf rd. EUR 2,95 Mrd. (-6%) zurück. Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall sank bei 65 Transaktionen (2017: 66) von EUR 48,2 Mio. auf EUR 44,7 Mio. Allerdings sind hier die per Share-Deal verkauften Büroobjekte nicht berücksichtigt.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten stieg das Transaktionsvolumen binnen Jahresfrist um EUR 190 Mio. auf nunmehr EUR 396 Mio. in 2018 an. Die Zahl der Kauffälle blieb mit 13 konstant.
• Im Investmentsegment Hotelimmobilien stieg der Geldumsatz am stärksten, nämlich von EUR 28 Mio. im Vorjahr auf EUR 411 Mio. 2018 und somit etwa um den Faktor 15.
Der Frankfurter Markt im Fokus internationaler Investoren
• Dank seiner im europäischen Vergleich überaus attraktiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleibt Deutschland mit seinen vielseitigen Immobilienzentren weiterhin im Fokus in- und ausländischer Immobilieninvestoren. Entsprechend lag der Anteil ausländischer Investoren am Frankfurter Investmentmarktvolumen im Berichtsjahr auf Käuferseite bei rd. 50% (2017: 45%). Mit rd. 45% fällt die Beteiligung ausländischer Investoren auf der Verkäuferseite unwesentlich niedriger aus (2017: 30%).
• Auf Käuferseite waren im Berichtsjahr 2018 vor allem offene Fonds/Spezialfonds (rd. 25% des Gesamtumsatzes), Asset- und Fondsmanager (20%), Immobilien AGs (10%), Versicherungen (10%) und Pensionskassen (10%) aktiv. Bei den Verkäufern dominierten 2018 Projektentwickler/Bauträger (ca. 25%), offene Fonds/Spezialfonds (20%), Private-Equity-Fonds (10%) sowie Pensionskassen mit einem Anteil von rd. 10% das Transaktionsgeschehen in Frankfurt.
Spitzenrenditen nochmals gesunken
Im Jahresverlauf 2018 hat sich das Renditeniveau im Zuge des weiterhin dynamischen Transaktionsgeschehens und der weiterhin starken Nachfrage nach Core-Objekten in bester Lage weiter moderat sinkend entwickelt:
• So gab die Spitzenrendite für Bürogebäude in Top-Lagen im Jahresverlauf 2018 um 30 Basispunkte auf 3,0% p.a. nach (2017: 3,3% p.a.).
• Auch für Wohn- und Geschäftshäuser hat die Spitzenrendite um 30 Basispunkte auf 3,2% p.a. nachgegeben (2017: 3,5% p.a.).
Trends der Marktentwicklung
• Frankfurt bleibt eines der bevorzugten Immobilien-Anlageziele in Deutschland.
• Bei steigender Verkaufsbereitschaft und entsprechender Objektverfügbarkeit ist deshalb am Frankfurter Immobilienmarkt sogar ein neues Rekord-Transaktionsvolumen von bis zu EUR 13,5 Mrd. (Asset-/Share-Deals) möglich.
• Dabei prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das laufende Investmentjahr stabile bis moderat weiter sinkende Renditen. Dennoch ist festzustellen, dass der Rendite-Spread zu Risiko-minimierten Alternativ-Anlagen wie 10-jährigen deutschen Staatsanleihen unverändert deutlich ist.
• Zudem werden weiterhin großvolumige Objekte (“size matters“) nachgefragt; der Erwerb erfolgt dabei verstärkt als “Club Deal“.
• Investitionen erfolgen außerdem zunehmend über Kapitalsammelstellen als Investment-Vehikel.
• Parallel steigt angesichts anhaltender Rendite-Kompressionen die Risikobereitschaft der Investoren und damit das Engagement u.a. im Value-Add- bis hin zum Opportunistic-Bereich.
Zusätzlich wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Frankfurter Markt mittels Share-Deals (Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen) - nicht zuletzt zur Vermeidung der deutlich von 3,5% auf 6% gestiegenen Grunderwerbsteuer - rd. EUR 5,47 Mrd. kontrahiert (2017: EUR 3,23 Mrd.). Es handelt sich damit um den höchsten Share-Deal-Anteil der letzten 25 Jahre.
Das Gesamttransaktionsvolumen am Frankfurter Grundstücksmarkt summiert sich damit 2018 auf rd. EUR 12,77 Mrd. und liegt EUR 2,28 Mrd. bzw. 22% oberhalb des Vorjahreswertes (2017: ca. EUR 10,49 Mrd.). Damit wurde in Frankfurt eine neue Höchstmarke aufgestellt.
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 7,3 Mrd. entfielen in 2018:
• rd. EUR 5,15 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2017: rd. EUR 4,86 Mrd.) = + 6%
• rd. EUR 511 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2017: rd. EUR 742 Mio.) = - 31%
• rd. EUR 1,41 Mrd. auf Wohneigentum (2017: rd. EUR 1,54 Mrd.) = - 8%
Auch wenn der Geldumsatz im Bereich der Eigentumswohnungen mit EUR 1,41 Mrd. gegenüber dem Vorjahreswert um 8% bzw. EUR 130 Mio. zurückging, liegt das Ergebnis 22% bzw. rd. EUR 250 Mio. über dem jüngsten Dekadenmittel (? 2008-2017: rd. EUR 1,16 Mrd. p. a.) und ist zudem der vierthöchste Wert der letzten 25 Jahre. Hier spiegelt sich die hohe Nachfrage nach Wohnungen und insbesondere Wohneigentum in Frankfurt wider.
Dahinter steht nicht zuletzt die anhaltend steigende Zahl an Einwohnern (Anfang 2019: rd. 753.000 EW) und Privathaushalten (rd. 423.000), denen ein (deutlich zu geringer) marktaktiver Wohnungsbestand (96% des Gesamtbestandes) von lediglich rd. 380.000 Wohnungen gegenübersteht. Dies entspricht einem kalkulatorischen Wohnungsdefizit von nahezu 43.000 Wohnungen. Zum Vergleich: Im mit rd. 3,7 Mio. Einwohnern etwa fünfmal so großen Berlin stellt sich das kalkulatorische Wohnungsdefizit “nur“ auf 160.000 Wohneinheiten.
Hieraus resultiert - ungeachtet einer nach Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH auf rd. 6.500 gestiegenen Zahl von Wohnungsfertigstellungen in 2018 – ein Anstieg des Miet- und Kaufpreisniveaus in Frankfurt. Dieser Trend - und die hohe Wohnungsnachfrage - wird sich angesichts eines weiteren Bevölkerungswachstums fortsetzen. So ermittelte die Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung 2014/2060 für Frankfurt/Main bis 2030 einen Anstieg auf plus/minus 841.000 Einwohner.
Frankfurter Investmentmarkt legt weiter zu
Der Frankfurter Investmentmarkt legte 2018 nochmals deutlich um rd. EUR 2,64 Mrd. bzw. 33% gegenüber dem Vorjahr zu und erzielte ein Transaktionsvolumen (Asset- und Share-Deals) von rd. EUR 10,56 Mrd. (2017: EUR 7,92 Mrd.) – ein neuer Rekordwert.
Getragen wird dieser Umsatzanstieg u.a. von Share-Deals mit rd. EUR 5,47 Mrd. und einem Anstieg der Gewerbeinvestments (Asset-Deals) auf rd. EUR 3,93 Mrd. (2017: EUR 3,53 Mrd.).
Im Bereich der Wohninvestments (Mietzinshäuser, Wohnanlagen, Asset-Deals) gab der Geldumsatz dagegen leicht auf rd. EUR 956 Mio. nach (2017: EUR 1,02 Mrd.).
Gewerbeinvestments größter Teilmarkt
• Größter Teilmarkt bleiben die Gewerbeinvestments (Asset-Deals), die mit EUR 3,93 Mrd. rd. 11% über dem Vorjahreswert (2017: EUR 3,53 Mrd.).
• Hierbei bilden Büroinvestments traditionell das größte Teilsegment: 2018 ging indessen der Geldumsatz im Bereich der Asset-Deals gegenüber dem Vorjahr moderat von EUR 3,14 Mrd. auf rd. EUR 2,95 Mrd. (-6%) zurück. Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall sank bei 65 Transaktionen (2017: 66) von EUR 48,2 Mio. auf EUR 44,7 Mio. Allerdings sind hier die per Share-Deal verkauften Büroobjekte nicht berücksichtigt.
• Im Marktbereich Industrie- und Gewerbebauten stieg das Transaktionsvolumen binnen Jahresfrist um EUR 190 Mio. auf nunmehr EUR 396 Mio. in 2018 an. Die Zahl der Kauffälle blieb mit 13 konstant.
• Im Investmentsegment Hotelimmobilien stieg der Geldumsatz am stärksten, nämlich von EUR 28 Mio. im Vorjahr auf EUR 411 Mio. 2018 und somit etwa um den Faktor 15.
Der Frankfurter Markt im Fokus internationaler Investoren
• Dank seiner im europäischen Vergleich überaus attraktiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleibt Deutschland mit seinen vielseitigen Immobilienzentren weiterhin im Fokus in- und ausländischer Immobilieninvestoren. Entsprechend lag der Anteil ausländischer Investoren am Frankfurter Investmentmarktvolumen im Berichtsjahr auf Käuferseite bei rd. 50% (2017: 45%). Mit rd. 45% fällt die Beteiligung ausländischer Investoren auf der Verkäuferseite unwesentlich niedriger aus (2017: 30%).
• Auf Käuferseite waren im Berichtsjahr 2018 vor allem offene Fonds/Spezialfonds (rd. 25% des Gesamtumsatzes), Asset- und Fondsmanager (20%), Immobilien AGs (10%), Versicherungen (10%) und Pensionskassen (10%) aktiv. Bei den Verkäufern dominierten 2018 Projektentwickler/Bauträger (ca. 25%), offene Fonds/Spezialfonds (20%), Private-Equity-Fonds (10%) sowie Pensionskassen mit einem Anteil von rd. 10% das Transaktionsgeschehen in Frankfurt.
Spitzenrenditen nochmals gesunken
Im Jahresverlauf 2018 hat sich das Renditeniveau im Zuge des weiterhin dynamischen Transaktionsgeschehens und der weiterhin starken Nachfrage nach Core-Objekten in bester Lage weiter moderat sinkend entwickelt:
• So gab die Spitzenrendite für Bürogebäude in Top-Lagen im Jahresverlauf 2018 um 30 Basispunkte auf 3,0% p.a. nach (2017: 3,3% p.a.).
• Auch für Wohn- und Geschäftshäuser hat die Spitzenrendite um 30 Basispunkte auf 3,2% p.a. nachgegeben (2017: 3,5% p.a.).
Trends der Marktentwicklung
• Frankfurt bleibt eines der bevorzugten Immobilien-Anlageziele in Deutschland.
• Bei steigender Verkaufsbereitschaft und entsprechender Objektverfügbarkeit ist deshalb am Frankfurter Immobilienmarkt sogar ein neues Rekord-Transaktionsvolumen von bis zu EUR 13,5 Mrd. (Asset-/Share-Deals) möglich.
• Dabei prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das laufende Investmentjahr stabile bis moderat weiter sinkende Renditen. Dennoch ist festzustellen, dass der Rendite-Spread zu Risiko-minimierten Alternativ-Anlagen wie 10-jährigen deutschen Staatsanleihen unverändert deutlich ist.
• Zudem werden weiterhin großvolumige Objekte (“size matters“) nachgefragt; der Erwerb erfolgt dabei verstärkt als “Club Deal“.
• Investitionen erfolgen außerdem zunehmend über Kapitalsammelstellen als Investment-Vehikel.
• Parallel steigt angesichts anhaltender Rendite-Kompressionen die Risikobereitschaft der Investoren und damit das Engagement u.a. im Value-Add- bis hin zum Opportunistic-Bereich.
