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08.04.2019 Büromärkte im Frankfurter Umland in guter Verfassung

Die Büromärkte im Frankfurter Umland befinden sich in guter Verfassung. Zu diesem Ergebnis kommt das inhabergeführte Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo – Partner der NAI apollo group. NAI apollo hat hierzu die Büromarktentwicklung in Bad Homburg, Eschborn, Neu-Isenburg sowie Offenbach am Main im Jahr 2018 näher beleuchtet. „Nachdem sich das Umsatzvolumen in Frankfurt am Main auf einem sehr hohen Niveau bewegt, das Flächenangebot immer stärker sinkt und die Büromieten steigen, ist es nur folgerichtig, die Entwicklung in den größten umliegenden Bürostandorten zu betrachten“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo.

In den vier genannten Standorten ist im vergangenen Jahr ein Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von insgesamt 76.700 m² erzielt worden. Eschborn weist dabei mit 33.300 m² das höchste Umsatzvolumen auf, während Bad Homburg mit 8.400 m² das Schlusslicht bildet. Die Umsätze bewegen sich damit in nahezu allen Märkten unter dem Niveau von 2017. Lediglich in Neu-Isenburg konnte mit 17.100 m² in 2018 ein Plus von 64,4 % verzeichnet werden. „In den anderen Märkten ist der Rückgang überwiegend mit außerordentlich hohen Vorjahresergebnissen zu begründen. Bei langfristiger Betrachtung ist mit Ausnahme von Bad Homburg in allen Städten auch 2018 von hohen Umsätzen zu sprechen. In Bad Homburg gestaltet sich der Markt aktuell etwas schwieriger, da es dort an kurzfristig verfügbaren moderneren Büroflächen fehlt“, sagt Christian Dörner, Head of Office & Retail Letting bei NAI apollo.

Spitzenmiete steigt in allen Märkten

Das Spitzenmieten zeigen einen aufwärtsgerichteten Trend. „Den stärksten Anstieg mit 3,2 % und den höchsten Wert verzeichnet Eschborn mit einer Spitzenmiete von mittlerweile 16,00 €/m², in Neu-Isenburg beträgt das Plus 2,3 % auf nun 13,40 €/m², gefolgt von Bad Homburg mit 2,0 % auf 15,60 €/m² sowie Offenbach mit 1,4 % auf 14,80 €/m²“, erläutert Christian Dörner.

Leerstandsabnahme auch im Umland

Obwohl das Umsatzgeschehen zuletzt zurückgegangen ist, ist für alle Märkte in Summe eine Leerstandsreduzierung erfasst worden. In 2017 lag das Leerstandsniveau noch bei 333.100 m² bzw. 11,4 %, welches auf 315.400 m² bzw. 10,8 % gesunken ist. „Besonders niedrige Leerstandsquoten weisen Bad Homburg mit 5,8 % sowie Offenbach mit 6,9 % auf, die sich Ende 2018 im Bereich des Frankfurter Niveaus von 6,5 % bewegen. Die stärkste Leerstandsabnahme ist hingegen in Neu-Isenburg registriert worden, wo die Quote um 2,2 %-Punkte auf 14,5 % abgenommen hat“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group.

Großer Renditeabstand zu Frankfurt

Wenngleich an den Standorten Bad Homburg, Eschborn, Neu-Isenburg sowie Offenbach seltener Büroobjekte verkauft werden, ist dennoch eine rege Nachfrage nach Assets an diesen Standorten vorhanden. Die Bürospitzenrenditen liegen zum Jahreswechsel in der Spanne zwischen 4,60 % in Eschborn und 5,10 % in Offenbach. Insgesamt sind alle vier Städte durch eine Renditeabnahme im Bereich von 35 bis 55 Basispunkten gekennzeichnet. „Der Yieldspread im Vergleich zu Frankfurt von 155 bis 205 Basispunkten bei teilweise moderatem Leerstandsniveau, die solide Flächennachfrage und steigende Büromieten lassen die Standorte unter Ausklammerung der Ticketgröße als echte Investmentalternative erscheinen“, erläutert Andreas Wende.

Umlandstädte positiver als häufig angenommen

„Insgesamt stellen sich die Büromärkte im Frankfurter Umland besser dar als allgemein erwartet wird“, fasst Dr. Konrad Kanzler die Ergebnisse zusammen. Dies zeigt sich u.a. an einem nur moderaten freien Flächenangebot in Bad Homburg und Offenbach oder auch den spürbaren Leerstandsabnahmen in Eschborn und Neu-Isenburg über die letzten Jahre hinweg. Auch die Fortsetzung der positiven Mietpreisentwicklung ist zukünftig äußerst wahrscheinlich. Dabei weisen diese Standorte im Vergleich zu den großen Bürostandorten in Summe höhere Renditepotenziale bei moderatem Risiko auf.






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