18.04.2019 Hamburger Logistikmarkt startet verhalten ins Jahr
Der Hamburger Logistikmarkt (inklusive Umland) verzeichnet im ersten Quartal einen moderaten Jahresauftakt. Der insgesamt registrierte Flächenumsatz beläuft sich auf lediglich 69.000 m² und liegt damit rund 30 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Der 10-jährige Durchschnitt wurde sogar um 40 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
“Es kann allerdings nicht von einer rückläufigen Nachfrage gesprochen werden. Ausschlaggebend für den eher moderaten Umsatz ist vielmehr, dass bislang noch keine wirklichen Großabschlüsse erfasst werden konnten. Bisher stellt ein Mietvertrag der nutwork Handelsgesellschaft im Hamburger Hafen mit 11.700 m² den größten Abschluss dar. Insgesamt konzentrierte sich nahezu das gesamte Marktgeschehen in den ersten drei Monaten auf das Hamburger Kerngebiet”, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die Nachfrage nach modernen Flächen im Stadtgebiet mit einer guten Anbindung an die innerstädtischen Lagen kann jedoch angebotsseitig nur unzureichend bedient werden, was sich im verhältnismäßig niedrigen Quartalsergebnis niederschlägt. Diese Entwicklung lässt sich derzeit nicht nur in der Hansestadt beobachten, sondern ist auch auf andere urbane Hubs wie Frankfurt, München oder Köln übertragbar.
Zwei Branchen dominieren beim Jahresauftakt – Leicht gestiegenes Mietpreisniveau
Traditionell wird Deutschlands größter Hafenstandort von den Logistikdienstleistern dominiert. Auch nach den ersten drei Monaten führen sie mit einem Anteil von rund 42 % das Tableau an. In der gleichen Größenkategorie bewegen sich mit über 40 % auch die Handelsunternehmen. Besonders begünstigt wurde das Ergebnis durch die bereits erwähnte Anmietung der nutwork Handelsgesellschaft, die sich auf den Transport von Nüssen und Trockenfrüchten spezialisiert hat. Komplettiert wird das Siegertreppchen von Unternehmen aus dem Bereich Produktion und Industrie (ca. 10 %). Alle anderen Branchen traten zum Jahresauftakt mit knapp 7% kaum nennenswert in Erscheinung.
In den ersten drei Monaten konnten noch keine Großabschlüsse über 12.000 m² registriert werden, was dem derzeitigen Angebotsmangel in diesem Flächensegment geschuldet ist. Lässt man dieses außer Acht, bewegt sich das Flächenvolumen nahezu auf dem gleichen Niveau wie zum Vorjahreszeitpunkt (-1 %). Rund 60 % der Marktaktivität spielte sich dabei im Segment bis zu 5.000 m² ab. Diese rege Aktivität ist zwar als positiv zu bewerten, da sie die hohe Fragmentierung und Diversität des Hamburger Marktes widerspeigelt, jedoch verdeutlicht sie auch das derzeitige Ungleichgewicht. Viele großflächige Gesuche können momentan einfach nicht bedient werden.
Gegenüber dem Vorjahreszeitraum kann sowohl für die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete ein moderater Anstieg konstatiert werden. So legte die Höchstmiete innerhalb eines Jahres um rund 3 % zu und beträgt derzeit 6 €/m², die vorrangig für neuwertige Hallenflächen in Hafennähe sowie in zentralen Stadtteilen wie Bahrenfeld erzielt wird. Die nahezu vorherrschende Vollvermietung in allen Lagen führt dazu, dass immer mehr Unternehmen auf das Umland ausweichen. Allerdings lässt sich auch hier ein deutlicher Engpass an neuen und entwicklungsfähigen Grundstücken feststellen. Im Hamburger Stadtgebiert rücken besonders Brownfield-Entwicklungen immer mehr in den Fokus von Projektentwicklern und Investoren. Eine Entspannung ist jedoch erst ab 2020 zu erwarten, da dann größere spekulativ errichtete Flächen auf den Markt kommen.
Perspektiven
“Das unverändert unzureichende Angebot stellt den entscheidenden restriktiven Faktor auf dem Hamburger Logistikmarkt dar und dürfte sich im weiteren Jahresverlauf limitierend auf das Ergebnis auswirken. Trotz eines anhaltenden Nachfrageüberhangs wird ein Ergebnis auf Vorjahresniveau daher nur schwer zu erreichen sein. Um dem Markt dringend notwendige Flächenkapazitäten zuzuführen, müssten besonders im Umland neue Grundstücke für großflächige Projektentwicklungen ausgewiesen und im Stadtgebiet sinnvoll nachverdichtet werden”, so Christopher Raabe.
“Es kann allerdings nicht von einer rückläufigen Nachfrage gesprochen werden. Ausschlaggebend für den eher moderaten Umsatz ist vielmehr, dass bislang noch keine wirklichen Großabschlüsse erfasst werden konnten. Bisher stellt ein Mietvertrag der nutwork Handelsgesellschaft im Hamburger Hafen mit 11.700 m² den größten Abschluss dar. Insgesamt konzentrierte sich nahezu das gesamte Marktgeschehen in den ersten drei Monaten auf das Hamburger Kerngebiet”, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die Nachfrage nach modernen Flächen im Stadtgebiet mit einer guten Anbindung an die innerstädtischen Lagen kann jedoch angebotsseitig nur unzureichend bedient werden, was sich im verhältnismäßig niedrigen Quartalsergebnis niederschlägt. Diese Entwicklung lässt sich derzeit nicht nur in der Hansestadt beobachten, sondern ist auch auf andere urbane Hubs wie Frankfurt, München oder Köln übertragbar.
Zwei Branchen dominieren beim Jahresauftakt – Leicht gestiegenes Mietpreisniveau
Traditionell wird Deutschlands größter Hafenstandort von den Logistikdienstleistern dominiert. Auch nach den ersten drei Monaten führen sie mit einem Anteil von rund 42 % das Tableau an. In der gleichen Größenkategorie bewegen sich mit über 40 % auch die Handelsunternehmen. Besonders begünstigt wurde das Ergebnis durch die bereits erwähnte Anmietung der nutwork Handelsgesellschaft, die sich auf den Transport von Nüssen und Trockenfrüchten spezialisiert hat. Komplettiert wird das Siegertreppchen von Unternehmen aus dem Bereich Produktion und Industrie (ca. 10 %). Alle anderen Branchen traten zum Jahresauftakt mit knapp 7% kaum nennenswert in Erscheinung.
In den ersten drei Monaten konnten noch keine Großabschlüsse über 12.000 m² registriert werden, was dem derzeitigen Angebotsmangel in diesem Flächensegment geschuldet ist. Lässt man dieses außer Acht, bewegt sich das Flächenvolumen nahezu auf dem gleichen Niveau wie zum Vorjahreszeitpunkt (-1 %). Rund 60 % der Marktaktivität spielte sich dabei im Segment bis zu 5.000 m² ab. Diese rege Aktivität ist zwar als positiv zu bewerten, da sie die hohe Fragmentierung und Diversität des Hamburger Marktes widerspeigelt, jedoch verdeutlicht sie auch das derzeitige Ungleichgewicht. Viele großflächige Gesuche können momentan einfach nicht bedient werden.
Gegenüber dem Vorjahreszeitraum kann sowohl für die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete ein moderater Anstieg konstatiert werden. So legte die Höchstmiete innerhalb eines Jahres um rund 3 % zu und beträgt derzeit 6 €/m², die vorrangig für neuwertige Hallenflächen in Hafennähe sowie in zentralen Stadtteilen wie Bahrenfeld erzielt wird. Die nahezu vorherrschende Vollvermietung in allen Lagen führt dazu, dass immer mehr Unternehmen auf das Umland ausweichen. Allerdings lässt sich auch hier ein deutlicher Engpass an neuen und entwicklungsfähigen Grundstücken feststellen. Im Hamburger Stadtgebiert rücken besonders Brownfield-Entwicklungen immer mehr in den Fokus von Projektentwicklern und Investoren. Eine Entspannung ist jedoch erst ab 2020 zu erwarten, da dann größere spekulativ errichtete Flächen auf den Markt kommen.
Perspektiven
“Das unverändert unzureichende Angebot stellt den entscheidenden restriktiven Faktor auf dem Hamburger Logistikmarkt dar und dürfte sich im weiteren Jahresverlauf limitierend auf das Ergebnis auswirken. Trotz eines anhaltenden Nachfrageüberhangs wird ein Ergebnis auf Vorjahresniveau daher nur schwer zu erreichen sein. Um dem Markt dringend notwendige Flächenkapazitäten zuzuführen, müssten besonders im Umland neue Grundstücke für großflächige Projektentwicklungen ausgewiesen und im Stadtgebiet sinnvoll nachverdichtet werden”, so Christopher Raabe.
