22.05.2019 Immobilienverrentung: Nießbrauch und Leibrente unterscheiden
Die eigene Immobilie verkaufen und dennoch weiter darin leben ist für immer mehr Senioren eine Option. Wer die Verrentung der eigenen Immobilie plant, sollte sich jedoch über die verschiedenen Möglichkeiten genau informieren, vergleichen und von Experten beraten lassen. Nießbrauch und Leibrente verbessern zwar gleichermaßen die finanzielle Situation von Senioren – werden jedoch unterschiedlich ausgezahlt. Zudem unterscheiden sich die Nutzungsrechte deutlich. Darauf weist die Gesellschaft für Immobilienverrentung (DEGIV) aus München hin.
Generell müssen Immobilieneigentümer bei einer Verrentung ihres Objektes im Vergleich zum Verkauf mit einem Preisabschlag rechnen. Dieser liegt im Durchschnitt bei 30 Prozent, bei jüngeren Verkäufern bis zu 50 Prozent des Marktwertes. Dafür müssen Interessenten nach der Veräußerung weder bei Nießbrauch noch bei der Leibrente ausziehen – im Gegensatz zum herkömmlichen Verkauf. Die finanziellen Abstriche bei der Verrentung bieten Senioren damit durchaus einen emotionalen Vorteil, der den Preisabschlag aufwiegt. Grundsätzlich eignet sich die Verrentung von Immobilien für Eigentümer ab 65 Jahren, die ihr Haus oder ihre Wohnung nicht vererben wollen oder können, weil sie keine Nachkommen haben. Potenziell kommt das Modell der Immobilienverrentung ebenso für Eigentümer in Frage, die trotz Wohneigentum eine vergleichsweise kleine Rente beziehen und ihren Lebensabend ohne finanzielle Engpässe genießen möchten. Nachfolgend erklärt die DEGIV die wichtigsten Unterschiede zwischen Leibrente und Nießbrauch.
Immobilien-Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht
Bei Leibrenten-Lösungen wird die Immobilie verkauft, und im Gegenzug erhält der Verkäufer dafür lebenslang eine monatliche Rente und lebenslanges Wohnrecht. Die Höhe der Rente ist abhängig vom Alter und Geschlecht sowie dem Verkehrswert der Immobilie. Im Vertrag wird klar geregelt, ob der neue oder der alte Eigentümer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist. Der Käufer kalkuliert bei diesem Modell mit einer langen Lebenserwartung und geringem Wiederverkaufswert. Doch Vorsicht: Je nach Vertragsgestaltung erlischt bei einem möglichen Auszug aus dem Objekt – etwa in ein Alten- oder Pflegeheim – oft das Wohnrecht. Ausschließen lässt sich dies, indem ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch im ersten Rang bestellt wird. Zudem wird empfohlen, eine Mindestlaufzeit für die monatliche Rente zu vereinbaren. So bekommen mögliche Erben diese bis zum Ablauf der Frist ausbezahlt, falls die Verkäufer davor sterben sollten. Bei der Leibrente sollte zudem eine Rückfallklausel im Vertrag vereinbart werden. Dann erhält der Verkäufer das Eigentum zurück, wenn der Käufer insolvent wird und die Leibrente nicht mehr zahlen kann.
Immobilienverrentung mit Nießbrauch
Anders als bei der klassischen Leibrente bekommt der Nießbrauchberechtigte den Kaufpreis auf einen Schlag ausgezahlt. Die Erlöse kann der Ruheständler ausgeben, in Pflege oder in einen Sparplan investieren oder auch anderweitig verwenden. Der Verkäufer hat damit maximale Flexibilität und sofortige Liquidität. Für die Ermittlung des Verkaufspreises zieht der Käufer vom Verkehrswert den Nießbrauchwert ab. Ein wesentlicher Unterschied: Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch an erster Stelle hinterlegt. Dadurch bleibt es bei jedem Weiterverkauf der Immobilie an Dritte bestehen und ist zusätzlich insolvenzsicher. Selbst im Fall einer Zwangsversteigerung bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Damit sichern sich Senioren das Wohnrecht auf jeden Fall – weshalb sie sich überhaupt für eine Verrentung entschieden haben. Ein weiterer Vorteil laut DEGIV: Bei einem möglichen Auszug lässt sich das Objekt auch vermieten. Auch beim Nießbrauch gilt: Im Vertrag sollte klar geregelt werden, wer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist. Findet sich diesbezüglich keine Regelung im Vertrag, trifft die Instandhaltungspflicht den Nießbraucher, nicht den neuen Eigentümer. Die DEGIV empfiehlt Senioren mehrheitlich das Modell des Nießbrauchs, weil es älteren Menschen grundsätzlich mehr Rechte zusichert und sicherer sowie flexibler ist. In Einzelfällen kann allerdings die Leibrente die interessantere Option sein. Interessenten sollten verschiedene Varianten genau vergleichen und stets durch einen unabhängigen Experten prüfen lassen.
Generell müssen Immobilieneigentümer bei einer Verrentung ihres Objektes im Vergleich zum Verkauf mit einem Preisabschlag rechnen. Dieser liegt im Durchschnitt bei 30 Prozent, bei jüngeren Verkäufern bis zu 50 Prozent des Marktwertes. Dafür müssen Interessenten nach der Veräußerung weder bei Nießbrauch noch bei der Leibrente ausziehen – im Gegensatz zum herkömmlichen Verkauf. Die finanziellen Abstriche bei der Verrentung bieten Senioren damit durchaus einen emotionalen Vorteil, der den Preisabschlag aufwiegt. Grundsätzlich eignet sich die Verrentung von Immobilien für Eigentümer ab 65 Jahren, die ihr Haus oder ihre Wohnung nicht vererben wollen oder können, weil sie keine Nachkommen haben. Potenziell kommt das Modell der Immobilienverrentung ebenso für Eigentümer in Frage, die trotz Wohneigentum eine vergleichsweise kleine Rente beziehen und ihren Lebensabend ohne finanzielle Engpässe genießen möchten. Nachfolgend erklärt die DEGIV die wichtigsten Unterschiede zwischen Leibrente und Nießbrauch.
Immobilien-Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht
Bei Leibrenten-Lösungen wird die Immobilie verkauft, und im Gegenzug erhält der Verkäufer dafür lebenslang eine monatliche Rente und lebenslanges Wohnrecht. Die Höhe der Rente ist abhängig vom Alter und Geschlecht sowie dem Verkehrswert der Immobilie. Im Vertrag wird klar geregelt, ob der neue oder der alte Eigentümer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist. Der Käufer kalkuliert bei diesem Modell mit einer langen Lebenserwartung und geringem Wiederverkaufswert. Doch Vorsicht: Je nach Vertragsgestaltung erlischt bei einem möglichen Auszug aus dem Objekt – etwa in ein Alten- oder Pflegeheim – oft das Wohnrecht. Ausschließen lässt sich dies, indem ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch im ersten Rang bestellt wird. Zudem wird empfohlen, eine Mindestlaufzeit für die monatliche Rente zu vereinbaren. So bekommen mögliche Erben diese bis zum Ablauf der Frist ausbezahlt, falls die Verkäufer davor sterben sollten. Bei der Leibrente sollte zudem eine Rückfallklausel im Vertrag vereinbart werden. Dann erhält der Verkäufer das Eigentum zurück, wenn der Käufer insolvent wird und die Leibrente nicht mehr zahlen kann.
Immobilienverrentung mit Nießbrauch
Anders als bei der klassischen Leibrente bekommt der Nießbrauchberechtigte den Kaufpreis auf einen Schlag ausgezahlt. Die Erlöse kann der Ruheständler ausgeben, in Pflege oder in einen Sparplan investieren oder auch anderweitig verwenden. Der Verkäufer hat damit maximale Flexibilität und sofortige Liquidität. Für die Ermittlung des Verkaufspreises zieht der Käufer vom Verkehrswert den Nießbrauchwert ab. Ein wesentlicher Unterschied: Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch an erster Stelle hinterlegt. Dadurch bleibt es bei jedem Weiterverkauf der Immobilie an Dritte bestehen und ist zusätzlich insolvenzsicher. Selbst im Fall einer Zwangsversteigerung bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Damit sichern sich Senioren das Wohnrecht auf jeden Fall – weshalb sie sich überhaupt für eine Verrentung entschieden haben. Ein weiterer Vorteil laut DEGIV: Bei einem möglichen Auszug lässt sich das Objekt auch vermieten. Auch beim Nießbrauch gilt: Im Vertrag sollte klar geregelt werden, wer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist. Findet sich diesbezüglich keine Regelung im Vertrag, trifft die Instandhaltungspflicht den Nießbraucher, nicht den neuen Eigentümer. Die DEGIV empfiehlt Senioren mehrheitlich das Modell des Nießbrauchs, weil es älteren Menschen grundsätzlich mehr Rechte zusichert und sicherer sowie flexibler ist. In Einzelfällen kann allerdings die Leibrente die interessantere Option sein. Interessenten sollten verschiedene Varianten genau vergleichen und stets durch einen unabhängigen Experten prüfen lassen.
