23.05.2019 Godewind kauft Bürotower City Gate in Frankfurt für 85 Mio. Euro
Die Godewind Immobilien AG hat einen weiteren Kaufvertrag zum Erwerb eines Bürokomplexes unterzeichnet. Bei diesem Asset-Deal handelt es sich um die als City Gate bekannte, 28 Stockwerke umfassende Büroimmobilie in Frankfurt am Main. Das Objekt liegt auf einem rund 3.600 Quadratmeter großen Grundstück am Nibelungenplatz im Frankfurter Nordend. Der Multi-Tenant Komplex bietet staatlichen Einrichtungen sowie Unternehmen der öffentlichen Hand und diversen anderen Dienstleistern sehr flexible Flächen in verkehrstechnisch attraktiver Lage und profitiert insbesondere von den stabilen Mieteinnahmen der bonitätsstarken und überwiegend öffentlichen Mieter. Der Bürotower wurde 1993 und 2018 modernisiert. Er verfügt über 165 Tiefgaragenstellplätze und 28 Außenparkplätze. Der Kaufpreis beträgt bei 23.308 Quadratmetern Gesamtmietfläche EUR 85 Mio. oder durchschnittlich rund EUR 3.647 pro Quadratmeter. Der Vollzug der Transaktion wird im dritten Quartal dieses Jahres erfolgen.
Objekt in attraktiver Lage mit Wertsteigerungspotenzial
Das City Gate ist ein moderner Bürokomplex in zentraler Lage mit guter Anbindung an den ÖPNV und deutlichem Aufwertungspotenzial. Er wurde 2018 durch BREEAM, einem international anerkannten Indikator für erstklassige Green Buildings, mit der Nachaltigkeitszertifizierung ‚sehr gut‘ ausgezeichnet. Die Potentialmiete bei Vollvermietung beträgt rund EUR 4,3 Mio. p. a. Der Leerstand liegt aktuell bei rund 13,4 Prozent oder 3.124 Quadratmetern und die annualisierten Mieteinnahmen betragen rund EUR 3,8 Mio. Dies entspricht einer Bruttoanfangsrendite von etwa 4,5 Prozent. Ankermieter ist das Land Hessen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) beträgt rund 6,7 Jahre. Durch ihr aktives Asset Management wird Godewind die Kennziffern weiter steigern. Das Entwicklungspotenzial soll unter anderem durch Leerstandsabbau, Mieterhöhungen und Mietvertragsverlängerungen mit Ankermietern gehoben werden. Die derzeitigen Durchschnittmieten der Büroflächen betragen etwa EUR 14,60 pro Quadratmeter und liegen somit unter dem vergleichbaren Marktniveau. Der geplante Leerstandsabbau und die Marktmietanpassungen sollen bis 2020 umgesetzt werden. Die Immobilie erwirtschaftet dann bei geplanter Vollvermietung und auf Basis aktueller Marktmieten etwa 13 Prozent höhere annualisierte Mieteinnahmen von rund EUR 4,3 Mio. Die durchschnittlichen „Funds from Operations" (FFO) vor „Overheads“ belaufen sich dann auf rund EUR 3,1 Mio. Dies entspricht einer durchschnittlichen FFO-Rendite auf das Eigenkapital von rund 8,3 Prozent über die Jahre 2020 bis 2024.
Marktumfeld am Kapitalmarkt eröffnet weiterhin Potenzial für attraktive Finanzierungen
Eine Finanzierung soll zu attraktiven Konditionen bis zum Closing abgeschlossen werden. Der Durchschnitts-Zinssatz für alle bisher abgeschlossenen Objektfinanzierungen liegt aktuell bei 1,38 Prozent. Für Godewind wird ein langfristiger „Net LTV“ von 45 bis 55 Prozent angestrebt.
Ausblick: Weiteres Wachstum in der Pipeline
Nach dieser und den seit Oktober 2018 erfolgten Akquisitionen beläuft sich das Büro-Immobilievolumen der Godewind nunmehr auf insgesamt rund EUR 850 Mio und rund 293.000 Quadratmeter vermietbare Fläche. Godewind beabsichtigt, die bestehenden Assets weiter zu optimieren und den Bestand an Gewerbeimmobilien auch organisch auszubauen. Nach den jüngsten Vermietungserfolgen verfügt das Gesamtportfolio nun über einen Leerstand von aktuell rund 25 Prozent, was einer Fläche von nun rund 73.100 Quadratmetern entspricht und weist so ein signifikantes Wertsteigerungspotenzial aus.
Objekt in attraktiver Lage mit Wertsteigerungspotenzial
Das City Gate ist ein moderner Bürokomplex in zentraler Lage mit guter Anbindung an den ÖPNV und deutlichem Aufwertungspotenzial. Er wurde 2018 durch BREEAM, einem international anerkannten Indikator für erstklassige Green Buildings, mit der Nachaltigkeitszertifizierung ‚sehr gut‘ ausgezeichnet. Die Potentialmiete bei Vollvermietung beträgt rund EUR 4,3 Mio. p. a. Der Leerstand liegt aktuell bei rund 13,4 Prozent oder 3.124 Quadratmetern und die annualisierten Mieteinnahmen betragen rund EUR 3,8 Mio. Dies entspricht einer Bruttoanfangsrendite von etwa 4,5 Prozent. Ankermieter ist das Land Hessen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) beträgt rund 6,7 Jahre. Durch ihr aktives Asset Management wird Godewind die Kennziffern weiter steigern. Das Entwicklungspotenzial soll unter anderem durch Leerstandsabbau, Mieterhöhungen und Mietvertragsverlängerungen mit Ankermietern gehoben werden. Die derzeitigen Durchschnittmieten der Büroflächen betragen etwa EUR 14,60 pro Quadratmeter und liegen somit unter dem vergleichbaren Marktniveau. Der geplante Leerstandsabbau und die Marktmietanpassungen sollen bis 2020 umgesetzt werden. Die Immobilie erwirtschaftet dann bei geplanter Vollvermietung und auf Basis aktueller Marktmieten etwa 13 Prozent höhere annualisierte Mieteinnahmen von rund EUR 4,3 Mio. Die durchschnittlichen „Funds from Operations" (FFO) vor „Overheads“ belaufen sich dann auf rund EUR 3,1 Mio. Dies entspricht einer durchschnittlichen FFO-Rendite auf das Eigenkapital von rund 8,3 Prozent über die Jahre 2020 bis 2024.
Marktumfeld am Kapitalmarkt eröffnet weiterhin Potenzial für attraktive Finanzierungen
Eine Finanzierung soll zu attraktiven Konditionen bis zum Closing abgeschlossen werden. Der Durchschnitts-Zinssatz für alle bisher abgeschlossenen Objektfinanzierungen liegt aktuell bei 1,38 Prozent. Für Godewind wird ein langfristiger „Net LTV“ von 45 bis 55 Prozent angestrebt.
Ausblick: Weiteres Wachstum in der Pipeline
Nach dieser und den seit Oktober 2018 erfolgten Akquisitionen beläuft sich das Büro-Immobilievolumen der Godewind nunmehr auf insgesamt rund EUR 850 Mio und rund 293.000 Quadratmeter vermietbare Fläche. Godewind beabsichtigt, die bestehenden Assets weiter zu optimieren und den Bestand an Gewerbeimmobilien auch organisch auszubauen. Nach den jüngsten Vermietungserfolgen verfügt das Gesamtportfolio nun über einen Leerstand von aktuell rund 25 Prozent, was einer Fläche von nun rund 73.100 Quadratmetern entspricht und weist so ein signifikantes Wertsteigerungspotenzial aus.
