24.05.2019 münchner immobilien fokus diskutiert Lösungen für das Wohnproblem
„Mieterschutzgesetz, Mietpreisbremsen, Erhaltungssatzungen: Wird Münchens Wohnungsproblem so gelöst?“ Diese Frage stand im Zentrum der Veranstaltungsreihe münchner immobilien fokus am 20. Mai 2019 im Literaturhaus. Die Gastgeber Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH und Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht, Rechtsanwältin und Steuerberaterin der Kanzlei convocat GbR hatten mit der Auswahl der Gäste die Plattform für Diskussionen und Alternativ-Vorschläge geschaffen. Eröffnet wurde das Thema durch zwei Impulsvorträge von Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e. V. sowie von Beatrix Zurek, erste Vorsitzende des Mietervereins München.
Im Januar 2019 ist die aktuelle Mietrechtsänderung der Bundesregierung in Kraft getreten mit dem Ziel, den Anstieg der Mieten vor allem in den Ballungszentren zu begrenzen. Dass das Thema viele Menschen bewegt, zeigte die Resonanz: Die Veranstaltung war bis auf den letzten Platz belegt. Auch nach Beginn versuchten interessierte Zuhörer, noch einen Stehplatz zu ergattern.
Gleich zu Beginn stellte Rudolf Stürzer in seinem Impulsvortrag die provokante Frage in Bezug auf die Münchner Mietsituation: „Ist es wirklich so schlimm? Oder ist es eine Betroffenheitsberichterstattung, bei der Einzelfälle verallgemeinert werden?“ Er wünsche sich mehr Fakten und Sachlichkeit in der Debatte anstatt „Stimmungen“ und „Bauchgefühl“ und zeigte auf, dass die Mietbelastungsquote in München nach Studien des Instituts der Deutschen Wirtschaft sogar gesunken sei: von 30 % im Jahr 1994 und 30 bis 35 % im Jahr 2004 auf 28 % im Jahr 2018. Die Zahlen basierten auf Angaben des Deutschen Mieterbundes. Gleichzeitig sei jedoch auch der Wohlstand gestiegen. Stürzer schloss seinen Vortrag mit dem Wunsch einer gezielten Förderung anstatt einer pauschalen Gesetzgebung wie der Mietpreisbremse, die in seinen Augen die Wohnungsknappheit noch verschärfe.
Beatrix Zurek entgegnete in ihrem Vortrag, dass es an Sachlichkeit bestimmt nicht mangele und verteidigte die Mietpreisbremse als verhältnismäßig. Die von Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) vorgeschlagene Verschärfung dieses Instruments treffe ja jene Vermieter, die nicht redlich seien. Alle anderen hätten nichts zu befürchten. Für München sei es neben der Einführung einer Mietendeckelung aber besonders wichtig, die Preisspirale bei Grundstücken zu durchbrechen: „Ohne bezahlbaren Boden gibt es zu wenig bezahlbaren Wohnraum“.
In der anschließenden Diskussion distanzierte sich Thomas Aigner von der Idee, von staatlicher Seite in die Bodenpreise und damit noch weiter in den Markt einzugreifen. Vielmehr müsse man endlich das schon sehr lange bekannte Problem anpacken und viel mehr Wohnraum schaffen – nicht nur in München, sondern weit darüber hinaus. „Das Münchner Problem wird nicht nur in München gelöst, sondern in der gesamten Metropolregion bis nach Augsburg und Ingolstadt. Natürlich auch in den Umlandgemeinden. Die haben aber leider nach wie vor wenig Interesse, sich an einer Lösung zu beteiligen. Und vor dem Eingriff in die kommunale Planungshoheit wird gescheut“, kritisiert Aigner.
Preistreiber Anspruchsverhalten und gesetzliche Vorgaben
Nicht an den Bodenpreisen, aber an den Baupreisen sei anzusetzen, betonte Stürzer. Hohe Umweltauflagen sowie pauschale Vorgaben wie zum Beispiel überall Stell- und Kinderspielplätze bauen zu müssen, ob sie dort gebraucht würden oder nicht, mache das Bauen teuer. „Und das Anspruchsverhalten in München an Wohnraum treibt ebenfalls die Preise in die Höhe.“
Auch Kristina Frank (CSU), Leiterin des Kommunalreferats der Landeshauptstadt München, stellte die Frage, wie teuer Bauen tatsächlich sein müsse und verwies auf die Modulbauweise als Möglichkeit, schnell und kostengünstig Wohnraum zu schaffen. „Beim Thema Immobilien muss man sehr langfristig denken“, so Frank. Sie sehe hier durch die technischen Entwicklungen wie zum Beispiel den 3D-Druck in Zukunft die Möglichkeit, wesentlich kostengünstiger bauen zu können.
Auf die Frage, ob Münchens Wohnproblem durch die Verschärfung der gesetzlichen Regelungen gelöst werde, zeigte sich Helmut Thiele, ehemaliger Vorsitzender des Gutachterausschusses München und derzeitiger Vorstand in einer Wohnungsbaugenossenschaft, skeptisch. Er sieht die Gesetzgebung als „unlogische Ansammlung von Vorschriften“ und kritisierte die sich ständig ändernden Prämissen beim Mietspiegel. Besonders bemängelt er die Beschneidung der Modernisierungsumlage, gerade in Bezug auf billige Wohnungen: „Das macht es schwierig, gleichzeitig Mieten niedrig zu halten und Wohnraum zu erhalten.“ Zurek verteidigte die Regelung und stellte die Frage, ob über die Instandsetzung hinaus zwangsläufig so viel modernisiert werden müsse. Einig waren sich beide in dem Punkt, dass einzelne nicht funktionierende Regularien geändert werden sollten.
Erbschaftssteuer als heilige Kuh?
Um Wohnraum nicht weiter zu verteuern, plädierte Regine Funke-Lachotzki, Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin bei der Kanzlei convocat GbR, für eine Abschaffung der Erbschaftssteuer. Durch die hohen steuerlichen Belastungen seien private Eigentümer sehr oft dazu gezwungen, geerbte Mehrfamilienhäuser zu verkaufen. Meist kauften institutionelle Investoren solche Objekte – „und diese agieren dann auf dem Mietmarkt völlig anders als der Privateigentümer.“ Leider sei aber die Politik bei der Forderung nach Abschaffung taub: „Hier hört keiner zu. Die Erbschaftssteuer ist in der Politik eine heilige Kuh“, bemängelt Funke-Lachotzki. Davon irritiert zeigte sich Frank und verwies darauf, dass das Thema von der CSU sehr wohl angepackt werde. Zustimmung für den Abschaffungsvorschlag fand Funke-Lachotzki von allen Seiten. Stürzer schlug darüber hinaus vor, dass man zumindest auf regionale Besonderheiten Rücksicht nehmen und zum Beispiel in Hochpreissegmenten die Freibeträge erhöhen könne. Denn mittlerweile sei die Erbschaftssteuer in München zur „Erdrosselungssteuer“ geworden.
Vorkaufsrechts im Erhaltungssatzungsgebiet in der Kritik
Großen Raum nahm das Thema Vorkaufsrechts im Erhaltungssatzungsgebiet ein. Aigner bewertet das kommunale Vorkaufsrecht als eine Form der Enteignung: „Jahrelang hat die Stadt ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt und jetzt werden 250 Mio. Euro an Steuergeldern dafür ausgegeben. Davon hätte man auch Sozialwohnungen bauen können oder bedürftige Menschen fördern.“ Zudem kritisierte er die Analysemethode: „Da kauft die Stadt ein Haus und fragt nicht danach, ob die Mieter, die darin leben, überhaupt bedürftig sind. Viele können sich die Miete nämlich tatsächlich leisten.“
Alternativ plädiert Aigner für eine Subjekt- statt Objektförderung. „Man muss sich den einzelnen Menschen anschauen, ob er Hilfe braucht. Und nicht pauschal Gebiete oder Objekte schützen und fördern.“ Zurek verteidigte die Regelung und wies darauf hin, dass die Stadt die aus dem Vorkaufsrecht erworbenen Objekte nicht mehr reprivatisiert müsse, sondern auf die städtischen Wohngesellschaften übertragen könne.
Frank, die selber als Mieterin in solch einem Erhaltungssatzungsgebiet lebt, zeigte sich gespalten. Es habe auch Nachteile, als Mieter in solch einem Haus zu leben: Derzeit leide sie selbst unter einem Loch in der Wand, um das sich aktuell niemand kümmere. Dennoch „macht es auf lange Sicht schon Sinn, Grundstücke auf diese Weise zu erwerben.“ Was denn die Stadt mit den gekauften Liegenschaften mache, die sie qua Vorkaufsrecht erwerbe, lautete eine Publikumsfrage. „Sie werden in die langfristige Stadtplanung miteinbezogen“, gab Frank zur Antwort. „Das braucht jedoch Zeit. Da es sich meist um schwierige Grundstücke handelt, ist die Ausführung komplex.“
Gefährdung des sozialen Friedens
Immer wieder ging die Diskussion auch über die Fragestellung der Veranstaltung hinaus und berührte gesellschaftliche Aspekte. So sieht Zurek eine zunehmende Entsolidarisierung der Stadtbewohner: „Die, die hier sind, wollen, das alles so bleibt, wie es ist und dass keiner mehr hinzukommt.“ Auch Aigner sieht ähnliche Probleme. „In München gibt es keine Mehrheiten für Veränderungen, sondern für Verhinderungen“. Zudem bedauerte er die zunehmende Verschärfung im Ton zwischen Mieter und Vermieter. „Das gefährdet den sozialen Frieden.“ Durch die Veranstaltung führte Walter Hornauer, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht der Kanzlei Burger & Meyer-Gutknecht.
Im Herbst 2019 geht die Veranstaltungsreihe münchner immobilien fokus in eine neue Runde. Der genaue Termin sowie das Thema werden rechtzeitig bekannt gegeben.
Im Januar 2019 ist die aktuelle Mietrechtsänderung der Bundesregierung in Kraft getreten mit dem Ziel, den Anstieg der Mieten vor allem in den Ballungszentren zu begrenzen. Dass das Thema viele Menschen bewegt, zeigte die Resonanz: Die Veranstaltung war bis auf den letzten Platz belegt. Auch nach Beginn versuchten interessierte Zuhörer, noch einen Stehplatz zu ergattern.
Gleich zu Beginn stellte Rudolf Stürzer in seinem Impulsvortrag die provokante Frage in Bezug auf die Münchner Mietsituation: „Ist es wirklich so schlimm? Oder ist es eine Betroffenheitsberichterstattung, bei der Einzelfälle verallgemeinert werden?“ Er wünsche sich mehr Fakten und Sachlichkeit in der Debatte anstatt „Stimmungen“ und „Bauchgefühl“ und zeigte auf, dass die Mietbelastungsquote in München nach Studien des Instituts der Deutschen Wirtschaft sogar gesunken sei: von 30 % im Jahr 1994 und 30 bis 35 % im Jahr 2004 auf 28 % im Jahr 2018. Die Zahlen basierten auf Angaben des Deutschen Mieterbundes. Gleichzeitig sei jedoch auch der Wohlstand gestiegen. Stürzer schloss seinen Vortrag mit dem Wunsch einer gezielten Förderung anstatt einer pauschalen Gesetzgebung wie der Mietpreisbremse, die in seinen Augen die Wohnungsknappheit noch verschärfe.
Beatrix Zurek entgegnete in ihrem Vortrag, dass es an Sachlichkeit bestimmt nicht mangele und verteidigte die Mietpreisbremse als verhältnismäßig. Die von Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) vorgeschlagene Verschärfung dieses Instruments treffe ja jene Vermieter, die nicht redlich seien. Alle anderen hätten nichts zu befürchten. Für München sei es neben der Einführung einer Mietendeckelung aber besonders wichtig, die Preisspirale bei Grundstücken zu durchbrechen: „Ohne bezahlbaren Boden gibt es zu wenig bezahlbaren Wohnraum“.
In der anschließenden Diskussion distanzierte sich Thomas Aigner von der Idee, von staatlicher Seite in die Bodenpreise und damit noch weiter in den Markt einzugreifen. Vielmehr müsse man endlich das schon sehr lange bekannte Problem anpacken und viel mehr Wohnraum schaffen – nicht nur in München, sondern weit darüber hinaus. „Das Münchner Problem wird nicht nur in München gelöst, sondern in der gesamten Metropolregion bis nach Augsburg und Ingolstadt. Natürlich auch in den Umlandgemeinden. Die haben aber leider nach wie vor wenig Interesse, sich an einer Lösung zu beteiligen. Und vor dem Eingriff in die kommunale Planungshoheit wird gescheut“, kritisiert Aigner.
Preistreiber Anspruchsverhalten und gesetzliche Vorgaben
Nicht an den Bodenpreisen, aber an den Baupreisen sei anzusetzen, betonte Stürzer. Hohe Umweltauflagen sowie pauschale Vorgaben wie zum Beispiel überall Stell- und Kinderspielplätze bauen zu müssen, ob sie dort gebraucht würden oder nicht, mache das Bauen teuer. „Und das Anspruchsverhalten in München an Wohnraum treibt ebenfalls die Preise in die Höhe.“
Auch Kristina Frank (CSU), Leiterin des Kommunalreferats der Landeshauptstadt München, stellte die Frage, wie teuer Bauen tatsächlich sein müsse und verwies auf die Modulbauweise als Möglichkeit, schnell und kostengünstig Wohnraum zu schaffen. „Beim Thema Immobilien muss man sehr langfristig denken“, so Frank. Sie sehe hier durch die technischen Entwicklungen wie zum Beispiel den 3D-Druck in Zukunft die Möglichkeit, wesentlich kostengünstiger bauen zu können.
Auf die Frage, ob Münchens Wohnproblem durch die Verschärfung der gesetzlichen Regelungen gelöst werde, zeigte sich Helmut Thiele, ehemaliger Vorsitzender des Gutachterausschusses München und derzeitiger Vorstand in einer Wohnungsbaugenossenschaft, skeptisch. Er sieht die Gesetzgebung als „unlogische Ansammlung von Vorschriften“ und kritisierte die sich ständig ändernden Prämissen beim Mietspiegel. Besonders bemängelt er die Beschneidung der Modernisierungsumlage, gerade in Bezug auf billige Wohnungen: „Das macht es schwierig, gleichzeitig Mieten niedrig zu halten und Wohnraum zu erhalten.“ Zurek verteidigte die Regelung und stellte die Frage, ob über die Instandsetzung hinaus zwangsläufig so viel modernisiert werden müsse. Einig waren sich beide in dem Punkt, dass einzelne nicht funktionierende Regularien geändert werden sollten.
Erbschaftssteuer als heilige Kuh?
Um Wohnraum nicht weiter zu verteuern, plädierte Regine Funke-Lachotzki, Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin bei der Kanzlei convocat GbR, für eine Abschaffung der Erbschaftssteuer. Durch die hohen steuerlichen Belastungen seien private Eigentümer sehr oft dazu gezwungen, geerbte Mehrfamilienhäuser zu verkaufen. Meist kauften institutionelle Investoren solche Objekte – „und diese agieren dann auf dem Mietmarkt völlig anders als der Privateigentümer.“ Leider sei aber die Politik bei der Forderung nach Abschaffung taub: „Hier hört keiner zu. Die Erbschaftssteuer ist in der Politik eine heilige Kuh“, bemängelt Funke-Lachotzki. Davon irritiert zeigte sich Frank und verwies darauf, dass das Thema von der CSU sehr wohl angepackt werde. Zustimmung für den Abschaffungsvorschlag fand Funke-Lachotzki von allen Seiten. Stürzer schlug darüber hinaus vor, dass man zumindest auf regionale Besonderheiten Rücksicht nehmen und zum Beispiel in Hochpreissegmenten die Freibeträge erhöhen könne. Denn mittlerweile sei die Erbschaftssteuer in München zur „Erdrosselungssteuer“ geworden.
Vorkaufsrechts im Erhaltungssatzungsgebiet in der Kritik
Großen Raum nahm das Thema Vorkaufsrechts im Erhaltungssatzungsgebiet ein. Aigner bewertet das kommunale Vorkaufsrecht als eine Form der Enteignung: „Jahrelang hat die Stadt ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt und jetzt werden 250 Mio. Euro an Steuergeldern dafür ausgegeben. Davon hätte man auch Sozialwohnungen bauen können oder bedürftige Menschen fördern.“ Zudem kritisierte er die Analysemethode: „Da kauft die Stadt ein Haus und fragt nicht danach, ob die Mieter, die darin leben, überhaupt bedürftig sind. Viele können sich die Miete nämlich tatsächlich leisten.“
Alternativ plädiert Aigner für eine Subjekt- statt Objektförderung. „Man muss sich den einzelnen Menschen anschauen, ob er Hilfe braucht. Und nicht pauschal Gebiete oder Objekte schützen und fördern.“ Zurek verteidigte die Regelung und wies darauf hin, dass die Stadt die aus dem Vorkaufsrecht erworbenen Objekte nicht mehr reprivatisiert müsse, sondern auf die städtischen Wohngesellschaften übertragen könne.
Frank, die selber als Mieterin in solch einem Erhaltungssatzungsgebiet lebt, zeigte sich gespalten. Es habe auch Nachteile, als Mieter in solch einem Haus zu leben: Derzeit leide sie selbst unter einem Loch in der Wand, um das sich aktuell niemand kümmere. Dennoch „macht es auf lange Sicht schon Sinn, Grundstücke auf diese Weise zu erwerben.“ Was denn die Stadt mit den gekauften Liegenschaften mache, die sie qua Vorkaufsrecht erwerbe, lautete eine Publikumsfrage. „Sie werden in die langfristige Stadtplanung miteinbezogen“, gab Frank zur Antwort. „Das braucht jedoch Zeit. Da es sich meist um schwierige Grundstücke handelt, ist die Ausführung komplex.“
Gefährdung des sozialen Friedens
Immer wieder ging die Diskussion auch über die Fragestellung der Veranstaltung hinaus und berührte gesellschaftliche Aspekte. So sieht Zurek eine zunehmende Entsolidarisierung der Stadtbewohner: „Die, die hier sind, wollen, das alles so bleibt, wie es ist und dass keiner mehr hinzukommt.“ Auch Aigner sieht ähnliche Probleme. „In München gibt es keine Mehrheiten für Veränderungen, sondern für Verhinderungen“. Zudem bedauerte er die zunehmende Verschärfung im Ton zwischen Mieter und Vermieter. „Das gefährdet den sozialen Frieden.“ Durch die Veranstaltung führte Walter Hornauer, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht der Kanzlei Burger & Meyer-Gutknecht.
Im Herbst 2019 geht die Veranstaltungsreihe münchner immobilien fokus in eine neue Runde. Der genaue Termin sowie das Thema werden rechtzeitig bekannt gegeben.
