05.07.2019 Handelsinvestments: Mixed-Use wird die neue Assetklasse
Mit 5,9 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2019 lag das Transaktionsvolumen für deutsche Handelsimmobilien 2 % über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Damit bleiben Handelsimmobilien mit einem Anteil von rund 24 % am Gesamtgewerbetransaktionsvolumen weiterhin auf Platz 2 – hinter Büroimmobilien – der bedeutendsten Nutzungsarten am deutschen Investmentmarkt. Den größten Deal stellte die Übernahme der restlichen 49,99 % des Warenhausunternehmens Galeria Karstadt Kaufhof dar, welches von der Hudson's Bay Company (HBC) an Signa für über 1 Mrd. Euro ging.
Die Keyfacts im Überblick:
· Transaktionsvolumen und Renditen bleiben stabil
· Dekade der Transformation wird in Mischnutzungs-Konzepten münden
· Shopping Center Renditen werden leicht steigen
Geschäftshäuser waren mit einem Volumen von 1,8 Mrd. Euro und einem Anteil von 31 % das stärkste Segment, gefolgt von Warenhäusern mit 1,5 Mrd. Euro (25 %), Fachmarktzentren mit 898 Mio. Euro und Shopping Centern mit 858 Mio. Euro, die jeweils 15 % ausmachten. Sonstige Einzelhandelsformate, zu denen unter anderem Supermärkte, Discounter und Baumärkte zählen, zeichneten mit 793 Mio. Euro für 14 % des Volumens verantwortlich. „Das Interesse an nahversorgungsdominierten Handelsimmobilien und Stadtteil-Einkaufszentren ist hoch“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills, und ergänzt: „Wir gehen davon aus, dass das Transaktionsvolumen für Shopping Center über dem offiziell dokumentierten Wert liegt, da es aktuell auch viele Off-Market Transaktionen gibt.“
Aktuell liegen die Renditen für Secondary Shopping Center unverändert bei 5,9 %, für Prime Center bei 4,2 %. Die Spitzenrendite für Fachmarktzentren ist weiterhin auf Rekordniveau von 3,9 %, insbesondere lebensmittelgeankerte Zentren erfreuen sich weiterhin einer nach wie vor hohen Nachfrage.
„Die Assetklasse Shopping Center sollte im weiteren Jahresverlauf wieder fungibler werden, da Transaktionen vor Abschluss stehen, die dann als Vergleichswerte dienen. Bei einer weiteren Renditeanpassung werden sich Shopping Center dann im zweiten Halbjahr auch wieder liquider zeigen. Core-Plus und Value-Add Investoren treten als potenzielle Käufer in Erscheinung und sind bereit, die nötigen Investitionen zu tätigen. Eine Rendite-Prognose ist mangels Masse aktuell allerdings schwierig – es ist jedoch mit einem Anstieg zu rechnen“, sagt Jennifer Güleryüz, Senior Consultant Research Germany bei Savills.
Bei Geschäftshäusern liegt die Spitzenrendite indes unverändert bei 3,1%. Besonders auffällig: Mehr als jedes zehnte Geschäftshaus wurde in den letzten zwölf Monaten von einem Projektentwickler gekauft – ein Ausdruck des Transformationsprozesses, der zurzeit an Dynamik gewinnt.
„Investoren präferieren mittlerweile die Diversifizierung im Objekt, das gilt nicht nur für die HighStreet, sondern auch für Shopping Center. Die Dekade der Transformation wird in Konzepten münden, die letztlich zu einer neuen Assetklasse in Form der Mischnutzung führt“, sagt Krechky. Beispiele für Transaktionen sind hier die Königsbau Passagen in Stuttgart sowie das Zoom in Berlin, die mit rund 280 bzw. 265 Mio. Euro auch die mit Abstand größten Single Asset Transaktionen des 1. Halbjahres waren.
Zu den aktivsten Käufergruppen im bisherigen Jahresverlauf gehörten risikoaverse und langfristig agierende Investoren. Mit einem Anteil von 30 % am Transaktionsvolumen des Handelsinvestmentmarktes waren Immobilien AGs/REITs die aktivste Käufergruppe, auf dem zweiten Platz lagen Offene Spezialfonds mit knapp 27 %. Sonstige Asset Manager rangierten mit 20 % auf dem dritten Platz. Auch auf Verkäuferseite stellten Immobilien AGs/REITs mit 25 % einen großen Anteil am Transaktionsvolumen dar, gefolgt von Private-Equity-Fonds mit knapp 18 % und sonstigen Asset Managern mit 16 %.
Die Keyfacts im Überblick:
· Transaktionsvolumen und Renditen bleiben stabil
· Dekade der Transformation wird in Mischnutzungs-Konzepten münden
· Shopping Center Renditen werden leicht steigen
Geschäftshäuser waren mit einem Volumen von 1,8 Mrd. Euro und einem Anteil von 31 % das stärkste Segment, gefolgt von Warenhäusern mit 1,5 Mrd. Euro (25 %), Fachmarktzentren mit 898 Mio. Euro und Shopping Centern mit 858 Mio. Euro, die jeweils 15 % ausmachten. Sonstige Einzelhandelsformate, zu denen unter anderem Supermärkte, Discounter und Baumärkte zählen, zeichneten mit 793 Mio. Euro für 14 % des Volumens verantwortlich. „Das Interesse an nahversorgungsdominierten Handelsimmobilien und Stadtteil-Einkaufszentren ist hoch“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills, und ergänzt: „Wir gehen davon aus, dass das Transaktionsvolumen für Shopping Center über dem offiziell dokumentierten Wert liegt, da es aktuell auch viele Off-Market Transaktionen gibt.“
Aktuell liegen die Renditen für Secondary Shopping Center unverändert bei 5,9 %, für Prime Center bei 4,2 %. Die Spitzenrendite für Fachmarktzentren ist weiterhin auf Rekordniveau von 3,9 %, insbesondere lebensmittelgeankerte Zentren erfreuen sich weiterhin einer nach wie vor hohen Nachfrage.
„Die Assetklasse Shopping Center sollte im weiteren Jahresverlauf wieder fungibler werden, da Transaktionen vor Abschluss stehen, die dann als Vergleichswerte dienen. Bei einer weiteren Renditeanpassung werden sich Shopping Center dann im zweiten Halbjahr auch wieder liquider zeigen. Core-Plus und Value-Add Investoren treten als potenzielle Käufer in Erscheinung und sind bereit, die nötigen Investitionen zu tätigen. Eine Rendite-Prognose ist mangels Masse aktuell allerdings schwierig – es ist jedoch mit einem Anstieg zu rechnen“, sagt Jennifer Güleryüz, Senior Consultant Research Germany bei Savills.
Bei Geschäftshäusern liegt die Spitzenrendite indes unverändert bei 3,1%. Besonders auffällig: Mehr als jedes zehnte Geschäftshaus wurde in den letzten zwölf Monaten von einem Projektentwickler gekauft – ein Ausdruck des Transformationsprozesses, der zurzeit an Dynamik gewinnt.
„Investoren präferieren mittlerweile die Diversifizierung im Objekt, das gilt nicht nur für die HighStreet, sondern auch für Shopping Center. Die Dekade der Transformation wird in Konzepten münden, die letztlich zu einer neuen Assetklasse in Form der Mischnutzung führt“, sagt Krechky. Beispiele für Transaktionen sind hier die Königsbau Passagen in Stuttgart sowie das Zoom in Berlin, die mit rund 280 bzw. 265 Mio. Euro auch die mit Abstand größten Single Asset Transaktionen des 1. Halbjahres waren.
Zu den aktivsten Käufergruppen im bisherigen Jahresverlauf gehörten risikoaverse und langfristig agierende Investoren. Mit einem Anteil von 30 % am Transaktionsvolumen des Handelsinvestmentmarktes waren Immobilien AGs/REITs die aktivste Käufergruppe, auf dem zweiten Platz lagen Offene Spezialfonds mit knapp 27 %. Sonstige Asset Manager rangierten mit 20 % auf dem dritten Platz. Auch auf Verkäuferseite stellten Immobilien AGs/REITs mit 25 % einen großen Anteil am Transaktionsvolumen dar, gefolgt von Private-Equity-Fonds mit knapp 18 % und sonstigen Asset Managern mit 16 %.
