11.07.2019 Immobilienmarkt im Norden und Osten: Indexwerte steigen weiter
Steigende Medianpreise in Berlin, sinkende in Dresden; Maximalpreise für Eigentumswohnungen von 6.021 €/qm in Hannover bis 15.982 €/qm in Hamburg – der Immobilienmarkt im Norden und Osten zeigt sich uneinheitlich. Eins haben diese Metropolregionen aber alle gemein: Die Indexwerte, die die tatsächliche Preisentwicklung anzeigen, klettern überall auf neue Höchststände.
Hamburg: Hoher Kaufpreis trifft niedrigen Beleihungswert
Ein Plus von 148 €/qm für Häuser und 212 €/qm für Eigentumswohnungen: Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind die durchschnittlich gezahlten Quadratmeterpreise für Hamburger Immobilien deutlich gestiegen. Durch die historisch niedrigen Zinsen erweitert sich der Spielraum für Immobilienkäufer zwar, dennoch bleibt die Finanzierung der eigenen vier Wände eine Herausforderung, wie Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg, in der Praxis erlebt: „Banken melden uns immer häufiger zurück, dass sie die Höhe des Kaufpreises nicht nachvollziehen können und setzen den nachhaltigen Wert der Immobilie geringer an. Das verschlechtert für die Kreditnehmer den Beleihungsauslauf.“ Das bedeutet: Je weiter der Kaufpreis und die Bewertung der Bank auseinanderklaffen, desto mehr Eigenkapital müssen Käufer gegebenenfalls bei der Finanzierung einbringen.
Bei aktuellen Kaufpreisen von bis zu 15.982 €/qm für Eigentumswohnungen und 10.531 €/qm für ein Eigenheim wird das Eigenkapital vieler Immobilieninteressenten in der Hansestadt allerdings bereits durch die Kaufnebenkosten aufgebraucht. Eine Möglichkeit, die Wunschimmobilie dennoch zu finanzieren, bietet eine 100-Prozent-Finanzierung – sofern eine überdurchschnittlich gute Bonität vorhanden ist. Damit sich eine solche Finanzierung nicht durch Zinsaufschläge der Bank verteuert, rät Spezialist Frank Lösche dazu, Förderdarlehen als Eigenkapitalersatz einzubringen: „Lassen Darlehensnehmer einen Teil der Finanzierung mit einem Förderdarlehen der KfW nachrangig über die Hamburgische Investitions- und Förderbank oder die Investitionsbank Schleswig-Holstein laufen, erreichen sie einen besseren Beleihungsauslauf beim Hauptkredit und zahlen im besten Fall keinen Zinsaufschlag.“
Hannover: große Preisspannen bei den Quadratmeterpreisen
In der niedersächsischen Landeshauptstadt legen die Medianpreise im Vergleich zum Vorquartal um 50 €/qm bei Eigenheimen und sogar um 160 €/qm bei Appartements zu. Dahinter verbergen sich große Preisspannen: Hannoveraner Immobilienkäufer können ein eigenes Haus bereits für 500 €/qm ergattern, je nach Lage und Ausstattung zahlen sie aber auch bis zu 6.712 €/qm. Für Eigentumswohnungen bewegen sich die Kaufpreise zwischen 917 €/qm und 6.021 €/qm. Auch die Indexwerte, die die tatsächliche Preisentwicklung anzeigen und Parameter wie Lage und Alter der Immobilie berücksichtigen, klettern nach oben – auf 155,66 für Häuser und 204,47 für Wohnungen.
Berlin: Nase vorn bei Indexwerten und Medianpreisen
In der Bundeshauptstadt erreichen die Indexwerte mit über 190 für Häuser und über 230 für Appartements neue Höhen. Bei einem Vergleich dieser Werte mit denen des Vorjahresquartals wird deutlich, was für eine Entwicklung der Berliner Immobilienmarkt zu verzeichnen hat: Mit einem Zuwachs von über neun Prozent bei Eigentumswohnungen und fast zwölf Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Steigerung so stark wie in keiner anderen Metropolregion im Norden und Osten. Dies wirkt sich auch auf die Medianpreise aus: Im Schnitt zahlen Berliner 2.835 €/qm für ein Eigenheim und 4.285 €/qm für eine Eigentumswohnung und nehmen damit den Spitzenplatz vor Hamburg, Hannover und Dresden ein.
Dresden: Median- und Höchstpreise runter, Indexwerte rauf
Im Florenz an der Elbe erreichen die Median- und die Höchstpreise keine neuen Rekordwerte, sondern sinken leicht. Wohnungs- und Hauskäufer zahlen im Schnitt etwa 20 €/qm weniger als im Vorquartal und geben auch mit Maximalpreisen von 4.630 €/qm für Häuser und 5.625 €/qm für Wohnungen weniger aus als zu Beginn des Jahres. Die Indexwerte hingegen sind weiter im Aufwärtstrend: Sie steigen jeweils um rund 1,8 Prozent und pendeln sich im 2. Quartal 2019 um den Wert 168 ein. Damit bildet Dresden bei Wohnungen im Vergleich zu Berlin, Hannover und Hamburg zwar das Schlusslicht – bei Eigenheimen aber liegt die sächsische Landeshauptstadt hinter der Bundeshauptstadt auf Platz zwei.
Hamburg: Hoher Kaufpreis trifft niedrigen Beleihungswert
Ein Plus von 148 €/qm für Häuser und 212 €/qm für Eigentumswohnungen: Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind die durchschnittlich gezahlten Quadratmeterpreise für Hamburger Immobilien deutlich gestiegen. Durch die historisch niedrigen Zinsen erweitert sich der Spielraum für Immobilienkäufer zwar, dennoch bleibt die Finanzierung der eigenen vier Wände eine Herausforderung, wie Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg, in der Praxis erlebt: „Banken melden uns immer häufiger zurück, dass sie die Höhe des Kaufpreises nicht nachvollziehen können und setzen den nachhaltigen Wert der Immobilie geringer an. Das verschlechtert für die Kreditnehmer den Beleihungsauslauf.“ Das bedeutet: Je weiter der Kaufpreis und die Bewertung der Bank auseinanderklaffen, desto mehr Eigenkapital müssen Käufer gegebenenfalls bei der Finanzierung einbringen.
Bei aktuellen Kaufpreisen von bis zu 15.982 €/qm für Eigentumswohnungen und 10.531 €/qm für ein Eigenheim wird das Eigenkapital vieler Immobilieninteressenten in der Hansestadt allerdings bereits durch die Kaufnebenkosten aufgebraucht. Eine Möglichkeit, die Wunschimmobilie dennoch zu finanzieren, bietet eine 100-Prozent-Finanzierung – sofern eine überdurchschnittlich gute Bonität vorhanden ist. Damit sich eine solche Finanzierung nicht durch Zinsaufschläge der Bank verteuert, rät Spezialist Frank Lösche dazu, Förderdarlehen als Eigenkapitalersatz einzubringen: „Lassen Darlehensnehmer einen Teil der Finanzierung mit einem Förderdarlehen der KfW nachrangig über die Hamburgische Investitions- und Förderbank oder die Investitionsbank Schleswig-Holstein laufen, erreichen sie einen besseren Beleihungsauslauf beim Hauptkredit und zahlen im besten Fall keinen Zinsaufschlag.“
Hannover: große Preisspannen bei den Quadratmeterpreisen
In der niedersächsischen Landeshauptstadt legen die Medianpreise im Vergleich zum Vorquartal um 50 €/qm bei Eigenheimen und sogar um 160 €/qm bei Appartements zu. Dahinter verbergen sich große Preisspannen: Hannoveraner Immobilienkäufer können ein eigenes Haus bereits für 500 €/qm ergattern, je nach Lage und Ausstattung zahlen sie aber auch bis zu 6.712 €/qm. Für Eigentumswohnungen bewegen sich die Kaufpreise zwischen 917 €/qm und 6.021 €/qm. Auch die Indexwerte, die die tatsächliche Preisentwicklung anzeigen und Parameter wie Lage und Alter der Immobilie berücksichtigen, klettern nach oben – auf 155,66 für Häuser und 204,47 für Wohnungen.
Berlin: Nase vorn bei Indexwerten und Medianpreisen
In der Bundeshauptstadt erreichen die Indexwerte mit über 190 für Häuser und über 230 für Appartements neue Höhen. Bei einem Vergleich dieser Werte mit denen des Vorjahresquartals wird deutlich, was für eine Entwicklung der Berliner Immobilienmarkt zu verzeichnen hat: Mit einem Zuwachs von über neun Prozent bei Eigentumswohnungen und fast zwölf Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Steigerung so stark wie in keiner anderen Metropolregion im Norden und Osten. Dies wirkt sich auch auf die Medianpreise aus: Im Schnitt zahlen Berliner 2.835 €/qm für ein Eigenheim und 4.285 €/qm für eine Eigentumswohnung und nehmen damit den Spitzenplatz vor Hamburg, Hannover und Dresden ein.
Dresden: Median- und Höchstpreise runter, Indexwerte rauf
Im Florenz an der Elbe erreichen die Median- und die Höchstpreise keine neuen Rekordwerte, sondern sinken leicht. Wohnungs- und Hauskäufer zahlen im Schnitt etwa 20 €/qm weniger als im Vorquartal und geben auch mit Maximalpreisen von 4.630 €/qm für Häuser und 5.625 €/qm für Wohnungen weniger aus als zu Beginn des Jahres. Die Indexwerte hingegen sind weiter im Aufwärtstrend: Sie steigen jeweils um rund 1,8 Prozent und pendeln sich im 2. Quartal 2019 um den Wert 168 ein. Damit bildet Dresden bei Wohnungen im Vergleich zu Berlin, Hannover und Hamburg zwar das Schlusslicht – bei Eigenheimen aber liegt die sächsische Landeshauptstadt hinter der Bundeshauptstadt auf Platz zwei.
