18.07.2019 Büronutzermärkte in Europa: Resistent gegenüber Herausforderungen
Die Herausforderungen, vor denen die Länder weltweit stehen, sind immens. Neben den international ausufernden Handelskonflikten, Italiens Staatsschulden, Brexit, Querelen um die Besetzung der EU-Präsidentschaft usw., entwickelte sich in den letzten Wochen eine bedrohliche Spannung zwischen den USA und dem Iran.
In Europa hat sich das Wirtschaftswachstum weiter verlangsamt, die Prognosen gehen von weiteren Rückgängen aus. Einbußen bei Produktion und Außenhandel sind in Deutschland bereits zu spüren. In Großbritannien ist die Gefahr eines chaotischen Brexits nicht kleiner geworden, ein Führungswechsel erschwert die wirtschaftlichen Aussichten zusätzlich. Von dieser Gemengelage weltweiter politischer und wirtschaftlicher Risiken zeigt sich die Flächennachfrage nach Büroimmobilien relativ unbeeindruckt. Nicht zuletzt eine gute Beschäftigungslage sorgt für ein relativ hohes Umsatzniveau. Nach JLL-Prognosen dürfte sich das Volumen weiter über dem Langzeittrend bewegen. Darüber hinaus wird der in vielen europäischen Märkten zu beobachtende Angebotsmangel die Mietpreise stützen und in einigen Märkten für weitere Mietpreissteigerungen sorgen.
Büromieten in elf von 24 Indexstädten gestiegen - stabil die andere Hälfte
Der europäische Büro-Mietpreisindex von JLL legte im zweiten Quartal 2019 um 1,5 Prozent gegenüber dem vorangegangenen Quartal zu. 11 der 24 Index-Städte notierten dabei ein Mietpreiswachstum (gegenüber 7 im ersten Quartal 2019). Dadurch zeigte der jährliche Büro-Mietpreiszuwachs in Europa ein Plus von 5,9 Prozent. Das ist das stärkste jährliche Wachstum seit 2008, der Zehnjahresschnitt ist mit 2,7 Prozent deutlich übertroffen, dito der Fünfjahresschnitt mit 3,0 Prozent. 2019 könnte sich das Mietpreiswachstum im Vergleich zum Vorjahr leicht über 3 Prozent bewegen, 2020 knapp unter 2 Prozent.
Die deutschen Büromärkte konnten in den Monaten April bis Ende Juni einmal mehr mit einer starken Performance aufwarten. Für die Spitzenmietpreise wurde gegenüber dem Vorquartal jeweils ein Wachstum notiert, in Berlin von 4,4 Prozent auf 426 Euro/m²/Jahr, in Hamburg von 3,6 Prozent auf 348 Euro/m²/Jahr, Frankfurt und München lagen mit einem Plus von 1,3 Prozent bei 486 bzw. 480 Euro/m²/Jahr. Obwohl die Projektentwicklungs-Pipeline in den meisten deutschen Städten Fahrt aufgenommen hat, dürfte den Markt in den nächsten drei Jahren weiterhin ein moderates Mietpreiswachstum kennzeichnen. Mit Ausnahme von Stuttgart haben die Flächen in Bau in den letzten zwölf Monaten in allen Städten zugelegt, am stärksten in Düsseldorf (+47%) und Berlin (+29%).
Auch in Paris und London legten die Spitzenmieten zu: In der französischen Hauptstadt um 1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal auf 830 Euro/m²/Jahr, das höchste Niveau seit 2008. Unerreicht bleibt die britische Metropole - trotz leicht gestiegener Leerstände müssen Büronutzer tief in die Tasche greifen. Mit einem Plus von 2,2 Prozent zahlen sie derzeit 1.414 /Euro/m²/Jahr. Der Nutzermarkt erweist sich auch angesichts des drohenden harten Brexits nach wie vor als recht robust. Ähnliches gilt für andere Märkte in Großbritannien. Eine gesunde Nachfrage bei knappem Angebot hat der Mietpreis beispielsweise in Manchester um 2,9 Prozent anziehen lassen.
Fünf weitere europäische Märkte mit einem Mietpreiswachstum im zweiten Quartal waren Barcelona (+2,9% gegenüber Vorquartal auf 321 Euro/m²/Jahr), Mailand (+2,6 % auf 600 Euro/m²/Jahr), Madrid (+2,1% auf 429 Euro/m²/Jahr) Warschau (+2,1% auf 288 Euro/m²/Jahr) und Stockholm (+1,3% auf 719 Euro / m² / Jahr). Die übrigen 13 Märkte blieben unverändert.
Die Niederlande, mit Mietpreisanstiegen über mehrere Jahre hinweg, wies im zweiten Quartal durchweg (in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht) stabile Werte auf. Bis 2023 dürften die Mietpreise wieder zulegen, insbesondere mit der Zuführung neuer, qualitativ hochwertiger Bürogebäude, deren Angebotsmieten sich über dem derzeitigen Spitzenmietpreisniveau bewegen. Im Stadtzentrum von Amsterdam zahlen die Nutzer einen Spitzenmietpreis von 450 Euro/m²/Jahr.
Expansionsnachfrage bleibt hoch
Die Umsatzzahlen des zweiten Quartals 2019 weisen auf eine weitere solide Entwicklung des europäischen Nutzermarktes hin. Mit ca. 3,2 Mio. m² ist das Allzeithoch des Vorjahres zwar um 5 Prozent unterschritten, addiert mit den ersten drei Monaten ergibt sich aber für das gesamte erste Halbjahr 2019 mit rund 6,5 Mio. m² ein nahezu gleich hohes Niveau wie 2018. Der Fünfjahresschnitt wurde um 13 Prozent getoppt.
Wenngleich nach wie vor der Angebotsmangel die Nutzeraktivitäten in der Region bremst, zeigt sich ungeachtet dieser Limitierung eine bemerkenswerte Expansions-Nachfrage: die europäische Nettoabsorption hat den Zehnjahresschnitt im zweiten Quartal um mehr als 30 Prozent übertroffen.
Von den 24 analysierten Märkten konnten sieben ihr Umsatzergebnis im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahr steigern, darunter neben drei deutschen Immobilienhochburgen auch Brüssel (+48%) und Madrid (+41%). Die spanische Metropole kommt zusammen mit dem ersten Quartal auf ihr stärkstes erstes Halbjahr seit 2007, die spätzyklische Nutzer-Rally widerspiegelnd. Unter den mittel- und osteuropäischen Märkten konnte in den Monaten April bis Ende Juni nur Moskau mit einem Plus von 21% an seine starke Jahresauftakt-Performance anknüpfen.
Einbußen gab es im zweiten Quartal unter anderem in Paris (-15% gegenüber Q2 2018). Der Umsatzrückgang in der französischen Hauptstadt erreichte damit in den ersten sechs Monaten gegenüber dem sehr starken Vorjahr 19 %. London konnte nach dem sehr schwachen Start zwar etwas zulegen, in summa blieb es aber im ersten Halbjahr bei einem Rückgang von sieben Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2018. Der Fünf- und Zehnjahresschnitt, bezogen auf die Halbjahresvolumina, wurden aber immer noch egalisiert bzw. um 18 Prozent überschritten.
In Deutschland bilanziert der Büro-Vermietungsmarkt in den sieben Hochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zur Halbzeit 2019 ein ausgesprochen gutes Ergebnis. Immerhin 995.000 m² im zweiten Quartal mit München an der Spitze, gefolgt von Berlin, führten zusammen mit dem etwas schwächeren ersten Quartal der Big 7 zu einem Halbjahresvolumen von insgesamt knapp 2 Mio. m². Das Plus gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres lag damit bei 5,4 Prozent. Bis auf die bayerische Immobilienhochburg (H1 2019: 418.000 m², minus 10,7%) konnten im Sechsmonatszeitraum alle anderen Märkte mit einem Plus zwischen 8,1 Prozent in Köln und 20,5 Prozent in Stuttgart aufwarten. Die Flächenknappheit führt dazu, dass etliche Nutzer Büroflächen vermehrt vom Reißbrett anmieten. Für 2019 könnte jeder fünfte vermietete Quadratmeter Bürofläche in Deutschlands Big 7 eine Fläche in einem projektierten Gebäude sein. Auch wenn die Binnenkonjunktur, die Dienstleistungsunternehmen, Handel und Bau sich nach wie vor stark präsentieren, ausgleichen können sie die Einbußen bei Produktion und Außenhandel nicht vollständig.
Büroflächen-Angebot nimmt Fahrt auf – Zur Jahresmitte niedrigste Leerstandsquote seit 17 Jahren
Die Aktivitäten von Büroprojekten in Europa nehmen weiter an Fahrt auf: im zweiten Quartal beliefen sich ihre Fertigstellungen auf ca. 912.000 m², entsprechend einem Plus von acht Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Gesamtjahr 2019 dürften sich die Fertigstellungen auf mehr als 5,6 Mio. m² belaufen, ein großer Teil davon ist allerdings bereits vorvermietet. Die JLL-Prognose für die Angebots-Pipeline 2020 liegt bei ca. 6,3 Mio. m², 2021 soll sie mit 8,1 Mio. m² ihren Höchststand erreichen.
Um 20 Basispunkte weiter zurückgegangen ist die europäische Leerstandsquote für Büroflächen: 5,8 Prozent sind es Mitte 2019 und damit der niedrigste Stand seit 17 Jahren (Q2 2002: 5,4%). Diese Entwicklung stützt sich auf die dynamische Nutzernachfrage, insbesondere nach neu gebauten Flächen sowie auf die Umwandlung leerstehender, nicht mehr marktgerechter Bestandsflächen für andere Nutzungszwecke.
Immerhin 19 der 24 Index-Städte wiesen im zweiten Quartal einen Rückgang des Leerstands auf mit Barcelona an der Spitze (-120 Basispunkte auf 5,0%), Warschau (-110 Basispunkte auf 8,0%), Madrid (-60 Basispunkte auf 9,5%) und Moskau (-60 Basispunkte auf 9,4%).
Zugelegt hat die Quote in London (+50 Basispunkte auf 4,9%), Dublin (+20 Basispunkte auf 6,4%) und Prag (+20 Basispunkte auf 4,5%), unverändert blieb sie in Budapest (7,1%) und Luxemburg (3,6%). Zu den europaweit niedrigsten Werten gehören jene in Berlin (1,8%) München (2,4 %) und Edinburgh mit 2,8 %.
In Europa hat sich das Wirtschaftswachstum weiter verlangsamt, die Prognosen gehen von weiteren Rückgängen aus. Einbußen bei Produktion und Außenhandel sind in Deutschland bereits zu spüren. In Großbritannien ist die Gefahr eines chaotischen Brexits nicht kleiner geworden, ein Führungswechsel erschwert die wirtschaftlichen Aussichten zusätzlich. Von dieser Gemengelage weltweiter politischer und wirtschaftlicher Risiken zeigt sich die Flächennachfrage nach Büroimmobilien relativ unbeeindruckt. Nicht zuletzt eine gute Beschäftigungslage sorgt für ein relativ hohes Umsatzniveau. Nach JLL-Prognosen dürfte sich das Volumen weiter über dem Langzeittrend bewegen. Darüber hinaus wird der in vielen europäischen Märkten zu beobachtende Angebotsmangel die Mietpreise stützen und in einigen Märkten für weitere Mietpreissteigerungen sorgen.
Büromieten in elf von 24 Indexstädten gestiegen - stabil die andere Hälfte
Der europäische Büro-Mietpreisindex von JLL legte im zweiten Quartal 2019 um 1,5 Prozent gegenüber dem vorangegangenen Quartal zu. 11 der 24 Index-Städte notierten dabei ein Mietpreiswachstum (gegenüber 7 im ersten Quartal 2019). Dadurch zeigte der jährliche Büro-Mietpreiszuwachs in Europa ein Plus von 5,9 Prozent. Das ist das stärkste jährliche Wachstum seit 2008, der Zehnjahresschnitt ist mit 2,7 Prozent deutlich übertroffen, dito der Fünfjahresschnitt mit 3,0 Prozent. 2019 könnte sich das Mietpreiswachstum im Vergleich zum Vorjahr leicht über 3 Prozent bewegen, 2020 knapp unter 2 Prozent.
Die deutschen Büromärkte konnten in den Monaten April bis Ende Juni einmal mehr mit einer starken Performance aufwarten. Für die Spitzenmietpreise wurde gegenüber dem Vorquartal jeweils ein Wachstum notiert, in Berlin von 4,4 Prozent auf 426 Euro/m²/Jahr, in Hamburg von 3,6 Prozent auf 348 Euro/m²/Jahr, Frankfurt und München lagen mit einem Plus von 1,3 Prozent bei 486 bzw. 480 Euro/m²/Jahr. Obwohl die Projektentwicklungs-Pipeline in den meisten deutschen Städten Fahrt aufgenommen hat, dürfte den Markt in den nächsten drei Jahren weiterhin ein moderates Mietpreiswachstum kennzeichnen. Mit Ausnahme von Stuttgart haben die Flächen in Bau in den letzten zwölf Monaten in allen Städten zugelegt, am stärksten in Düsseldorf (+47%) und Berlin (+29%).
Auch in Paris und London legten die Spitzenmieten zu: In der französischen Hauptstadt um 1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal auf 830 Euro/m²/Jahr, das höchste Niveau seit 2008. Unerreicht bleibt die britische Metropole - trotz leicht gestiegener Leerstände müssen Büronutzer tief in die Tasche greifen. Mit einem Plus von 2,2 Prozent zahlen sie derzeit 1.414 /Euro/m²/Jahr. Der Nutzermarkt erweist sich auch angesichts des drohenden harten Brexits nach wie vor als recht robust. Ähnliches gilt für andere Märkte in Großbritannien. Eine gesunde Nachfrage bei knappem Angebot hat der Mietpreis beispielsweise in Manchester um 2,9 Prozent anziehen lassen.
Fünf weitere europäische Märkte mit einem Mietpreiswachstum im zweiten Quartal waren Barcelona (+2,9% gegenüber Vorquartal auf 321 Euro/m²/Jahr), Mailand (+2,6 % auf 600 Euro/m²/Jahr), Madrid (+2,1% auf 429 Euro/m²/Jahr) Warschau (+2,1% auf 288 Euro/m²/Jahr) und Stockholm (+1,3% auf 719 Euro / m² / Jahr). Die übrigen 13 Märkte blieben unverändert.
Die Niederlande, mit Mietpreisanstiegen über mehrere Jahre hinweg, wies im zweiten Quartal durchweg (in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht) stabile Werte auf. Bis 2023 dürften die Mietpreise wieder zulegen, insbesondere mit der Zuführung neuer, qualitativ hochwertiger Bürogebäude, deren Angebotsmieten sich über dem derzeitigen Spitzenmietpreisniveau bewegen. Im Stadtzentrum von Amsterdam zahlen die Nutzer einen Spitzenmietpreis von 450 Euro/m²/Jahr.
Expansionsnachfrage bleibt hoch
Die Umsatzzahlen des zweiten Quartals 2019 weisen auf eine weitere solide Entwicklung des europäischen Nutzermarktes hin. Mit ca. 3,2 Mio. m² ist das Allzeithoch des Vorjahres zwar um 5 Prozent unterschritten, addiert mit den ersten drei Monaten ergibt sich aber für das gesamte erste Halbjahr 2019 mit rund 6,5 Mio. m² ein nahezu gleich hohes Niveau wie 2018. Der Fünfjahresschnitt wurde um 13 Prozent getoppt.
Wenngleich nach wie vor der Angebotsmangel die Nutzeraktivitäten in der Region bremst, zeigt sich ungeachtet dieser Limitierung eine bemerkenswerte Expansions-Nachfrage: die europäische Nettoabsorption hat den Zehnjahresschnitt im zweiten Quartal um mehr als 30 Prozent übertroffen.
Von den 24 analysierten Märkten konnten sieben ihr Umsatzergebnis im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahr steigern, darunter neben drei deutschen Immobilienhochburgen auch Brüssel (+48%) und Madrid (+41%). Die spanische Metropole kommt zusammen mit dem ersten Quartal auf ihr stärkstes erstes Halbjahr seit 2007, die spätzyklische Nutzer-Rally widerspiegelnd. Unter den mittel- und osteuropäischen Märkten konnte in den Monaten April bis Ende Juni nur Moskau mit einem Plus von 21% an seine starke Jahresauftakt-Performance anknüpfen.
Einbußen gab es im zweiten Quartal unter anderem in Paris (-15% gegenüber Q2 2018). Der Umsatzrückgang in der französischen Hauptstadt erreichte damit in den ersten sechs Monaten gegenüber dem sehr starken Vorjahr 19 %. London konnte nach dem sehr schwachen Start zwar etwas zulegen, in summa blieb es aber im ersten Halbjahr bei einem Rückgang von sieben Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2018. Der Fünf- und Zehnjahresschnitt, bezogen auf die Halbjahresvolumina, wurden aber immer noch egalisiert bzw. um 18 Prozent überschritten.
In Deutschland bilanziert der Büro-Vermietungsmarkt in den sieben Hochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zur Halbzeit 2019 ein ausgesprochen gutes Ergebnis. Immerhin 995.000 m² im zweiten Quartal mit München an der Spitze, gefolgt von Berlin, führten zusammen mit dem etwas schwächeren ersten Quartal der Big 7 zu einem Halbjahresvolumen von insgesamt knapp 2 Mio. m². Das Plus gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres lag damit bei 5,4 Prozent. Bis auf die bayerische Immobilienhochburg (H1 2019: 418.000 m², minus 10,7%) konnten im Sechsmonatszeitraum alle anderen Märkte mit einem Plus zwischen 8,1 Prozent in Köln und 20,5 Prozent in Stuttgart aufwarten. Die Flächenknappheit führt dazu, dass etliche Nutzer Büroflächen vermehrt vom Reißbrett anmieten. Für 2019 könnte jeder fünfte vermietete Quadratmeter Bürofläche in Deutschlands Big 7 eine Fläche in einem projektierten Gebäude sein. Auch wenn die Binnenkonjunktur, die Dienstleistungsunternehmen, Handel und Bau sich nach wie vor stark präsentieren, ausgleichen können sie die Einbußen bei Produktion und Außenhandel nicht vollständig.
Büroflächen-Angebot nimmt Fahrt auf – Zur Jahresmitte niedrigste Leerstandsquote seit 17 Jahren
Die Aktivitäten von Büroprojekten in Europa nehmen weiter an Fahrt auf: im zweiten Quartal beliefen sich ihre Fertigstellungen auf ca. 912.000 m², entsprechend einem Plus von acht Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Gesamtjahr 2019 dürften sich die Fertigstellungen auf mehr als 5,6 Mio. m² belaufen, ein großer Teil davon ist allerdings bereits vorvermietet. Die JLL-Prognose für die Angebots-Pipeline 2020 liegt bei ca. 6,3 Mio. m², 2021 soll sie mit 8,1 Mio. m² ihren Höchststand erreichen.
Um 20 Basispunkte weiter zurückgegangen ist die europäische Leerstandsquote für Büroflächen: 5,8 Prozent sind es Mitte 2019 und damit der niedrigste Stand seit 17 Jahren (Q2 2002: 5,4%). Diese Entwicklung stützt sich auf die dynamische Nutzernachfrage, insbesondere nach neu gebauten Flächen sowie auf die Umwandlung leerstehender, nicht mehr marktgerechter Bestandsflächen für andere Nutzungszwecke.
Immerhin 19 der 24 Index-Städte wiesen im zweiten Quartal einen Rückgang des Leerstands auf mit Barcelona an der Spitze (-120 Basispunkte auf 5,0%), Warschau (-110 Basispunkte auf 8,0%), Madrid (-60 Basispunkte auf 9,5%) und Moskau (-60 Basispunkte auf 9,4%).
Zugelegt hat die Quote in London (+50 Basispunkte auf 4,9%), Dublin (+20 Basispunkte auf 6,4%) und Prag (+20 Basispunkte auf 4,5%), unverändert blieb sie in Budapest (7,1%) und Luxemburg (3,6%). Zu den europaweit niedrigsten Werten gehören jene in Berlin (1,8%) München (2,4 %) und Edinburgh mit 2,8 %.
