23.07.2019 Logistikmarkt München: Hohe Nachfrage – Rückläufiger Flächenumsatz
Der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt erzielte im ersten Halbjahr einen Flächenumsatz von 95.000 m². Damit liegt das Resultat knapp 7 % unter dem Vorjahreswert. Der zehnjährige Durchschnitt wird um gut 19 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Der seit einiger Zeit zu beobachtende Trend vergleichsweise niedriger Umsätze setzt sich damit fort. Die Hauptursache hierfür ist das nicht ausreichende Angebot im großflächigen Marktsegment“, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Diese Engpasssituation spiegelt sich auch darin wider, dass in den ersten sechs Monaten noch kein Abschluss in der Größenklasse über 12.000 m² registriert wurde. Dass die Nachfrage dennoch weiterhin auf hohem Niveau liegt, verdeutlicht das rege Marktgeschehen in den kleineren Segmenten. Betrachtet man nur Verträge in den Klassen bis 12.000 m², wurde sogar das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre erreicht. Zu den wichtigsten Deals gehörten Mietverträge des Online-Händlers BSTN Store in Baierbrunn (6.000 m²), der Cartonplast Group in Schweitzenkirchen (4.900 m²) sowie von Eurolub in Eching (4.100 m²).
Produktionsunternehmen auf Platz eins – Angebot weiter rückläufig
Nachdem der Handel im ersten Quartal noch klar dominiert hatte, konnten Produktionsunternehmen mittlerweile deutlich zulegen und haben sich mit einem Umsatzanteil von gut 36 % an die Spitze der Branchengruppen gesetzt. Damit haben sie ihre für den Münchener Markt traditionell große Bedeutung erneut untermauert. Mit knapp 30 % belegen Handelsunternehmen Rang zwei und platzieren sich damit vor den Logistikdienstleistern, die gut 21 % zum Ergebnis beisteuern. Mit knapp 13 % fällt auch der Anteil der übrigen Branchen relativ hoch aus, was für die insgesamt breite Nachfragebasis spricht. Dass durch neue Trends immer wieder zusätzliche Marktimpulse ausgelöst werden, die entsprechende Flächenbedarfe nach sich ziehen, zeigt sich beispielsweise daran, dass aktuell eine sehr starke Nachfrage von E-Scooter-Betreibern zu verzeichnen ist.
Das Marktgeschehen spielte sich in erster Linie im kleinen und mittleren Segment ab. Dagegen sind die beiden oberen Größenklassen ab 12.000 m² im laufenden Jahr noch unbesetzt. Die Klassen zwischen 3.000 und 12.000 m² konnten ihre Umsatzanteile im Vorjahresvergleich mehr oder weniger halten. Kleine Verträge bis 3.000 m² haben dagegen um rund 11 Prozentpunkte zugelegt und sind für ein Drittel des Ergebnisses verantwortlich. Absolut betrachtet wurde hier sogar das beste Resultat der letzten fünf Jahre erzielt. Hierdurch wird die große Nachfrage unterschiedlicher Nutzer für kleine Flächen gerade auf dem Stadtgebiet deutlich.
Auch im zweiten Quartal des laufenden Jahres ist das Angebot tendenziell weiter leicht gesunken, da nahezu keine für den Vermietungsmarkt verfügbaren Neubauflächen entwickelt wurden. Vor allem im westlichen und südlichen Umland sind zusammenhängende Flächen über 2.000 m² kaum noch verfügbar. Größere Nutzer müssen in der Regel eigene Objekte errichten oder auf Built-to-suit-Lösungen ausweichen. Vor diesem Hintergrund sind sowohl der Eigennutzer- (23 %) als auch der Neubauanteil (35 %) am Umsatz spürbar gestiegen. Die Höchstmiete liegt unverändert bei 7 €/m², und auch die Durchschnittsmiete zeigt sich mit 6,10 €/m² stabil. Der Druck auf die Mieten hält jedoch an, sodass leichte Steigerungen in den nächsten Quartalen wahrscheinlich sind.
Perspektiven
„Für den weiteren Jahresverlauf ist von einer vergleichbaren Marktentwicklung auszugehen. Am zu knappen Angebot an größeren Flächen wird sich grundsätzlich nichts ändern, auch wenn einige wenige spekulative Projektentwicklungen im Vorlauf sind. Der Umsatz in diesem Segment wird weiter stark begrenzt bleiben, nicht zuletzt weil Nutzer mit entsprechenden Bedarfen zunehmend auf andere Regionen ausweichen müssen. Im kleinteiligen Bereich sind jedoch eine lebhafte Nachfrage und auch im langfristigen Vergleich sehr gute Umsätze absehbar“, so Christopher Raabe.
„Der seit einiger Zeit zu beobachtende Trend vergleichsweise niedriger Umsätze setzt sich damit fort. Die Hauptursache hierfür ist das nicht ausreichende Angebot im großflächigen Marktsegment“, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Diese Engpasssituation spiegelt sich auch darin wider, dass in den ersten sechs Monaten noch kein Abschluss in der Größenklasse über 12.000 m² registriert wurde. Dass die Nachfrage dennoch weiterhin auf hohem Niveau liegt, verdeutlicht das rege Marktgeschehen in den kleineren Segmenten. Betrachtet man nur Verträge in den Klassen bis 12.000 m², wurde sogar das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre erreicht. Zu den wichtigsten Deals gehörten Mietverträge des Online-Händlers BSTN Store in Baierbrunn (6.000 m²), der Cartonplast Group in Schweitzenkirchen (4.900 m²) sowie von Eurolub in Eching (4.100 m²).
Produktionsunternehmen auf Platz eins – Angebot weiter rückläufig
Nachdem der Handel im ersten Quartal noch klar dominiert hatte, konnten Produktionsunternehmen mittlerweile deutlich zulegen und haben sich mit einem Umsatzanteil von gut 36 % an die Spitze der Branchengruppen gesetzt. Damit haben sie ihre für den Münchener Markt traditionell große Bedeutung erneut untermauert. Mit knapp 30 % belegen Handelsunternehmen Rang zwei und platzieren sich damit vor den Logistikdienstleistern, die gut 21 % zum Ergebnis beisteuern. Mit knapp 13 % fällt auch der Anteil der übrigen Branchen relativ hoch aus, was für die insgesamt breite Nachfragebasis spricht. Dass durch neue Trends immer wieder zusätzliche Marktimpulse ausgelöst werden, die entsprechende Flächenbedarfe nach sich ziehen, zeigt sich beispielsweise daran, dass aktuell eine sehr starke Nachfrage von E-Scooter-Betreibern zu verzeichnen ist.
Das Marktgeschehen spielte sich in erster Linie im kleinen und mittleren Segment ab. Dagegen sind die beiden oberen Größenklassen ab 12.000 m² im laufenden Jahr noch unbesetzt. Die Klassen zwischen 3.000 und 12.000 m² konnten ihre Umsatzanteile im Vorjahresvergleich mehr oder weniger halten. Kleine Verträge bis 3.000 m² haben dagegen um rund 11 Prozentpunkte zugelegt und sind für ein Drittel des Ergebnisses verantwortlich. Absolut betrachtet wurde hier sogar das beste Resultat der letzten fünf Jahre erzielt. Hierdurch wird die große Nachfrage unterschiedlicher Nutzer für kleine Flächen gerade auf dem Stadtgebiet deutlich.
Auch im zweiten Quartal des laufenden Jahres ist das Angebot tendenziell weiter leicht gesunken, da nahezu keine für den Vermietungsmarkt verfügbaren Neubauflächen entwickelt wurden. Vor allem im westlichen und südlichen Umland sind zusammenhängende Flächen über 2.000 m² kaum noch verfügbar. Größere Nutzer müssen in der Regel eigene Objekte errichten oder auf Built-to-suit-Lösungen ausweichen. Vor diesem Hintergrund sind sowohl der Eigennutzer- (23 %) als auch der Neubauanteil (35 %) am Umsatz spürbar gestiegen. Die Höchstmiete liegt unverändert bei 7 €/m², und auch die Durchschnittsmiete zeigt sich mit 6,10 €/m² stabil. Der Druck auf die Mieten hält jedoch an, sodass leichte Steigerungen in den nächsten Quartalen wahrscheinlich sind.
Perspektiven
„Für den weiteren Jahresverlauf ist von einer vergleichbaren Marktentwicklung auszugehen. Am zu knappen Angebot an größeren Flächen wird sich grundsätzlich nichts ändern, auch wenn einige wenige spekulative Projektentwicklungen im Vorlauf sind. Der Umsatz in diesem Segment wird weiter stark begrenzt bleiben, nicht zuletzt weil Nutzer mit entsprechenden Bedarfen zunehmend auf andere Regionen ausweichen müssen. Im kleinteiligen Bereich sind jedoch eine lebhafte Nachfrage und auch im langfristigen Vergleich sehr gute Umsätze absehbar“, so Christopher Raabe.
