29.07.2019 Savills entwickelt eigenen Arbeitsplatzkosten-Indikator
Nettokaltmiete, Betriebs-, Anschaffungs- sowie Projektnebenkosten – die Liste der monatlichen Kosten pro Arbeitsplatz ist lang. Nimmt man dann noch diverse Marktentwicklungen wie Preisniveaus und Lage- sowie Objektaufwertungen hinzu, zu denen derartige Kennzahlen in Abhängigkeit stehen, entsteht ein komplexes Gebilde an ökonomisch informativen Aussagen. Nur mithilfe von Kennzahlen lassen sich Prozesse effizienter managen, kontrollieren und optimieren. Während Kennzahlen bei Investoren schon lange auf der Tagesordnung stehen, tun sich viele Mieter noch schwer mit den teilweise abstrakten und dynamischen Konstrukten. Und das, obwohl die Bürofläche ein aktives Investment ist, der Mietvertrag in gewisser Hinsicht das Herzstück der Anlageklasse Real Estate bildet. Savills hat nun einen Arbeitsplatzkosten-Indikator (APKI) auf ihrer Website impliziert, mit dem sich die Variablen, die bei einer Anmietung ausschlaggebend sind, abbilden lassen. Auf diese Weise kann sondiert werden, welche Flächen in Frage kommen, um Auswahlprozesse zu beschleunigen.
„Was den Nutzern häufig fehlt, ist neben der Verfügbarkeit essenzieller Kennzahlen das fundierte Knowhow zur Bewertung sowie zum Management von Immobilien. Die Werte lassen sich dann nur semi-professionell auswerten und sind mit einem unverhältnismäßig hohen Zeitaufwand verbunden“, konstatiert Christian Scheck, Director und Head of Occupier Services Germany bei Savills. „Doch reicht die Relation von Monatsmiete zur Gesamtfläche längst nicht mehr aus und ist keine aussagekräftige Kennzahl, um die Finanzierbarkeit einer Immobilie adäquat zu prüfen.“
Der APKI von Savills kalkuliert daher alle relevanten Parameter ein. Nutzer geben hier zunächst die gewünschte bzw. benötigte Vertragslaufzeit an. Im zweiten Schritt werden der Flächenbedarf und das Mietniveau eruiert. Ersterer umfasst sowohl quantitative als auch qualitative Faktoren: Die Anzahl der Arbeitsplätze, die Branche, ob eine Berechtigung zum Vorsteuerabzug besteht und der Anteil von Büroräumen mit Zellenstruktur. Bei der Erfassung des Mietniveaus werden der Standort, die Lage, die Objektqualität und Etagenhöhe ausgewertet.
„Daraus ergeben sich die individuellen monatlichen Arbeitsplatzkosten, die eben nicht nur die Nettokaltmiete pro Quadratmeter als Messinstrument heranziehen. Stattdessen wird die gesamte Immobilie unter Berücksichtigung der Vollkosten und der Flächeneffizienz betrachtet“, so Scheck. Diesbezüglich ergeben sich deutliche Differenzen zwischen den Anforderungen unterschiedlicher Nutzer und Branchen: Während bei Großraumbüros in peripheren Teilmärkten beispielsweise ein monatlicher Wert von 200 Euro angesetzt werden kann, ist bei Einzelbüros in zentralen Lagen mit Arbeitsplatzkosten von bis zu 1.500 Euro im Monat zu rechnen.
„An dieser Stelle ist jedoch zwischen einer direkten Anmietung und der Nutzung eines sogenannten Serviced Offices zu differenzieren. Bei einer indirekten, häufig temporären und partiellen Inanspruchnahme von Flächen werden die Kosten auf den jeweiligen Anbieter umgelagert bzw. entfallen teilweise sogar“, gibt Scheck zu Bedenken. Um hier eine valide Einschätzung zur finanziellen Machbarkeit zu bekommen, bietet Savills mit der Vermittlungsplattform „Workthere“ einen Überblick.
„Was den Nutzern häufig fehlt, ist neben der Verfügbarkeit essenzieller Kennzahlen das fundierte Knowhow zur Bewertung sowie zum Management von Immobilien. Die Werte lassen sich dann nur semi-professionell auswerten und sind mit einem unverhältnismäßig hohen Zeitaufwand verbunden“, konstatiert Christian Scheck, Director und Head of Occupier Services Germany bei Savills. „Doch reicht die Relation von Monatsmiete zur Gesamtfläche längst nicht mehr aus und ist keine aussagekräftige Kennzahl, um die Finanzierbarkeit einer Immobilie adäquat zu prüfen.“
Der APKI von Savills kalkuliert daher alle relevanten Parameter ein. Nutzer geben hier zunächst die gewünschte bzw. benötigte Vertragslaufzeit an. Im zweiten Schritt werden der Flächenbedarf und das Mietniveau eruiert. Ersterer umfasst sowohl quantitative als auch qualitative Faktoren: Die Anzahl der Arbeitsplätze, die Branche, ob eine Berechtigung zum Vorsteuerabzug besteht und der Anteil von Büroräumen mit Zellenstruktur. Bei der Erfassung des Mietniveaus werden der Standort, die Lage, die Objektqualität und Etagenhöhe ausgewertet.
„Daraus ergeben sich die individuellen monatlichen Arbeitsplatzkosten, die eben nicht nur die Nettokaltmiete pro Quadratmeter als Messinstrument heranziehen. Stattdessen wird die gesamte Immobilie unter Berücksichtigung der Vollkosten und der Flächeneffizienz betrachtet“, so Scheck. Diesbezüglich ergeben sich deutliche Differenzen zwischen den Anforderungen unterschiedlicher Nutzer und Branchen: Während bei Großraumbüros in peripheren Teilmärkten beispielsweise ein monatlicher Wert von 200 Euro angesetzt werden kann, ist bei Einzelbüros in zentralen Lagen mit Arbeitsplatzkosten von bis zu 1.500 Euro im Monat zu rechnen.
„An dieser Stelle ist jedoch zwischen einer direkten Anmietung und der Nutzung eines sogenannten Serviced Offices zu differenzieren. Bei einer indirekten, häufig temporären und partiellen Inanspruchnahme von Flächen werden die Kosten auf den jeweiligen Anbieter umgelagert bzw. entfallen teilweise sogar“, gibt Scheck zu Bedenken. Um hier eine valide Einschätzung zur finanziellen Machbarkeit zu bekommen, bietet Savills mit der Vermittlungsplattform „Workthere“ einen Überblick.
