16.08.2019 Investitionsrückgang in Gewerbeimmobilien sinkt erwartungsgemäß
Nach vier Zinsanhebungen durch die US-Notenbank im vergangenen Jahr scheint die Geldpolitik in den USA vor einer Kehrtwende zu stehen. Es wird erwartet, dass die Zinsen in diesem Jahr nach Juli noch mindestens ein weiteres Mal gesenkt werden. Die EZB hat ebenfalls signalisiert, dass sie bereit wäre, zusätzliche Anreize zur Stärkung der Eurozone zu geben, sollte sich das Wachstum abschwächen.
Die Gemengelage aus abnehmender makroökonomischer Dynamik sowohl in Märkten der Schwellenländer als auch in den etablierten Märkten und geopolitischen Risiken, unter anderem den globalen Handelsspannungen sowie einem unklaren Brexit hat dafür gesorgt, dass sich im zweiten Quartal 2019 die Investmentaktivitäten in Gewerbeimmobilien global weiter abgekühlt haben. Das Transaktionsvolumen weist einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr um neun Prozent auf und lag bei 174 Mrd. USD*. Damit summiert sich das Halbjahresergebnis auf 341 Mrd. USD, ebenfalls ein Minus von neun Prozent im Jahresvergleich. „Diese Entwicklung entspricht unseren Erwartungen“, so Hela Hinrichs, JLL EMEA Research. „Neben den bestehenden Risiken haben sich aber durchaus auch Vorteile für den Sektor gezeigt: Die risikofreien Zinssätze sinken weiter, sodass die Finanzierungskosten geringer werden und sich der Spread gegenüber Immobilien zu einem Zeitpunkt ausweitet, da Investoren renditehungriger denn je sind.“ Bei erhöhten Preisen in vielen Märkten weltweit sind die Fundamentaldaten stabil, das Underwriting ist diszipliniert und der Verschuldungsgrad allgemein moderat. Gleichwohl bleiben die Investoren vorsichtig und selektiv.
„Wir gehen davon aus, dass die globalen Investitionen in Gewerbeimmobilien um rund fünf bis zehn Prozent auf etwa 730 Mrd. USD zurückgehen werden. Dabei basiert der Rückgang bei einer weiterhin überdurchschnittlichen Performance des asiatisch-pazifischen Raums auf der Schwäche in den Regionen EMEA und Amerika, insbesondere im Büro- und Einzelhandelssektor“, so Hela Hinrichs.
Abkühlung in der Region Amerika
Verhalten bleiben die Investoren in der Region Amerika. Das Transaktionsvolumen ging im zweiten Quartal um drei Prozent auf 76 Mrd. USD zurück. In summa belaufen sich die Investments auf 145 Mrd. USD, acht Prozent weniger als im Vorjahr. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf eine Abschwächung im größten Markt der Region zurückzuführen: In den USA blieb das Resultat neun Prozent hinter dem Vorjahr zurück (H1 2019: 134 Mio. USD). „Ein vorsichtigeres und selektiveres Handelsumfeld neben einer verstärkten Sorge hinsichtlich der Preise belasten den Markt“, so Hela Hinrichs. Darüber hinaus zeigen in den unterschiedlichen Assetklassen unterschiedliche Herausforderungen Wirkung: Der Einzelhandelssektor ist konfrontiert mit strukturellen Veränderungen, der Hotelsektor gekennzeichnet hauptsächlich durch eine geringere Portfolio-Aktivität, der Industrie-Immobiliensektor schwächelte, weil sich die Investoren auf das Asset-Management ihrer neuerworbenen Portfolios konzentrierten. Nur für den Büroflächensektor konnte ein leichtes Wachstum registriert werden: Investoren strömen nahezu scharenweise in die Technologie-Zentren. Das Silicon Valley, Seattle und Boston verzeichneten den stärksten Investitionszuwachs im ersten Halbjahr.
Unterschiedlich auch die Entwicklungen in den übrigen Märkten der Region. Während das Investitionsniveau etwa in Kanada (H1 2019: +32% im Jahresvergleich) aufgrund eines soliden zweiten Quartals auf 10,3 Mrd. USD zugelegt hat, vor allem im Bürosektor in Toronto, mussten Brasilien und Mexiko starke Einbußen für das erste Halbjahr hinnehmen: Brasilien blieb mit einem Rückgang von 30% in den Monaten Januar bis Ende Juni insgesamt (H1 2019: 1,2 Mrd. USD) deutlich unter dem Quartals-Mittelwert. Auch Mexiko konnte den äußerst schwachen Jahresbeginn trotz einer großen Industrieportfolio-Transaktion im zweiten Quartal letztlich nicht ausgleichen (H1 2019: -31% auf 411 Mio. USD).
Ermüdungsanzeichen in der Region EMEA bleiben
Die träge Performance auf den Gewerbeimmobilienmärkten im ersten Quartal 2019 setzte sich in der Region EMEA auch in den Monaten April bis Ende Juni fort (Q2 2019: - 20% gegenüber Vorjahr auf 57 Mrd. USD). Dadurch sank das Transaktionsvolumen in der Region zur Jahresmitte auf 109 Mrd. USD, entsprechend einem Minus von 19 Prozent im Jahresvergleich. „Einmal mehr treiben die Kernmärkte die Talfahrt voran, mit zweistelligen Rückgängen des Transaktionsvolumens in den ersten sechs Monaten in Großbritannien (-36% auf 22,7 Mrd. USD), wo trotz Brexit-Unsicherheiten immerhin noch 21% des Transaktionsvolumens in der Region EMEA getätigt wurden. Deutschland bewegt sich trotz deutlichem Rückgang gegenüber dem Rekordjahr (-22%) mit 23,4 Mrd. USD auf hohem Niveau, ebenso Frankreich (-12% auf 15,4 Mrd. USD), das ein sehr starkes erstes Halbjahr 2018 bilanzierte, für die zweite Jahreshälfte 2019 aber von zahlreichen interessanten Objekten am Markt profitieren wird. Auch andere europäische Länder hatten zu kämpfen, die Einbußen reichten im ersten Halbjahr von einem leichten Minus in Spanien (- 4% auf 4,5 Mrd. USD), zweistellig in Norwegen (-16% auf 3,6 Mrd. USD) und Finnland (- 28% auf 2,6 Mrd. USD) bis dramatischen Rückgängen in den Niederlanden (-43% auf 5,0 Mrd. USD). Zugelegt in den größeren Märkten haben dagegen Belgien (+ 8% auf 2,8 Mrd. USD), Schweden (+46% auf 6,1 Mrd. USD) und der Tschechischen Republik (+49% auf 2,0 Mrd. USD).
Der asiatisch-pazifische Raum notiert die bislang beste Performance für ein erstes Halbjahr
Nach einem starken ersten Quartal, einem nur leichten Rückgang um zwei Prozent im zweiten Quartal auf 41 Mrd. USD pendelte sich das Transaktionsvolumen im asiatisch-pazifischen Raum bei 86 Mrd. USD ein, ein Plus von sechs Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2018 und die beste Performance, die jemals in einem ersten Halbjahr verzeichnet wurde. Dieses Wachstum wurde wesentlich unterstützt durch die starken Aktivitäten in China (+97% gegenüber Vorjahr auf 25,3 Mrd. USD). Ähnliches gilt für Singapur (+90% auf 6,5 Mrd. USD), das sich von einem relativ schwachen Jahr 2018 erholt hat. Impulse in Südkorea (+4% auf 13,6 Mrd. USD) nehmen weiter zu. Während Japan mit einem Rückgang von fünf Prozent auf 20,4 Mrd. USD glimpflich davon kam, zeigten Australien (-19% auf 8,5 Mrd. USD), Indien (-39% auf 831 Mio. USD) und Hongkong (-50% auf 7,3 Mrd. USD) im Vergleich zu 2018 deutliche Rückgänge der Halbjahresergebnisse.
Die Gemengelage aus abnehmender makroökonomischer Dynamik sowohl in Märkten der Schwellenländer als auch in den etablierten Märkten und geopolitischen Risiken, unter anderem den globalen Handelsspannungen sowie einem unklaren Brexit hat dafür gesorgt, dass sich im zweiten Quartal 2019 die Investmentaktivitäten in Gewerbeimmobilien global weiter abgekühlt haben. Das Transaktionsvolumen weist einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr um neun Prozent auf und lag bei 174 Mrd. USD*. Damit summiert sich das Halbjahresergebnis auf 341 Mrd. USD, ebenfalls ein Minus von neun Prozent im Jahresvergleich. „Diese Entwicklung entspricht unseren Erwartungen“, so Hela Hinrichs, JLL EMEA Research. „Neben den bestehenden Risiken haben sich aber durchaus auch Vorteile für den Sektor gezeigt: Die risikofreien Zinssätze sinken weiter, sodass die Finanzierungskosten geringer werden und sich der Spread gegenüber Immobilien zu einem Zeitpunkt ausweitet, da Investoren renditehungriger denn je sind.“ Bei erhöhten Preisen in vielen Märkten weltweit sind die Fundamentaldaten stabil, das Underwriting ist diszipliniert und der Verschuldungsgrad allgemein moderat. Gleichwohl bleiben die Investoren vorsichtig und selektiv.
„Wir gehen davon aus, dass die globalen Investitionen in Gewerbeimmobilien um rund fünf bis zehn Prozent auf etwa 730 Mrd. USD zurückgehen werden. Dabei basiert der Rückgang bei einer weiterhin überdurchschnittlichen Performance des asiatisch-pazifischen Raums auf der Schwäche in den Regionen EMEA und Amerika, insbesondere im Büro- und Einzelhandelssektor“, so Hela Hinrichs.
Abkühlung in der Region Amerika
Verhalten bleiben die Investoren in der Region Amerika. Das Transaktionsvolumen ging im zweiten Quartal um drei Prozent auf 76 Mrd. USD zurück. In summa belaufen sich die Investments auf 145 Mrd. USD, acht Prozent weniger als im Vorjahr. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf eine Abschwächung im größten Markt der Region zurückzuführen: In den USA blieb das Resultat neun Prozent hinter dem Vorjahr zurück (H1 2019: 134 Mio. USD). „Ein vorsichtigeres und selektiveres Handelsumfeld neben einer verstärkten Sorge hinsichtlich der Preise belasten den Markt“, so Hela Hinrichs. Darüber hinaus zeigen in den unterschiedlichen Assetklassen unterschiedliche Herausforderungen Wirkung: Der Einzelhandelssektor ist konfrontiert mit strukturellen Veränderungen, der Hotelsektor gekennzeichnet hauptsächlich durch eine geringere Portfolio-Aktivität, der Industrie-Immobiliensektor schwächelte, weil sich die Investoren auf das Asset-Management ihrer neuerworbenen Portfolios konzentrierten. Nur für den Büroflächensektor konnte ein leichtes Wachstum registriert werden: Investoren strömen nahezu scharenweise in die Technologie-Zentren. Das Silicon Valley, Seattle und Boston verzeichneten den stärksten Investitionszuwachs im ersten Halbjahr.
Unterschiedlich auch die Entwicklungen in den übrigen Märkten der Region. Während das Investitionsniveau etwa in Kanada (H1 2019: +32% im Jahresvergleich) aufgrund eines soliden zweiten Quartals auf 10,3 Mrd. USD zugelegt hat, vor allem im Bürosektor in Toronto, mussten Brasilien und Mexiko starke Einbußen für das erste Halbjahr hinnehmen: Brasilien blieb mit einem Rückgang von 30% in den Monaten Januar bis Ende Juni insgesamt (H1 2019: 1,2 Mrd. USD) deutlich unter dem Quartals-Mittelwert. Auch Mexiko konnte den äußerst schwachen Jahresbeginn trotz einer großen Industrieportfolio-Transaktion im zweiten Quartal letztlich nicht ausgleichen (H1 2019: -31% auf 411 Mio. USD).
Ermüdungsanzeichen in der Region EMEA bleiben
Die träge Performance auf den Gewerbeimmobilienmärkten im ersten Quartal 2019 setzte sich in der Region EMEA auch in den Monaten April bis Ende Juni fort (Q2 2019: - 20% gegenüber Vorjahr auf 57 Mrd. USD). Dadurch sank das Transaktionsvolumen in der Region zur Jahresmitte auf 109 Mrd. USD, entsprechend einem Minus von 19 Prozent im Jahresvergleich. „Einmal mehr treiben die Kernmärkte die Talfahrt voran, mit zweistelligen Rückgängen des Transaktionsvolumens in den ersten sechs Monaten in Großbritannien (-36% auf 22,7 Mrd. USD), wo trotz Brexit-Unsicherheiten immerhin noch 21% des Transaktionsvolumens in der Region EMEA getätigt wurden. Deutschland bewegt sich trotz deutlichem Rückgang gegenüber dem Rekordjahr (-22%) mit 23,4 Mrd. USD auf hohem Niveau, ebenso Frankreich (-12% auf 15,4 Mrd. USD), das ein sehr starkes erstes Halbjahr 2018 bilanzierte, für die zweite Jahreshälfte 2019 aber von zahlreichen interessanten Objekten am Markt profitieren wird. Auch andere europäische Länder hatten zu kämpfen, die Einbußen reichten im ersten Halbjahr von einem leichten Minus in Spanien (- 4% auf 4,5 Mrd. USD), zweistellig in Norwegen (-16% auf 3,6 Mrd. USD) und Finnland (- 28% auf 2,6 Mrd. USD) bis dramatischen Rückgängen in den Niederlanden (-43% auf 5,0 Mrd. USD). Zugelegt in den größeren Märkten haben dagegen Belgien (+ 8% auf 2,8 Mrd. USD), Schweden (+46% auf 6,1 Mrd. USD) und der Tschechischen Republik (+49% auf 2,0 Mrd. USD).
Der asiatisch-pazifische Raum notiert die bislang beste Performance für ein erstes Halbjahr
Nach einem starken ersten Quartal, einem nur leichten Rückgang um zwei Prozent im zweiten Quartal auf 41 Mrd. USD pendelte sich das Transaktionsvolumen im asiatisch-pazifischen Raum bei 86 Mrd. USD ein, ein Plus von sechs Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2018 und die beste Performance, die jemals in einem ersten Halbjahr verzeichnet wurde. Dieses Wachstum wurde wesentlich unterstützt durch die starken Aktivitäten in China (+97% gegenüber Vorjahr auf 25,3 Mrd. USD). Ähnliches gilt für Singapur (+90% auf 6,5 Mrd. USD), das sich von einem relativ schwachen Jahr 2018 erholt hat. Impulse in Südkorea (+4% auf 13,6 Mrd. USD) nehmen weiter zu. Während Japan mit einem Rückgang von fünf Prozent auf 20,4 Mrd. USD glimpflich davon kam, zeigten Australien (-19% auf 8,5 Mrd. USD), Indien (-39% auf 831 Mio. USD) und Hongkong (-50% auf 7,3 Mrd. USD) im Vergleich zu 2018 deutliche Rückgänge der Halbjahresergebnisse.
