22.08.2019 Industrieimmobilien performen weiterhin stark
Auf dem Investmentmarkt für Industrieimmobilien wechselten zwischen Januar und Juli 2019 Objekte im Wert von rund 3,3 Mrd. Euro den Eigentümer. Damit sank das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um gut ein Viertel. Berücksichtigt wurden hierbei sowohl Logistik- und Produktionsimmobilien als auch Gewerbeparks, wobei Logistikimmobilien mit knapp 2,5 Mrd. Euro für 76,3 % des Umsatzes verantwortlich zeichneten. „Trotz dieses Rückgangs befindet sich der Investmentumsatz nach wie vor auf einem extrem hohen Niveau – 2019 ist im langfristigen Kontext bislang das drittstärkste Jahr aller Zeiten“, konstatiert Peter Salostowitz, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens IndustrialPort, das den deutschen Markt gemeinsam mit Savills unter die Lupe nimmt.
Dass der aktuelle Wert nicht auf eine nachlassende Nachfrage zurückzuführen ist, sondern lediglich Ausdruck des zunehmenden Angebotsmangels ist, wird auch am Verlauf der Renditen deutlich: Mit mittlerweile 4,1 % Spitzenrendite wurde ein neues Rekordtief markiert. Savills rechnet damit, dass diese im weiteren Jahresverlauf sogar einen Wert von 3,9 % erreicht. „Allem voran in den Top-7-Logistikregionen finden Investoren kaum noch Objekte, die ihrem Anforderungsprofil entsprechen. Lediglich im Gebiet Frankfurt/Rhein-Main ging das Transaktionsvolumen nicht zurück“, berichtet Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills. Die Knappheit macht sich insbesondere im großvolumigen Segment und bei Portfolio-Käufen bemerkbar. So entfielen im bisherigen Jahresverlauf nur 1,4 Mrd. Euro auf Portfolios, während es im Vorjahr noch 2,2 Mrd. Euro waren und 2017 sogar 4,4 Mrd. Euro. „Trotz der geringen Verfügbarkeiten ist aktuell aber noch kein Ausweichen der Investoren festzustellen. Die Mehrheit der Anleger fokussiert auch weiterhin auf die Ballungszentren und geht dabei lieber das Risiko ein, Investitionspläne nicht erfüllen zu können“, so Ehm weiter.
Analog zum gleichbleibend hohen Interesse auf dem Investmentmarkt bleibt auch die Nachfrage auf Nutzerseite hoch. Da ein immer höherer Umsatzanteil auf den E-Commerce entfällt, wird der Logistikflächenbedarf auch hierzulande merklich zunehmen. Ein Resultat sind steigende Mieten. „Die Mieten stiegen laut des IWIP-Indexes im vergangenen Jahr stärker als im langfristigen Durchschnitt. Angesichts des geringen Angebots in den beliebten Lagen wird sich dieser Trend auch zukünftig fortsetzen“, prognostiziert Jan Stemshorn, Director und Teamleader Industrial Agency bei Savills in Köln, der gleichzeitig zu bedenken gibt, dass das Mietwachstum angesichts der massiv gestiegenen Grundstücks- und Baukosten sogar erstaunlich moderat ausfiel. „Entwicklungsgrundstücke sind rar gesät – dementsprechend kompetitiv stellt sich die Marktsituation auch für Projektentwickler dar. Im Wettbewerb um Flächen und namhafte Nutzer werden die hohen Kosten nicht in vollem Maße auf die Mieten umgelegt.“
Dass der aktuelle Wert nicht auf eine nachlassende Nachfrage zurückzuführen ist, sondern lediglich Ausdruck des zunehmenden Angebotsmangels ist, wird auch am Verlauf der Renditen deutlich: Mit mittlerweile 4,1 % Spitzenrendite wurde ein neues Rekordtief markiert. Savills rechnet damit, dass diese im weiteren Jahresverlauf sogar einen Wert von 3,9 % erreicht. „Allem voran in den Top-7-Logistikregionen finden Investoren kaum noch Objekte, die ihrem Anforderungsprofil entsprechen. Lediglich im Gebiet Frankfurt/Rhein-Main ging das Transaktionsvolumen nicht zurück“, berichtet Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills. Die Knappheit macht sich insbesondere im großvolumigen Segment und bei Portfolio-Käufen bemerkbar. So entfielen im bisherigen Jahresverlauf nur 1,4 Mrd. Euro auf Portfolios, während es im Vorjahr noch 2,2 Mrd. Euro waren und 2017 sogar 4,4 Mrd. Euro. „Trotz der geringen Verfügbarkeiten ist aktuell aber noch kein Ausweichen der Investoren festzustellen. Die Mehrheit der Anleger fokussiert auch weiterhin auf die Ballungszentren und geht dabei lieber das Risiko ein, Investitionspläne nicht erfüllen zu können“, so Ehm weiter.
Analog zum gleichbleibend hohen Interesse auf dem Investmentmarkt bleibt auch die Nachfrage auf Nutzerseite hoch. Da ein immer höherer Umsatzanteil auf den E-Commerce entfällt, wird der Logistikflächenbedarf auch hierzulande merklich zunehmen. Ein Resultat sind steigende Mieten. „Die Mieten stiegen laut des IWIP-Indexes im vergangenen Jahr stärker als im langfristigen Durchschnitt. Angesichts des geringen Angebots in den beliebten Lagen wird sich dieser Trend auch zukünftig fortsetzen“, prognostiziert Jan Stemshorn, Director und Teamleader Industrial Agency bei Savills in Köln, der gleichzeitig zu bedenken gibt, dass das Mietwachstum angesichts der massiv gestiegenen Grundstücks- und Baukosten sogar erstaunlich moderat ausfiel. „Entwicklungsgrundstücke sind rar gesät – dementsprechend kompetitiv stellt sich die Marktsituation auch für Projektentwickler dar. Im Wettbewerb um Flächen und namhafte Nutzer werden die hohen Kosten nicht in vollem Maße auf die Mieten umgelegt.“
