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06.09.2019 Kaufen oder mieten? Was lohnt wo im Berliner Speckgürtel

Mach de Oogen zu, denn weeßte, wat dir jehört, sagt der Berliner, wenn seinem Gegenüber eigentlich nichts gehört. Ähnlich dürfte es vielen Berlinern gehen, wenn es um Wohneigentum geht. Der Immobilienmarkt der Hauptstadt ist längst zu heiß geworden. Dennoch wollen viele Menschen die Gunst der Stunde nutzen: Die Zinsen sind auf historischem Tiefpunkt und Baukredite günstig. Immer öfter geht der Blick daher über die Stadtgrenzen hinaus. Aber auch das Berliner Umland ist für stetig anwachsende Immobilienpreise bekannt. Die Frage, die vielen auf der Zunge liegt: Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum überhaupt noch? Eine gute Überprüfung ist, Kaufpreis und Miete gegenüber zu stellen, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.

Lange galt ein Kaufpreisfaktor um die 20 bis 24 als guter Indikator zu kaufen. Dies gilt jedoch nur noch bedingt. Gerade in den sieben A-Städten sind solche Angebote rar, vielmehr werden aktuell Immobilien zu mehr als das 30- und sogar 50-fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt. Dieses Niveau schwappt langsam auf die Speckgürtel der Metropolen über, wie der Full-Service Immobiliendienstleister McMakler in seiner aktuellen Analyse auch zum Berliner Umland für das erste Halbjahr 2019 feststellt.

Wer hätte das gedacht: Die Kaufpreise im Berliner Speckgürtel laufen den Mieten noch nicht so stark davon, wie das im Umland vieler anderer Metropolen in Deutschland der Fall ist. Von den 45 analysierten Regionen liegen 22 unter einem Kaufpreisfaktor von 24, zwei liegen sogar unter 20. In Spreenhagen und im Mühlenbecker Land müssen Käufer im Schnitt mit nur 17,19 beziehungsweise 18,94 Jahresnettokaltmieten für Wohneigentum rechnen. Dabei belegt Spreenhagen mit 2.020,40 €/m² den vorletzten Platz bei den Kaufpreisen. Die Mieten liegen durchschnittlich bei 9,80 €/m². In der Region Mühlenbecker Land liegt der Kaufpreis aktuell bei 2.692,03 €/m², Mieter zahlen hier 9,70 €/m². Das drittniedrigste Kaufpreis-Miete-Verhältnis hat die Region Ludwigsfelde mit 20,09, wo Käufer im Schnitt 2.290,54 €/m² und Mieter 8,87 €/m² auf den Tisch legen müssen.

„Besonders auffällig ist, dass die Mieten im Berliner Speckgürtel mit den Kaufpreisen überwiegend Schritt halten. Das bedeutet, dass Kaufpreise nicht unrealistisch festgelegt werden, sondern sich am realen Mietmarkt orientieren. Das Auseinanderdriften von Mieten und Kaufpreisen gilt als Kernkriterium für eine entstehende Immobilienblase. Weil das im Berliner Speckgürtel nicht der Fall ist, können wir derzeit keine Blasengefahr erkennen“, erklärt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

Das zeigt sich sogar bei der Region mit den teuersten Kaufpreisen im Speckgürtel. Kleinmachnow/Stahnsdorf führt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.320,50 Euro das Ranking an. Mieter zahlen hier mit 11,48 €/m² die zweitteuersten Mieten im Berliner Speckgürtel. Der Faktor aus dem Kaufpreis-Miete-Vergleich liegt bei noch moderaten 24,85.

Insgesamt durchbrechen nur drei der 45 analysierten Umland-Regionen den Kaufpreisfaktor von 30, allerdings nur knapp. Dazu gehören Königs Wusterhausen mir 31,35, Potsdam mit 30,85 und Teltow mit 30,68. Während Königs Wusterhausen mit 2.510,80 €/m² und 9,21 €/m² noch moderate Kauf- und Mietpreise aufruft, müssen Kaufinteressenten in Potsdam mit 3.897,51 €/m² und in Teltow mit 3.704,82 €/m² bekannterweise sehr tief in die Tasche greifen. Die Mieten liegen bei 10,53 €/m² und 10,06 €/m².

„Generell gilt natürlich, je kleiner das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, desto eher rentiert sich der Immobilienkauf. Allerdings sollten Interessenten auch bedenken, dass der berechnete Faktor immer nur eine Momentaufnahme ist. Daher ist von einem Kauf auch in Potsdam und Teltow nicht unbedingt abzuraten“, sagt der Immobilienexperte von McMakler. Und weiter: „Gerade wenn in eine altersgerechte Immobilie investiert wird, die im Alter Mietfreiheit verspricht und die Kreditlaufzeit mit spätestens Rentenbeginn endet, spricht vieles für den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Wichtig ist, alle individuellen Indikatoren abzuklopfen. Immobilienexperten und Makler können hier mit fachlichem Know-how unterstützen.“

Zu den fünf teuersten Speckgürtelregionen gehören auch Falkensee mit durchschnittlich 3.391,32 €/m² und Dallgow-Döberitz mit 3.355,75 €/m². Der Kaufpreisfaktor liegt mit 28,85 beziehungsweise 27,02 nur knapp unter den drei Spitzenreitern. „Ins Auge sticht, dass die teuersten fünf Regionen an der südwestlichen Grenze Berlins liegen. Besonders Potsdam, als attraktiver Standort mit seiner unmittelbaren Nähe zu Seen und Wäldern, zieht zahlreiche Zuzügler an. Das schwappt auch auf Potsdams Nachbarregionen über“, erklärt Pieczonka. Und weiter: „Empfehlenswerter ist, einen Blick in den Norden und Osten des Berliner Umlands zu werfen. Hier finden Kaufinteressenten noch sehr attraktive Preise und auch das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist in den meisten Regionen eher gering, was eine Investition in Wohneigentum lohnenswert macht.“

Im Vergleich der sieben A-Städte Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Stuttgart und Köln, liegt die Bundeshauptstadt bei den Immobilienkaufpreisen mit durchschnittlich 4.610 €/m² auf dem drittletzten Platz. Bei den Mietpreisen mit 10,55 €/m² sogar auf dem letzten Platz. Mit einem Kaufpreisfaktor von 36,42 landet Berlin allerdings auf dem ersten Platz und hat die 30er-Schallmauer weit hinter sich gelassen.








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