24.09.2019 Einzelhandelsimmobilien sind in der Online-Realität angekommen
Das rasante Wachstum des Onlinehandels ändert die Gesetzmäßigkeiten des Handels und damit erwartungsgemäß, aber etwas zeitverzögert, den Markt für Einzelhandelsimmobilien.
Mietpreisentwicklung
Generell ist momentan eine Neuausrichtung des Mietniveaus, aber auch der Vermietungsusancen in vollem Gange. Bezogen auf die Entwicklung der Höchstmieten 2019 gegenüber dem Vorjahr ist Folgendes festzustellen: Der Druck auf die Einzelhandelsmieten hat offensichtlich weiter zugenommen. Im Einzelnen ist das Bild aber sehr differenziert. Von 132 Städten ist die Höchstmiete noch in zwei Städten (Berlin, Düsseldorf) gestiegen. In 30 Städten ist die Höchstmiete konstant geblieben und zwar in Städten aller Größenklassen (z. B. Hamburg, Leipzig, Freiburg, Potsdam, Flensburg).
In 100 Städten sind die High-Streets-Mieten gesunken, bei gut der Hälfte - insbesondere kleinere Großstädte / Mittelstädte - um mehr als 5 %. Dabei sind auch zweistellige prozentuale Rückgänge durchaus vorhanden (z. B. Stuttgart, Karlsruhe, Krefeld, Koblenz, Gera).
Aus COMFORT-Sicht ist festzustellen, dass Eigentümer sich zunehmend auf diese Entwicklung eingerichtet haben. Auch die Veränderung der Mietnachfrage mit einer zunehmenden Flexibilisierung der Mietverträge, wie auch einer geringeren Nachfrage der Retailer nach vertikalen Mietflächen bzw. Großflächen, wird auf der Eigentümerseite zunehmend antizipiert. So werden z. B. für Obergeschosse vermehrt andere Nutzungen, wie Wohnungen, Büros oder Hotels, in die Zukunftsüberlegungen einbezogen.
Bei Berücksichtigung dieser Marktveränderungen lassen sich weiterhin neue attraktive Retail-Mieter finden. Anders als in der Vergangenheit, die durch Vermietungen an Labels aus den Bereichen Textil und Schuhe dominiert wurde, ist das Branchenspektrum der Mieter heute deutlich vielfältiger geworden. Dies zeigt auch plakativ die Statistik der COMFORT-Vermietungen aus dem ersten Halbjahr 2019 (hohe zweistellige Zahl an Vermietungen) auf.
Die steigende Branchenvielfalt kommt der Attraktivität unserer Innenstädte zu Gute. Vor diesem Hintergrund geht COMFORT auch davon aus, dass die Retail-Mieten für moderne, zeitgemäße Flächen in den urbanen Toplagen der attraktiven Innenstädte spätestens auf mittlere Sicht wieder ein Mindestniveau finden und hiervon ausgehend durchaus auch wieder zulegen können.
Kaufpreisfaktorentwicklung
Mit einer gewissen Zeitverzögerung kommt der aktuelle Druck auf die Einzelhandelsmieten auch bei den Kaufpreisen an, da zunehmend Mietabschläge von den Investoren beim Erwerb von Handelsimmobilien erwartet werden. Entsprechend wird bei dem aktuellen COMFORT-Marktüberblick in keiner der betrachteten 132 Städte von steigenden Kaufpreisfaktoren gegenüber 2018 ausgegangen.
Bei gut der Hälfte der Städte (73 = 55 %) wird von einem ungefähr gleichbleibenden Kaufpreisfaktor (zwischen einem Anstieg von < 1 Faktor beziehungsweise einem Rückgang von unter 1 Kaufpreisfaktor) ausgegangen. Für 59 Städte (= 45 %) aller Größenordnungen wird ein Rückgang des Kaufpreisfaktors von mindestens einem Faktor antizipiert (u. a. Stuttgart, Hannover, Mannheim, Aachen, Darmstadt). Diese Entwicklungen gehen auf niedrigere Mieterwartungen für die Zukunft gegenüber den IST-Mieten zurück. Sie sind nicht Ausdruck einer generell geringeren Wertschätzung der Top-Innenstadtlagen. Diese Lagen bleiben auch perspektivisch einzigartig und besonders werthaltig.
Mietpreisentwicklung
Generell ist momentan eine Neuausrichtung des Mietniveaus, aber auch der Vermietungsusancen in vollem Gange. Bezogen auf die Entwicklung der Höchstmieten 2019 gegenüber dem Vorjahr ist Folgendes festzustellen: Der Druck auf die Einzelhandelsmieten hat offensichtlich weiter zugenommen. Im Einzelnen ist das Bild aber sehr differenziert. Von 132 Städten ist die Höchstmiete noch in zwei Städten (Berlin, Düsseldorf) gestiegen. In 30 Städten ist die Höchstmiete konstant geblieben und zwar in Städten aller Größenklassen (z. B. Hamburg, Leipzig, Freiburg, Potsdam, Flensburg).
In 100 Städten sind die High-Streets-Mieten gesunken, bei gut der Hälfte - insbesondere kleinere Großstädte / Mittelstädte - um mehr als 5 %. Dabei sind auch zweistellige prozentuale Rückgänge durchaus vorhanden (z. B. Stuttgart, Karlsruhe, Krefeld, Koblenz, Gera).
Aus COMFORT-Sicht ist festzustellen, dass Eigentümer sich zunehmend auf diese Entwicklung eingerichtet haben. Auch die Veränderung der Mietnachfrage mit einer zunehmenden Flexibilisierung der Mietverträge, wie auch einer geringeren Nachfrage der Retailer nach vertikalen Mietflächen bzw. Großflächen, wird auf der Eigentümerseite zunehmend antizipiert. So werden z. B. für Obergeschosse vermehrt andere Nutzungen, wie Wohnungen, Büros oder Hotels, in die Zukunftsüberlegungen einbezogen.
Bei Berücksichtigung dieser Marktveränderungen lassen sich weiterhin neue attraktive Retail-Mieter finden. Anders als in der Vergangenheit, die durch Vermietungen an Labels aus den Bereichen Textil und Schuhe dominiert wurde, ist das Branchenspektrum der Mieter heute deutlich vielfältiger geworden. Dies zeigt auch plakativ die Statistik der COMFORT-Vermietungen aus dem ersten Halbjahr 2019 (hohe zweistellige Zahl an Vermietungen) auf.
Die steigende Branchenvielfalt kommt der Attraktivität unserer Innenstädte zu Gute. Vor diesem Hintergrund geht COMFORT auch davon aus, dass die Retail-Mieten für moderne, zeitgemäße Flächen in den urbanen Toplagen der attraktiven Innenstädte spätestens auf mittlere Sicht wieder ein Mindestniveau finden und hiervon ausgehend durchaus auch wieder zulegen können.
Kaufpreisfaktorentwicklung
Mit einer gewissen Zeitverzögerung kommt der aktuelle Druck auf die Einzelhandelsmieten auch bei den Kaufpreisen an, da zunehmend Mietabschläge von den Investoren beim Erwerb von Handelsimmobilien erwartet werden. Entsprechend wird bei dem aktuellen COMFORT-Marktüberblick in keiner der betrachteten 132 Städte von steigenden Kaufpreisfaktoren gegenüber 2018 ausgegangen.
Bei gut der Hälfte der Städte (73 = 55 %) wird von einem ungefähr gleichbleibenden Kaufpreisfaktor (zwischen einem Anstieg von < 1 Faktor beziehungsweise einem Rückgang von unter 1 Kaufpreisfaktor) ausgegangen. Für 59 Städte (= 45 %) aller Größenordnungen wird ein Rückgang des Kaufpreisfaktors von mindestens einem Faktor antizipiert (u. a. Stuttgart, Hannover, Mannheim, Aachen, Darmstadt). Diese Entwicklungen gehen auf niedrigere Mieterwartungen für die Zukunft gegenüber den IST-Mieten zurück. Sie sind nicht Ausdruck einer generell geringeren Wertschätzung der Top-Innenstadtlagen. Diese Lagen bleiben auch perspektivisch einzigartig und besonders werthaltig.
