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24.09.2019 Alexanderplatz Berlin: Konsumige und hochfrequentierte Einkaufslage

COMFORT, Spezialist für Einzelhandelsimmobilien, erhebt in regelmäßigen Abständen die wesentlichen Daten, Höchstmieten und Passantenfrequenzen der wichtigsten Berliner Einzelhandelslagen. Untersucht werden die Straßen Kurfürstendamm / Tauentzienstraße, Alexanderplatz, Friedrichstraße, Hackescher Markt, Schloßstraße und Wilmersdorfer Straße. Die aktuellen Daten und Entwicklungen werden in einer kleinen Serie dargestellt, Teil 2 widmet sich dem Alexanderplatz in der Mitte Berlins.

Die Blütezeit des Alexanderplatzes begann - wie auch die des Kurfürstendamms in der City-West - zu Beginn des 20. Jahrhunderts und ging einher mit dem Bau der großen Warenhäuser der Kaufleute Tietz, Wertheim und Hahn. Ebenfalls zu dieser Zeit nahm das Verkehrsaufkommen rund um den Alexanderplatz deutlich zu, was bis heute ein wichtiger Aspekt ist, den Platz auch aus Einzelhandelssicht zu verstehen. Ist die Architektur und die Aufenthaltsqualität auf dem weitläufigen Platz oftmals umstritten, so ist seine verkehrstechnische Bedeutung in Berlin einzigartig. Geografisch in der Mitte Berlins gelegen, führen alle Magistralen, insbesondere aus dem Ostteil der Stadt, S-Bahn, U-Bahn und Tramlinien über und um den Alexanderplatz. Heute passieren mehr als 350.000 Personen täglich den Alexanderplatz, was ihn zu einem der meist frequentierten Orte Europas macht. Diese verkehrstechnisch begründete Gesamtfrequenz bildet ebenfalls den Grundstock für die einzelhandelsrelevante Passantenfrequenz am Platz. Mit allen Verkehrsmitteln ist der Alexanderplatz auch aus den entfernteren Bezirken im Osten exzellent zu erreichen und hat sich so über die Jahrzehnte als eine der wichtigsten Einkaufsdestinationen in Berlin etabliert.

Nach der Wende wurde der Alexanderplatz durch diverse Entwicklungen und Sanierungen Stück für Stück in den Fokus gerückt. Die Sanierung und Erweiterung des Kaufhof Warenhauses, die Bebauung des Baufeldes D4 und nicht zuletzt der Bau des Einkaufszentrums Alexa schufen dringend benötigte Verkaufsflächen in einer klar begrenzten Lage. Fortgesetzt wurde diese Entwicklung durch den Bau des Alea 101, des Cubix Kinos und die Umgestaltung der Rathauspassagen südlich des Bahnviadukts. So lässt sich über die vergangenen 6 Jahre eine Steigerung der Gesamtfrequenz von über 40 % verzeichnen, die höchste Frequenz von knapp 8.500 Passanten pro Stunde ist dabei am Übergang zwischen Alexanderhaus und dem Geschäftshaus Die Mitte hin zum Shopping Center Alexa zu verzeichnen.

Insgesamt lässt sich seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2013 eine deutliche Dynamik in den Passantenfrequenzen erkennen, wobei der Platz aufgrund seiner Unübersichtlichkeit der möglichen Wegebeziehungen differenziert betrachtet werden muss. Ein wichtiger Frequenzbringer ist der Bahnhof Alexanderplatz: Passanten bieten sich von hier aus verschiedene Möglichkeiten den Platz zu betreten, wobei die Durchgänge zwischen Galeria und Berolinahaus sowie zwischen Berolinahaus und Alexanderhaus hervorzuheben sind. Hier sind die höchsten Durchgangsfrequenzen zwischen letzt genannten Häusern mit über 7.000 Passanten festzustellen, während zwischen Galeria und C&A immer noch über 5.000 Passanten gemessen wurden.

Die Neuorganisation und der Umbau der Einzelhandelsflächen des Alexanderhauses durch den Projektentwickler CENTRUM in Zusammenarbeit mit COMFORT hat die Attraktivität dieses Objektes deutlich gesteigert. Neue Mieter wie UNIQLO, Foot Locker und Five Guys tragen deutlich zur Steigerung der Attraktivität und der Frequenz bei.

War es anfangs umstritten, ob die Anbindung des Shopping Centers Alexa an den Alexanderplatz über die vielbefahrene Grunerstraße funktioniert, konnte man diese nach kurzer Zeit bejahen. Beide Standorte befruchten sich gegenseitig und die wechselseitige Verbindung funktioniert hervorragend. Das lässt sich auch in einer Kanalisation der höchsten Passantenfrequenz auf dieser Achse ablesen, die in den vergangenen Jahren um über 50 % zugenommen hat.

Das Alexa bietet aufgrund der Begrenztheit speziell von kleineren Flächen direkt am Platz eine attraktive Ergänzung. Zusätzliches Neubaupotential besteht auf dem Baufeld D3, wo ebenfalls attraktive Flächen für den Einzelhandel geschaffen werden können. Betrachtet man das Gesamtbild, so lässt sich feststellen, dass sich auch der Bereich südlich der Bahn enorm entwickelt hat. Die Passantenfrequenz hat sich hier in den letzten Jahren mehr als verdoppelt, auf zuletzt mehr als 7.000 Personen. Ansiedlungen von großflächigen Mietern wie das Sportfachgeschäft Decathlon oder TK Maxx haben hierzu beigetragen. Auch die touristische Wegebeziehung zum Fernsehturm spielt hier eine wichtige Rolle.

Ronald Steinhagen, Geschäftsführer bei COMFORT: „Der Alexanderplatz hat aus Vermietungssicht ein enormes Potential, da es sich um eine traditionelle Einkaufslage insbesondere für den Ostteil der Stadt handelt. Neben den steigenden Passantenzahlen stimmen hier auch die Umsätze der Einzelhändler positiv, da diese im Gesamtgefüge zumeist sehr gute Umsatzzahlen erzielen können. Dementsprechend ungebrochen hoch ist die Nachfrage von Mietern nach guten Ladenflächen am Alexanderplatz.“

Mit derzeit knapp 130.000 m² Verkaufsfläche verfügt der Alexanderplatz über eine ausreichende kritische Masse. Auf diesen Flächen wird ein jährlicher Einzelhandelsumsatz von knapp 700 Mio. € erzielt, was in Sachen Flächenproduktivitäten sowohl absolut als auch relativ der zweitbeste Wert hinter der 1A-Lage Kurfürstendamm / Tauentzienstraße in Berlin ist. Dementsprechend belegen auch die Spitzenmieten am Alexanderplatz den zweiten Platz in Berlin. Aktuell lassen sich für kleinteiligere Flächen zwischen 80 bis 120 m² Höchstmieten von bis zu 280 €/m² und für Flächen zwischen 300 bis 500 m² Werte von bis zu 130 €/m² erzielen.

Der Alexanderplatz ist die wichtigste und am besten funktionierende Einzelhandelslage für den Ostteil Berlins, aber darüber hinaus auch für Touristen von Relevanz. Er ist der konsumige Gegenpol zum Kurfürstendamm / Tauentzienstraße und wird diese Position in den nächsten Jahren festigen können. Nicht zuletzt wird auch die gesamtstädtebauliche Entwicklung mit diversen Hochhäusern für verschiedene Nutzungen um den Alexanderplatz herum zu einer Verstärkung der Urbanität beitragen.







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