25.09.2019 Hackescher Markt: Avantgardistische Retailkonzepte und Gastronomie
COMFORT, Spezialist für Einzelhandelsimmobilien, erhebt in regelmäßigen Abständen die wesentlichen Daten, Höchstmieten und Passantenfrequenzen der wichtigsten Berliner Einzelhandelslagen. Untersucht werden die Straßen Kurfürstendamm / Tauentzienstraße, Alexanderplatz, Friedrichstraße, Hackescher Markt, Schloßstraße und Wilmersdorfer Straße. Die aktuellen Daten und Entwicklungen werden in einer kleinen Serie dargestellt, Teil 3 widmet sich dem Hackeschen Markt in Berlin-Mitte.
Obwohl der mit rund 25.000 m² flächenmäßig kleinste Standort der Betrachtung, ruft der Hackesche Markt in der Modebranche und bei Besuchern immer wieder den Vergleich zu Covent Garden in London oder Soho in New York hervor, was zum einen die internationale Bedeutung Berlins unterstreicht, zum anderen aber auch die bundesweite Einmaligkeit dieses Standortes hervorhebt. Was einmal als Quartier der Avantgarde und Kreativen in den Hackeschen Höfen begann, hat sich räumlich wie auch genremäßig in den letzten Jahren erheblich ausgeweitet: der Hackesche Markt ist zu dem Mode-Trendquartier von ganz Berlin geworden. Niveauvolle und hochwertige Geschäfte, interessante Gastronomiekonzepte gepaart mit noch immer individuellen und kreativen Läden in den Höfen machen den unvergleichlichen Charme der Lage aus.
Mit rund 250 Ladengeschäften, die eine Durchschnittsgröße von nur rund 100 m² haben, werden rund um die Hackeschen Höfe knapp 120 Mio. € Umsatz im Jahr erzielt – Tendenz steigend. Mehr und mehr professionelle Konzepte etablieren sich, wobei die Lage auch immer noch für Testfilialen neuer Konzepte oder Innovationen gefragt ist. Die pulsierende Ader der attraktivsten Lage zieht sich vom S-Bahnhof Hackescher Markt über die Rosenthaler Straße entlang der Neuen Schönhauser Straße bis zur Münzstraße. Aber gerade auch die in den Nebenlagen zu findenden Konzepte in der Oranienburger Straße, Alte Schönhauser Straße, Rochstraße oder Dircksenstraße machen die Attraktivität für die Besucher aus. Hingegen ist die Neue Promenade gastronomisch geprägt und vor allem bei Touristen beliebt.
In diesem spinnenartigen Netz der Wegeverbindungen, zum Teil über Höfe, kristallisierte sich in den vergangenen Jahre klar der Kreuzungsbereich vor den Hackeschen Höfen als der frequenzstärkste Bereich heraus. Mit Passantenfrequenzen von mittlerweile über 6.000 Personen pro Stunde hat sich dieser Bereich in den letzten Jahren etabliert. Von hier aus verteilen sich die Passantenströme in mehrere Richtungen, sodass die weiteren Messpunkte gegenüber diesem Schmelzpunkt deutlich abfallen. So ergeben sich im Kreuzungsbereich Rosenthaler Straße und Neue Schönhauser Straße Frequenzen von rund 2.700 Passanten, die in der Münzstraße wieder einen leichten Anstieg auf knapp 3.000 Personen erfahren.
Die grundsätzlich bestehende Wegebeziehung hin zum Alexanderplatz hingegen ist dann nicht sonderlich ausgeprägt. Verkehrstechnisch ergibt sich an der Karl-Liebknecht-Straße ein Bruch. Auch inhaltlich sprechen die Lagen deutlich andere Zielgruppen an. Interessanter erscheint zukünftig ein möglicher Brückenschlag entlang der Oranienburger Straße hin zur nördlichen Friedrichstraße. Schon heute ist die Oranienburger Straße sehr gastronomisch geprägt, durch die Entwicklungen der Areale Telegrafenamt und Tacheles könnte sich dieses auch in kultureller Sicht weiter ausprägen und ergänzen. Relevante Veränderungen in Bezug auf klassischen Einzelhandel sind hier jedoch nicht zu erwarten.
Im Auge behalten kann man jedoch eine Entwicklung in nördlicher Richtung. Mieter und Concept Stores, die die rasant gestiegenen Mieten der letzten Dekade am Hackeschen Markt nicht mehr bezahlen wollen und können, weichen inzwischen auf Lagen wie die Brunnenstraße oder Torstraße aus. MCM oder der von COMFORT vermietete Showroom von Diesel sind hier exemplarisch zu nennen.
Die Mieten für kleinteilige Flächen zwischen 80 und 120 m² sind in der Vergangenheit auf bis zu 150 €/m² hochgeschnellt (kommend von ca. 20 €/m² zu Beginn des Jahrtausends) und haben aktuell einen kleine Dämpfer um rund 10 % erhalten. Die Flächenleistungen der Einzelhändler, die bei rund 4.500 €/m² liegen, konnten nicht im gleichen Tempo steigen und auch in einem sehr positiven Umfeld und Mikromarkt hat der allgemeine Strukturwandel im Einzelhandel Spuren hinterlassen. Diverse momentan sichtbare Leerstände sind zum Teil schon wieder vermietet bzw. befinden sich in aussichtsreichen Mietvertragsverhandlungen. So konnte COMFORT in den letzten Monaten Ladenlokale an The Barn, made.com oder Patagonia vermitteln.
Monika Nusche-Kubetzki, bei COMFORT zuständig für internationale Einzelhändler und Crossboarder Aktivitäten: „Neben den etablierten Einzelhandelslagen Kurfürstendamm / Tauentzienstraße und Alexanderplatz ist der Hackesche Markt insbesondere für trendige und junge Konzepte von herausragender Bedeutung. Die Lebendigkeit des Quartiers und das junge, internationale Publikum sowie die hohe Aufenthaltsqualität zeichnen den Hackeschen Markt aus und prägen damit eine bundesweit einzigartige Lage.“
COMFORT Geschäftsführer Björn Gottschling ergänzt: „Am Hackeschen Markt vereinen sich auf kompaktem Raum alle städtischen Nutzungen, die die Lage so urban und attraktiv machen und Berlin auf Weltstadtniveau heben. Diese Mischung geht weit über das eigentliche Shoppingerlebnis hinaus und repräsentiert einen gewissen Lifestyle für ein junges und szeniges Publikum.“
Obwohl der mit rund 25.000 m² flächenmäßig kleinste Standort der Betrachtung, ruft der Hackesche Markt in der Modebranche und bei Besuchern immer wieder den Vergleich zu Covent Garden in London oder Soho in New York hervor, was zum einen die internationale Bedeutung Berlins unterstreicht, zum anderen aber auch die bundesweite Einmaligkeit dieses Standortes hervorhebt. Was einmal als Quartier der Avantgarde und Kreativen in den Hackeschen Höfen begann, hat sich räumlich wie auch genremäßig in den letzten Jahren erheblich ausgeweitet: der Hackesche Markt ist zu dem Mode-Trendquartier von ganz Berlin geworden. Niveauvolle und hochwertige Geschäfte, interessante Gastronomiekonzepte gepaart mit noch immer individuellen und kreativen Läden in den Höfen machen den unvergleichlichen Charme der Lage aus.
Mit rund 250 Ladengeschäften, die eine Durchschnittsgröße von nur rund 100 m² haben, werden rund um die Hackeschen Höfe knapp 120 Mio. € Umsatz im Jahr erzielt – Tendenz steigend. Mehr und mehr professionelle Konzepte etablieren sich, wobei die Lage auch immer noch für Testfilialen neuer Konzepte oder Innovationen gefragt ist. Die pulsierende Ader der attraktivsten Lage zieht sich vom S-Bahnhof Hackescher Markt über die Rosenthaler Straße entlang der Neuen Schönhauser Straße bis zur Münzstraße. Aber gerade auch die in den Nebenlagen zu findenden Konzepte in der Oranienburger Straße, Alte Schönhauser Straße, Rochstraße oder Dircksenstraße machen die Attraktivität für die Besucher aus. Hingegen ist die Neue Promenade gastronomisch geprägt und vor allem bei Touristen beliebt.
In diesem spinnenartigen Netz der Wegeverbindungen, zum Teil über Höfe, kristallisierte sich in den vergangenen Jahre klar der Kreuzungsbereich vor den Hackeschen Höfen als der frequenzstärkste Bereich heraus. Mit Passantenfrequenzen von mittlerweile über 6.000 Personen pro Stunde hat sich dieser Bereich in den letzten Jahren etabliert. Von hier aus verteilen sich die Passantenströme in mehrere Richtungen, sodass die weiteren Messpunkte gegenüber diesem Schmelzpunkt deutlich abfallen. So ergeben sich im Kreuzungsbereich Rosenthaler Straße und Neue Schönhauser Straße Frequenzen von rund 2.700 Passanten, die in der Münzstraße wieder einen leichten Anstieg auf knapp 3.000 Personen erfahren.
Die grundsätzlich bestehende Wegebeziehung hin zum Alexanderplatz hingegen ist dann nicht sonderlich ausgeprägt. Verkehrstechnisch ergibt sich an der Karl-Liebknecht-Straße ein Bruch. Auch inhaltlich sprechen die Lagen deutlich andere Zielgruppen an. Interessanter erscheint zukünftig ein möglicher Brückenschlag entlang der Oranienburger Straße hin zur nördlichen Friedrichstraße. Schon heute ist die Oranienburger Straße sehr gastronomisch geprägt, durch die Entwicklungen der Areale Telegrafenamt und Tacheles könnte sich dieses auch in kultureller Sicht weiter ausprägen und ergänzen. Relevante Veränderungen in Bezug auf klassischen Einzelhandel sind hier jedoch nicht zu erwarten.
Im Auge behalten kann man jedoch eine Entwicklung in nördlicher Richtung. Mieter und Concept Stores, die die rasant gestiegenen Mieten der letzten Dekade am Hackeschen Markt nicht mehr bezahlen wollen und können, weichen inzwischen auf Lagen wie die Brunnenstraße oder Torstraße aus. MCM oder der von COMFORT vermietete Showroom von Diesel sind hier exemplarisch zu nennen.
Die Mieten für kleinteilige Flächen zwischen 80 und 120 m² sind in der Vergangenheit auf bis zu 150 €/m² hochgeschnellt (kommend von ca. 20 €/m² zu Beginn des Jahrtausends) und haben aktuell einen kleine Dämpfer um rund 10 % erhalten. Die Flächenleistungen der Einzelhändler, die bei rund 4.500 €/m² liegen, konnten nicht im gleichen Tempo steigen und auch in einem sehr positiven Umfeld und Mikromarkt hat der allgemeine Strukturwandel im Einzelhandel Spuren hinterlassen. Diverse momentan sichtbare Leerstände sind zum Teil schon wieder vermietet bzw. befinden sich in aussichtsreichen Mietvertragsverhandlungen. So konnte COMFORT in den letzten Monaten Ladenlokale an The Barn, made.com oder Patagonia vermitteln.
Monika Nusche-Kubetzki, bei COMFORT zuständig für internationale Einzelhändler und Crossboarder Aktivitäten: „Neben den etablierten Einzelhandelslagen Kurfürstendamm / Tauentzienstraße und Alexanderplatz ist der Hackesche Markt insbesondere für trendige und junge Konzepte von herausragender Bedeutung. Die Lebendigkeit des Quartiers und das junge, internationale Publikum sowie die hohe Aufenthaltsqualität zeichnen den Hackeschen Markt aus und prägen damit eine bundesweit einzigartige Lage.“
COMFORT Geschäftsführer Björn Gottschling ergänzt: „Am Hackeschen Markt vereinen sich auf kompaktem Raum alle städtischen Nutzungen, die die Lage so urban und attraktiv machen und Berlin auf Weltstadtniveau heben. Diese Mischung geht weit über das eigentliche Shoppingerlebnis hinaus und repräsentiert einen gewissen Lifestyle für ein junges und szeniges Publikum.“
