26.09.2019 Immobilienfinanzierung: Wachstum beim Neugeschäft im 1. Halbjahr
Das Neugeschäftsvolumen gewerblicher Immobilienfinanzierung ist im ersten Halbjahr 2019 laut einer Erhebung von JLL um rund zehn Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. In den Bilanzen der zwölf an der Erhebung teilnehmenden Banken summierte sich das entsprechende Neuvolumen auf 19,1 Mrd. Euro. Dabei haben sieben Institute ihr Volumen gesteigert, bei vieren ist es gesunken, bei einem blieb es unverändert. Das höchste Neugeschäft bilanziert die DZ Hyp mit rund vier Mrd. Euro.
Vier der an der JLL-Erhebung teilnehmenden Banken gehen für das Gesamtjahr 2019 von einem höheren Neugeschäftsvolumen als im Vorjahr aus, sieben von einem ähnlichen Volumen. Einzig die LBBW, die nach einer Steigerung des Halbjahresvolumens um 30 Prozent das zweitgrößte Neugeschäft im ersten Halbjahr 2019 ausweist, erwartet auf Ganzjahressicht ein niedrigeres Volumen. „Man darf gespannt sein, wie sich die Entscheidungen der EZB, die Leitzinsen noch einmal zu senken und das Kaufprogramm für Anleihen wiederaufleben zu lassen, auf das Neugeschäftsvolumen im zweiten Halbjahr 2019 auswirken werden“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.
„Der Immobilienfinanzierungsmarkt kann sich in einigen Marktsegmenten den konjunkturellen Schwächen entziehen. Wie lange das weiter möglich sein wird, bleibt abzuwarten, denn die Anzeichen für eine Eintrübung mehren sich“, warnt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Wenn in diesem Wege etwa die mit Kreditnehmern vereinbarten Vermietungsquoten nicht realisiert werden können, dürfte das Einfluss auf die künftige Vergabe, beispielsweise hinsichtlich der Konditionen, und letztlich gegebenenfalls auch auf die Volumina haben“, so Scheunemann.
Anke Herz weiter: „Bereits im zweiten Quartal 2019 konnten wir im DIFI-Report bei den LTVs eine Seitwärtsbewegung in den Risikoklassen Core und Value Add beobachten - dies trotz gesunkener Renditen und einem nach wie vor hohen Preisniveau. Gleichzeitig hatte sich bereits eine leicht rückläufige Tendenz angedeutet, die aus unserer Sicht in der zweiten Jahreshälfte bis dato ihre Fortsetzung gefunden hat. Daraus lässt sich schließen, dass die Gutachter der Banken nur noch bedingt bereit sind, die LTVs trotz gestiegener Immobilienpreise unverändert zu lassen.“
Insbesondere höhere Kreditausläufe, bei Senior Investment Loans von über 65 Prozent oder bei Senior Development Loans von über 70 Prozent, seien - selbst bei opportunistischen Banken - deutlich schwerer zu verhandeln und gingen gleichzeitig mit umfassenden Zusicherungen einher. „Dabei wird der Kreditnehmer verstärkt in die Verantwortung genommen, seinen Businessplan bei Kreditvergabe umzusetzen“, so Herz.
Das rapide gesunkene Zinsniveau würde mitunter zur Risikojustierung der Margen genutzt, die im Vergleich zum Vorjahr für fast alle Nutzungsklassen gestiegen seien. Anke Herz: „Auch dieser Trend scheint sich aus unserer Sicht fortzusetzen. Er wird jedoch dadurch kompensiert, dass die Banken den negativen Basiszinssatz teilweise an die Kreditnehmer durchreichen.“
Mit Ausnahme der Aareal Bank haben alle teilnehmenden Banken im ersten Halbjahr 2019 einen Anstieg ihrer Kreditvolumina bilanziert. Die zwölf Institute vereinten damit Mitte 2019 mit über 250 Mrd. Euro ein rund sechs Prozent höheres Kreditvolumen als vor zwölf Monaten auf sich.
An der Spitze des Anstiegs liegt die MünchenerHyp mit einem Plus von 26 Prozent, die Helaba verzeichnet den höchsten Kreditbestand mit 36,1 Mrd. Euro. „Auch dieses Mal dürften bei mehreren Häusern summa summarum Rückzahlungen aus fälligen Darlehen geringer ausgefallen sein als das akquirierte Neugeschäft“, so Anke Herz.
Mit einem Volumen von über einer Milliarde Euro gehört die gemischt-genutzte Projektentwicklung FOUR in der Frankfurter Innenstadt zu einer der zurzeit größten Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Mehr als 20 Finanzierer sind daran beteiligt, beispielsweise die Helaba als Lead Bank beim Büroturm T1, beim Hochhaus T3 unter anderem die BayernLB und die pbb Deutsche Pfandbriefbank.
Vier der an der JLL-Erhebung teilnehmenden Banken gehen für das Gesamtjahr 2019 von einem höheren Neugeschäftsvolumen als im Vorjahr aus, sieben von einem ähnlichen Volumen. Einzig die LBBW, die nach einer Steigerung des Halbjahresvolumens um 30 Prozent das zweitgrößte Neugeschäft im ersten Halbjahr 2019 ausweist, erwartet auf Ganzjahressicht ein niedrigeres Volumen. „Man darf gespannt sein, wie sich die Entscheidungen der EZB, die Leitzinsen noch einmal zu senken und das Kaufprogramm für Anleihen wiederaufleben zu lassen, auf das Neugeschäftsvolumen im zweiten Halbjahr 2019 auswirken werden“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.
„Der Immobilienfinanzierungsmarkt kann sich in einigen Marktsegmenten den konjunkturellen Schwächen entziehen. Wie lange das weiter möglich sein wird, bleibt abzuwarten, denn die Anzeichen für eine Eintrübung mehren sich“, warnt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Wenn in diesem Wege etwa die mit Kreditnehmern vereinbarten Vermietungsquoten nicht realisiert werden können, dürfte das Einfluss auf die künftige Vergabe, beispielsweise hinsichtlich der Konditionen, und letztlich gegebenenfalls auch auf die Volumina haben“, so Scheunemann.
Anke Herz weiter: „Bereits im zweiten Quartal 2019 konnten wir im DIFI-Report bei den LTVs eine Seitwärtsbewegung in den Risikoklassen Core und Value Add beobachten - dies trotz gesunkener Renditen und einem nach wie vor hohen Preisniveau. Gleichzeitig hatte sich bereits eine leicht rückläufige Tendenz angedeutet, die aus unserer Sicht in der zweiten Jahreshälfte bis dato ihre Fortsetzung gefunden hat. Daraus lässt sich schließen, dass die Gutachter der Banken nur noch bedingt bereit sind, die LTVs trotz gestiegener Immobilienpreise unverändert zu lassen.“
Insbesondere höhere Kreditausläufe, bei Senior Investment Loans von über 65 Prozent oder bei Senior Development Loans von über 70 Prozent, seien - selbst bei opportunistischen Banken - deutlich schwerer zu verhandeln und gingen gleichzeitig mit umfassenden Zusicherungen einher. „Dabei wird der Kreditnehmer verstärkt in die Verantwortung genommen, seinen Businessplan bei Kreditvergabe umzusetzen“, so Herz.
Das rapide gesunkene Zinsniveau würde mitunter zur Risikojustierung der Margen genutzt, die im Vergleich zum Vorjahr für fast alle Nutzungsklassen gestiegen seien. Anke Herz: „Auch dieser Trend scheint sich aus unserer Sicht fortzusetzen. Er wird jedoch dadurch kompensiert, dass die Banken den negativen Basiszinssatz teilweise an die Kreditnehmer durchreichen.“
Mit Ausnahme der Aareal Bank haben alle teilnehmenden Banken im ersten Halbjahr 2019 einen Anstieg ihrer Kreditvolumina bilanziert. Die zwölf Institute vereinten damit Mitte 2019 mit über 250 Mrd. Euro ein rund sechs Prozent höheres Kreditvolumen als vor zwölf Monaten auf sich.
An der Spitze des Anstiegs liegt die MünchenerHyp mit einem Plus von 26 Prozent, die Helaba verzeichnet den höchsten Kreditbestand mit 36,1 Mrd. Euro. „Auch dieses Mal dürften bei mehreren Häusern summa summarum Rückzahlungen aus fälligen Darlehen geringer ausgefallen sein als das akquirierte Neugeschäft“, so Anke Herz.
Mit einem Volumen von über einer Milliarde Euro gehört die gemischt-genutzte Projektentwicklung FOUR in der Frankfurter Innenstadt zu einer der zurzeit größten Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Mehr als 20 Finanzierer sind daran beteiligt, beispielsweise die Helaba als Lead Bank beim Büroturm T1, beim Hochhaus T3 unter anderem die BayernLB und die pbb Deutsche Pfandbriefbank.
