11.10.2019 Hamburg: Mietanstiege und Leerstandsabbau setzen sich weiter fort
In den ersten drei Quartalen 2019 wurden am Hamburger Bürovermietungsmarkt 417.800 Quadratmeter umgesetzt – vier Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Das Investitionsvolumen ist im gleichen Zeitraum um 29 Prozent auf 3,44 Milliarden Euro zurückgegangen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Leerstand sinkt unter Drei-Prozent-Marke
„Nach dem äußerst dynamischen ersten Halbjahr ist der Büroflächenumsatz am Hamburger Vermietungsmarkt im dritten Quartal leicht rückläufig gewesen – hier ist es vor allem das geringe Flächenangebot, das einem besseren Vermietungsergebnis auf dem Hamburger Büromarkt entgegensteht. Vertragsabschlüsse über mehr als 10.000 Quadratmeter blieben gänzlich aus“, erklärt Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg bei CBRE. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist der Leerstand in den ersten drei Quartalen 2019 um 1,5 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent zurückgegangen. Ende des zweiten Quartals 2019 lag die Leerstandquote noch bei 3,1 Prozent. „Der Nachfrageüberhang als auch steigende Baukosten lässt auch die Mieten weiter ansteigen“, sagt Zadeh. Im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum ist die Spitzenmiete in Hamburg um 13 Prozent auf 31,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Im selben Zeitraum ist die gewichtete Durchschnittsmiete um zehn Prozent auf 17,50 Euro gestiegen. „Diese Dynamik dürfte weiter anhalten“, sagt Zadeh. Zwar befinden sich bis 2021 rund 463.600 Quadratmeter Bürofläche in der Entwicklung, davon jedoch nur 22 Prozent spekulativ und damit noch für Anmietungen verfügbar.
Renditen auf Talfahrt
„Wie prognostiziert sind die Renditen am Hamburger Immobilienmarkt zuletzt weiter zurückgegangen. Hintergrund ist in erster Linie die allgemeine Zinsentwicklung der letzten Monate und die hohe Liquidität am Kapitalmarkt. Die positiven Fundamentaldaten am Büromarkt und insbesondere die weiteren Mietwachstumsaussichten beflügeln das Investoreninteresse zusätzlich“, sagt Michael Mikulicz, Head of Investment Hamburg bei CBRE. Die Spitzenrendite ist im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um zehn Basispunkte auf 2,90 Prozent zurückgegangen. „Die Renditekompression fiel dabei in den Lagen außerhalb des Central Business Districts noch stärker aus. Die Investoren honorieren dabei nicht nur den positiven Rendite-Spread gegenüber den zentralen Teilmärkten, sondern auch das nunmehr in den dezentralen Lagen anziehende Mietniveau“, ergänzt Mikulicz.
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Angesichts der aktuellen Dealpipeline dürfte das Vermietungsvolumen für das Gesamtjahr in etwa auf dem Vorjahresniveau liegen – und damit bei 550.000 bis 600.000 Quadratmeter“, prognostiziert Zadeh. „Der Leerstandsabbau und die Mietanstiege werden sich weiter fortsetzen.“
„Das Rekordniveau von 2018 wird der Hamburger Investmentmarkt 2019 nicht erneut erreichen können. Wie die zurückgehenden Renditen gezeigt haben, ist das Interesse der Investoren an Hamburger Immobilien groß – doch es gibt einfach nicht ausreichend Objekte, die zum Verkauf stehen“, erwartet Mikulicz.
Leerstand sinkt unter Drei-Prozent-Marke
„Nach dem äußerst dynamischen ersten Halbjahr ist der Büroflächenumsatz am Hamburger Vermietungsmarkt im dritten Quartal leicht rückläufig gewesen – hier ist es vor allem das geringe Flächenangebot, das einem besseren Vermietungsergebnis auf dem Hamburger Büromarkt entgegensteht. Vertragsabschlüsse über mehr als 10.000 Quadratmeter blieben gänzlich aus“, erklärt Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg bei CBRE. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist der Leerstand in den ersten drei Quartalen 2019 um 1,5 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent zurückgegangen. Ende des zweiten Quartals 2019 lag die Leerstandquote noch bei 3,1 Prozent. „Der Nachfrageüberhang als auch steigende Baukosten lässt auch die Mieten weiter ansteigen“, sagt Zadeh. Im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum ist die Spitzenmiete in Hamburg um 13 Prozent auf 31,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Im selben Zeitraum ist die gewichtete Durchschnittsmiete um zehn Prozent auf 17,50 Euro gestiegen. „Diese Dynamik dürfte weiter anhalten“, sagt Zadeh. Zwar befinden sich bis 2021 rund 463.600 Quadratmeter Bürofläche in der Entwicklung, davon jedoch nur 22 Prozent spekulativ und damit noch für Anmietungen verfügbar.
Renditen auf Talfahrt
„Wie prognostiziert sind die Renditen am Hamburger Immobilienmarkt zuletzt weiter zurückgegangen. Hintergrund ist in erster Linie die allgemeine Zinsentwicklung der letzten Monate und die hohe Liquidität am Kapitalmarkt. Die positiven Fundamentaldaten am Büromarkt und insbesondere die weiteren Mietwachstumsaussichten beflügeln das Investoreninteresse zusätzlich“, sagt Michael Mikulicz, Head of Investment Hamburg bei CBRE. Die Spitzenrendite ist im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um zehn Basispunkte auf 2,90 Prozent zurückgegangen. „Die Renditekompression fiel dabei in den Lagen außerhalb des Central Business Districts noch stärker aus. Die Investoren honorieren dabei nicht nur den positiven Rendite-Spread gegenüber den zentralen Teilmärkten, sondern auch das nunmehr in den dezentralen Lagen anziehende Mietniveau“, ergänzt Mikulicz.
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Angesichts der aktuellen Dealpipeline dürfte das Vermietungsvolumen für das Gesamtjahr in etwa auf dem Vorjahresniveau liegen – und damit bei 550.000 bis 600.000 Quadratmeter“, prognostiziert Zadeh. „Der Leerstandsabbau und die Mietanstiege werden sich weiter fortsetzen.“
„Das Rekordniveau von 2018 wird der Hamburger Investmentmarkt 2019 nicht erneut erreichen können. Wie die zurückgehenden Renditen gezeigt haben, ist das Interesse der Investoren an Hamburger Immobilien groß – doch es gibt einfach nicht ausreichend Objekte, die zum Verkauf stehen“, erwartet Mikulicz.
