14.11.2019 DEMIRE: Positive Entwicklung, gute Grundlage für weiteres Wachstum
Ingo Hartlief, Vorstandsvorsitzender der DEMIRE AG
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG setzt durch die konsequente Umsetzung der „REALize Potential“-Strategie in den ersten neun Monaten 2019 die positive Entwicklung fort. Alle Kennzahlen haben sich deutlich verbessert, während zugleich der Grundstein für zukünftiges Wachstum gelegt wurde.
Die Mieterträge des DEMIRE-Konzerns erhöhten sich in den ersten neun Monaten 2019 auf EUR 60,1 Millionen (9M 2018: EUR 55,1 Millionen). Der Anstieg ist zum einen auf Vermietungserfolge und Mietsteigerungen im Bestand und zum anderen auf eine verbreiterte Ertragsbasis nach dem Ankauf eines Büro- und eines Warenhausportfolios zurückzuführen. Das Ergebnis aus der Vermietung von Immobilien stieg im Berichtszeitraum überproportional um 14,7% auf EUR 48,9 Millionen und unterstreicht den operativen Fortschritt der DEMIRE (9M 2018: EUR 42,6 Millionen). Das Ergebnis vor Steuern belief sich auf EUR 45,7 Millionen, nach EUR 66,3 Millionen in der Vorjahresperiode. Bereinigt um Fair-Value Anpassungen (2019: EUR 29,6 Millionen; 2018: EUR 70,1 Millionen) belief sich das Periodenergebnis auf EUR 7,9 Millionen, nach EUR -22,0 Millionen in der Vorjahresperiode.
Die Vermietungsleistung lag zum 30. September 2019 mit 134.770 Quadratmetern bereits mehr als 63 % über der des Gesamtjahres 2018 (82.559 Quadratmeter). Daraus erwächst - nach dem Ankauf eines Büroportfolios mit Value-Add-Komponenten im Mai 2019 - bereits wieder ein positiver Trend bei der Entwicklung der EPRA-Leerstandsquote. Sie sinkt zum 30. September 2019 auf 10,9 % nach 11,1% zum 30. Juni 2019. Auch der WALT verbesserte sich im letzten Quartal von 4,5 auf 4,7 Jahre. Diverse weitere Abschlüsse mit Mietvertragsbeginn nach dem Stichtag werden diesen Trend verstärken und lassen zum Jahresende 2019 eine weiter gesunkene Leerstandsquote erwarten.
Weiterhin konnten im Berichtszeitraum Verkaufsverträge für fünf Objekte mit einem Volumen von EUR 32,2 Millionen unterzeichnet werden, deren Potentiale ausgeschöpft waren oder die keine ausreichende Größe besaßen. Hierbei wurde ein Bewertungsgewinn von rund EUR 8 Millionen erzielt, was einem durchschnittlichen Aufschlag auf die Bewertung von Juni 2019 von mehr als 30% entspricht.
Deutlicher Anstieg der FFO I
Die Funds from Operations (FFO I, nach Steuern, vor Minderheiten) stiegen im Vergleich zur Vorjahresperiode deutlich um 33,4% auf EUR 24,5 Millionen, nach EUR 18,3 Millionen im Vorjahreszeitraum. Dies ist im Wesentlichen auf die konsequente Umsetzung der Strategie „REALize Potential“ und die im Zuge dessen erzielten operativen Verbesserungen in allen Bereichen sowie die zügige Integration der beiden angekauften Portfolios zurückzuführen.
Bilanzkennzahlen verbessert, Finanzierungskosten optimiert
Die Bilanzkennzahlen zum 30. September 2019 zeigen nach wie vor eine solide Finanzierungsstruktur und spiegeln zugleich den Besitzübergang der erworbenen Portfolios wider. Die Bilanzsumme des DEMIRE-Konzerns ist zum Stichtag auf rund EUR 1.526 Millionen gestiegen, die Eigenkapitalquote lag bei 40,5%. Der EPRA-NAV (unverwässert) erhöhte sich zum Bilanzstichtag auf EUR 5,89 je Aktie (31. Dezember 2018: EUR 5,52 je Aktie). Der Netto-Verschuldungsgrad (Net-Loan-to-Value) entwickelte sich gegenüber dem Jahresende 2018 (38,7%) in Richtung der von der Gesellschaft angestrebten Zielmarke von 50 % und lag am Stichtag bei 48,5%.
Nach dem Bilanzstichtag wurde die Anleihe 17/22 mit Emissionserlösen einer neuen Anleihe 19/24 zurückgezahlt. Dabei profitierte die DEMIRE AG von der positiven Unternehmensentwicklung und dem guten Kapitalmarktumfeld, was zu einem um einen Prozentpunkt günstigeren Nominalzins sowie einer Aufstockung des Volumens um mehr als EUR 230 Millionen führte. Durch die Rückzahlung der Anleihe 17/22 sowie weiterer höherverzinslicher Verbindlichkeiten reduzieren sich die Finanzierungskosten deutlich, was zu einem unmittelbaren Anstieg der FFO führen wird. Diese positiven Auswirkungen der Refinanzierung zeigen sich im Berichtszeitraum noch nicht, sondern werden ab dem 4. Quartal 2019 sichtbar werden.
Ingo Hartlief, Vorstandsvorsitzender der DEMIRE AG, kommentiert: "Die positive Entwicklung der DEMIRE in den ersten drei Quartalen 2019 ist das Ergebnis der konsequenten Umsetzung unserer „REALize-Potential“-Strategie. Neben den starken operativen Resultaten, die in allen Kennzahlen sichtbar werden, legen wir vor allem die Grundlage für eine erfolgreiche Zukunft. Durch den Verkauf von fünf Objekten deutlich über Buchwert, deren Potentiale für uns ausgeschöpft oder die einfach zu klein waren, sowie die erfolgreiche Refinanzierung haben wir trotz der beiden Akquisition in diesem Jahr weiterhin den finanziellen Spielraum und die Pipeline, unser Wachstum aktiv zu gestalten. Sowohl kurz- als auch mittelfristig sind wir sehr optimistisch, eine weiterhin starke Performance der DEMIRE zeigen zu können.“
Vorstand bestätigt erhöhte Prognosen für Mieterträge und FFO I
Nach der starken Entwicklung der DEMIRE in den ersten neun Monaten bestätigt der Vorstand die im August angehobene Prognose für das Gesamtjahr 2019. Die Mieterträge werden zwischen EUR 80,5 bis 82,5 Millionen betragen, für die FFO I (nach Steuern und vor Minderheiten) wird mit EUR 30 bis 32 Millionen gerechnet.
Die Mieterträge des DEMIRE-Konzerns erhöhten sich in den ersten neun Monaten 2019 auf EUR 60,1 Millionen (9M 2018: EUR 55,1 Millionen). Der Anstieg ist zum einen auf Vermietungserfolge und Mietsteigerungen im Bestand und zum anderen auf eine verbreiterte Ertragsbasis nach dem Ankauf eines Büro- und eines Warenhausportfolios zurückzuführen. Das Ergebnis aus der Vermietung von Immobilien stieg im Berichtszeitraum überproportional um 14,7% auf EUR 48,9 Millionen und unterstreicht den operativen Fortschritt der DEMIRE (9M 2018: EUR 42,6 Millionen). Das Ergebnis vor Steuern belief sich auf EUR 45,7 Millionen, nach EUR 66,3 Millionen in der Vorjahresperiode. Bereinigt um Fair-Value Anpassungen (2019: EUR 29,6 Millionen; 2018: EUR 70,1 Millionen) belief sich das Periodenergebnis auf EUR 7,9 Millionen, nach EUR -22,0 Millionen in der Vorjahresperiode.
Die Vermietungsleistung lag zum 30. September 2019 mit 134.770 Quadratmetern bereits mehr als 63 % über der des Gesamtjahres 2018 (82.559 Quadratmeter). Daraus erwächst - nach dem Ankauf eines Büroportfolios mit Value-Add-Komponenten im Mai 2019 - bereits wieder ein positiver Trend bei der Entwicklung der EPRA-Leerstandsquote. Sie sinkt zum 30. September 2019 auf 10,9 % nach 11,1% zum 30. Juni 2019. Auch der WALT verbesserte sich im letzten Quartal von 4,5 auf 4,7 Jahre. Diverse weitere Abschlüsse mit Mietvertragsbeginn nach dem Stichtag werden diesen Trend verstärken und lassen zum Jahresende 2019 eine weiter gesunkene Leerstandsquote erwarten.
Weiterhin konnten im Berichtszeitraum Verkaufsverträge für fünf Objekte mit einem Volumen von EUR 32,2 Millionen unterzeichnet werden, deren Potentiale ausgeschöpft waren oder die keine ausreichende Größe besaßen. Hierbei wurde ein Bewertungsgewinn von rund EUR 8 Millionen erzielt, was einem durchschnittlichen Aufschlag auf die Bewertung von Juni 2019 von mehr als 30% entspricht.
Deutlicher Anstieg der FFO I
Die Funds from Operations (FFO I, nach Steuern, vor Minderheiten) stiegen im Vergleich zur Vorjahresperiode deutlich um 33,4% auf EUR 24,5 Millionen, nach EUR 18,3 Millionen im Vorjahreszeitraum. Dies ist im Wesentlichen auf die konsequente Umsetzung der Strategie „REALize Potential“ und die im Zuge dessen erzielten operativen Verbesserungen in allen Bereichen sowie die zügige Integration der beiden angekauften Portfolios zurückzuführen.
Bilanzkennzahlen verbessert, Finanzierungskosten optimiert
Die Bilanzkennzahlen zum 30. September 2019 zeigen nach wie vor eine solide Finanzierungsstruktur und spiegeln zugleich den Besitzübergang der erworbenen Portfolios wider. Die Bilanzsumme des DEMIRE-Konzerns ist zum Stichtag auf rund EUR 1.526 Millionen gestiegen, die Eigenkapitalquote lag bei 40,5%. Der EPRA-NAV (unverwässert) erhöhte sich zum Bilanzstichtag auf EUR 5,89 je Aktie (31. Dezember 2018: EUR 5,52 je Aktie). Der Netto-Verschuldungsgrad (Net-Loan-to-Value) entwickelte sich gegenüber dem Jahresende 2018 (38,7%) in Richtung der von der Gesellschaft angestrebten Zielmarke von 50 % und lag am Stichtag bei 48,5%.
Nach dem Bilanzstichtag wurde die Anleihe 17/22 mit Emissionserlösen einer neuen Anleihe 19/24 zurückgezahlt. Dabei profitierte die DEMIRE AG von der positiven Unternehmensentwicklung und dem guten Kapitalmarktumfeld, was zu einem um einen Prozentpunkt günstigeren Nominalzins sowie einer Aufstockung des Volumens um mehr als EUR 230 Millionen führte. Durch die Rückzahlung der Anleihe 17/22 sowie weiterer höherverzinslicher Verbindlichkeiten reduzieren sich die Finanzierungskosten deutlich, was zu einem unmittelbaren Anstieg der FFO führen wird. Diese positiven Auswirkungen der Refinanzierung zeigen sich im Berichtszeitraum noch nicht, sondern werden ab dem 4. Quartal 2019 sichtbar werden.
Ingo Hartlief, Vorstandsvorsitzender der DEMIRE AG, kommentiert: "Die positive Entwicklung der DEMIRE in den ersten drei Quartalen 2019 ist das Ergebnis der konsequenten Umsetzung unserer „REALize-Potential“-Strategie. Neben den starken operativen Resultaten, die in allen Kennzahlen sichtbar werden, legen wir vor allem die Grundlage für eine erfolgreiche Zukunft. Durch den Verkauf von fünf Objekten deutlich über Buchwert, deren Potentiale für uns ausgeschöpft oder die einfach zu klein waren, sowie die erfolgreiche Refinanzierung haben wir trotz der beiden Akquisition in diesem Jahr weiterhin den finanziellen Spielraum und die Pipeline, unser Wachstum aktiv zu gestalten. Sowohl kurz- als auch mittelfristig sind wir sehr optimistisch, eine weiterhin starke Performance der DEMIRE zeigen zu können.“
Vorstand bestätigt erhöhte Prognosen für Mieterträge und FFO I
Nach der starken Entwicklung der DEMIRE in den ersten neun Monaten bestätigt der Vorstand die im August angehobene Prognose für das Gesamtjahr 2019. Die Mieterträge werden zwischen EUR 80,5 bis 82,5 Millionen betragen, für die FFO I (nach Steuern und vor Minderheiten) wird mit EUR 30 bis 32 Millionen gerechnet.
