15.11.2019 LEG: Planmäßig positive Entwicklung – Höhere Gewinnziele für 2020
Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG
Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien setzte sich auch im dritten Quartal 2019 fort. Wesentliche Treiber für den Gewinnzuwachs bleiben dabei weiter das strukturelle organische Mietwachstum, eine weitere Steigerung der operativen Effizienz sowie Effekte aus Akquisitionen. Auch für das Gesamtjahr bleibt hier die Perspektive für das Gewinnwachstum und die Wertsteigerung des Portfolios positiv. Das aus der vorzeitigen Wandlung der Wandelanleihe 2014/2021 entstandene Eigenkapital schafft bilanziellen Spielraum für weiteres Wachstum.
„Unsere konsequente Wachstumsstrategie zahlt sich aus. Die Leistungsfähigkeit unserer Bewirtschaftungsplattform und die zügige Folge werthaltiger Zukäufe lassen uns – trotz vieler regulatorischer Herausforderungen – optimistisch in die Zukunft schauen. Zudem setzen wir verstärkt auf Investitionen in Neubau, um einen Beitrag zur Entspannung der Wohnungsmärkte zu leisten. Wir übernehmen Verantwortung und nutzen unsere unternehmerischen Möglichkeiten zur Gründung einer neuen Stiftung mit vielfältigen sozialen Aufgaben rund um das Thema Wohnen und Leben“, so Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
FFO I kann weiter gesteigert werden
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen in den ersten neun Monaten 2019 auf 259,1 Millionen Euro, was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 7,0 Prozent entspricht (9M-2019: 242,2 Millionen Euro). Auf Basis der gewichteten Aktienanzahl liegt der FFO pro Aktie mit 4,09 Euro dabei um 6,7 Prozent über dem Vorjahresvergleichswert (3,83 Euro).
Die operative EBITDA-Marge konnte auf 75,1 Prozent (Vorjahr 73,4 Prozent) deutlich ausgeweitet und damit eine führende Profitabilität im deutschen Wohnungssektor behauptet werden. Das Ziel für eine Ausweitung der EBITDA-Marge in 2019 (rund 73 Prozent) kann dabei trotz Kosteninflation und traditionell höherer Aufwendungen im Schlussquartal bekräftigt werden.
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 5,82 Euro pro Quadratmeter zu. Die LEG bietet damit auch weiterhin guten, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung. Für das Gesamtjahr 2019 wird von einem Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche von rund 3,0 Prozent ausgegangen. Gerade bei Modernisierungsinvestitionen verpflichtet sich die LEG ihren Mietern gegenüber dazu, die Erschwinglichkeit der Maßnahmen noch stärker im Rahmen der bestehenden Härtefallregelung zu überprüfen und bei nachgewiesenem Bedarf auf Mietsteigerungspotenziale zu verzichten. Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche blieb im Jahresvergleich bei 3,6 Prozent trotz einer leicht höheren modernisierungsbedingten Fluktuation weitgehend stabil. Für das Gesamtjahr wird auch von einer stabilen Leerstandsquote ausgegangen.
Weiterer deutlicher NAV-Anstieg in Q4 zu erwarten
Der Pro-forma NAV (ohne Goodwill) zum 30. September 2019 liegt bei 100,52 Euro pro Aktie. Dies entspricht einem Anstieg von 7,6 Prozent zum Bilanzstichtag (31. Dezember 2018: 93,40 Euro pro Aktie). Einschließlich der ausgeschütteten Dividende von 3,53 Euro liegt die Gesamtrendite für die Aktionäre in den ersten neun Monaten dabei bei 11,4 Prozent. Der wesentliche Treiber für den Anstieg war die Neubewertung des Immobilienportfolios zur Jahresmitte, die mit einer durchschnittlichen Aufwertung von 5,1 Prozent oder 550,2 Millionen Euro verbunden war. Der Wert des Immobilienbestands (ohne das Verkaufsportfolio) entspricht einer Brutto-Mietrendite des Portfolios von 5,3 Prozent und einem Wert von 1.295 Euro pro Quadratmeter.
Auf Basis der hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien und der positiven operativen Performance wird auch für die zweite Jahreshälfte mit einer positiven Wertentwicklung gerechnet. Das LEG-Portfolio profitiert dabei auch von den Aufholeffekten in vielen B-Städten.
Beschleunigung des externen Wachstums
In einem herausfordernden Marktumfeld mit einer insgesamt weiter niedrigen Liquidität konnte die LEG im laufenden Geschäftsjahr bereits Portfolios mit insgesamt rund 5.700 Wohneinheiten ankaufen, die größtenteils in 2020 ergebniswirksam werden. Für das Gesamtjahr wird mit dem Ankauf von mindestens 7.000 Wohneinheiten gerechnet. Damit bleibt die LEG auch in 2019 trotz einer größeren Portfoliobereinigung mit dem Verkauf von 2.700 Wohneinheiten weiterhin Nettokäufer bei einer gleichzeitig verbesserten Portfolioqualität.
Starke Bilanz bietet Spielraum für Akquisitionen; geplante vorzeitige Refinanzierungen stärken das FFO-Profil
Zum Quartalstichtag 30. September 2019 weisen die Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Restlaufzeit von 7,3 Jahren auf. Die durchschnittlichen Zinskosten liegen bei 1,64 Prozent. Mit der geplanten vorzeitigen Refinanzierung von Darlehen mit einem Volumen von rund 340 Mio. Euro sollen die durchschnittlichen Zinskosten weiter abgesenkt und das Profil der Darlehensfälligkeiten gleichzeitig verlängert werden.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Quartalsstichtag auf einem niedrigen Niveau von 36,3 Prozent. Dies unterstreicht das niedrige Risikoprofil der LEG und lässt weiterhin Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Portfoliowachstums. ?
Dividendenvorschlag geht von steigender Dividende trotz deutlich höherer Aktienanzahl aus
Für das laufende Geschäftsjahr 2019 schlagen der Vorstand und der Aufsichtsrat eine weiter steigende Dividende von 3,60 Euro (Vorjahr 3,53 Euro) pro Aktie vor. Aufgrund der deutlich höheren Aktienanzahl infolge der vorzeitigen Wandlung der Wandelanleihe 2014/2021 steigt somit die geplante Dividendensumme um 11,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Übernahme von gesellschaftlicher Verantwortung in einem ganzheitlichen Ansatz
Die LEG gibt ein klares Bekenntnis zu ihrer gesellschaftlichen Verantwortung ab. Als einen wesentlichen Baustein ihres künftigen sozialen Engagements gründet das Unternehmen die neue Stiftung „Dein Zuhause hilft“ mit einem Kapital von 16 Millionen Euro. Dabei ist es der LEG besonders wichtig, vom Kunden her zu denken und dort Hilfe anzubieten, wo sie wirklich benötigt wird. Probleme sollen durch nachhaltige und langfristige Sozialarbeit angegangen werden, insbesondere durch Kooperationen mit professionellen, karitativen Partnern. Thematische Schwerpunkte sind Hilfestellungen für Kinder aus herausfordernden Verhältnissen, Beratung in finanziellen Angelegenheiten (insbes. der Schuldnerberatung), Unterstützung von Senioren im Wohnalltag, Betreuungsangebote für Familien und Beratungsangebote und Begleitung bei Krankheiten, wie beispielsweise Sucht.
Integrative Mieterfeste sowie punktuelle, kurzfristige finanzielle Hilfen, etwa bei einem unerwarteten, unverschuldeten Schadensfall, können LEG-Mieter nach wie vor bei der angestammten LEG NRW Mieter-Stiftung beantragen.
Weitere Elemente des ganzheitlichen Ansatzes sind die Gründung eines konzernweiten Kundenbeirats, der die Einbindung der Mieter und ihrer Interessen weiter stärken soll.
Bestätigung Gewinnprognose für 2019 und Erhöhung für 2020
Vor dem Hintergrund der insgesamt weiterhin guten fundamentalen Rahmenbedingungen bestätigt die LEG die Prognose für den FFO I 2019 von 338 bis 344 Millionen Euro, geht aufgrund der durchgeführten substanziellen Verkäufe aber derzeit von einem Erreichen des unteren Endes dieser Bandbreite aus. Für 2020 erwartet das Unternehmen einschließlich der geplanten positiven Effekte aus den gesicherten Akquisitionen und Refinanzierungsmaßnahmen einen FFO I in der Bandbreite von 370 bis 380 Millionen Euro (vorher 356 bis 364 Millionen Euro).
„Unsere konsequente Wachstumsstrategie zahlt sich aus. Die Leistungsfähigkeit unserer Bewirtschaftungsplattform und die zügige Folge werthaltiger Zukäufe lassen uns – trotz vieler regulatorischer Herausforderungen – optimistisch in die Zukunft schauen. Zudem setzen wir verstärkt auf Investitionen in Neubau, um einen Beitrag zur Entspannung der Wohnungsmärkte zu leisten. Wir übernehmen Verantwortung und nutzen unsere unternehmerischen Möglichkeiten zur Gründung einer neuen Stiftung mit vielfältigen sozialen Aufgaben rund um das Thema Wohnen und Leben“, so Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
FFO I kann weiter gesteigert werden
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen in den ersten neun Monaten 2019 auf 259,1 Millionen Euro, was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 7,0 Prozent entspricht (9M-2019: 242,2 Millionen Euro). Auf Basis der gewichteten Aktienanzahl liegt der FFO pro Aktie mit 4,09 Euro dabei um 6,7 Prozent über dem Vorjahresvergleichswert (3,83 Euro).
Die operative EBITDA-Marge konnte auf 75,1 Prozent (Vorjahr 73,4 Prozent) deutlich ausgeweitet und damit eine führende Profitabilität im deutschen Wohnungssektor behauptet werden. Das Ziel für eine Ausweitung der EBITDA-Marge in 2019 (rund 73 Prozent) kann dabei trotz Kosteninflation und traditionell höherer Aufwendungen im Schlussquartal bekräftigt werden.
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 5,82 Euro pro Quadratmeter zu. Die LEG bietet damit auch weiterhin guten, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung. Für das Gesamtjahr 2019 wird von einem Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche von rund 3,0 Prozent ausgegangen. Gerade bei Modernisierungsinvestitionen verpflichtet sich die LEG ihren Mietern gegenüber dazu, die Erschwinglichkeit der Maßnahmen noch stärker im Rahmen der bestehenden Härtefallregelung zu überprüfen und bei nachgewiesenem Bedarf auf Mietsteigerungspotenziale zu verzichten. Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche blieb im Jahresvergleich bei 3,6 Prozent trotz einer leicht höheren modernisierungsbedingten Fluktuation weitgehend stabil. Für das Gesamtjahr wird auch von einer stabilen Leerstandsquote ausgegangen.
Weiterer deutlicher NAV-Anstieg in Q4 zu erwarten
Der Pro-forma NAV (ohne Goodwill) zum 30. September 2019 liegt bei 100,52 Euro pro Aktie. Dies entspricht einem Anstieg von 7,6 Prozent zum Bilanzstichtag (31. Dezember 2018: 93,40 Euro pro Aktie). Einschließlich der ausgeschütteten Dividende von 3,53 Euro liegt die Gesamtrendite für die Aktionäre in den ersten neun Monaten dabei bei 11,4 Prozent. Der wesentliche Treiber für den Anstieg war die Neubewertung des Immobilienportfolios zur Jahresmitte, die mit einer durchschnittlichen Aufwertung von 5,1 Prozent oder 550,2 Millionen Euro verbunden war. Der Wert des Immobilienbestands (ohne das Verkaufsportfolio) entspricht einer Brutto-Mietrendite des Portfolios von 5,3 Prozent und einem Wert von 1.295 Euro pro Quadratmeter.
Auf Basis der hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien und der positiven operativen Performance wird auch für die zweite Jahreshälfte mit einer positiven Wertentwicklung gerechnet. Das LEG-Portfolio profitiert dabei auch von den Aufholeffekten in vielen B-Städten.
Beschleunigung des externen Wachstums
In einem herausfordernden Marktumfeld mit einer insgesamt weiter niedrigen Liquidität konnte die LEG im laufenden Geschäftsjahr bereits Portfolios mit insgesamt rund 5.700 Wohneinheiten ankaufen, die größtenteils in 2020 ergebniswirksam werden. Für das Gesamtjahr wird mit dem Ankauf von mindestens 7.000 Wohneinheiten gerechnet. Damit bleibt die LEG auch in 2019 trotz einer größeren Portfoliobereinigung mit dem Verkauf von 2.700 Wohneinheiten weiterhin Nettokäufer bei einer gleichzeitig verbesserten Portfolioqualität.
Starke Bilanz bietet Spielraum für Akquisitionen; geplante vorzeitige Refinanzierungen stärken das FFO-Profil
Zum Quartalstichtag 30. September 2019 weisen die Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Restlaufzeit von 7,3 Jahren auf. Die durchschnittlichen Zinskosten liegen bei 1,64 Prozent. Mit der geplanten vorzeitigen Refinanzierung von Darlehen mit einem Volumen von rund 340 Mio. Euro sollen die durchschnittlichen Zinskosten weiter abgesenkt und das Profil der Darlehensfälligkeiten gleichzeitig verlängert werden.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Quartalsstichtag auf einem niedrigen Niveau von 36,3 Prozent. Dies unterstreicht das niedrige Risikoprofil der LEG und lässt weiterhin Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Portfoliowachstums. ?
Dividendenvorschlag geht von steigender Dividende trotz deutlich höherer Aktienanzahl aus
Für das laufende Geschäftsjahr 2019 schlagen der Vorstand und der Aufsichtsrat eine weiter steigende Dividende von 3,60 Euro (Vorjahr 3,53 Euro) pro Aktie vor. Aufgrund der deutlich höheren Aktienanzahl infolge der vorzeitigen Wandlung der Wandelanleihe 2014/2021 steigt somit die geplante Dividendensumme um 11,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Übernahme von gesellschaftlicher Verantwortung in einem ganzheitlichen Ansatz
Die LEG gibt ein klares Bekenntnis zu ihrer gesellschaftlichen Verantwortung ab. Als einen wesentlichen Baustein ihres künftigen sozialen Engagements gründet das Unternehmen die neue Stiftung „Dein Zuhause hilft“ mit einem Kapital von 16 Millionen Euro. Dabei ist es der LEG besonders wichtig, vom Kunden her zu denken und dort Hilfe anzubieten, wo sie wirklich benötigt wird. Probleme sollen durch nachhaltige und langfristige Sozialarbeit angegangen werden, insbesondere durch Kooperationen mit professionellen, karitativen Partnern. Thematische Schwerpunkte sind Hilfestellungen für Kinder aus herausfordernden Verhältnissen, Beratung in finanziellen Angelegenheiten (insbes. der Schuldnerberatung), Unterstützung von Senioren im Wohnalltag, Betreuungsangebote für Familien und Beratungsangebote und Begleitung bei Krankheiten, wie beispielsweise Sucht.
Integrative Mieterfeste sowie punktuelle, kurzfristige finanzielle Hilfen, etwa bei einem unerwarteten, unverschuldeten Schadensfall, können LEG-Mieter nach wie vor bei der angestammten LEG NRW Mieter-Stiftung beantragen.
Weitere Elemente des ganzheitlichen Ansatzes sind die Gründung eines konzernweiten Kundenbeirats, der die Einbindung der Mieter und ihrer Interessen weiter stärken soll.
Bestätigung Gewinnprognose für 2019 und Erhöhung für 2020
Vor dem Hintergrund der insgesamt weiterhin guten fundamentalen Rahmenbedingungen bestätigt die LEG die Prognose für den FFO I 2019 von 338 bis 344 Millionen Euro, geht aufgrund der durchgeführten substanziellen Verkäufe aber derzeit von einem Erreichen des unteren Endes dieser Bandbreite aus. Für 2020 erwartet das Unternehmen einschließlich der geplanten positiven Effekte aus den gesicherten Akquisitionen und Refinanzierungsmaßnahmen einen FFO I in der Bandbreite von 370 bis 380 Millionen Euro (vorher 356 bis 364 Millionen Euro).
