05.12.2019 Stimmung der Immobilienfinanzierer ist weiter gedrückt
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW - Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, der Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, zeigt im 4. Quartal 2019 erneut eine Abwärtsbewegung und sinkt um 4,4 Punkte auf minus 15,2 Punkte. „Dabei hat vor allem die um 10,4 Punkte rückläufige Einschätzung der Finanzierungssituation über die vergangenen sechs Monate den Index nach unten gedrückt. Die leicht verbesserte Finanzierungerwartung (+1,6 Punkte) konnte das Ergebnis nicht ausgleichen oder gar ins Positive drehen“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Und Dr. Carolin Schmidt, Department International Finance and Financial Management am ZEW, ergänzt: „Insgesamt spiegelt der Index die aktuelle konjunkturelle Entwicklung vor dem Hintergrund globaler Ungewissheiten wider. Leichte Entspannungssignale in Sachen Brexit und Handelsstreit könnten im nächsten Quartal allerdings schon wieder für ein freundlicheres Bild sorgen.“
Das Bürosegment steht insgesamt recht gut da
Als einzige Assetklasse verzeichnet das Bürosegment sowohl bei der Einschätzung der Finanzierungssituation (+2,5 Punkte) als auch bei den Finanzierungserwartungen (+7,9 Punkte) im Vergleich zum Vorquartal einen Auftrieb. Die Finanzierungssituation im zweiten Halbjahr wird per Saldo als recht erfreulich eingeschätzt (Stand: 16,7 Punkte). „Nicht zuletzt diese Einschätzung hat in den Big 7 zu Vermietungsaktivitäten auf ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr geführt. Ob sich dieser Trend im Lichte der sich eintrübenden Konjunktur fortsetzen wird, ist aus aktueller Sicht allerdings fraglich“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Für das nächste Halbjahr erwarten knapp 90 Prozent der Befragten keine Veränderungen im Bürosegment. Wohn- und Logistikimmobilien haben mit Zuwächsen von 11,7 bzw. 8,9 Punkten gegenüber dem Vorquartal ebenfalls zum leichten Aufwärtstrend bei den Erwartungen beigetragen.
Bei der Assetklasse Einzelhandel zeigt sich bei den Finanzierungserwartungen die seit Umfragebeginn im Jahr 2011 schlechteste Einschätzung (minus 68,2 Punkte). „Die befragten Finanzierungsexperten sind sich einig, dass zumindest im aktuell untersuchten Zeitraum und auch in näherer Zukunft keine Verbesserung zu erwarten ist. Mehr als zwei Drittel von ihnen rechnen sogar damit, dass sich die Finanzierungsbedingungen noch weiter verschlechtern werden“, so Anke Herz. Auch im Teilsaldo für die Finanzierungssituation im vergangenen Halbjahr schlägt sich die schlechte Stimmung im Einzelhandel mit einem weiteren Rückgang von 11,8 Punkte nieder. Für die Assetklasse Hotel gehen zwar noch 13,6 Prozent der Befragten von einer Verbesserung aus, fast dreimal so viele dagegen von einer weiteren Verschlechterung.
Auf den Refinanzierungsmärkten tendiert der Teilsaldo „Immobilienaktien“ nach einer leichten Erholung im vergangenen Halbjahr wieder negativ. Mit einem Stand von minus 29,4 Punkten bei der Finanzierungssituation und minus 12,5 Punkten bei den Erwartungen stellen sie nach Einschätzung der befragten Experten das aus heutiger Sicht unattraktivste Refinanzierungsinstrument dar. „Verantwortlich für den erneuten Abschwung dürften auch der jüngst in Berlin beschlossene Mietendeckel sowie die damit einhergehenden Diskussionen zur Frage der Enteignung von Wohnungskonzernen sein“, so Anke Herz.
Eine recht positive Bilanz kann hingegen bei den Schuldverschreibungen gezogen werden. Nach über zwei Jahren verzeichnen diese Instrumente nun erstmals wieder einen leicht positiven Saldo. Auch Einlagen erleben ein kleines Comeback.
Klimaschutz wird Finanzierungskonditionen verändern
In einer Sonderfrage wurden die Umfrageteilnehmer zu den Auswirkungen von fünf globalen Mega-Trends (Anhaltendes Niedrigzinsniveau, Klimaschutz, Digitalisierung, Alterung der Gesellschaft, Urbanisierung) auf die Finanzierungsfähigkeit und -konditionen in den einzelnen Assetklassen in den Big-7-Städten befragt. Differenziert zeigen sich die Einschätzungen vor allem bei Wohn- und Logistikimmobilien. Der Urbanisierung wird in beiden Segmenten die stärkste
Bedeutung beigemessen, die Digitalisierung wird sich nach Meinung von zwei Drittel der
Befragten vorrangig im Logistikbereich auswirken. Bei den Wohnimmobilien hingegen wird die Digitalisierung die Finanzierungsfähigkeit kaum beeinflussen.
Über fast alle Assetklassen hinweg sind sich die Befragten darüber einig, dass sich die Finanzierungskosten nicht drastisch verändern werden. Die einzige Ausnahme stellt hier der Klimaschutz dar: Dieser wird laut den Experteneinschätzungen die Finanzierungskonditionen in allen Immobiliensegmenten stark oder sogar sehr stark verschärfen. „Gerade aus Sicht der Finanzierer ist es durchaus bemerkenswert, dass die Befragten dem Klimaschutz einen ebenso hohen Einfluss auf die Finanzierungskonditionen beimessen wie beispielsweise dem anhaltenden Niedrigzinsniveau. Spannend ist die Frage, inwieweit die daraus resultierende Erwartung im Laufe der kommenden Jahre der tatsächlichen Entwicklung entsprechen oder nachjustiert werden müssen“, so Anke Herz.
Das Bürosegment steht insgesamt recht gut da
Als einzige Assetklasse verzeichnet das Bürosegment sowohl bei der Einschätzung der Finanzierungssituation (+2,5 Punkte) als auch bei den Finanzierungserwartungen (+7,9 Punkte) im Vergleich zum Vorquartal einen Auftrieb. Die Finanzierungssituation im zweiten Halbjahr wird per Saldo als recht erfreulich eingeschätzt (Stand: 16,7 Punkte). „Nicht zuletzt diese Einschätzung hat in den Big 7 zu Vermietungsaktivitäten auf ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr geführt. Ob sich dieser Trend im Lichte der sich eintrübenden Konjunktur fortsetzen wird, ist aus aktueller Sicht allerdings fraglich“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Für das nächste Halbjahr erwarten knapp 90 Prozent der Befragten keine Veränderungen im Bürosegment. Wohn- und Logistikimmobilien haben mit Zuwächsen von 11,7 bzw. 8,9 Punkten gegenüber dem Vorquartal ebenfalls zum leichten Aufwärtstrend bei den Erwartungen beigetragen.
Bei der Assetklasse Einzelhandel zeigt sich bei den Finanzierungserwartungen die seit Umfragebeginn im Jahr 2011 schlechteste Einschätzung (minus 68,2 Punkte). „Die befragten Finanzierungsexperten sind sich einig, dass zumindest im aktuell untersuchten Zeitraum und auch in näherer Zukunft keine Verbesserung zu erwarten ist. Mehr als zwei Drittel von ihnen rechnen sogar damit, dass sich die Finanzierungsbedingungen noch weiter verschlechtern werden“, so Anke Herz. Auch im Teilsaldo für die Finanzierungssituation im vergangenen Halbjahr schlägt sich die schlechte Stimmung im Einzelhandel mit einem weiteren Rückgang von 11,8 Punkte nieder. Für die Assetklasse Hotel gehen zwar noch 13,6 Prozent der Befragten von einer Verbesserung aus, fast dreimal so viele dagegen von einer weiteren Verschlechterung.
Auf den Refinanzierungsmärkten tendiert der Teilsaldo „Immobilienaktien“ nach einer leichten Erholung im vergangenen Halbjahr wieder negativ. Mit einem Stand von minus 29,4 Punkten bei der Finanzierungssituation und minus 12,5 Punkten bei den Erwartungen stellen sie nach Einschätzung der befragten Experten das aus heutiger Sicht unattraktivste Refinanzierungsinstrument dar. „Verantwortlich für den erneuten Abschwung dürften auch der jüngst in Berlin beschlossene Mietendeckel sowie die damit einhergehenden Diskussionen zur Frage der Enteignung von Wohnungskonzernen sein“, so Anke Herz.
Eine recht positive Bilanz kann hingegen bei den Schuldverschreibungen gezogen werden. Nach über zwei Jahren verzeichnen diese Instrumente nun erstmals wieder einen leicht positiven Saldo. Auch Einlagen erleben ein kleines Comeback.
Klimaschutz wird Finanzierungskonditionen verändern
In einer Sonderfrage wurden die Umfrageteilnehmer zu den Auswirkungen von fünf globalen Mega-Trends (Anhaltendes Niedrigzinsniveau, Klimaschutz, Digitalisierung, Alterung der Gesellschaft, Urbanisierung) auf die Finanzierungsfähigkeit und -konditionen in den einzelnen Assetklassen in den Big-7-Städten befragt. Differenziert zeigen sich die Einschätzungen vor allem bei Wohn- und Logistikimmobilien. Der Urbanisierung wird in beiden Segmenten die stärkste
Bedeutung beigemessen, die Digitalisierung wird sich nach Meinung von zwei Drittel der
Befragten vorrangig im Logistikbereich auswirken. Bei den Wohnimmobilien hingegen wird die Digitalisierung die Finanzierungsfähigkeit kaum beeinflussen.
Über fast alle Assetklassen hinweg sind sich die Befragten darüber einig, dass sich die Finanzierungskosten nicht drastisch verändern werden. Die einzige Ausnahme stellt hier der Klimaschutz dar: Dieser wird laut den Experteneinschätzungen die Finanzierungskonditionen in allen Immobiliensegmenten stark oder sogar sehr stark verschärfen. „Gerade aus Sicht der Finanzierer ist es durchaus bemerkenswert, dass die Befragten dem Klimaschutz einen ebenso hohen Einfluss auf die Finanzierungskonditionen beimessen wie beispielsweise dem anhaltenden Niedrigzinsniveau. Spannend ist die Frage, inwieweit die daraus resultierende Erwartung im Laufe der kommenden Jahre der tatsächlichen Entwicklung entsprechen oder nachjustiert werden müssen“, so Anke Herz.
