09.12.2019 Mietendeckel: Kapitalanleger müssen noch vorsichtiger kalkulieren
Der vom Berliner Senat beschlossene Mietendeckel wird derzeit kontrovers diskutiert. Nach Einschätzung der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen, würde der Mietendeckel die Finanzierungsanforderungen verändern. „Kapitalanleger in Berlin sollten bei der Finanzierung von Objekten künftig mit den gedeckelten Mieten kalkulieren“, rät Christian Hanke, Berliner Niederlassungsleiter von Interhyp. „Wer als privater Kapitalanleger ein Darlehen bisher nur aufgrund hoher Mieterwartungen finanzieren konnte, könnte es nun durchaus schwerer haben, einen Kredit zu erhalten.“ Der Mietendeckel könne sich auch auf Kapitalanleger mit laufenden Krediten auswirken, wenn die bestehende Miete stark reduziert würde.
Auswirkungen für bestehende Darlehen
Nach Meinung des Experten kann der Mietendeckel insbesondere bei sanierten Altbauten in guten Lagen zu spürbaren Mietsenkungen führen. „Neben einer geringeren Mietrendite kann dies für noch in der Finanzierung befindliche Objekte Einbußen nach sich ziehen“, erläutert Hanke. Kreditausfälle bei privaten Kapitalanlegern seien allerdings unwahrscheinlich, schätzt Hanke anhand seiner Erfahrungen aus der Beratungspraxis. „Private Eigentümer mit Vermietungsabsicht haben bei der Baufinanzierung bisher stets mit einem Sicherheitspuffer kalkuliert, um zum Beispiel Mietausfälle auszugleichen“, erklärt Hanke. Kreditgeber lassen zu knapp angesetzte Haushaltsrechnungen laut Interhyp ohnehin nicht zu. „Wir haben Kunden schon immer geraten, die Finanzierung nicht zu knapp zu berechnen, um einen zeitweisen Leerstand bei einer Neuvermietung ausgleichen zu können“. Allerdings könne ein großes Defizit in der Mieteinnahme die finanziellen Möglichkeiten und Planungen eines privaten Eigentümers schon einschränken. Für Kapitalanleger, die aktuell ab 2014 errichtete Neubauten abbezahlen, ändert sich durch die neue gesetzliche Regelung vorerst nichts, da sie von der Deckelung ausgenommen sind.
Auswirkungen für künftige Darlehen
Bei Neufinanzierungen sollten Kapitalanleger ihre Finanzierungsstruktur laut Hanke zukünftig auf den Mietendeckel ausrichten. Dazu gehört, auf der Einnahmenseite maximal die gemäß Mietendeckel durchsetzbaren Mieten heranzuziehen. Hanke: „Dies kann und wird bei einzelnen Finanzierungen nicht nur Einfluss auf die grundsätzliche Investitionsentscheidung haben, sondern kann in Einzelfällen die Machbarkeit verhindern.“ Banken werden nach Einschätzung von Interhyp die neuen Mietobergrenzen sehr wahrscheinlich schrittweise in ihre Haushaltsrechnung und damit Kreditentscheidung aufnehmen. Ob Banken nur bei der Kreditvergabe in Berlin genauer hinsehen oder auch anderswo in Deutschland, ist aktuell nicht abzuschätzen.
Auswirkungen für bestehende Darlehen
Nach Meinung des Experten kann der Mietendeckel insbesondere bei sanierten Altbauten in guten Lagen zu spürbaren Mietsenkungen führen. „Neben einer geringeren Mietrendite kann dies für noch in der Finanzierung befindliche Objekte Einbußen nach sich ziehen“, erläutert Hanke. Kreditausfälle bei privaten Kapitalanlegern seien allerdings unwahrscheinlich, schätzt Hanke anhand seiner Erfahrungen aus der Beratungspraxis. „Private Eigentümer mit Vermietungsabsicht haben bei der Baufinanzierung bisher stets mit einem Sicherheitspuffer kalkuliert, um zum Beispiel Mietausfälle auszugleichen“, erklärt Hanke. Kreditgeber lassen zu knapp angesetzte Haushaltsrechnungen laut Interhyp ohnehin nicht zu. „Wir haben Kunden schon immer geraten, die Finanzierung nicht zu knapp zu berechnen, um einen zeitweisen Leerstand bei einer Neuvermietung ausgleichen zu können“. Allerdings könne ein großes Defizit in der Mieteinnahme die finanziellen Möglichkeiten und Planungen eines privaten Eigentümers schon einschränken. Für Kapitalanleger, die aktuell ab 2014 errichtete Neubauten abbezahlen, ändert sich durch die neue gesetzliche Regelung vorerst nichts, da sie von der Deckelung ausgenommen sind.
Auswirkungen für künftige Darlehen
Bei Neufinanzierungen sollten Kapitalanleger ihre Finanzierungsstruktur laut Hanke zukünftig auf den Mietendeckel ausrichten. Dazu gehört, auf der Einnahmenseite maximal die gemäß Mietendeckel durchsetzbaren Mieten heranzuziehen. Hanke: „Dies kann und wird bei einzelnen Finanzierungen nicht nur Einfluss auf die grundsätzliche Investitionsentscheidung haben, sondern kann in Einzelfällen die Machbarkeit verhindern.“ Banken werden nach Einschätzung von Interhyp die neuen Mietobergrenzen sehr wahrscheinlich schrittweise in ihre Haushaltsrechnung und damit Kreditentscheidung aufnehmen. Ob Banken nur bei der Kreditvergabe in Berlin genauer hinsehen oder auch anderswo in Deutschland, ist aktuell nicht abzuschätzen.
