12.12.2019 Deutschland führt erstmals europäische Investment-Liga an
Die positive Entwicklung am deutschen Investmentmarkt hält auch im ablaufenden Jahr 2019 an. Der Markt blickt damit auf einen mittlerweile zehn Jahre andauernden Aufschwung zurück. „Das Transaktionsvolumen deutschlandweit inkl. Living wird 2019 voraussichtlich gute 77 Mrd. Euro erreichen, knapp unter dem Niveau des Vorjahres. Ein Wendepunkt ist damit aber mitnichten erreicht, denn ein höheres Volumen 2019 wurde nur aufgrund des knappen Angebots an adäquaten Produkten verhindert“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Zudem liegt das 2019er Ergebnis immer noch um fast 50% über dem zehnjährigen Mittelwert. „Auch wenn das Transaktionsvolumen 2019 voraussichtlich nicht an das Ergebnis des Vorjahres heranreichen wird, wird Deutschland erstmals Großbritannien als führenden europäischen Investmentmarkt ablösen, der deutsche Markt führt damit erstmals die europäische Investment-Liga an“, so Tschammler weiter.
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, betont: „Auf Basis des manifestierten Niedrigzinsniveaus erscheint die Immobilie als Anlageprodukt für institutionelle Investoren nahezu alternativlos.“ Scheunemann weiter: „In den nächsten fünf Jahren laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von über 800 Mrd. Euro aus, die wieder neu angelegt werden müssen. Die Verzinsung dieser Staatsanleihen liegt bei rund drei Prozent im Schnitt und damit deutlich oberhalb dessen, was aktuell mit Staatsanleihen an Rendite zu verdienen ist.“
Da das Angebot mit dieser „Wall of Money“ nicht Schritt halten kann, ist nicht auszuschließen, dass die Preise weiter steigen bzw. die Anfangsrenditen für Büroimmobilien als Mittelwert der sieben Hochburgen noch weiter sinken könnten. „Es wird für Investoren allerdings immer herausfordernder, renditestarke Immobilien zu identifizieren. Auch deshalb könnten alternative Assetklassen wie z.B. Gesundheits- oder Pflegeimmobilien ein stärkeres Gewicht bekommen. Auch Investitionen abseits der Big 7 können sich je nach Investmentstrategie rentieren. Hier kommt es aber entscheidend darauf an, wie zukunftsfähig/innovativ sich der jeweilige Markt präsentiert“, so Scheunemann. Und Timo Tschammler prognostiziert: „Vor diesem Hintergrund und dem anhaltend niedrigen Zinsniveau halten wir ein Transaktionsvolumen im Bereich von 70-75 Mrd. Euro auch in 2020 für erreichbar.“
Büroimmobilien und Immobilien zu Wohnzwecken dominieren auch 2019 den deutschen Investmentmarkt. Rund 36 Prozent des Transaktionsvolumens werden in die Assetklasse Büro fließen und weitere 28 Prozent in die Assetklasse Living. Einzelhandelsgenutzte Immobilien kommen nur noch auf einen historisch niedrigen Anteil von 12 Prozent. Logistikhallen kommen auf einen Anteil von 8 %. Eine weiter zunehmende Beliebtheit mit einem Anteil von zehn Prozent am Transaktionsvolumen erfahren mischgenutzte Immobilien (keine Assetklasse dominiert). Die Kombination aus mehreren Nutzungen in einem Gebäude oder als Quartier entspricht dem Trend zu einer zunehmenden Verzahnung von Leben, Freizeit und Arbeiten und hilft den Investoren bei der Diversifikation.
„Angesichts des teilweise enormen Kapitaldrucks der Investoren überrascht es nicht, dass die Big 7 nach wie vor das Gros des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. So entfallen auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart voraussichtlich 55-60 Prozent des in deutsche Immobilien investierten Kapitals. Dieser Wert liegt im Durchschnitt der letzten fünf Jahre.
Fakt ist aber auch, dass Städte außerhalb der Big 7 interessante Opportunitäten bieten können. Immerhin werden 2019 knapp 33 Mrd. Euro in diese Märkte fließen. Die Einzelvolumina sind hier deutlich kleiner, was sich vor allem im Bürosektor bemerkbar macht“, so Scheunemann.
Die Dominanz der Big 7 bei Büroimmobilien ist deutlich ausgeprägter als für alle Assetklassen zusammen. Erwartet wird, dass bis Ende 2019 über 80 Prozent des in diese Assetklasse investierten Kapitals in eine der Big 7- Städte fließen (22 Mrd. Euro).
Da einerseits die Produktknappheit in den etablierten Immobilienhochburgen in den nächsten Jahren nicht signifikant abnehmen wird und andererseits die Kaufpreise mittlerweile schon teilweise Höhen erreicht haben, die für manche Anleger eine Investition in den Big 7 unmöglich machen wird, dürfte es künftig zu einem moderaten Anstieg des Investitionsvolumens in B-Städte kommen. „Deutschland bietet hier aufgrund der föderalen Struktur und zahlreicher innovativer und ‚talentstarker‘ Städte ein hohes Diversifikationspotenzial“, so Scheunemann.
Mit 35 Prozent ist der Anteil des ausländischen Kapitals am gesamten Transaktionsvolumen in Deutschland 2019 gesunken und damit auf den tiefsten Stand seit 2013. 2018 lag der Anteil noch bei fast 40 Prozent.
Im vierten Quartal 2019 hat sich der Trend eines moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in besten Lagen der transaktionsstärksten Nutzungsart fortgesetzt: mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 2,95 % zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang; im 12-Monatsvergleich sind es damit 16 Basispunkte weniger. Für 2020 geht JLL aktuell davon aus, dass sich die Spitzenrenditen auf diesem Niveau einpendeln werden. Für Produkte oder Lagen abseits von Top und Core könnte sich die Renditekompression auch im nächsten Jahr fortsetzen. Der Abstand zur Spitzenrendite, der je nach Lage und Objektausstattung 2019 zwischen 33 und 140 Basispunkten liegt, wird sich damit verringern. Die noch immer stärkste Dynamik bei den Renditen ist nach wie vor im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Die Anfangsrenditen haben weiter nachgegeben und liegen 2019 bei 3,75 %. Die begonnene Ausdifferenzierung der Renditen für Einzelhandelsimmobilien wird sich auch 2020 weiter fortsetzen: Die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser und für Fachmarktprodukte entwickeln sich in den Big 7 stabil und liegen Ende 2019 im Schnitt bei 2,84 % bzw. 4,30 %. Mittlerweile werden für Fachmarktzentren mit Nahversorgungscharakter eine niedrigere Rendite als für Shopping Center akzeptiert.
Bürovermietungsmärkte: zentrales Thema ist der Flächenmangel
Der Bürovermietungsmarkt wird weiterhin von den positiven Vorzeichen bei den Dienstleistungs-branchen getragen. Der Büroflächenumsatz in den Big 7 wird im Gesamtjahr 2019 fast die vier Mio. m²-Grenze erreichen. Das wäre nach 2017 das zweitstärkste Umsatzergebnis der letzten Jahre. Berlin und München verzeichnen wie in der Vergangenheit die höchsten Flächenumsätze, Stuttgart performt mit dem höchsten Wachstum von 2018 auf 2019 (über 50 Prozent). Für 2020 wird ein Umsatzrückgang zwischen fünf und zehn Prozent gegenüber 2019 erwartet. „Angebotsseitig bleibt es dabei, dass es kaum verfügbare Flächen in zentralen Lagen gibt; nachfrageseitig ist zu erwarten, dass sich die schwächelnde Konjunktur mit einem entsprechenden zeitlichen Verzug auf den Bürovermietungsmarkt durchschlägt. Personalabbau und eine sinkende Nachfrage treffen insbesondere auf Industrieunternehmen zu“, so Helge Scheunemann.
Leerstandsquote wird ab 2021 wieder steigen
Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote wird zum Jahresende 2019 bei knapp 3 % liegen. Einige Märkte wie Berlin (1,8 %), Stuttgart (2,1 %), Köln (2,2 %) und München (2,4 %) verfügen aktuell über kein ausreichendes Flächenangebot für die Nutzer – in manchen Lagen herrscht praktisch Vollvermietung.
Im laufenden Jahr haben die Bürofertigstellungen deutlich zugelegt: mit 1,2 Mio. m² ist das der höchste Wert seit 2009. 2020 werden 1,9 Mio. m² und ein Jahr später sogar 2,9 Mio. m² erwartet. Trotz dieser Angebotszuwächse erwartet JLL keine signifikanten Leerstandsanstiege. Berlin und München sind die Märkte mit dem aktuell höchsten Bauvolumen. In Berlin sind es 1,5 Mio. m² und in München 865.000 m². „Die Flächensuche, die bereits seit geraumer Zeit über die Teilmarktgrenzen hinweg und teils in Nebenlagen oder sogar ins Umland führte, läuft immer mehr ins Leere: Verbleib und Umstrukturierung mit Umbau in den Altflächen sind die Konsequenz. Nach Stabilität im kommenden Jahr wird die Leerstandsquote ab 2021 aufgrund stark erhöhter Fertigstellungen wieder steigen“, so Scheunemann.
Berlin und München sind die Märkte mit dem aktuell höchsten Bauvolumen. In Berlin sind es 1,5 Mio. m² (davon 57 % frei) und in München 865.000 m² (davon 30 % frei). Ab 2021 wird sich die Angebotsausweitung auch auf die Leerstandsquoten dieser Märkte auswirken.
Die hohe Flächennachfrage vor dem Hintergrund eines rasant abnehmenden Angebots hat seit 2010 zu steigenden Büromieten in den Big 7 geführt. 2019 wird der Anstieg der Spitzenmiete in der Aggregation 6,6 % betragen. Spitzenreiter sind Köln (+19 %) und Berlin (+9 %). 2020 dürfte das über die Big 7 aggregierte Spitzenmietpreiswachstum bei 2,4 % liegen, damit – vermindert- anhalten. Höhere Wachstumsarten können – ausgehend von einem niedrigeren Niveau als in den CBDs – in anderen Teilmärkten erwartet werden.
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, betont: „Auf Basis des manifestierten Niedrigzinsniveaus erscheint die Immobilie als Anlageprodukt für institutionelle Investoren nahezu alternativlos.“ Scheunemann weiter: „In den nächsten fünf Jahren laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von über 800 Mrd. Euro aus, die wieder neu angelegt werden müssen. Die Verzinsung dieser Staatsanleihen liegt bei rund drei Prozent im Schnitt und damit deutlich oberhalb dessen, was aktuell mit Staatsanleihen an Rendite zu verdienen ist.“
Da das Angebot mit dieser „Wall of Money“ nicht Schritt halten kann, ist nicht auszuschließen, dass die Preise weiter steigen bzw. die Anfangsrenditen für Büroimmobilien als Mittelwert der sieben Hochburgen noch weiter sinken könnten. „Es wird für Investoren allerdings immer herausfordernder, renditestarke Immobilien zu identifizieren. Auch deshalb könnten alternative Assetklassen wie z.B. Gesundheits- oder Pflegeimmobilien ein stärkeres Gewicht bekommen. Auch Investitionen abseits der Big 7 können sich je nach Investmentstrategie rentieren. Hier kommt es aber entscheidend darauf an, wie zukunftsfähig/innovativ sich der jeweilige Markt präsentiert“, so Scheunemann. Und Timo Tschammler prognostiziert: „Vor diesem Hintergrund und dem anhaltend niedrigen Zinsniveau halten wir ein Transaktionsvolumen im Bereich von 70-75 Mrd. Euro auch in 2020 für erreichbar.“
Büroimmobilien und Immobilien zu Wohnzwecken dominieren auch 2019 den deutschen Investmentmarkt. Rund 36 Prozent des Transaktionsvolumens werden in die Assetklasse Büro fließen und weitere 28 Prozent in die Assetklasse Living. Einzelhandelsgenutzte Immobilien kommen nur noch auf einen historisch niedrigen Anteil von 12 Prozent. Logistikhallen kommen auf einen Anteil von 8 %. Eine weiter zunehmende Beliebtheit mit einem Anteil von zehn Prozent am Transaktionsvolumen erfahren mischgenutzte Immobilien (keine Assetklasse dominiert). Die Kombination aus mehreren Nutzungen in einem Gebäude oder als Quartier entspricht dem Trend zu einer zunehmenden Verzahnung von Leben, Freizeit und Arbeiten und hilft den Investoren bei der Diversifikation.
„Angesichts des teilweise enormen Kapitaldrucks der Investoren überrascht es nicht, dass die Big 7 nach wie vor das Gros des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. So entfallen auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart voraussichtlich 55-60 Prozent des in deutsche Immobilien investierten Kapitals. Dieser Wert liegt im Durchschnitt der letzten fünf Jahre.
Fakt ist aber auch, dass Städte außerhalb der Big 7 interessante Opportunitäten bieten können. Immerhin werden 2019 knapp 33 Mrd. Euro in diese Märkte fließen. Die Einzelvolumina sind hier deutlich kleiner, was sich vor allem im Bürosektor bemerkbar macht“, so Scheunemann.
Die Dominanz der Big 7 bei Büroimmobilien ist deutlich ausgeprägter als für alle Assetklassen zusammen. Erwartet wird, dass bis Ende 2019 über 80 Prozent des in diese Assetklasse investierten Kapitals in eine der Big 7- Städte fließen (22 Mrd. Euro).
Da einerseits die Produktknappheit in den etablierten Immobilienhochburgen in den nächsten Jahren nicht signifikant abnehmen wird und andererseits die Kaufpreise mittlerweile schon teilweise Höhen erreicht haben, die für manche Anleger eine Investition in den Big 7 unmöglich machen wird, dürfte es künftig zu einem moderaten Anstieg des Investitionsvolumens in B-Städte kommen. „Deutschland bietet hier aufgrund der föderalen Struktur und zahlreicher innovativer und ‚talentstarker‘ Städte ein hohes Diversifikationspotenzial“, so Scheunemann.
Mit 35 Prozent ist der Anteil des ausländischen Kapitals am gesamten Transaktionsvolumen in Deutschland 2019 gesunken und damit auf den tiefsten Stand seit 2013. 2018 lag der Anteil noch bei fast 40 Prozent.
Im vierten Quartal 2019 hat sich der Trend eines moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in besten Lagen der transaktionsstärksten Nutzungsart fortgesetzt: mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 2,95 % zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang; im 12-Monatsvergleich sind es damit 16 Basispunkte weniger. Für 2020 geht JLL aktuell davon aus, dass sich die Spitzenrenditen auf diesem Niveau einpendeln werden. Für Produkte oder Lagen abseits von Top und Core könnte sich die Renditekompression auch im nächsten Jahr fortsetzen. Der Abstand zur Spitzenrendite, der je nach Lage und Objektausstattung 2019 zwischen 33 und 140 Basispunkten liegt, wird sich damit verringern. Die noch immer stärkste Dynamik bei den Renditen ist nach wie vor im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Die Anfangsrenditen haben weiter nachgegeben und liegen 2019 bei 3,75 %. Die begonnene Ausdifferenzierung der Renditen für Einzelhandelsimmobilien wird sich auch 2020 weiter fortsetzen: Die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser und für Fachmarktprodukte entwickeln sich in den Big 7 stabil und liegen Ende 2019 im Schnitt bei 2,84 % bzw. 4,30 %. Mittlerweile werden für Fachmarktzentren mit Nahversorgungscharakter eine niedrigere Rendite als für Shopping Center akzeptiert.
Bürovermietungsmärkte: zentrales Thema ist der Flächenmangel
Der Bürovermietungsmarkt wird weiterhin von den positiven Vorzeichen bei den Dienstleistungs-branchen getragen. Der Büroflächenumsatz in den Big 7 wird im Gesamtjahr 2019 fast die vier Mio. m²-Grenze erreichen. Das wäre nach 2017 das zweitstärkste Umsatzergebnis der letzten Jahre. Berlin und München verzeichnen wie in der Vergangenheit die höchsten Flächenumsätze, Stuttgart performt mit dem höchsten Wachstum von 2018 auf 2019 (über 50 Prozent). Für 2020 wird ein Umsatzrückgang zwischen fünf und zehn Prozent gegenüber 2019 erwartet. „Angebotsseitig bleibt es dabei, dass es kaum verfügbare Flächen in zentralen Lagen gibt; nachfrageseitig ist zu erwarten, dass sich die schwächelnde Konjunktur mit einem entsprechenden zeitlichen Verzug auf den Bürovermietungsmarkt durchschlägt. Personalabbau und eine sinkende Nachfrage treffen insbesondere auf Industrieunternehmen zu“, so Helge Scheunemann.
Leerstandsquote wird ab 2021 wieder steigen
Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote wird zum Jahresende 2019 bei knapp 3 % liegen. Einige Märkte wie Berlin (1,8 %), Stuttgart (2,1 %), Köln (2,2 %) und München (2,4 %) verfügen aktuell über kein ausreichendes Flächenangebot für die Nutzer – in manchen Lagen herrscht praktisch Vollvermietung.
Im laufenden Jahr haben die Bürofertigstellungen deutlich zugelegt: mit 1,2 Mio. m² ist das der höchste Wert seit 2009. 2020 werden 1,9 Mio. m² und ein Jahr später sogar 2,9 Mio. m² erwartet. Trotz dieser Angebotszuwächse erwartet JLL keine signifikanten Leerstandsanstiege. Berlin und München sind die Märkte mit dem aktuell höchsten Bauvolumen. In Berlin sind es 1,5 Mio. m² und in München 865.000 m². „Die Flächensuche, die bereits seit geraumer Zeit über die Teilmarktgrenzen hinweg und teils in Nebenlagen oder sogar ins Umland führte, läuft immer mehr ins Leere: Verbleib und Umstrukturierung mit Umbau in den Altflächen sind die Konsequenz. Nach Stabilität im kommenden Jahr wird die Leerstandsquote ab 2021 aufgrund stark erhöhter Fertigstellungen wieder steigen“, so Scheunemann.
Berlin und München sind die Märkte mit dem aktuell höchsten Bauvolumen. In Berlin sind es 1,5 Mio. m² (davon 57 % frei) und in München 865.000 m² (davon 30 % frei). Ab 2021 wird sich die Angebotsausweitung auch auf die Leerstandsquoten dieser Märkte auswirken.
Die hohe Flächennachfrage vor dem Hintergrund eines rasant abnehmenden Angebots hat seit 2010 zu steigenden Büromieten in den Big 7 geführt. 2019 wird der Anstieg der Spitzenmiete in der Aggregation 6,6 % betragen. Spitzenreiter sind Köln (+19 %) und Berlin (+9 %). 2020 dürfte das über die Big 7 aggregierte Spitzenmietpreiswachstum bei 2,4 % liegen, damit – vermindert- anhalten. Höhere Wachstumsarten können – ausgehend von einem niedrigeren Niveau als in den CBDs – in anderen Teilmärkten erwartet werden.
