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31.01.2020 Berlin: Getrübte Wohninvest-Aussichten und anhaltender Büro-Boom

V.l.: Nikolaus von Raggamby, Vorsitzender der Geschäftsführung bei RUECKERCONSULT, Michael Fabricius, Leitender Redakteur Immobilien bei Die Welt, Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner Deutschland, Francesco Fedele, Vorstand der BF.direkt AG, und Dr. Christian Schede, Managing Partner von Greenberg Traurig Germany. Fotocredit: Wüest Partner Deutschland
Die Diskussion über den Berliner Mietendeckel trübt bereits vor seiner möglichen Einführung die Investitionsaussichten am Berliner Wohnimmobilienmarkt. Investoren kalkulieren geringere Renditen und ein fehlendes Mietsteigerungspotenzial bereits in ihre geplanten Investitionen mit ein. Eine Preisabsenkung sehen die Experten mit Ausnahme von bestimmten Segmenten im Bereich Bestandswohnungen jedoch nicht, da Berlin aufgrund seiner positiven konjunkturellen Rahmenbedingungen auch weiterhin Anziehungspunkt als Wohn- und Arbeitsort sein wird. So lautet das zentrale Ergebnis des Wüest Partner Neujahrs-Talks vom 27. Januar 2020, welcher die aktuellen Einflussfaktoren am Berliner Immobilienmarkt diskutierte. Hierzu lud Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner Deutschland, den Pressevertreter Michael Fabricius, Leitender Redakteur Immobilien bei Die Welt, sowie die Marktexperten Francesco Fedele, Vorstand der BF.direkt AG, und Dr. Christian Schede, Managing Partner bei Greenberg Traurig Germany, LLP, zum Gespräch.

Berliner Mietendeckel trübt den lokalen Wohnungsmarkt

Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner Deutschland, beobachtet ein Umdenken bei Investoren aufgrund der geplanten Einführung des Berliner Mietendeckels: «Bisher schauten Investoren vor allem auf das Mietsteigerungspotenzial von Wohnimmobilien und wie dadurch während der Haltedauer einer Immobilie die Rendite erhöht werden konnte. Mittlerweile gehen Investoren dazu über zu prüfen, ob die Rendite eines Objektes für ein Investment per se ausreichend ist. Aufgrund des Niedrigzinsumfeldes akzeptieren viele Investoren auch geringere Renditen.» Insgesamt, so Jungk, dauere die Kaufentscheidung dadurch zwar länger, ein signifikantes Absinken der Preise werde deswegen nicht zu spüren sein.

Francesco Fedele, Vorstand der BF.direkt AG, ergänzte: «Businesspläne, die auf Mietsteigerungen beruhen, funktionieren nicht mehr. Dies wirkt sich auf den Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung aus, welcher dadurch steigt.» Michael Fabricius, Leitender Redakteur Immobilien bei Die Welt, schildert seine Wahrnehmung hinsichtlich des Marktes und bei Gesprächspartnern: «Die Stimmung am Markt schwankt zwischen Hysterie und Panik. Die Einschätzung von Marktakteuren fällt zuweilen sehr pessimistisch aus.» Fabricius wies jedoch auch auf die breite Akzeptanz der Bevölkerung hin: «Laut Umfragen gibt es in der Öffentlichkeit eine große Zustimmung zu schärferen Regulierungen am Mietenmarkt. Das ist ein deutliches Zeichen dafür, dass sich etwas bewegen muss.»

Dr. Christian Schede, Managing Partner von Greenberg Traurig Germany und Leiter der Branchengruppe Immobilie, weist darauf hin, dass Berlins Attraktivität für Investoren aus dem Ausland mittlerweile gesunken sei: «Globale Portfolioanleger machen bereits einen Bogen um Berlin, da ihnen die Stadt mit ihren ganzen Regularien zu kompliziert geworden ist. Sie bräuchten lokale Experten vor Ort, um die Lage einschätzen zu können.» So sei der Anteil internationalen Kapitals an Immobilieninvestitionen in Deutschland 2019 deutlich gesunken, was nicht an den möglicherweise zu hohen Preisen liege, so Schede.

Ausbau der Infrastruktur als Stütze für die Konjunktur

Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner Deutschland, beobachtet eine Verlagerung der Flächennachfrage bei der anhaltend guten konjunkturellen Lage Berlins: «Ich sehe derzeit keine Anzeichen, dass das Wachstum in Berlin abrupt enden wird. Lediglich die Knappheit an Bürofläche, die mögliche Unternehmensexpansionen behindert, stellt eine gewisse Gefahr dar. Deswegen können wir bereits deutlich Ausweichbewegungen an den Stadtrand und nach Brandenburg erkennen.» Er sagt weiter: «Man muss kein Prophet sein, um zu prognostizieren, dass mit der Ansiedlung von Tesla und der Eröffnung des BER die Grundstückspreise im Südosten Berlins überdurchschnittlich steigen werden.»

Dr. Christian Schede, Managing Partner von Greenberg Traurig Germany und Leiter der Branchengruppe Immobilie, betont, dass eine anhaltend positive Entwicklung Berlins von einer starken öffentlichen Infrastruktur abhängig sei. «Dies benötigt eine gute Planung und hohe Investitionstätigkeit vonseiten Berlins. Hier sehe ich zurzeit jedoch deutliche Defizite und eine gewisse Gefahr für das zukünftige Wirtschaftswachstum der deutschen Hauptstadt.».

Bewertungslösungen für die Immobilienbranche

Im Vorfeld der Diskussionsrunde präsentierte Sayin Alim, Leiter Data, Analytics & Technology bei Wüest Partner Deutschland, einen Status quo und Ausblick erprobter Applikationen von Wüest Partner. Das Beratungs- und Bewertungsunternehmen ermöglicht mit seinen eigenentwickelten Anwendungen unter anderem eine umfangreiche Portfolioanalyse und gewährleistet auf Basis von Markt- und Standortinformation sowie Mikrolagenratings ein ganzheitliches Performance Benchmark von Einzelobjekten und Portfolios.






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