07.02.2020 Immobilienmarkt: Produktmangel bleibt ein beherrschendes Thema
Der globale Immobiliendienstleister CBRE erwartet in seinem aktuellen Marktausblick eine positive Entwicklung der deutschen Immobilienmärkte. Aufgrund geopolitischer Risiken und internationaler Handelskonflikte wird 2020 das Wachstum der deutschen Wirtschaft zwar noch verhalten ausfallen, jedoch über den 0,6 Prozent von 2019 liegen. Mittelfristig sollten sich aufgrund des Anstiegs der weltweiten Nachfrage und einer Erholung der deutschen Exportwirtschaft wieder höhere Wachstumsraten einstellen. Entsprechend geht CBRE davon aus, dass das reale Bruttoinlandsprodukt Deutschlands bis 2024 um durchschnittlich 1,2 Prozent pro Jahr steigen wird. Diese positive Entwicklung wird auch die Immobilienmärkte in Deutschland treiben.
„Alles deutet darauf hin, dass die deutsche Wirtschaft ihre Schwächephase überstanden hat, zumal sich auch im zuletzt stark gebeutelten Industriesektor langsam wieder Stabilisierungstendenzen abzeichnen und sich der Geschäftsklimaindex im verarbeitenden Gewerbe zuletzt merklich gebessert hat. Daneben sorgt vor allem ein starker Dienstleistungssektor für positive Wachstumsimpulse“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Für die Immobilienbranche bedeutet dies gute Aussichten, da es aufgrund der Kürze der Schwächephase der Gesamtwirtschaft praktisch keine negativen Auswirkungen auf die zyklisch nachgelagerten Immobilienmärkte gab. Angesichts der Erholung der Wirtschaft wird auch die Nachfrage von Nutzern und Investoren nach Immobilien weiterhin groß sein. Einzig das Fehlen an geeigneten Investmentprodukten, modernen Gewerbeflächen und bezahlbaren Wohnungen limitieren höhere Transaktionsvolumina an den Investment- und Vermietungsmärkten“, so Linsin.
Um die deutsche Wirtschaft weiter zu stützen ist laut CBRE ein immer wieder aus dem Ausland gefordertes deutsches Konjunkturprogramm nicht notwendig. „Vielmehr müssen Lösungen geschaffen werden, die die langen Planungs- und Genehmigungszeiträume verkürzen sowie Kapazitätsengpässe beseitigen“, fordert Linsin. Notwendig sind gezielte, effektive und effiziente Maßnahmen, um den strukturellen Herausforderungen gerecht zu werden, die vor allem aus der branchenübergreifenden Digitalisierung, Energiewende und der Ressourcenschonung resultieren. Dabei gilt es, auch den Wirtschaftsstandort Deutschland im Hinblick auf eine adäquate Unternehmensbesteuerung international wettbewerbsfähig zu halten. Ferner muss zwingend mehr in die Verkehrsinfrastruktur investiert werden, inklusive einer damit einhergehenden Optimierung der Planungs- und Bauprozesse.
Der deutsche Immobilienmarkt im Detail
Investmentmarkt: Nicht zuletzt da es keine Anzeichen gibt, dass die EZB vor Ende 2021 von ihrem derzeitigen geldpolitischen Kurs abweichen wird, wird die Nachfrage der Investoren nach deutschen Immobilien ungebrochen hoch bleiben. Die Produktknappheit wird dafür sorgen, dass der Druck auf die Renditen bestehen bleibt und Investoren ihre Risikobereitschaft erhöhen, beispielsweise hin zu managementintensiveren Objekten in Sekundärlagen. Daneben gewinnen die sogenannten alternativen Assetklassen wie Seniorenresidenzen, Gesundheitsimmobilien und Studentenwohnungen zunehmend weiter an Bedeutung, da zum einen verstärkt entwickelt wird und zum anderen das Renditeniveau günstiger als bei den etablierten Assetklassen ist. Ebenso zählen Quartiersentwicklungen zu interessanten Anlageoptionen, die durch die diversen vertretenen Assetklassen eine Risikostreuung ermöglichen und für die Investoren als Bestandshalter gut zu managen sind.
Büroimmobilien:
Der weiter anhaltende Zuwachs der Bürobeschäftigten wird vor allem die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in den Top-Standorten Deutschlands befeuern. Bis 2022 sollen zwar 4,8 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen entstehen, was einen Rekordwert darstellt, davon stehen jedoch bereits circa 56 Prozent Flächen dem Markt nicht mehr zur Verfügung, da diese vorvermietet sind oder eigengenutzt werden. In den Top-Märkten werden die Büromieten deswegen auch zukünftig weiter steigen. Gleichzeitig wird der Arbeitsplatz stärker Ausdruck eines persönlichen Lifestyles seitens der Beschäftigten, was die Unternehmen in ihren Entscheidungen bei der Gestaltung der Büroflächen anleiten wird. Auch die Flexibilisierung des Flächenportfolios der Unternehmen wird die Entwicklung des Marktes zukünftig charakterisieren.
Einzelhandelsimmobilien:
Auch wenn die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den privaten Konsum gut sind, wird das Klima am Einzelhandelsinvestment- als auch auf dem Einzelhandelsvermietungsmarkt kühl bleiben. Vor allem angesichts der Herausforderungen der Disruption durch den Onlinehandel agieren Investoren und Handelsunternehmen sehr zurückhaltend und prüfen Lagen sowie Objekte vor einer Vertragsunterzeichnung sehr genau. Im Fokus steht dabei die langfristige wirtschaftliche Tragfähigkeit des Investments und des Handelsstandorts.
Vor diesem Hintergrund wird das Thema Nutzungsmischung im Einzelhandel künftig noch an Bedeutung zunehmen. Ist die Motivation eines Eigentümers oder Einzelhändlers derzeit unter anderem noch eine Diversifikation der Risiken, wird die Nutzungsmischung zukünftig von den Bedürfnissen der Generation Z getrieben sein. Ähnlich wie es der Kunde bereits vom Onlinehandel kennt, werden auch im stationären Handel Technologien zum Einsatz kommen, um die User Experience im realen Ladengeschäft und damit das Einkaufserlebnis zu verbessern. Im Fokus muss dabei immer der Mehrwehrt für den Kunden stehen.
Logistikimmobilien:
Die Logistikbranche bleibt weiterhin auf Wachstumskurs. Dafür sorgt in erster Linie der stetig wachsende Onlinehandel und die damit einhergehende Anpassung der Versorgungsketten zum Endverbraucher. Hiervon profitieren im Wesentlichen Paketdienste und konsumgüterorientierte Kontraktlogistiker. Daneben zeichnet sich aktuell im verarbeitenden Gewerbe eine leichte Erholung ab und auch der Automobilsektor sollte 2020 die Talsohle erreicht haben. Zusätzliche Wachstumsimpulse sollten auch wieder verstärkt von der Exportwirtschaft kommen, wenngleich mögliche exogene Risiken wie der Brexit und etwaige Handelsstreitigkeiten auf globaler Ebene weiterhin existieren.
Dementsprechend wird sich die Vermietungsdynamik am Logistikimmobilienmarkt auch 2020 fortsetzen und einzig durch den Flächenmangel aufgrund des Fehlens nicht geeigneter Grundstücke für Logistik und freiwerdender Bestandsflächen limitiert. Investoren werden verstärkt umdenken und vorhandene Leerstand und kurzlaufende Mietverträge als Investmentchance begreifen.
Wohnimmobilien:
Der deutsche Wohnungsmarkt ist weiterhin von wachsenden Bevölkerungs- und Haushaltszahlen gekennzeichnet. Damit setzt sich der Wachstumstrend der vergangenen Jahre vor allem in den Zuzugsregionen fort und die Wohnungsnachfrage bleibt entsprechend auf einem hohen Niveau. Jedoch ging zuletzt die Zahl der Wohnungsbaufertigstellungen und Baugenehmigungen in Deutschland zurück, infolgedessen führte der weiter anhaltende Nachfrageüberhang in den Groß- und Mittelstädten zu einem verschärften Rückgang der Leerstände und damit zu weiter steigenden Mieten. Entspannung zeichnet sich mittelfristig angesichts voll ausgelasteter Ressourcen in der Bauwirtschaft, knappem Bauland und teilweise überlasteten Kapazitäten in der kommunalen Planung nicht ab.
Hotelimmobilien:
Nach einigen spektakulären Übernahmen von Betreiberplattformen in den zurückliegenden Monaten ist auch 2020 auf Betreiberseite eine fortschreitende Konsolidierung in der Hotelbranche zu erwarten. Aufgrund der guten Performance und hohen Profitabilität der Betreiber geht CBRE davon aus, dass einzelne Immobilieninvestoren mit entsprechendem Know-how in Zukunft möglicherweise auch Betreiberplattformen übernehmen, um so an einem größeren Teil der Wertschöpfungskette teilzuhaben.
Mit knapp 100.000 Zimmern in der Entwicklung bis 2025 gibt es in Deutschland derzeit so viel Hotelneubau wie in kaum einem anderen europäischen Markt. Allein bis 2022 werden in den Top-Destinationen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München insgesamt circa 30.000 zusätzliche Zimmer entstehen, wovon sich derzeit bereits knapp zwei Drittel im Bau befinden. Es bleibt abzuwarten, wie dieses zusätzliche Angebot von der Nachfrage absorbiert werden kann. Angesichts der geopolitischen Herausforderungen und der intensiv diskutierten Klimadebatte im Hinblick auf Fernreisen könnte der Inlands- und insbesondere der Städtetourismus hierzulande weiter zulegen und der Hotellerie eine gute Performance bescheren.
Gesundheitsimmobilien: Gesundheitsimmobilien werden weiterhin aufgrund ihrer Fundamentaldaten und der im Vergleich zu etablierten Assetklassen relativ niedrigen Kapitalwerte, verstärkt in den Fokus institutioneller Investoren rücken. Neben stationären Pflegeheimen gewinnen vermehrt ambulante Versorgungseinrichtungen, wie betreutes Wohnen, Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren, an Bedeutung. Das weiterwachsende Interesse begründet sich auch mit der relativen Unabhängigkeit der Assetklasse Healthcare von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung. Nach Angaben von Destatis beliefen sich die Ausgaben im deutschen Gesundheitswesen zuletzt (für das Jahr 2017) auf 375,6 Milliarden Euro; ein Zuwachs um 4,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Anteil der Ausgaben am Bruttoinlandsprodukt lag damit bei 11,5 Prozent. Ein langfristiges Stagnieren dieses Ausgabenanstiegs ist nicht zu erwarten.
„Alles deutet darauf hin, dass die deutsche Wirtschaft ihre Schwächephase überstanden hat, zumal sich auch im zuletzt stark gebeutelten Industriesektor langsam wieder Stabilisierungstendenzen abzeichnen und sich der Geschäftsklimaindex im verarbeitenden Gewerbe zuletzt merklich gebessert hat. Daneben sorgt vor allem ein starker Dienstleistungssektor für positive Wachstumsimpulse“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Für die Immobilienbranche bedeutet dies gute Aussichten, da es aufgrund der Kürze der Schwächephase der Gesamtwirtschaft praktisch keine negativen Auswirkungen auf die zyklisch nachgelagerten Immobilienmärkte gab. Angesichts der Erholung der Wirtschaft wird auch die Nachfrage von Nutzern und Investoren nach Immobilien weiterhin groß sein. Einzig das Fehlen an geeigneten Investmentprodukten, modernen Gewerbeflächen und bezahlbaren Wohnungen limitieren höhere Transaktionsvolumina an den Investment- und Vermietungsmärkten“, so Linsin.
Um die deutsche Wirtschaft weiter zu stützen ist laut CBRE ein immer wieder aus dem Ausland gefordertes deutsches Konjunkturprogramm nicht notwendig. „Vielmehr müssen Lösungen geschaffen werden, die die langen Planungs- und Genehmigungszeiträume verkürzen sowie Kapazitätsengpässe beseitigen“, fordert Linsin. Notwendig sind gezielte, effektive und effiziente Maßnahmen, um den strukturellen Herausforderungen gerecht zu werden, die vor allem aus der branchenübergreifenden Digitalisierung, Energiewende und der Ressourcenschonung resultieren. Dabei gilt es, auch den Wirtschaftsstandort Deutschland im Hinblick auf eine adäquate Unternehmensbesteuerung international wettbewerbsfähig zu halten. Ferner muss zwingend mehr in die Verkehrsinfrastruktur investiert werden, inklusive einer damit einhergehenden Optimierung der Planungs- und Bauprozesse.
Der deutsche Immobilienmarkt im Detail
Investmentmarkt: Nicht zuletzt da es keine Anzeichen gibt, dass die EZB vor Ende 2021 von ihrem derzeitigen geldpolitischen Kurs abweichen wird, wird die Nachfrage der Investoren nach deutschen Immobilien ungebrochen hoch bleiben. Die Produktknappheit wird dafür sorgen, dass der Druck auf die Renditen bestehen bleibt und Investoren ihre Risikobereitschaft erhöhen, beispielsweise hin zu managementintensiveren Objekten in Sekundärlagen. Daneben gewinnen die sogenannten alternativen Assetklassen wie Seniorenresidenzen, Gesundheitsimmobilien und Studentenwohnungen zunehmend weiter an Bedeutung, da zum einen verstärkt entwickelt wird und zum anderen das Renditeniveau günstiger als bei den etablierten Assetklassen ist. Ebenso zählen Quartiersentwicklungen zu interessanten Anlageoptionen, die durch die diversen vertretenen Assetklassen eine Risikostreuung ermöglichen und für die Investoren als Bestandshalter gut zu managen sind.
Büroimmobilien:
Der weiter anhaltende Zuwachs der Bürobeschäftigten wird vor allem die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in den Top-Standorten Deutschlands befeuern. Bis 2022 sollen zwar 4,8 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen entstehen, was einen Rekordwert darstellt, davon stehen jedoch bereits circa 56 Prozent Flächen dem Markt nicht mehr zur Verfügung, da diese vorvermietet sind oder eigengenutzt werden. In den Top-Märkten werden die Büromieten deswegen auch zukünftig weiter steigen. Gleichzeitig wird der Arbeitsplatz stärker Ausdruck eines persönlichen Lifestyles seitens der Beschäftigten, was die Unternehmen in ihren Entscheidungen bei der Gestaltung der Büroflächen anleiten wird. Auch die Flexibilisierung des Flächenportfolios der Unternehmen wird die Entwicklung des Marktes zukünftig charakterisieren.
Einzelhandelsimmobilien:
Auch wenn die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den privaten Konsum gut sind, wird das Klima am Einzelhandelsinvestment- als auch auf dem Einzelhandelsvermietungsmarkt kühl bleiben. Vor allem angesichts der Herausforderungen der Disruption durch den Onlinehandel agieren Investoren und Handelsunternehmen sehr zurückhaltend und prüfen Lagen sowie Objekte vor einer Vertragsunterzeichnung sehr genau. Im Fokus steht dabei die langfristige wirtschaftliche Tragfähigkeit des Investments und des Handelsstandorts.
Vor diesem Hintergrund wird das Thema Nutzungsmischung im Einzelhandel künftig noch an Bedeutung zunehmen. Ist die Motivation eines Eigentümers oder Einzelhändlers derzeit unter anderem noch eine Diversifikation der Risiken, wird die Nutzungsmischung zukünftig von den Bedürfnissen der Generation Z getrieben sein. Ähnlich wie es der Kunde bereits vom Onlinehandel kennt, werden auch im stationären Handel Technologien zum Einsatz kommen, um die User Experience im realen Ladengeschäft und damit das Einkaufserlebnis zu verbessern. Im Fokus muss dabei immer der Mehrwehrt für den Kunden stehen.
Logistikimmobilien:
Die Logistikbranche bleibt weiterhin auf Wachstumskurs. Dafür sorgt in erster Linie der stetig wachsende Onlinehandel und die damit einhergehende Anpassung der Versorgungsketten zum Endverbraucher. Hiervon profitieren im Wesentlichen Paketdienste und konsumgüterorientierte Kontraktlogistiker. Daneben zeichnet sich aktuell im verarbeitenden Gewerbe eine leichte Erholung ab und auch der Automobilsektor sollte 2020 die Talsohle erreicht haben. Zusätzliche Wachstumsimpulse sollten auch wieder verstärkt von der Exportwirtschaft kommen, wenngleich mögliche exogene Risiken wie der Brexit und etwaige Handelsstreitigkeiten auf globaler Ebene weiterhin existieren.
Dementsprechend wird sich die Vermietungsdynamik am Logistikimmobilienmarkt auch 2020 fortsetzen und einzig durch den Flächenmangel aufgrund des Fehlens nicht geeigneter Grundstücke für Logistik und freiwerdender Bestandsflächen limitiert. Investoren werden verstärkt umdenken und vorhandene Leerstand und kurzlaufende Mietverträge als Investmentchance begreifen.
Wohnimmobilien:
Der deutsche Wohnungsmarkt ist weiterhin von wachsenden Bevölkerungs- und Haushaltszahlen gekennzeichnet. Damit setzt sich der Wachstumstrend der vergangenen Jahre vor allem in den Zuzugsregionen fort und die Wohnungsnachfrage bleibt entsprechend auf einem hohen Niveau. Jedoch ging zuletzt die Zahl der Wohnungsbaufertigstellungen und Baugenehmigungen in Deutschland zurück, infolgedessen führte der weiter anhaltende Nachfrageüberhang in den Groß- und Mittelstädten zu einem verschärften Rückgang der Leerstände und damit zu weiter steigenden Mieten. Entspannung zeichnet sich mittelfristig angesichts voll ausgelasteter Ressourcen in der Bauwirtschaft, knappem Bauland und teilweise überlasteten Kapazitäten in der kommunalen Planung nicht ab.
Hotelimmobilien:
Nach einigen spektakulären Übernahmen von Betreiberplattformen in den zurückliegenden Monaten ist auch 2020 auf Betreiberseite eine fortschreitende Konsolidierung in der Hotelbranche zu erwarten. Aufgrund der guten Performance und hohen Profitabilität der Betreiber geht CBRE davon aus, dass einzelne Immobilieninvestoren mit entsprechendem Know-how in Zukunft möglicherweise auch Betreiberplattformen übernehmen, um so an einem größeren Teil der Wertschöpfungskette teilzuhaben.
Mit knapp 100.000 Zimmern in der Entwicklung bis 2025 gibt es in Deutschland derzeit so viel Hotelneubau wie in kaum einem anderen europäischen Markt. Allein bis 2022 werden in den Top-Destinationen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München insgesamt circa 30.000 zusätzliche Zimmer entstehen, wovon sich derzeit bereits knapp zwei Drittel im Bau befinden. Es bleibt abzuwarten, wie dieses zusätzliche Angebot von der Nachfrage absorbiert werden kann. Angesichts der geopolitischen Herausforderungen und der intensiv diskutierten Klimadebatte im Hinblick auf Fernreisen könnte der Inlands- und insbesondere der Städtetourismus hierzulande weiter zulegen und der Hotellerie eine gute Performance bescheren.
Gesundheitsimmobilien: Gesundheitsimmobilien werden weiterhin aufgrund ihrer Fundamentaldaten und der im Vergleich zu etablierten Assetklassen relativ niedrigen Kapitalwerte, verstärkt in den Fokus institutioneller Investoren rücken. Neben stationären Pflegeheimen gewinnen vermehrt ambulante Versorgungseinrichtungen, wie betreutes Wohnen, Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren, an Bedeutung. Das weiterwachsende Interesse begründet sich auch mit der relativen Unabhängigkeit der Assetklasse Healthcare von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung. Nach Angaben von Destatis beliefen sich die Ausgaben im deutschen Gesundheitswesen zuletzt (für das Jahr 2017) auf 375,6 Milliarden Euro; ein Zuwachs um 4,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Anteil der Ausgaben am Bruttoinlandsprodukt lag damit bei 11,5 Prozent. Ein langfristiges Stagnieren dieses Ausgabenanstiegs ist nicht zu erwarten.
