13.02.2020 Logistikmarkt Stuttgart: OEMs läuten Wandel durch Investitionen ein
Realogis hat den Markt für Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in der Wirtschaftsregion Stuttgart auch 2019 analysiert. Danach registriert das führende Beratungsunternehmen für die Vermietung von Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland einen von allen Marktteilnehmern 2019 erzielten Flächenumsatz von 169.600 qm. Das Ergebnis entspricht einem Rückgang von 15 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (2018: 199.150 qm) und liegt 20 % unter dem 5-Jahresschnitt (212.950 qm).
Während es sich bei den Neuvermietungen zu 70 % um Bestandsflächen handelt, ist der Neubauanteil im Vergleich zum letzten Jahr leicht gesunken (2019: ca. 30 %; 50.300 qm; 2018: 32 %; ca. 63.900 qm).
Das Jahresergebnis führt Adriano Borgia, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Stuttgart GmbH, auf einen weiteren Rückgang der Flächenverfügbarkeit zurück: „Der Logistikmarkt 2019 war wie in den vergangenen Jahren geprägt vom Nachfrageüberhang.“
„Auffällig ist, dass die OEMs (Original Equipment Manufacturer oder auch Erstausrüster, ein Hersteller, der seine Waren nicht selbst an den Marktbringt. Anmerkung der Redaktion) kräftig in ihre Zukunft investieren – was man im gleichen Atemzug von einem Teil der Industrie bzw. insbesondere der Zulieferer derzeit noch nicht behaupten kann“, resümiert Adriano Borgia. „Hier herrscht noch eher eine beobachtende und abwartende Haltung, was wiederum deren Lieferanten zu schaffen macht. So wird die Rezession verstärkt, obwohl die Auftragslage in der Regel weiterhin auf einem hohen Niveau ist“, merkt Adriano Borgia an. Insgesamt ist er allerdings „sehr optimistisch, dass die Metropolregion Stuttgart weiterhin als Industrie- und Logistikstandort trotz Veränderung einer der wichtigen Player in Deutschland bleibt“.
„Das gegenwärtig zögerliche Verhalten der Zuliefererbranche und des Maschinenbaus wird durch eine verstärkte Nachfrage aus anderen Bereichen – vorrangig dem Handel beziehungsweise des E-Commerce – ausgeglichen“, berichtet Adriano Borgia. „Unternehmen aus dieser Branche sind nun noch intensiver auf der Suche nach einem Standort oder mehreren Standorten, möglichst an der Stadtgrenze Stuttgarts, um die Metropole insbesondere mit Waren des täglichen Bedarfs versorgen. Die Erfolgschance, hier einen geeigneten Niederlassungssitz zu finden, war jedoch im abgelaufenen Jahr sehr gering und wird auch im Jahr 2020 eine große Herausforderung bleiben.“
„Der E-Commerce erzielt bis zu zweistelligen Wachstumsraten jährlich und verändert die Märkte nachhaltig. Er prägt das Verhalten der Konsumenten und verstärkt den Konsumentenwunsch nach immer kürzeren Lieferzeiten. Heutzutage bestellt zwar fast jeder kräftig Waren im Internet, möchte so ein Auslieferungscenter allerdings nicht vor seiner Haustüre haben. Das ist paradox“, sagt Adriano Borgia. Auch Gemeinden seien an Gesprächen bezüglich dieser Art von Ansiedlung wenig interessiert. Und das obwohl teilweise Hunderte von neuen Arbeitsplätzen entstehen würden und die Auslieferungsfahrzeuge meist keine großen Lkw, sondern Fahrzeuge in Pkw-Art (Sprinter, teilweise euch Elektrofahrzeuge etc.) sind. „Gerade jetzt, muss man dem Wandel ins Auge schauen, da sich einige Branchen verändern werden“, so Adriano Borgia.
Das Marktgeschehen 2019 haben vorrangig die Teilmärkte Ludwigsburg und Rems-Murr-Kreis geprägt. Wie im vergangenen Jahr führt der Landkreis Ludwigsburg beim Blick auf den Flächenumsatz nach Regionen und trägt mit 62.300 qm 37 % zum Ergebnis bei (2018: 27 %; 53.800 qm). Knapp auf den Fersen ist ihm der Rems-Murr-Kreis (2019: 36 %; 61.400; 2018: 12 %; 23.500 qm), was nicht zuletzt an der Großanmietung der Daimler AG in Waiblingen liegt.
Weit abgeschlagen liegen der Landkreis Esslingen (2019: 14 %; 24.500 qm; 2018: 24 %; 47.150 qm), der Landkreis Böblingen (2019: 7 %; 11.500 qm; 2018: 15 %; 30.300 qm) sowie Stuttgart mit 3%, was allerdings auf die faktische Vollvermietung in diesen drei Landkreisen zurückzuführen ist. 3 % des Flächenumsatzes erfolgte im Landkreis Göppingen.
Die Region Stuttgart zählt zu den klassischen Industrie-Hot-Spots in Deutschland und ist beispielsweise neben der Rhein-Neckar-Region der am intensivsten genutzte Immobilienstandort für Light Industrial-Flächen. Entsprechend hoch ist auch der Flächenumsatz der Logistikdienstleister, die 2019 rund 60 % auf sich vereinen und 101.800 qm für die Versorgung der Industrie abgenommen haben (2018: 73 %; ca. 145.400 qm). Mit ca. 38 % beziehungsweise 64.400 qm folgt die Produktion (2018: 23 %; 45.800 qm). 1,8 % (rund 3.400 qm) fallen unter „Sonstige“.
Wie im Vorjahresgleich führt auch 2019 die Größenklasse ab 10.001 qm, die mit 60.000 qm rund 35 % zum Ergebnis beisteuert (2018: 36 %; 71.700 qm), was vorrangig dem Vertragsabschluss von Daimler in Waiblingen geschuldet ist. Je rd. 19 % entfallen auf die Größenklassen 1.001- 3.000 qm (32.900 qm) und 5.001-10.000 qm (ca. 32.600 qm). Nah beieinander liegen auch die Größenklassen 3.001-5.000 qm (rund 13 %; 22.700 qm) und unter 1.000 qm (12,6 %; rund 21.400 qm).
Während die Spitzenmiete 2019 mit 6,50 Euro/qm) auf dem Vorjahresniveau verharrt, hat die Durchschnittsmiete (5,20 Euro/qm) im Vergleich zu 2018 (5,00 Euro/qm) um 4 % angezogen. Nach Markteinschätzung von Realogis würden die Mieten allerdings aufgrund gestiegener Baukosten und gestiegener Grundstückspreise weiter anziehen, wenn es denn Möglichkeiten gäbe.
Ausblick für 2020: „Die Region Stuttgart ist mit ihrer diversifizierten und leistungsstarken Wirtschaftsstruktur auch für die Zukunft gerüstet. Perspektivisch kann das Schwächeln der Industrie-/Zulieferbranche durch den Anstieg der Nachfrage aus dem Handel und E-Commerce ausgeglichen werden. Wir sind daher optimistisch, dass der Nachfrageüberhang grundsätzlich bestehen bleibt“, sagt Adriano Borgia.
Während es sich bei den Neuvermietungen zu 70 % um Bestandsflächen handelt, ist der Neubauanteil im Vergleich zum letzten Jahr leicht gesunken (2019: ca. 30 %; 50.300 qm; 2018: 32 %; ca. 63.900 qm).
Das Jahresergebnis führt Adriano Borgia, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Stuttgart GmbH, auf einen weiteren Rückgang der Flächenverfügbarkeit zurück: „Der Logistikmarkt 2019 war wie in den vergangenen Jahren geprägt vom Nachfrageüberhang.“
„Auffällig ist, dass die OEMs (Original Equipment Manufacturer oder auch Erstausrüster, ein Hersteller, der seine Waren nicht selbst an den Marktbringt. Anmerkung der Redaktion) kräftig in ihre Zukunft investieren – was man im gleichen Atemzug von einem Teil der Industrie bzw. insbesondere der Zulieferer derzeit noch nicht behaupten kann“, resümiert Adriano Borgia. „Hier herrscht noch eher eine beobachtende und abwartende Haltung, was wiederum deren Lieferanten zu schaffen macht. So wird die Rezession verstärkt, obwohl die Auftragslage in der Regel weiterhin auf einem hohen Niveau ist“, merkt Adriano Borgia an. Insgesamt ist er allerdings „sehr optimistisch, dass die Metropolregion Stuttgart weiterhin als Industrie- und Logistikstandort trotz Veränderung einer der wichtigen Player in Deutschland bleibt“.
„Das gegenwärtig zögerliche Verhalten der Zuliefererbranche und des Maschinenbaus wird durch eine verstärkte Nachfrage aus anderen Bereichen – vorrangig dem Handel beziehungsweise des E-Commerce – ausgeglichen“, berichtet Adriano Borgia. „Unternehmen aus dieser Branche sind nun noch intensiver auf der Suche nach einem Standort oder mehreren Standorten, möglichst an der Stadtgrenze Stuttgarts, um die Metropole insbesondere mit Waren des täglichen Bedarfs versorgen. Die Erfolgschance, hier einen geeigneten Niederlassungssitz zu finden, war jedoch im abgelaufenen Jahr sehr gering und wird auch im Jahr 2020 eine große Herausforderung bleiben.“
„Der E-Commerce erzielt bis zu zweistelligen Wachstumsraten jährlich und verändert die Märkte nachhaltig. Er prägt das Verhalten der Konsumenten und verstärkt den Konsumentenwunsch nach immer kürzeren Lieferzeiten. Heutzutage bestellt zwar fast jeder kräftig Waren im Internet, möchte so ein Auslieferungscenter allerdings nicht vor seiner Haustüre haben. Das ist paradox“, sagt Adriano Borgia. Auch Gemeinden seien an Gesprächen bezüglich dieser Art von Ansiedlung wenig interessiert. Und das obwohl teilweise Hunderte von neuen Arbeitsplätzen entstehen würden und die Auslieferungsfahrzeuge meist keine großen Lkw, sondern Fahrzeuge in Pkw-Art (Sprinter, teilweise euch Elektrofahrzeuge etc.) sind. „Gerade jetzt, muss man dem Wandel ins Auge schauen, da sich einige Branchen verändern werden“, so Adriano Borgia.
Das Marktgeschehen 2019 haben vorrangig die Teilmärkte Ludwigsburg und Rems-Murr-Kreis geprägt. Wie im vergangenen Jahr führt der Landkreis Ludwigsburg beim Blick auf den Flächenumsatz nach Regionen und trägt mit 62.300 qm 37 % zum Ergebnis bei (2018: 27 %; 53.800 qm). Knapp auf den Fersen ist ihm der Rems-Murr-Kreis (2019: 36 %; 61.400; 2018: 12 %; 23.500 qm), was nicht zuletzt an der Großanmietung der Daimler AG in Waiblingen liegt.
Weit abgeschlagen liegen der Landkreis Esslingen (2019: 14 %; 24.500 qm; 2018: 24 %; 47.150 qm), der Landkreis Böblingen (2019: 7 %; 11.500 qm; 2018: 15 %; 30.300 qm) sowie Stuttgart mit 3%, was allerdings auf die faktische Vollvermietung in diesen drei Landkreisen zurückzuführen ist. 3 % des Flächenumsatzes erfolgte im Landkreis Göppingen.
Die Region Stuttgart zählt zu den klassischen Industrie-Hot-Spots in Deutschland und ist beispielsweise neben der Rhein-Neckar-Region der am intensivsten genutzte Immobilienstandort für Light Industrial-Flächen. Entsprechend hoch ist auch der Flächenumsatz der Logistikdienstleister, die 2019 rund 60 % auf sich vereinen und 101.800 qm für die Versorgung der Industrie abgenommen haben (2018: 73 %; ca. 145.400 qm). Mit ca. 38 % beziehungsweise 64.400 qm folgt die Produktion (2018: 23 %; 45.800 qm). 1,8 % (rund 3.400 qm) fallen unter „Sonstige“.
Wie im Vorjahresgleich führt auch 2019 die Größenklasse ab 10.001 qm, die mit 60.000 qm rund 35 % zum Ergebnis beisteuert (2018: 36 %; 71.700 qm), was vorrangig dem Vertragsabschluss von Daimler in Waiblingen geschuldet ist. Je rd. 19 % entfallen auf die Größenklassen 1.001- 3.000 qm (32.900 qm) und 5.001-10.000 qm (ca. 32.600 qm). Nah beieinander liegen auch die Größenklassen 3.001-5.000 qm (rund 13 %; 22.700 qm) und unter 1.000 qm (12,6 %; rund 21.400 qm).
Während die Spitzenmiete 2019 mit 6,50 Euro/qm) auf dem Vorjahresniveau verharrt, hat die Durchschnittsmiete (5,20 Euro/qm) im Vergleich zu 2018 (5,00 Euro/qm) um 4 % angezogen. Nach Markteinschätzung von Realogis würden die Mieten allerdings aufgrund gestiegener Baukosten und gestiegener Grundstückspreise weiter anziehen, wenn es denn Möglichkeiten gäbe.
Ausblick für 2020: „Die Region Stuttgart ist mit ihrer diversifizierten und leistungsstarken Wirtschaftsstruktur auch für die Zukunft gerüstet. Perspektivisch kann das Schwächeln der Industrie-/Zulieferbranche durch den Anstieg der Nachfrage aus dem Handel und E-Commerce ausgeglichen werden. Wir sind daher optimistisch, dass der Nachfrageüberhang grundsätzlich bestehen bleibt“, sagt Adriano Borgia.
