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13.02.2020 Der Berliner Mietendeckel kommt! Was sie jetzt wissen müssen

Der sogenannte Mietendeckel (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, MietenWoG Bln), wurde vom Berliner Abgeordnetenhaus am 30.01.2020 beschlossen und tritt vss. noch im Februar 2020 in Kraft. Kurz vor Schluss gab es noch Modifizierungen am Mietendeckel-Gesetz, u.a. wurde die Auskunftspflicht für Vermieter verschärft. Dies nimmt ARNECKE SIBETH DABELSTEIN zum Anlass, nachstehend über den Berliner Mietendeckel zu informieren.

Darf das Bundesland Berlin das überhaupt?

Die Opposition hat bereits Verfassungsklagen auf Landes- und Bundesebene angekündigt, da sie den Mietendeckel für verfassungswidrig hält. Ob das Bundesland Berlin den Mietendeckel aus eigener Zuständigkeit heraus überhaupt erlassen darf, ist höchst umstritten. Im Kern steht die Gesetzgebungskompetenz – hier des Bundeslandes Berlin – in Frage. Der Berliner Landesgesetzgeber stützt das Mietendeckel-Gesetz als öffentlich-rechtliches Mietpreisrecht auf die „Gesetzgebungsbefugnis für das Wohnungswesen“, welche selbständig neben das Mietrecht des Bundes trete und unabhängig von ihm bestehe. Hinsichtlich dieser Thematik sind eine Reihe von juristischen Gutachtern zu unterschiedlichen Einschätzungen gekommen.

Zudem nimmt das Gesetz zahlreiche willkürliche Differenzierungen vor, insbesondere bei der Festsetzung der Mietobergrenzen. Dies könnte in vielen Fällen das verfassungsrechtliche Gleichheitsgebot verletzen.

Erst nach der Veröffentlichung des Gesetzes sind die Wege zu den Gerichten offen. Bis zur Entscheidung der Gerichte (die nicht mehr in diesem Jahr zu erwarten ist) muss allerdings mit den neuen Regelungen umgegangen werden.

Kerninhalte des Mietendeckels: Einfrieren – Deckeln – Senken von Mieten

1. Der Mietendeckel gilt für 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden.

Ausgenommen von dem Gesetz sind nur:

• Wohnung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,
• mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung geförderter Wohnungen mit Mietpreisbindung („Sozialwohnungen“)
• Wohnheime
• Trägerwohnungen
• sowie alle ab Anfang 2014 erstmals bezugsfertigen Neubauten oder Wohnungen, die mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand aus dauerhaft unbewohnbarem Wohnraum wiederhergestellt wurden.

2. Mit Inkrafttreten des Gesetzes gilt ein Mietenstopp für Bestandsmieten:

Die Mieten in der Hauptstadt werden (voraussichtlich ab Februar 2020) rückwirkend zum Stichtag 18.06.2019 für fünf Jahre eingefroren. Der Mietenstopp erfasst auch vereinbarte Index- und Staffelmieten. Mietenstopp heißt, dass keine höhere als die am 18.06.2019 geltende Nettokaltmiete gezahlt werden muss. Die Mieterhöhungen seit dem 18.06.2019 sind folglich hinfällig und dürfen nicht mehr verlangt werden.

Bis 2021 sind keine Mieterhöhungen möglich. Solange die Mietobergrenze in laufenden Mietverhältnissen nicht überschritten ist, sollen ab 2022 Mietsteigerungen von jährlich bis zu 1,3% zulässig sein (“atmender Mietendeckel“, Inflationsausgleich).

3. Zusätzlich zu dem Mietenstopp sollen Mietobergrenzen eingeführt werden.

Deren Höhe hängt von der Baualtersklasse und Ausstattung der Wohnung (mit/ohne Sammelheizung, mit/ohne Bad) ab. Das Gesetz definiert insgesamt 12 Mietobergrenzen die zwischen € 3,95 und € 9,80 pro m² liegen (Grundlage für Höchstmieten ist der Berliner Mietspiegel aus dem Jahre 2013, an den noch die allgemeine Preis- und Einkommensentwicklung gekoppelt wird.).

Eine Differenzierung nach der Lage der Wohnung oder sonstigen Ausstattungsmerkmalen findet durch Zu- und Abschläge statt:

Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen € 0,28 und bei mittleren Wohnlagen € 0,09 von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind € 0,74 auf die Mietobergrenze aufzuschlagen. Nach aktueller Auskunft der Berliner Senatsverwaltung wird die Lageeinordnung demnächst veröffentlicht.

Die Mietobergrenze schließt Mobiliar- und Ausstattungsgegenstände bereits ein, Zuschläge dürfen dafür nicht erhoben werden. Allerdings erhöht sich für Wohnraum mit moderner Ausstattung die Mietobergrenze um € 1,00.

Die jeweils geltende Mietobergrenze darf bei Wiedervermietung und bei der erstmaligen Vermietung (z. B. von zuvor gewerblich genutzten Räumen) nicht überschritten werden. Hierfür gelten die Lagekriterien nicht!

Verschärfung der Informationspflichten der Vermieter!

Das Abgeordnetenhaus hat nun beschlossen, dass die Informationspflichten der Vermieter verschärft werden: Vermieter haben den Mietern innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes und auch vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert über die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze Auskunft zu erteilen. Wer vorsätzlich oder fahrlässig diese Auskunft nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt, handelt ordnungswidrig, diese Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 500.000,00 EUR geahndet werden.

Anspruch auf Mietsenkung vss. ab November 2020!

Der Berliner Mietendeckel ist ein Verbotsgesetz: Das Gesetz legt fest, dass das Einfordern von höheren Mieten als nach dem Mietendeckel-Gesetz zulässig, verboten ist und mit Geldbußen von bis zu EUR 500.000,00 geahndet werden kann. Als überhöht gelten Mieten, die ab dem Stichtag 18. Juni 2019 um mehr als 20% über der unter Berücksichtigung der Wohnlage zulässigen Mietobergrenze liegen. Einen Absenkungsanspruch kann der Mieter allerdings erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes geltend machen, voraussichtlich somit im November 2020.

Der Mietenstopp gilt somit rückwirkend zum 18.06.2019. Die Mietensenkung auf Basis der im Mietendeckel verankerten Obergrenzen greift mit Verzögerung. Bestandsvermieter sind gegenüber den „Neuvermietern“ mehrfach privilegiert: Die Bestandsmiete ist erst dann überhöht, wenn sie die Obergrenzen um mehr als 20% überschreitet. Außerdem werden die Obergrenzen zusätzlich nach der Qualität der Wohnlage modifiziert. Zudem gilt die Beschränkung erst neun Monate nach Verkündung (voraussichtlich ab November 2020).

4. Nach Modernisierungsmaßnahmen darf die Miete um höchstens 1,00 EURO pro Quadratmeter erhöht werden. Die Grenze gilt auch im Falle mehrfacher Modernisierungen im Geltungszeitraum des Gesetzes. Umlagefähig sind zu dem nur Kosten für Maßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung, zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches, zur Nutzung in erneuerbarer Energien, die energetische Fenstererneuerung sowie der Heizanlagenaustausch, der Aufzugsanbau oder der Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau. Erhöhen die Vermieter nach Inkrafttreten des Mietendeckels nach einer Modernisierung die Miete haben sie dies der Investitionsbank Berlin anzuzeigen.

5. Die Handlungsmöglichkeiten der Vermieter sind überschaubar:

Für die individuelle Durchsetzung einer Mietabsenkung müssen die Berliner Mieter weitgehend selbst sorgen. Mieter haben die Möglichkeit, sich die „neue“ Miete vom Bezirksamt berechnen und bescheinigen zu lassen und den Bescheid dem Vermieter vorzulegen und die Miete selbständig zu senken. Es ist allerdings zu beachten, dass die Mieter in diesem Fall in Zahlungsrückstand geraten können. Sollte das Gesetz vor Gericht scheitern, droht dem Mieter im schlimmsten Fall die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Die Mieter werden folglich versuchen das verbindliche Einverständnis der Vermieter zur Mietsenkung einzuholen. Alternativ zu dem verbindlichen Einverständnis könnte der Mieter beim Amtsgericht ein Feststellungsurteil bzw. Sanktionen durch Ordnungsgeld erwirken.

Wichtig für den Vermieter ist, dass die niedrige Miete nur unter dem Vorbehalt vereinbart wird, dass der Mietendeckel tatsächlich in Kraft bleibt und der Vermieter sich vorbehält die Differenz als Nachforderung geltend zu machen.

Wird eine Wohnung nach Inkrafttreten des Mietendeckels wieder vermietet oder wird Wohnraum, der zuvor noch nie als Wohnraum vermietet war, erstmalig vermietet, ist eine Miete für dieses und für alle nachfolgenden Mietverhältnisse verboten, die die Mietobergrenzen überschreitet, die sich aus den § 6 (Mietentabelle) und § 7 (Erhöhung der Miete nach Modernisierung) ergeben.

Als Vermieter sollte man auch hier vor allem sicherstellen, dass die niedrigere Miete nur unter dem Vorbehalt vereinbart ist, dass das MietenWoG tatsächlich in Kraft bleibt. In den Mietvertrag könnten die Klauseln aufgenommen werden, die klarstellen, dass sich der Vermieter die Nachforderung der Differenz vorbehält.

Risiko:

Es ist darauf hinzuweisen, dass die oben aufgeführten Klauseln das Risiko bergen, dass sie gerichtlich für unwirksam erklärt werden.

6. Ordnungswidrigkeiten:

In § 11 des Mietendeckel-Gesetzes ist festgelegt, dass bei Ordnungswidrigkeiten eine Geldbuße von bis zu EUR 500.000,00 verhängt werden kann. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig handelt.

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 handelt ordnungswidrig, wer seiner Pflicht zur Mitwirkung, insbesondere Auskunftserteilung gegenüber den zuständigen Stellen, nach § 2 Abs. 3 Satz 3 nicht richtig oder nicht vollständig nachkommt.

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 wird sanktioniert, wenn der Vermieter vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert oder auf Verlangen der Mieter die zum 18.06.2019 vereinbarte oder geschuldete Miete nicht schriftlich oder elektronisch mitteilt.

§ 11 Abs. 1 Nr. 3 legt die nicht ordnungsgemäße Auskunft der Vermieter über die zu Berechnung der Mietobergrenze maßgebenden Umstände nach § 6 Abs. 4 als Ordnungswidrigkeit fest.

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 handeln Vermieter ordnungswidrig, die ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 eine höhere als die nach §§ 3-7 (Mietenstopp bzw. Mietobergrenze) zulässige Miete fordern oder entgegennehmen.

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 5 handelt ordnungswidrig wer entgegen § 7 (Mieterhöhung nach Modernisierung) die Erhöhung nicht oder nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig der Investitionsbank Berlin elektronisch oder schriftlich anzeigt.

Da bei Verstößen gegen den Mietendeckel eine Geldbuße von in Höhe von bis zu EUR 500.000,00 verhängt werden kann, erscheint es empfehlenswert sich als Vermieter mit seinen Pflichten im Sinne des Berliner Mietendeckels auseinander zu setzen.

(Quelle: www.asd-law.com)








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