13.02.2020 Büromarkt Dortmund 2019 mit guten Umsätzen
Die CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, ermittelte für den Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) für 2019 einen Büroflächenumsatz von 94.500 m² und damit gegenüber dem Vorjahr einen Umsatzzuwachs um knapp 19 %. Mit diesem Ergebnis wurden auch die mittel- und langfristigen Durchschnittwerte übertroffen (Durchschnitt 5 Jahre: 93.500 m² - Durchschnitt 10 Jahre: 86.500 m²).
Der Eigennutzeranteil liegt bei 16.000 m² und die Eigennutzerquote mit 17 % damit exakt auf Vorjahresniveau. Dies ist ein Wert, der leicht über dem langfristigen Dortmunder Durchschnitt von rund 14 % liegt.
Die Vermietungsleistung erreichte 78.500 m² und liegt somit nach einem schwächeren Vorjahr wieder deutlich oberhalb des langfristigen Durchschnitts (Durchschnitt 10 Jahre: 74.000 m²). „Insbesondere vor dem Hintergrund sehr geringer Flächenvakanzen am Dortmunder Büromarkt und einer insgesamt erwarteten abkühlenden Wirtschaftslage ist diese gute Vermietungsleistung etwas überraschend und in jedem Fall beachtlich. Etwa ein Drittel aller vermieteten Flächen betraf 2019 Neubauerstbezüge. Projektentwicklungen bekommen zunehmend mehr Zuspruch.“ analysiert CUBION-Vorstand Markus Büchte.
Unterstützt wurde die Vermietungsleistung, wie bereits im Vorjahr, auch durch städtische Bewegungen am Büromarkt. Die beiden größten Mietverträge wurden wieder mit der Stadt Dortmund abgeschlossen. Für die Wirtschaftsförderung mietete die Kommune rund 3.550 m² in der Kurfürstenstraße 2 an. An der Kronenburgallee 7 unterzeichnete die Stadt durch Vermittlung von CUBION einen Kontrakt über rd. 3.400 m² für das Liegenschaftsamt. Materna erweiterte seinen Standort im Gotic-Haus am Westfalendamm 96-100 um ca. 2.350 m². Zudem vermittelte CUBION zwei weitere großflächige Mietverträge: An der Adi-Preißler-Allee 2 mietete die Bildungsakademie Graf etwa 2.300 m² Neubaufläche in einem Projekt der Hoff Unternehmensgruppe. Ein Energieunternehmen entschied sich für eine ca. 2.200 m² große Bürofläche an der Florianstraße 1.
Insgesamt wurden 153 relevante Mietverträge registriert und damit deutlich mehr als im Vorjahr (103 Verträge). Das Vermietungsergebnis basiert damit 2019 auf einer deutlich breiteren Masse kleinerer und mittelgroßer Verträge. Großabschlüsse oberhalb von 4.000 m² blieben vollständig aus.
Mit knapp 20 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden wie in den Vorjahren die meisten Büroflächen im Teilmarkt „Citykern“ vermietet, jedoch ist der Vorsprung vor den weiteren beliebten Lagen in diesem Jahr gering. Die “Stadtkrone Ost“ und die „Sonstigen Lagen“ teilen sich exakt gleichauf mit jeweils 17 % den zweiten Rang vor dem „Büroboulevard B1“ mit rund 16 % relativem Anteil. Hervorzuheben ist das gute Abschneiden der „Stadtkrone Ost“, was auf verschiedene Neubauprojekte dort zurückzuführen ist, die vom Markt sehr gut angenommen wurden.
Die Branchenauswertung wird 2019 von den „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit einem relativen Anteil von ca. 26 % angeführt. Es folgen die „Öffentliche Hand“ sowie „Sonstige Dienstleistungen“ nahezu gleichauf mit etwa jeweils 20 %.
Die Angebotsreserve ist erwartungsgemäß weiter gesunken. Aufgrund des inzwischen erreichten äußerst niedrigen Leerstands fallen die Minderungsraten allerdings nicht mehr so stark aus, wie in den Vorjahren. Die aktuell noch verfügbaren rd. 63.000 m² Bürofläche entsprechen einer Leerstandsquote von nur noch 2,1 %. Etwa ein Drittel der Angebotsreserve verfügt dabei über ein Qualitätsniveau, das den nachgefragten Anforderungen nur sehr mäßig entspricht.
Die derzeitige Angebotsreserve in Neubauten oder Objekten gleichwertig guter Qualität umfasst nur in etwa ein Viertel der Netto-Flächenabsorption aus 2019. Von den im Jahr 2019 fertiggestellten Objekte (rd. 38.000 m²) sind 93 % vermietet. Das für 2020 erwartete Fertigstellungsvolumen (rd. 36.500 m²) ist zu 83 % ebenfalls nicht mehr verfügbar. „Die Lage am Büromarkt Dortmund ist hinsichtlich der aktuellen und mittelfristigen Flächenverfügbarkeit weiter kritisch. Flächensuchende Unternehmen müssen zunehmend auf Neubauprojekte zurückgreifen und entsprechende Zeitverzögerungen bis zum möglichen Einzug in Kauf nehmen. Glücklicherweise gibt es in Dortmund einige sehr interessante Projektentwicklungen in der Pipeline.“ erläutert Markus Büchte die aktuelle Situation.
Die realisierte Spitzenmiete (Mittelwert im obersten Preissegment) steigt weiter und lag 2019 in Dortmund bei 15,60 EUR/m². Diese Spitzenmiete wird in hochwertigen Neubauprojekten im zentralen Stadtkern aber auch in Bestandsobjekten erzielt. Für einzelne Topflächen werden auch Mieten deutlich oberhalb dieses Preisansatzes bezahlt. Aufgrund der anhaltenden Baupreissteigerungen und sehr niedrigen Leerstandsquote ist eine Trendumkehr bei den Mieten generell nicht zu erwarten. Die generell zukünftig erzielbaren Spitzenmieten schätzt CUBION aktuell auf 16,00 – 16,50 EUR/m².
Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt lag 2019 bei 11,13 EUR/m² und ist in Anbetracht der anderen Marktparameter folgerichtig gegenüber dem Vorjahr um weitere 10,6 % gestiegen. Rechnet man Abschlüsse in Neubauten heraus, so ergibt sich im Bestand eine Durchschnittsmiete von jetzt 9,85 EUR/m² (Vorjahr: 9,66 EUR/m²).
Für 2020 erwartet CUBION aufgrund der niedrigen Flächenverfügbarkeit einen sinkenden Flächenumsatz, wenn dieser nicht wieder durch vermehrte Abschlüsse in Projektentwicklungen aufgefangen wird. Eine echte Trendwende in Bezug auf sinkende oder zumindest stagnierende Angebotsreserven und steigende Mieten ist nicht in Sicht.
Der Eigennutzeranteil liegt bei 16.000 m² und die Eigennutzerquote mit 17 % damit exakt auf Vorjahresniveau. Dies ist ein Wert, der leicht über dem langfristigen Dortmunder Durchschnitt von rund 14 % liegt.
Die Vermietungsleistung erreichte 78.500 m² und liegt somit nach einem schwächeren Vorjahr wieder deutlich oberhalb des langfristigen Durchschnitts (Durchschnitt 10 Jahre: 74.000 m²). „Insbesondere vor dem Hintergrund sehr geringer Flächenvakanzen am Dortmunder Büromarkt und einer insgesamt erwarteten abkühlenden Wirtschaftslage ist diese gute Vermietungsleistung etwas überraschend und in jedem Fall beachtlich. Etwa ein Drittel aller vermieteten Flächen betraf 2019 Neubauerstbezüge. Projektentwicklungen bekommen zunehmend mehr Zuspruch.“ analysiert CUBION-Vorstand Markus Büchte.
Unterstützt wurde die Vermietungsleistung, wie bereits im Vorjahr, auch durch städtische Bewegungen am Büromarkt. Die beiden größten Mietverträge wurden wieder mit der Stadt Dortmund abgeschlossen. Für die Wirtschaftsförderung mietete die Kommune rund 3.550 m² in der Kurfürstenstraße 2 an. An der Kronenburgallee 7 unterzeichnete die Stadt durch Vermittlung von CUBION einen Kontrakt über rd. 3.400 m² für das Liegenschaftsamt. Materna erweiterte seinen Standort im Gotic-Haus am Westfalendamm 96-100 um ca. 2.350 m². Zudem vermittelte CUBION zwei weitere großflächige Mietverträge: An der Adi-Preißler-Allee 2 mietete die Bildungsakademie Graf etwa 2.300 m² Neubaufläche in einem Projekt der Hoff Unternehmensgruppe. Ein Energieunternehmen entschied sich für eine ca. 2.200 m² große Bürofläche an der Florianstraße 1.
Insgesamt wurden 153 relevante Mietverträge registriert und damit deutlich mehr als im Vorjahr (103 Verträge). Das Vermietungsergebnis basiert damit 2019 auf einer deutlich breiteren Masse kleinerer und mittelgroßer Verträge. Großabschlüsse oberhalb von 4.000 m² blieben vollständig aus.
Mit knapp 20 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden wie in den Vorjahren die meisten Büroflächen im Teilmarkt „Citykern“ vermietet, jedoch ist der Vorsprung vor den weiteren beliebten Lagen in diesem Jahr gering. Die “Stadtkrone Ost“ und die „Sonstigen Lagen“ teilen sich exakt gleichauf mit jeweils 17 % den zweiten Rang vor dem „Büroboulevard B1“ mit rund 16 % relativem Anteil. Hervorzuheben ist das gute Abschneiden der „Stadtkrone Ost“, was auf verschiedene Neubauprojekte dort zurückzuführen ist, die vom Markt sehr gut angenommen wurden.
Die Branchenauswertung wird 2019 von den „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit einem relativen Anteil von ca. 26 % angeführt. Es folgen die „Öffentliche Hand“ sowie „Sonstige Dienstleistungen“ nahezu gleichauf mit etwa jeweils 20 %.
Die Angebotsreserve ist erwartungsgemäß weiter gesunken. Aufgrund des inzwischen erreichten äußerst niedrigen Leerstands fallen die Minderungsraten allerdings nicht mehr so stark aus, wie in den Vorjahren. Die aktuell noch verfügbaren rd. 63.000 m² Bürofläche entsprechen einer Leerstandsquote von nur noch 2,1 %. Etwa ein Drittel der Angebotsreserve verfügt dabei über ein Qualitätsniveau, das den nachgefragten Anforderungen nur sehr mäßig entspricht.
Die derzeitige Angebotsreserve in Neubauten oder Objekten gleichwertig guter Qualität umfasst nur in etwa ein Viertel der Netto-Flächenabsorption aus 2019. Von den im Jahr 2019 fertiggestellten Objekte (rd. 38.000 m²) sind 93 % vermietet. Das für 2020 erwartete Fertigstellungsvolumen (rd. 36.500 m²) ist zu 83 % ebenfalls nicht mehr verfügbar. „Die Lage am Büromarkt Dortmund ist hinsichtlich der aktuellen und mittelfristigen Flächenverfügbarkeit weiter kritisch. Flächensuchende Unternehmen müssen zunehmend auf Neubauprojekte zurückgreifen und entsprechende Zeitverzögerungen bis zum möglichen Einzug in Kauf nehmen. Glücklicherweise gibt es in Dortmund einige sehr interessante Projektentwicklungen in der Pipeline.“ erläutert Markus Büchte die aktuelle Situation.
Die realisierte Spitzenmiete (Mittelwert im obersten Preissegment) steigt weiter und lag 2019 in Dortmund bei 15,60 EUR/m². Diese Spitzenmiete wird in hochwertigen Neubauprojekten im zentralen Stadtkern aber auch in Bestandsobjekten erzielt. Für einzelne Topflächen werden auch Mieten deutlich oberhalb dieses Preisansatzes bezahlt. Aufgrund der anhaltenden Baupreissteigerungen und sehr niedrigen Leerstandsquote ist eine Trendumkehr bei den Mieten generell nicht zu erwarten. Die generell zukünftig erzielbaren Spitzenmieten schätzt CUBION aktuell auf 16,00 – 16,50 EUR/m².
Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt lag 2019 bei 11,13 EUR/m² und ist in Anbetracht der anderen Marktparameter folgerichtig gegenüber dem Vorjahr um weitere 10,6 % gestiegen. Rechnet man Abschlüsse in Neubauten heraus, so ergibt sich im Bestand eine Durchschnittsmiete von jetzt 9,85 EUR/m² (Vorjahr: 9,66 EUR/m²).
Für 2020 erwartet CUBION aufgrund der niedrigen Flächenverfügbarkeit einen sinkenden Flächenumsatz, wenn dieser nicht wieder durch vermehrte Abschlüsse in Projektentwicklungen aufgefangen wird. Eine echte Trendwende in Bezug auf sinkende oder zumindest stagnierende Angebotsreserven und steigende Mieten ist nicht in Sicht.
