19.02.2020 Hauspreis-Index: Bestandshäuser schließen noch schneller auf
Seit Januar dieses Jahres wird der Europace Hauspreis-Index auf Basis einer geschärften Berechnungsgrundlage ermittelt. Ziel ist es, unter Berücksichtigung neuer Faktoren, die bei der Bewertung der Objekte in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen haben, eine qualifizierte Aussage mit noch geringeren Schwankungen über die aktuelle Preisentwicklung treffen zu können. Der Europace Hauspreis-Index EPX wurde bereits 2005 gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) entwickelt und wird seitdem monatlich erhoben.
Um eine Verbesserung der Regressionen zu erzielen, wurden zur Berechnung der bestehenden EPX-Indizes in den Segmenten Neue Ein- und Zweifamilienhäuser, Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen die Parameter Unterkellerung, Stellplatz Auto und Ausstattung ergänzt. Darüber hinaus wurden die raumbezogenen Variablen (Quelle BBSR) ausdifferenziert.
So ergibt sich aus den neuen Berechnungen für den Monat Januar 2020 für das Segment Eigentumswohnung mit 177,13 Punkten eine Steigerung von 1,34 Prozent zum Vormonat und 13,59 Prozent zum Vorjahresmonat. Auf Basis der alten Berechnung wäre das Segment mit 177,42 Punkten bewertet worden. Auch bei den Neubauten korrigiert sich die Preisbewertung minimal nach unten: Hier ergibt sich durch die Neuberechnung ein Index von 178,88 Punkten, während die alte Berechnung 178,97 Punkte ergeben hätte. Einzig im Bereich der bestehenden Ein- und Zweifamilienhäuser ändert sich der Hauspreis auf Basis der neuen Berechnungsgrundlage leicht nach oben. Statt 159,13 Punkten auf Basis der alten Berechnungsgrundlage, geht aus der geschärften Berechnung ein Indexwert von 159,60 Punkten hervor. Das entspricht einer Steigerung von 1,42 Prozent zum Vormonat und 12,01 Prozent zum Vorjahresmonat.
Vorstand und Co-CEO der Europace AG Stefan Kennerknecht sieht in der neuen Preisentwicklung einen leichten Trend zu Bestandsimmobilien: “Aus dem aktuellen Blickwinkel betrachtet, wirken die aus der neuen Berechnungsgrundlage hervorgehenden Korrekturen als noch relativ gering. Wir erkennen deutliche Skaleneffekte, die in der Zukunft eine größere Auswirkung auf die Preisentwicklung haben werden. Gerade in der Kategorie der Ein- und Zweifamilienhäuser ist die Heterogenität am höchsten und kann nun durch mehr Variablentiefe besser abgebildet werden. Schon die Differenzierung zum Beispiel der Baualtersklassen wirkt sich spürbar aus. Auf Basis der neuen Berechnungsgrundlage zeigen die Zahlen noch deutlicher die steigende Attraktivität des Segments der Bestandshäuser, das sich aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum und der geringen Angebote auf dem Sektor der Neubauten immer stärker in den Fokus der Verbraucher schiebt. Hier könnte sich in den kommenden Monaten eine noch stärkere Angleichung zu den anderen Sektoren abzeichnen.”
Gemeinsam mit dem international tätigen Finanz- und Immobiliensektor-Ökonom Hans-Joachim Dübel und dem BBR entwickelte Europace bereits 2005 den hedonischen Hauspreisindex EPX. Unter der Fachberatung von Dübel, einem ausgebildeten Ökonometriker, wurde der Index in den vergangenen Jahren an die aktuellen Marktanforderungen angepasst: „Das Ziel unseres Hauspreisprojektes mit den Daten der Europace AG war eine qualitativ bessere Einschätzung der aktuellen Preisentwicklung, von der alle Marktteilnehmer – Käufer, Verkäufer, Dienstleister und Finanzierer – profitieren. Weil keine zwei Immobilien identische Eigenschaften aufweisen und ebenso keine zwei Transaktionen am Immobilienmarkt identisch sind, müssen zur Schätzung der allgemeinen Preisentwicklung im sogenannten hedonischen Verfahren diese Eigenschaften bewertet und isoliert werden. Zum Beispiel darf ein Immobilienpreisindex keine Steigerung aufweisen, nur weil im Zeitvergleich mehr Luxuswohnungen als einfache Wohnungen verkauft werden. Zu den bisherigen Eigenschaften wie Größe von Grundstück und Wohnung, Region, Lage und Baualter, die diese Isolierung schon recht gut bewerkstelligen, wurden im Projekt neue, nun seitens der teilnehmenden Banken verfügbare Eigenschaften wie Bauweise, Vorhandensein von Autostellplätzen, Einschätzung der Ausstattung und Unterkellerung hinzugefügt. Damit konnte die Schätzqualität noch einmal deutlich verbessert werden.”
Gleichzeitig wurden für die Einschätzungen der Preisentwicklung auf Bundesebene eine verfeinerte Abgrenzung der Immobilienmarktregionen vorgenommen, sodass nun Veränderungen in der Anzahl der Transaktionen zwischen Regionen, die ebenfalls den Preisindex beeinflussen können, keine Rolle mehr spielen. Auch dies führt zu größerer Genauigkeit der geschätzten Preisentwicklung. Dazu wurde die Stadtregionsabgrenzungen des BBR sowie eigene Abgrenzungen des ländlichen Raums einbezogen.
Um eine Verbesserung der Regressionen zu erzielen, wurden zur Berechnung der bestehenden EPX-Indizes in den Segmenten Neue Ein- und Zweifamilienhäuser, Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen die Parameter Unterkellerung, Stellplatz Auto und Ausstattung ergänzt. Darüber hinaus wurden die raumbezogenen Variablen (Quelle BBSR) ausdifferenziert.
So ergibt sich aus den neuen Berechnungen für den Monat Januar 2020 für das Segment Eigentumswohnung mit 177,13 Punkten eine Steigerung von 1,34 Prozent zum Vormonat und 13,59 Prozent zum Vorjahresmonat. Auf Basis der alten Berechnung wäre das Segment mit 177,42 Punkten bewertet worden. Auch bei den Neubauten korrigiert sich die Preisbewertung minimal nach unten: Hier ergibt sich durch die Neuberechnung ein Index von 178,88 Punkten, während die alte Berechnung 178,97 Punkte ergeben hätte. Einzig im Bereich der bestehenden Ein- und Zweifamilienhäuser ändert sich der Hauspreis auf Basis der neuen Berechnungsgrundlage leicht nach oben. Statt 159,13 Punkten auf Basis der alten Berechnungsgrundlage, geht aus der geschärften Berechnung ein Indexwert von 159,60 Punkten hervor. Das entspricht einer Steigerung von 1,42 Prozent zum Vormonat und 12,01 Prozent zum Vorjahresmonat.
Vorstand und Co-CEO der Europace AG Stefan Kennerknecht sieht in der neuen Preisentwicklung einen leichten Trend zu Bestandsimmobilien: “Aus dem aktuellen Blickwinkel betrachtet, wirken die aus der neuen Berechnungsgrundlage hervorgehenden Korrekturen als noch relativ gering. Wir erkennen deutliche Skaleneffekte, die in der Zukunft eine größere Auswirkung auf die Preisentwicklung haben werden. Gerade in der Kategorie der Ein- und Zweifamilienhäuser ist die Heterogenität am höchsten und kann nun durch mehr Variablentiefe besser abgebildet werden. Schon die Differenzierung zum Beispiel der Baualtersklassen wirkt sich spürbar aus. Auf Basis der neuen Berechnungsgrundlage zeigen die Zahlen noch deutlicher die steigende Attraktivität des Segments der Bestandshäuser, das sich aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum und der geringen Angebote auf dem Sektor der Neubauten immer stärker in den Fokus der Verbraucher schiebt. Hier könnte sich in den kommenden Monaten eine noch stärkere Angleichung zu den anderen Sektoren abzeichnen.”
Gemeinsam mit dem international tätigen Finanz- und Immobiliensektor-Ökonom Hans-Joachim Dübel und dem BBR entwickelte Europace bereits 2005 den hedonischen Hauspreisindex EPX. Unter der Fachberatung von Dübel, einem ausgebildeten Ökonometriker, wurde der Index in den vergangenen Jahren an die aktuellen Marktanforderungen angepasst: „Das Ziel unseres Hauspreisprojektes mit den Daten der Europace AG war eine qualitativ bessere Einschätzung der aktuellen Preisentwicklung, von der alle Marktteilnehmer – Käufer, Verkäufer, Dienstleister und Finanzierer – profitieren. Weil keine zwei Immobilien identische Eigenschaften aufweisen und ebenso keine zwei Transaktionen am Immobilienmarkt identisch sind, müssen zur Schätzung der allgemeinen Preisentwicklung im sogenannten hedonischen Verfahren diese Eigenschaften bewertet und isoliert werden. Zum Beispiel darf ein Immobilienpreisindex keine Steigerung aufweisen, nur weil im Zeitvergleich mehr Luxuswohnungen als einfache Wohnungen verkauft werden. Zu den bisherigen Eigenschaften wie Größe von Grundstück und Wohnung, Region, Lage und Baualter, die diese Isolierung schon recht gut bewerkstelligen, wurden im Projekt neue, nun seitens der teilnehmenden Banken verfügbare Eigenschaften wie Bauweise, Vorhandensein von Autostellplätzen, Einschätzung der Ausstattung und Unterkellerung hinzugefügt. Damit konnte die Schätzqualität noch einmal deutlich verbessert werden.”
Gleichzeitig wurden für die Einschätzungen der Preisentwicklung auf Bundesebene eine verfeinerte Abgrenzung der Immobilienmarktregionen vorgenommen, sodass nun Veränderungen in der Anzahl der Transaktionen zwischen Regionen, die ebenfalls den Preisindex beeinflussen können, keine Rolle mehr spielen. Auch dies führt zu größerer Genauigkeit der geschätzten Preisentwicklung. Dazu wurde die Stadtregionsabgrenzungen des BBR sowie eigene Abgrenzungen des ländlichen Raums einbezogen.
