09.03.2020 LEG realisiert geplantes Gewinnwachstum – Zuversicht für 2020
Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG
Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien setzte sich auch im Januar 2019 fort. Wesentliche Treiber für den Gewinnzuwachs sind dabei das anhaltende strukturelle Mietwachstum, Kostendisziplin bei den Verwaltungskosten, Akquisitionen und eine nochmalige Reduktion der durchschnittlichen Finanzierungskosten. Erfreulich entwickelten sich zudem die Erträge aus dem Geschäft mit Zusatzdienstleistungen. Gegenläufig wirkte die erfolgreiche Veräußerung von rund 3.400 Wohneinheiten im Verlauf des zweiten Halbjahres 2019. Auch für das Geschäftsjahr 2020 bleibt die Perspektive für das Gewinnwachstum und die Wertsteigerung des Portfolios positiv. Das hohe externe Wachstumstempo aus 2019 soll beibehalten werden. Beim Mietwachstum setzt die LEG auf nachhaltiges, verantwortungsvolles Wachstum und langfristige Kundenbindung.
„Unsere klare Positionierung als Anbieter für faires Wohnen in NRW und weiteren Regionen in Deutschland zahlt sich aus. Unsere Durchschnittsmiete liegt bei im Marktvergleich attraktiven 5,82 Euro pro qm, wir engagieren uns verstärkt für soziale und ökologische Belange und konnten gleichzeitig alle finanziellen Ziele 2019 erreichen. Ein wichtiger Treiber für die positive Geschäftsentwicklung ist der Erwerb von rund 5.700 Einheiten im Geschäftsjahr 2019 auf Basis unserer starken Bilanz. Ermöglicht haben unser Wachstum unsere Investoren, die für das vergangene Geschäftsjahr trotz gestiegener Aktienanzahl eine weiter steigende Dividende in Höhe von 3,60 Euro pro Aktie erhalten sollen. Insgesamt sehen wir uns im herausfordernden Umfeld zwischen Wirtschaftlichkeit, Kundenorientierung und Nachhaltigkeit gut aufgestellt.“, so Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
FFO I kann weiter gesteigert werden
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens legten 2019 auf 341,3 Millionen Euro zu, was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 7,1 Prozent entspricht (2018: 318,6 Millionen Euro). Auf Basis der gewichteten Aktienanzahl liegt der FFO pro Aktie mit 5,27 Euro dabei um 4,6 Prozent über dem Vorjahreswert (5,04 Euro). Negative Effekte aus Kostensteigerungen für Handwerksleistungen konnten dabei durch Effizienzsteigerungsmaßnahmen kompensiert werden. Entsprechend hat sich die operative EBITDA-Marge auf 72,8 Prozent (Vorjahr 72,3 Prozent) weiter ausgeweitet. Für 2020 ist eine weitere Steigerung der operativen Marge auf 74 Prozent geplant.
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 5,82 Euro pro Quadratmeter zu. Dabei stieg die Miete im frei-finanzierten Bereich um 3,6 Prozent; im preisgebundenen Bereich lag sie mit 4,79 Euro je Quadratmeter 0,5 Prozent über dem Wert des Vorjahrs. Die LEG bietet damit weiterhin guten Wohnraum zu einem angemessenen Preis-Leistungsverhältnis für breite Schichten der Bevölkerung. Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche lag mit 3,0 Prozent leicht unter dem Vorjahresniveau (3,1 Prozent).
Weiterer deutlicher NAV-Anstieg
Der Pro-forma NAV (ohne Goodwill) zum 31. Dezember 2019 liegt bei 105,39 Euro pro Aktie. Dies entspricht einem Anstieg von 12,8 Prozent zum Bilanzstichtag (31. Dezember 2018: 93,40 Euro pro Aktie). Einschließlich der geplanten Dividende von 3,60 Euro liegt die Gesamtrendite für die Aktionäre für 2019 dabei bei mehr als 16 Prozent. Der wesentliche Treiber für den Anstieg war die Neubewertung des Immobilienportfolios in Höhe von 923,4 Millionen Euro (+8,3 Prozent). Der Wert des Immobilienbestands entspricht einer Bruttomietrendite des Portfolios von 5,1 Prozent und einem Wert von 1.353 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien und der positiven operativen Performance wird auch 2020 mit einer positiven Wertentwicklung in allen Marktsegmenten gerechnet.
Beschleunigung des externen Wachstums
In einem herausfordernden Marktumfeld mit einem insgesamt weiter knappen Angebot konnte die LEG im abgelaufenen Geschäftsjahr insgesamt rund 5.700 Wohneinheiten ankaufen. Damit blieb die LEG auch 2019 trotz einer größeren Portfoliobereinigung mit dem Verkauf von rund 3.400 Wohneinheiten weiterhin Nettokäufer bei einer gleichzeitig verbesserten Portfolioqualität. Zu Jahresbeginn 2020 konnte die LEG 1.500 Wohneinheiten akquirieren und der Erwerb weiterer rund 1.200 Einheiten ist weit fortgeschritten.
Starke Bilanz unterstreicht niedriges Risikoprofil
Zum Quartalstichtag 31. Dezember 2019 konnte die LEG ihr Finanzierungsprofil im Vergleich zum Vorjahr erheblich verbessern: Während die Laufzeit der Finanzierung von 7,6 Jahre auf 8,1 Jahre verlängert wurde, konnte der durchschnittliche Zins
von 1,58% auf 1,43% gesenkt werden. Ausschlaggebend hierfür war die erfolgreiche vorzeitige Refinanzierung von Darlehen mit einem Volumen von rund 300 Mio. Euro sowie die erfolgreiche Begebung von zwei Anleihen mit einem Volumen von 800 Mio. Euro im vierten Quartal.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Jahresende mit 37,7 Prozent auf dem niedrigsten Niveau aller Jahresabschlüsse seit dem Börsengang. Dies unterstreicht einmal mehr das niedrige Risikoprofil der LEG und lässt weiterhin Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Portfoliowachstums.
Steigende Dividende trotz deutlich höherer Aktienanzahl vorgeschlagen
Für das laufende Geschäftsjahr 2019 schlagen der Vorstand und der Aufsichtsrat der Hauptversammlung am 20. Mai 2020 eine weiter steigende Dividende von 3,60 Euro (Vorjahr 3,53 Euro) pro Aktie vor. Aufgrund der deutlich höheren Aktienanzahl infolge der im Oktober 2019 erfolgten vorzeitigen Wandlung der Wandelanleihe 2014/2021 steigt somit der geplante Ausschüttungsbetrag um 11,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
ESG-Engagement weiter ausgebaut
Als nachhaltig agierendes Unternehmen achtet die LEG in besonderem Maße auf ihre soziale Verantwortung, auf Umwelt- und Klimaschutz und auf eine gute Unternehmensführung. Mit der Ende 2019 gegründeten Stiftung „Dein Zuhause hilft“ mit einer Kapitalausstattung in Höhe von 16 Millionen Euro hat das Unternehmen sein soziales Engagement nochmals deutlich ausgeweitet. Die Stiftung organisiert und finanziert nachhaltige und langfristige Sozialarbeit, insbesondere durch Kooperationen mit professionellen, karitativen Partnern. Im Rahmen unserer Investitionsoffensive haben wir 2019 rund 295 Millionen Euro bzw. 33,90 Euro pro qm (Vorjahr: rd. 253 Millionen Euro bzw. 29,40 Euro pro qm) in die Instandhaltung und Modernisierung unseres Portfolios investiert mit einem Schwerpunkt auf energetischer Sanierung. Hierdurch können wir rund 5.400 Tonnen CO2 pro Jahr einsparen. Wir bestätigen unser Ziel, pro Jahr mindestens 3 Prozent unserer Wohnungen energieeffizient zu modernisieren.
Die LEG ist 2019 der Charta für Vielfalt beigetreten und unterstützt Frauen in Führungspositionen. Aktuell sind mehr als ein Drittel der Führungskräfte der LEG weiblich. Ferner beabsichtigt die LEG der Hauptversammlung ein neues Vorstandsvergütungssystem vorzuschlagen, das erstmalig auch ESG-Kriterien berücksichtigt. Umfassende Informationen zum ESG-Engagement der LEG finden Sie in unserem gesonderten nicht-finanziellen Bericht.
Bestätigung der im November 2019 angehobenen Gewinnprognose für 2020
Für 2020 erwartet das Unternehmen einschließlich der geplanten positiven Effekte aus den gesicherten Akquisitionen und Refinanzierungsmaßnahmen einen FFO I in der Bandbreite von 370 bis 380 Millionen Euro. Dies entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einer Steigerung von 9,8 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2019 erzielten FFO.
„Unsere klare Positionierung als Anbieter für faires Wohnen in NRW und weiteren Regionen in Deutschland zahlt sich aus. Unsere Durchschnittsmiete liegt bei im Marktvergleich attraktiven 5,82 Euro pro qm, wir engagieren uns verstärkt für soziale und ökologische Belange und konnten gleichzeitig alle finanziellen Ziele 2019 erreichen. Ein wichtiger Treiber für die positive Geschäftsentwicklung ist der Erwerb von rund 5.700 Einheiten im Geschäftsjahr 2019 auf Basis unserer starken Bilanz. Ermöglicht haben unser Wachstum unsere Investoren, die für das vergangene Geschäftsjahr trotz gestiegener Aktienanzahl eine weiter steigende Dividende in Höhe von 3,60 Euro pro Aktie erhalten sollen. Insgesamt sehen wir uns im herausfordernden Umfeld zwischen Wirtschaftlichkeit, Kundenorientierung und Nachhaltigkeit gut aufgestellt.“, so Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
FFO I kann weiter gesteigert werden
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens legten 2019 auf 341,3 Millionen Euro zu, was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 7,1 Prozent entspricht (2018: 318,6 Millionen Euro). Auf Basis der gewichteten Aktienanzahl liegt der FFO pro Aktie mit 5,27 Euro dabei um 4,6 Prozent über dem Vorjahreswert (5,04 Euro). Negative Effekte aus Kostensteigerungen für Handwerksleistungen konnten dabei durch Effizienzsteigerungsmaßnahmen kompensiert werden. Entsprechend hat sich die operative EBITDA-Marge auf 72,8 Prozent (Vorjahr 72,3 Prozent) weiter ausgeweitet. Für 2020 ist eine weitere Steigerung der operativen Marge auf 74 Prozent geplant.
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 5,82 Euro pro Quadratmeter zu. Dabei stieg die Miete im frei-finanzierten Bereich um 3,6 Prozent; im preisgebundenen Bereich lag sie mit 4,79 Euro je Quadratmeter 0,5 Prozent über dem Wert des Vorjahrs. Die LEG bietet damit weiterhin guten Wohnraum zu einem angemessenen Preis-Leistungsverhältnis für breite Schichten der Bevölkerung. Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche lag mit 3,0 Prozent leicht unter dem Vorjahresniveau (3,1 Prozent).
Weiterer deutlicher NAV-Anstieg
Der Pro-forma NAV (ohne Goodwill) zum 31. Dezember 2019 liegt bei 105,39 Euro pro Aktie. Dies entspricht einem Anstieg von 12,8 Prozent zum Bilanzstichtag (31. Dezember 2018: 93,40 Euro pro Aktie). Einschließlich der geplanten Dividende von 3,60 Euro liegt die Gesamtrendite für die Aktionäre für 2019 dabei bei mehr als 16 Prozent. Der wesentliche Treiber für den Anstieg war die Neubewertung des Immobilienportfolios in Höhe von 923,4 Millionen Euro (+8,3 Prozent). Der Wert des Immobilienbestands entspricht einer Bruttomietrendite des Portfolios von 5,1 Prozent und einem Wert von 1.353 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien und der positiven operativen Performance wird auch 2020 mit einer positiven Wertentwicklung in allen Marktsegmenten gerechnet.
Beschleunigung des externen Wachstums
In einem herausfordernden Marktumfeld mit einem insgesamt weiter knappen Angebot konnte die LEG im abgelaufenen Geschäftsjahr insgesamt rund 5.700 Wohneinheiten ankaufen. Damit blieb die LEG auch 2019 trotz einer größeren Portfoliobereinigung mit dem Verkauf von rund 3.400 Wohneinheiten weiterhin Nettokäufer bei einer gleichzeitig verbesserten Portfolioqualität. Zu Jahresbeginn 2020 konnte die LEG 1.500 Wohneinheiten akquirieren und der Erwerb weiterer rund 1.200 Einheiten ist weit fortgeschritten.
Starke Bilanz unterstreicht niedriges Risikoprofil
Zum Quartalstichtag 31. Dezember 2019 konnte die LEG ihr Finanzierungsprofil im Vergleich zum Vorjahr erheblich verbessern: Während die Laufzeit der Finanzierung von 7,6 Jahre auf 8,1 Jahre verlängert wurde, konnte der durchschnittliche Zins
von 1,58% auf 1,43% gesenkt werden. Ausschlaggebend hierfür war die erfolgreiche vorzeitige Refinanzierung von Darlehen mit einem Volumen von rund 300 Mio. Euro sowie die erfolgreiche Begebung von zwei Anleihen mit einem Volumen von 800 Mio. Euro im vierten Quartal.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Jahresende mit 37,7 Prozent auf dem niedrigsten Niveau aller Jahresabschlüsse seit dem Börsengang. Dies unterstreicht einmal mehr das niedrige Risikoprofil der LEG und lässt weiterhin Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Portfoliowachstums.
Steigende Dividende trotz deutlich höherer Aktienanzahl vorgeschlagen
Für das laufende Geschäftsjahr 2019 schlagen der Vorstand und der Aufsichtsrat der Hauptversammlung am 20. Mai 2020 eine weiter steigende Dividende von 3,60 Euro (Vorjahr 3,53 Euro) pro Aktie vor. Aufgrund der deutlich höheren Aktienanzahl infolge der im Oktober 2019 erfolgten vorzeitigen Wandlung der Wandelanleihe 2014/2021 steigt somit der geplante Ausschüttungsbetrag um 11,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
ESG-Engagement weiter ausgebaut
Als nachhaltig agierendes Unternehmen achtet die LEG in besonderem Maße auf ihre soziale Verantwortung, auf Umwelt- und Klimaschutz und auf eine gute Unternehmensführung. Mit der Ende 2019 gegründeten Stiftung „Dein Zuhause hilft“ mit einer Kapitalausstattung in Höhe von 16 Millionen Euro hat das Unternehmen sein soziales Engagement nochmals deutlich ausgeweitet. Die Stiftung organisiert und finanziert nachhaltige und langfristige Sozialarbeit, insbesondere durch Kooperationen mit professionellen, karitativen Partnern. Im Rahmen unserer Investitionsoffensive haben wir 2019 rund 295 Millionen Euro bzw. 33,90 Euro pro qm (Vorjahr: rd. 253 Millionen Euro bzw. 29,40 Euro pro qm) in die Instandhaltung und Modernisierung unseres Portfolios investiert mit einem Schwerpunkt auf energetischer Sanierung. Hierdurch können wir rund 5.400 Tonnen CO2 pro Jahr einsparen. Wir bestätigen unser Ziel, pro Jahr mindestens 3 Prozent unserer Wohnungen energieeffizient zu modernisieren.
Die LEG ist 2019 der Charta für Vielfalt beigetreten und unterstützt Frauen in Führungspositionen. Aktuell sind mehr als ein Drittel der Führungskräfte der LEG weiblich. Ferner beabsichtigt die LEG der Hauptversammlung ein neues Vorstandsvergütungssystem vorzuschlagen, das erstmalig auch ESG-Kriterien berücksichtigt. Umfassende Informationen zum ESG-Engagement der LEG finden Sie in unserem gesonderten nicht-finanziellen Bericht.
Bestätigung der im November 2019 angehobenen Gewinnprognose für 2020
Für 2020 erwartet das Unternehmen einschließlich der geplanten positiven Effekte aus den gesicherten Akquisitionen und Refinanzierungsmaßnahmen einen FFO I in der Bandbreite von 370 bis 380 Millionen Euro. Dies entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einer Steigerung von 9,8 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2019 erzielten FFO.
