06.04.2020 Gewerbeinvestments: Pandemie beendet 10-jährigen Aufschwung
Die COVID-19-Pandemie hat den zehn Jahre währenden zyklischen Aufschwung am deutschen Immobilieninvestmentmarkt für Gewerbeimmobilien beendet. Er endete mit dem höchsten Transaktionsvolumen, das je in einem 1. Quartal registriert wurde. Insgesamt wurden mehr als 18,4 Mrd. Euro investiert (+ 72 % ggü. Q1-19), wobei der Umsatz im März mit 4,3 Mrd. Euro bereits niedriger lag als in den beiden ersten Monaten des Jahres und die Zahl der Transaktionen vor allem in der letzten Märzhälfte spürbar zurückging. „Für die kommenden Wochen und Monate rechnen wir mit einem weiteren deutlichen Rückgang der Transaktionsaktivität“, so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, und ergänzt: „Transaktionen, die bereits weit fortgeschritten waren, wurden und werden oft noch zu Ende geführt. Es werden jedoch derzeit kaum noch Verkaufsprozesse begonnen. Zwar gibt es durchaus Investoren, die auch im momentanen Umfeld weiter zukaufen wollen, aber auch diese Investoren sehen sich mit praktischen Hürden wie den geltenden Kontaktbeschränkungen konfrontiert. Viele andere Investoren haben ihre Ankaufspläne zunächst pausiert und wollen die nächsten Wochen zur Orientierung nutzen.“ Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt lediglich sagen, dass das Transaktionsvolumen mindestens im 2. Quartal deutlich niedriger ausfallen wird und auch der Gesamtjahresumsatz trotz des umsatzstarken Jahresauftakts nicht an die Vorjahre wird anknüpfen können.
Die Ergebnisse für Sie im Überblick:
• Aufschwung endet mit umsatzstärkstem 1. Quartal überhaupt: 18,4 Mrd. Euro
• Auswirkungen der Krise in Q1-Zahlen praktisch noch nicht ablesbar, aber für Q2 deutlich geringere Transaktionsaktivität erwartet
• Anfangsrenditen dürften vor allem im Non-Core-Segment steigen, Ausmaß unklar
In allen Segmenten rückläufige Transaktionsvolumina zu erwarten
Die Krise wird voraussichtlich bei allen Nutzungsarten zu rückläufigen Transaktionsvolumina führen, aber der Effekt dürfte unterschiedlich stark ausfallen. Savills hat dazu am 31. März 2020 seine Heads of Research in 24 Ländern weltweit um ihre Einschätzung gebeten und da die Krise eine globale ist, dürfte das ermittelte Bild auch für Deutschland gelten. Demnach wird das Transaktionsvolumen bei Hotels am stärksten zurückgehen, gefolgt von Einzelhandels- und – mit etwas Abstand – Büroimmobilien. Die geringsten Auswirkungen erwarten die Researcher für Logistik- und Gesundheitsimmobilien.
Anfangsrenditen dürften steigen, Investoren auf Sicht fahren
Wie sich die Anfangsrenditen im Zuge dieses erwarteten Umsatzrückgangs entwickeln, bleibt abzuwarten. Im 1. Quartal zeigte sich diesbezüglich noch keine Bewegung, die Spitzenrenditen aller Segmente blieben unverändert. Allerdings bildet das eher den Stand „vor COVID-19“ ab, denn alle in den letzten Wochen abgeschlossenen Transaktionen wurden lange vor der Pandemie eingefädelt. Kurzfristig rechnet Savills mit steigenden Anfangsrenditen in praktisch allen Segmenten und Risikoklassen, unter anderem weil die Investoren angesichts der starken wirtschaftlichen Verwerfungen ihre Mietwachstumserwartungen nach unten korrigieren dürften. Außerdem ist für viele ausländische Investoren der Marktzugang derzeit abgeschnitten, sodass allein dadurch die Nachfrage zurückgehen wird. „Die Erfahrung aus vergangenen Krisen zeigt: Stets sind die Anfangsrenditen über alle Nutzungsarten hinweg gestiegen, und zwar in den Non-Core-Segmenten stärker als im Core-Bereich. Vermutlich wird das auch dieses Mal so sein, auch wenn wir derzeit weder Ausmaß noch Dauer des Renditeanstiegs einschätzen können“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Marcus Lemli ergänzt: „Alle Marktakteure navigieren jetzt und für die kommenden Wochen auf Sicht. Wir alle sind Zeuge eines historisch einschneidenden Ereignisses, dessen Ausgang offen ist. Das bringt Risiken und Chancen mit sich, zunächst aber vor allem Ungewissheit. In einem solchen Umfeld lassen sich langfristig wirksame Entscheidungen, die Immobilieninvestitionen nun mal sind, nur schwer treffen.“ Lemli weiter: „Im Vorteil sind jene Investoren, die über ein großes Liquiditätspolster verfügen, zumal Fremdkapital knapper werden wird. Sie befinden sich in einer guten Startposition, um die sich bietenden Gelegenheiten nutzen zu können.“
Die Ergebnisse für Sie im Überblick:
• Aufschwung endet mit umsatzstärkstem 1. Quartal überhaupt: 18,4 Mrd. Euro
• Auswirkungen der Krise in Q1-Zahlen praktisch noch nicht ablesbar, aber für Q2 deutlich geringere Transaktionsaktivität erwartet
• Anfangsrenditen dürften vor allem im Non-Core-Segment steigen, Ausmaß unklar
In allen Segmenten rückläufige Transaktionsvolumina zu erwarten
Die Krise wird voraussichtlich bei allen Nutzungsarten zu rückläufigen Transaktionsvolumina führen, aber der Effekt dürfte unterschiedlich stark ausfallen. Savills hat dazu am 31. März 2020 seine Heads of Research in 24 Ländern weltweit um ihre Einschätzung gebeten und da die Krise eine globale ist, dürfte das ermittelte Bild auch für Deutschland gelten. Demnach wird das Transaktionsvolumen bei Hotels am stärksten zurückgehen, gefolgt von Einzelhandels- und – mit etwas Abstand – Büroimmobilien. Die geringsten Auswirkungen erwarten die Researcher für Logistik- und Gesundheitsimmobilien.
Anfangsrenditen dürften steigen, Investoren auf Sicht fahren
Wie sich die Anfangsrenditen im Zuge dieses erwarteten Umsatzrückgangs entwickeln, bleibt abzuwarten. Im 1. Quartal zeigte sich diesbezüglich noch keine Bewegung, die Spitzenrenditen aller Segmente blieben unverändert. Allerdings bildet das eher den Stand „vor COVID-19“ ab, denn alle in den letzten Wochen abgeschlossenen Transaktionen wurden lange vor der Pandemie eingefädelt. Kurzfristig rechnet Savills mit steigenden Anfangsrenditen in praktisch allen Segmenten und Risikoklassen, unter anderem weil die Investoren angesichts der starken wirtschaftlichen Verwerfungen ihre Mietwachstumserwartungen nach unten korrigieren dürften. Außerdem ist für viele ausländische Investoren der Marktzugang derzeit abgeschnitten, sodass allein dadurch die Nachfrage zurückgehen wird. „Die Erfahrung aus vergangenen Krisen zeigt: Stets sind die Anfangsrenditen über alle Nutzungsarten hinweg gestiegen, und zwar in den Non-Core-Segmenten stärker als im Core-Bereich. Vermutlich wird das auch dieses Mal so sein, auch wenn wir derzeit weder Ausmaß noch Dauer des Renditeanstiegs einschätzen können“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Marcus Lemli ergänzt: „Alle Marktakteure navigieren jetzt und für die kommenden Wochen auf Sicht. Wir alle sind Zeuge eines historisch einschneidenden Ereignisses, dessen Ausgang offen ist. Das bringt Risiken und Chancen mit sich, zunächst aber vor allem Ungewissheit. In einem solchen Umfeld lassen sich langfristig wirksame Entscheidungen, die Immobilieninvestitionen nun mal sind, nur schwer treffen.“ Lemli weiter: „Im Vorteil sind jene Investoren, die über ein großes Liquiditätspolster verfügen, zumal Fremdkapital knapper werden wird. Sie befinden sich in einer guten Startposition, um die sich bietenden Gelegenheiten nutzen zu können.“
