09.04.2020 Prognose: Grundstücksmarkt Düsseldorf auch 2020 überdurchschnittlich
Am Düsseldorfer Grundstücksmarkt wurde nach Analysen von Aengevelt Research 2019 im konventionellen Bereich (Asset-Deals) mit EUR 6,6 Mrd. das Vorjahresergebnis (2018: EUR 6,2 Mrd.). um rd. EUR 340 Mio. übertroffen und ein neuer Umsatzrekord erzielt, der 74% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: EUR 3,76 Mrd. p. a.) liegt. Hinzu kommen Share-Deals (Verkäufe in Form von Unternehmensanteilen) in Höhe von schätzungsweise rd. EUR 867 Mio. (2018: EUR 494 Mio.). Zusammen ergibt sich damit der neue Rekordwert von rd. EUR 7,4 Mrd. (2018: rd. EUR 6,7 Mrd.).
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research u.a. in Abhängigkeit von Dauer und Umfang der COVID-19-Krise einen rückläufigen Geldumsatz zwischen EUR 5 und 6 Mrd., der damit indessen immer noch das Dekadenmittel überträfe.
• Dazu beitragen werden auch sinkende Geldumsätze im Investmentbereich, der in 2019 mit rd. EUR 5,12 Mrd. ebenfalls einen neuen Rekordwert erzielt hat und 11% über dem Spitzenergebnis des Vorjahres liegt (2018: rd. EUR 4,6 Mrd.).
Diese Prognose begründet sich u.a. darin, dass die Bewertung von Anlageimmobilien aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen und schwer prognostizierbaren Entwicklungen schwieriger wird. Mögliche Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor allem seitens risikoaverser Investoren. Zudem prüfen Banken kritischer und verlangen höhere Eigenkapital-Quoten. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird dabei tendenziell ebenso sinken wie die Marktquote der typischen kapitalaversen Leveragekäufer.
Entsprechend ist für 2020 zumindest temporär von einer deutlich verhalteneren Nachfrage im Investmentsegment und entsprechend sinkenden Transaktionsumsätzen auszugehen. Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf Mieterebene in den Vordergrund rücken.
Im Wohninvestmentsegment verunsichern zwar veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium. Gleichwohl bleibt angesichts weiter steigender Bevölkerung und Haushaltszahlen die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen in Frankfurt hoch und damit die Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse wird sich entsprechend verhältnismäßig krisenfest robust entwickeln.
2019 war ein Spitzenjahr am Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt.
• Den mit Abstand größten Anteil am Düsseldorfer Investmentmarkt hat traditionell das gewerbliche Segment. Hier wurde im Bereich der Asset-Deals mit rd. EUR 3,51 Mrd. der Vorjahreswert (2018: rd. EUR 3,5 Mrd.) geringfügig übertroffen.
Hauptumsatzträger sind dabei wie in den Vorjahren Verkäufe von Büro-/Geschäftshäusern, durch die knapp EUR 1,36 Mrd. kontrahiert wurden (2018: rd. EUR 1,24 Mrd.). Angesichts einer leicht gesunkenen Zahl an Kauffällen (2019: 54; 2018: 56) hat sich der mittlere Objektkaufpreis von EUR 22,1 Mio. auf EUR 25,2 Mio. erhöht.
• Wohninvestments erzielten mit rd. EUR 737 Mio. ein Plus von 22% gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 602 Mio.) und liegen damit auch über dem Dekadenmittel (Ø 2009-2018: rd. EUR 694 Mio.).
Niedrige Spitzenrenditen
Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression hat in einigen Assetklassen mittlerweile ein sehr niedriges Niveau erreicht:
• So liegt die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen bei nur noch 2,6% p.a., für reine Büroobjekte in A-Lagen bei 3,2% p.a. Vor einem Jahr waren es noch 3,2% p.a. bzw. 3,3% p.a.
• Die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien haben ebenfalls nochmals leicht auf 3,1% p.a. nachgegeben (Vorjahr: 3,2% p.a.).
• Am stärksten sanken die Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, nämlich um 30 Basispunkte von 4,6% p.a. auf 4,3% p.a.
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research ungeachtet der oben genannten krisenbedingten Gründe ein weiterhin niedriges Renditeniveau mit z.T. weiter nachgebenden Spitzenrenditen.
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research u.a. in Abhängigkeit von Dauer und Umfang der COVID-19-Krise einen rückläufigen Geldumsatz zwischen EUR 5 und 6 Mrd., der damit indessen immer noch das Dekadenmittel überträfe.
• Dazu beitragen werden auch sinkende Geldumsätze im Investmentbereich, der in 2019 mit rd. EUR 5,12 Mrd. ebenfalls einen neuen Rekordwert erzielt hat und 11% über dem Spitzenergebnis des Vorjahres liegt (2018: rd. EUR 4,6 Mrd.).
Diese Prognose begründet sich u.a. darin, dass die Bewertung von Anlageimmobilien aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen und schwer prognostizierbaren Entwicklungen schwieriger wird. Mögliche Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor allem seitens risikoaverser Investoren. Zudem prüfen Banken kritischer und verlangen höhere Eigenkapital-Quoten. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird dabei tendenziell ebenso sinken wie die Marktquote der typischen kapitalaversen Leveragekäufer.
Entsprechend ist für 2020 zumindest temporär von einer deutlich verhalteneren Nachfrage im Investmentsegment und entsprechend sinkenden Transaktionsumsätzen auszugehen. Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf Mieterebene in den Vordergrund rücken.
Im Wohninvestmentsegment verunsichern zwar veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium. Gleichwohl bleibt angesichts weiter steigender Bevölkerung und Haushaltszahlen die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen in Frankfurt hoch und damit die Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse wird sich entsprechend verhältnismäßig krisenfest robust entwickeln.
2019 war ein Spitzenjahr am Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt.
• Den mit Abstand größten Anteil am Düsseldorfer Investmentmarkt hat traditionell das gewerbliche Segment. Hier wurde im Bereich der Asset-Deals mit rd. EUR 3,51 Mrd. der Vorjahreswert (2018: rd. EUR 3,5 Mrd.) geringfügig übertroffen.
Hauptumsatzträger sind dabei wie in den Vorjahren Verkäufe von Büro-/Geschäftshäusern, durch die knapp EUR 1,36 Mrd. kontrahiert wurden (2018: rd. EUR 1,24 Mrd.). Angesichts einer leicht gesunkenen Zahl an Kauffällen (2019: 54; 2018: 56) hat sich der mittlere Objektkaufpreis von EUR 22,1 Mio. auf EUR 25,2 Mio. erhöht.
• Wohninvestments erzielten mit rd. EUR 737 Mio. ein Plus von 22% gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 602 Mio.) und liegen damit auch über dem Dekadenmittel (Ø 2009-2018: rd. EUR 694 Mio.).
Niedrige Spitzenrenditen
Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression hat in einigen Assetklassen mittlerweile ein sehr niedriges Niveau erreicht:
• So liegt die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen bei nur noch 2,6% p.a., für reine Büroobjekte in A-Lagen bei 3,2% p.a. Vor einem Jahr waren es noch 3,2% p.a. bzw. 3,3% p.a.
• Die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien haben ebenfalls nochmals leicht auf 3,1% p.a. nachgegeben (Vorjahr: 3,2% p.a.).
• Am stärksten sanken die Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, nämlich um 30 Basispunkte von 4,6% p.a. auf 4,3% p.a.
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research ungeachtet der oben genannten krisenbedingten Gründe ein weiterhin niedriges Renditeniveau mit z.T. weiter nachgebenden Spitzenrenditen.
