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14.04.2020 Kaum Großabschlüsse auf dem Hamburger Vermietungsmarkt

Mit knapp 1,7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen[1] legt der Hamburger Immobilienmarkt einen sehr starken Jahresauftakt hin. Im Vergleich zum (recht schwachen) Vorjahresergebnis ist das ein sattes Plus von 88 Prozent. Aber auch die Durchschnittswerte über fünf und zehn Jahre werden deutlich (um 35 und 81 Prozent) übertroffen. In der Rangfolge der Big-7-Märkte mit dem höchsten Investmentvolumen kann Hamburg einen Platz gutmachen und klettert hinter Berlin und Frankfurt auf Platz 3.

„Der Grund für den vergleichsweise starken Anstieg des Transaktionsvolumens sind schlichtweg mehr große Deals“, sagt Oliver Bergmann, Senior Team Leader Office Investment JLL Hamburg. Die zehn größten Transaktionen im ersten Quartal dieses Jahres schlagen mit insgesamt 1,2 Milliarden Euro zu Buche. Im ersten Quartal 2019 entfiel gerade einmal halb so viel (600 Millionen Euro) auf die zehn Top-Deals.

Von der Corona-Pandemie war im ersten Quartal auch auf dem Hamburger Immobilienmarkt noch nichts zu spüren. Das dürfte sich in den kommenden Monaten ändern. „Wird die Wirtschaft ausgebremst, geht das auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbei“, sagt Richard Winter, Niederlassungsleiter von JLL in Hamburg. Wie stark die Auswirkungen auf Mieten und Renditen sein werden, könne man allerdings frühestens im Sommer dieses Jahres beurteilen. Winter: „Ausschlaggebend wird dabei sein, wie schnell sich die Wirtschaft vom Virus erholt.“ Er rechnet frühestens ab dem vierten Quartal mit einer Normalisierung des Immobilienmarkts.

Mit 490 Millionen Euro entfielen nur 29 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Nutzungsart Büro und damit deutlich weniger als im Schnitt der vergangenen fünf Jahre, der bei 50 Prozent liegt. Überdurchschnittlich stark zeigt sich indes die Asset-Klasse Living mit einem Investmentvolumen von 550 Millionen Euro und einem Anteil von 33 Prozent. Der Fünfjahresschnitt liegt bei 18 Prozent. Grund dafür ist unter anderem die Übernahme von Adler durch ADO Properties im Zuge dessen ein großes Hamburger Wohnimmobilien-Portfolio übertragen wurden.



Die Spitzenrendite für die zur aktuellen Marktmiete vermieteten Büroimmobilien liegt nach wie vor bei 2,95 Prozent. Bergmann: „Wie sich die Renditen entwickeln, hängt von den Erwartungen der Investoren zum Mietwachstum ab und die sind seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie zurückhaltender.“

Noch sind die Mieten stabil

„Der Höhenflug der Büromieten dürfte aufgrund von Covid-19 erst einmal gestoppt sein, sagt André Hoffmann, Senior Team Leader Office Leasing JLL Hamburg. Im ersten Quartal dieses Jahres war die Pandemie allerdings noch nicht spürbar: Die Spitzenmiete auf dem Hamburger Büromarkt blieb unverändert bei 29 Euro/m²/Monat. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete liegt stabil bei 17,74 Euro/m²/Monat. Hoffman: „In den ersten drei Monaten dieses Jahres war der Trend noch intakt. Die Zahl der Deals in höheren Preisklassen nahm weiterhin zu. Rund ein Fünftel der Abschlüsse im ersten Quartal entfallen auf Objekte mit Mieten ab 25 Euro.“

Auch die Leerstandsquote ist nicht gestiegen, im Gegenteil: Sie lag im ersten Quartal 2020 bei 2,5 Prozent und somit wieder unter dem Niveau des Vorquartals. Die höchste Leerstandsquote (7,5 Prozent) weist der Teilmarkt Wandsbek auf, die niedrigste (0,4 Prozent) der Teilmarkt östliche Außenalster - St. Georg. „Derzeit liegt die Leerstandsquote in 12 von 20 Teilmärkten noch unter 2 Prozent. Das zeigt die große Flächenknappheit auf dem Hamburger Büromarkt. Bis Jahresende dürfte sie aufgrund der Corona-Pandemie allerdings leicht steigen“, so Hoffmann.

Im ersten Quartal dieses Jahres wurden nur 98.000 m² umgesetzt. Das sind 45 Prozent weniger als im ersten Quartal 2019, 32 Prozent weniger als im Schnitt der vergangenen fünf Jahre und 21 Prozent weniger als im Zehnjahresschnitt. „Das erste Quartal 2019 hat vor allem deshalb so gut abgeschnitten, weil die drei größten Deals des Jahres in diesen Zeitraum fielen: der Eigennutzerbaubeginn von Otto sowie die Anmietungen von Xing und Vattenfall“, erklärt Hoffmann. Während die drei größten Vermietungen im ersten Quartal dieses Jahres zusammen gerade einmal ein Volumen von rund 16.000 m² und einen Anteil von rund 16 Prozent am Gesamtumsatz haben, kamen die drei Top-Deals im ersten Quartal 2019 auf ein Volumen von 79.000 m² und einen Anteil von 44 Prozent.

„Insgesamt wurden im ersten Quartal dieses Jahres deutlich mehr kleinere Flächen umgesetzt“, so Hoffmann. Gemessen an der Zahl der Transaktionen lag die Größenklasse unter 500 m² mit einem Anteil von rund 50 Prozent auf Platz 1 des Umsatz-Rankings. Das sind 7 Prozentpunkte mehr als im Vorjahreszeitraum. Weitere 23 Prozent der Abschlüsse erfolgten in der Größenklasse 500 bis unter 1.000 m². Gemessen am Umsatz liegt die Größenklasse 1.000 bis unter 2.500 m² mit rund 40.000 m² und einem Anteil von 41 Prozent am Gesamtumsatz auf Platz 1. Das ist ein Plus von 18 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Am umsatzstärksten war der Teilmarkt Innenstadt mit einem Anteil von 32 Prozent am Gesamtumsatz. Der größte Deal in den ersten drei Monaten 2020 war die Vermietung von 5.800 m² im HafenCity Gate an die MSH Medical School Hamburg.

Wie geht es weiter? Winter: „Deutschland ist bereits 2019 knapp an der Rezession vorbeigeschrammt. Diese wird durch Covid-19 in diesem Jahr nun unvermeidbar.“ Die Aussichten seien dennoch nicht so düster, wie es sich vielerorts anhöre. „Viele Unternehmen müssen umziehen, weil die Mietverträge auslaufen, weil sie wachsen oder jetzt krisenbedingt auch schrumpfen, sich strukturell verändern“, so Winter. Hinzukommen neue Arbeitsplatzkonzepte mit starken digitalen Aspekten, die derzeit bundesweit im Feldversuch mit Homeoffice, mobilem Arbeiten oder Remote Working gelebt werden. Winter: „Jedes Unternehmen muss sich langfristig auf diese Herausforderungen einstellen. Auch bei schwieriger Wirtschaftsentwicklung bleibt die Nachfragedynamik darum in 2020 und 2021 erhalten.“








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