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29.04.2020 Core-Büroimmobilien sind die Gewinner der Corona-Krise

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie treffen die verschiedenen Immobiliennutzungsarten unterschiedlich stark. Während Handels-, Hotel- und Freizeitimmobilien durch den Lockdown leiden, sind die Aussichten für Büroimmobilien in Europa vielversprechender. Insbesondere für Fondsstrategien, die auf Core-Büroobjekte setzen, ist Gunnar Herm, Head of Real Estate Research & Strategy Europe bei UBS Asset Management (UBS-AM), äußerst zuversichtlich – auch wegen der durch die aktuelle Krise beschleunigte Digitalisierung.

Bislang trotzen offene Immobilienfonds weitgehend den Auswirkungen der Corona-Pandemie. Dies sei zwar darauf zurückzuführen, dass Immobilienbewertungen, die ausschlaggebend für den Fondspreis sind, eher mit zeitlicher Verzögerung reagieren, meint Gunnar Herm. Der Head of Real Estate Research & Strategy Europe bei UBS Asset Management (UBS-AM) ist aber zuversichtlich: „Wir glauben, dass die meisten Immobilienfonds sich künftig besser entwickeln dürften als die allgemeine wirtschaftliche Lage.“ Entscheidend für die weitere Entwicklung ist vor allem, in welche Nutzungsarten die Fonds schwerpunktmäßig investieren. Denn hier gibt es bezüglich der Krisenauswirkungen große Unterschiede.

Handelsimmobilien unter Druck – nicht nur durch Corona

Einen unmittelbaren Effekt hat die Pandemie auf Handelsimmobilien. Die zwangsweisen Schließungen haben viele Händler in tiefe wirtschaftliche Schwierigkeiten gebracht, ausfallende Mietzahlungen dürften in den nächsten Monaten zunehmen. Hinzu kommt, dass sich der Einzelhandel durch den wachsenden E-Commerce ohnehin in einer starken strukturellen Veränderung befindet. „Das Virus ist für den Handelssektor eine Art Brandbeschleuniger. Schon vor der Krise sind wir davon ausgegangen, dass Handelsimmobilien und damit auch Fonds mit einer starken Allokation in diesem Segment, deutlich unter Bewertungsdruck geraten dürften“, sagt Herm. Ähnlich düster sind Herms Aussichten für Hotel- und Freizeitimmobilien, die der Lockdown ebenfalls schwer trifft.

Büroimmobilien punkten mit robusten Fundamentaldaten

Deutlich optimistischer ist der UBS-AM-Immobilienexperte für Büroimmobilien. „Eine mögliche Nachfrageschwäche trifft hier auf sehr starke Fundamentaldaten“, sagt Herm. Die Büroleerstände in den meisten europäischen Märkten sind historisch niedrig. Die Neubautätigkeit ist relativ schwach. Zudem werden aktuell neue Projektentwicklungen auf Eis gelegt, da sich die Banken aus der Finanzierung zurückziehen. Es dürfte daher allenfalls zu einem moderaten Anstieg der Leerstände kommen.

Als besonders robust erachtet Herm das Core-Segment, also Objekte, die sich zentral im Geschäftsbeziehungsweise Büroviertel der Städte befinden. „Hier dürften die Effekte der Corona-Krise nur sehr temporär sein. Core-Bürostrategien zählen zu den Gewinnern der Krise“, urteilt Herm. Der Grund hierfür: Mittel- bis langfristig werden Unternehmen ihre Bürofläche pro Mitarbeiter reduzieren. Homeoffice dürfte etwas zunehmen. Viel entscheidender für diesen Trend sieht Herm jedoch die Digitalisierung, die durch die Corona-Krise nochmals beschleunigt wird: „Bald werden Unternehmen weniger Mitarbeiter und entsprechend weniger Bürofläche benötigen. Diese wird dann nicht nur reine Arbeitsfläche, sondern auch Interaktionsraum für die Belegschaft sein und muss daher zentral und gut erreichbar liegen. Core-Objekte gewinnen dadurch nochmals an Attraktivität.“ Der Druck auf Bewertungen durch sinkende Mieten dürfte daher hier nur sehr gering ausfallen. Zudem unterstützt die expansive Geldpolitik die Preise der Core-Objekte auch in den kommenden Jahren sehr stark.

Gefahr bei Value-Add-Objekten, Outperformance-Chance bei Core-Strategien

Mehr Sorgen machen Herm die risikoreicheren Value-Add-Strategien, deren Erfolg vor allem von stark steigenden Mietpreisen abhängig ist. „Hier dürften wir eine signifikante Neubewertung sehen. Das könnte auch einige offene Immobilienfonds treffen, die sich erst kürzlich auf der Jagd nach Rendite in risikoreichere Gefilde vorgewagt haben und in solche Strategien investiert haben.“

Für offene Fonds, die schwerpunktmäßig in Core-Büroimmobilien investiert sind, erwartet er hingegen eine Outperformance. Eine solche Strategie verfolgt beispielsweise der UBS (D) Euroinvest Immobilien. Der Fonds ist bereits seit über 20 Jahren am Markt und konzentriert sich weitgehend auf Core-Büroimmobilien in europäischen Metropolen. Sein über Standorte und Mieter diversifiziertes Portfolio weist einen Vermietungsstand 97 Prozent aus (Stand: Ende Januar 2020). Nur für wenige Fläche laufen die Verträge 2020 und 2021 aus.









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