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30.04.2020 Eigennutzer stabilisieren deutschen Markt für Logistikflächen

Eigennutzer bleiben konstant, Anmietungen schwächeln: Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden im ersten Quartal 2020 rund 1,49 Mio. m² umgesetzt und damit knapp 14 Prozent weniger als im Vorjahr. Signifikant gingen dabei die Umsätze durch Vermietungen zurück (minus 20 %), während die Eigennutzern mit einem Minus von nur drei Prozent relativ stabil blieben. Verglichen mit dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre liegt das aktuelle Ergebnis um elf Prozent niedriger. Der Mittelwert der vergangenen zehn Jahre wurde hingegen genau getroffen.

„Der Trend, dass Angebotsmangel zu weniger Flächenumsatz führt, hat sich im ersten Quartal weiter verfestigt. Das gilt insbesondere für die Big 5, wo insbesondere großflächige Objekte Mangelware sind“, sagt Frank Weber, bei JLL Head of Industrial Agency Germany. Dabei belegt gerade die aktuelle Lage die vitale Bedeutung der Logistik- und Lagerkapazitäten: „Die Corona-Pandemie zeigt, wie wichtig intakte Lieferketten sind und welche unmittelbaren Auswirkungen deren Unterbrechung hat. Viele Unternehmen werden deshalb ihre Konzepte überarbeiten, um künftig besser gegen diese exogenen Schocks gewappnet zu sein. In dieser Gemengelage lässt sich derzeit kaum prognostizieren, wie sich die Situation auf den deutschen Lager- und Logistikflächenumsatz in den nächsten Monaten auswirken wird.“

Hamburg ist zum Jahresstart 2020 die stärkste Region der Big 5

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten drei Monaten rund 383.200 m² umgesetzt und damit fast genauso viele Quadratmeter wie im ersten Quartal 2019 (+1 %). Beide Jahre bilanzierten aber mindestens um 16 Prozent niedriger als der Mittel- und Langzeitschnitt.

Der dynamischste Markt findet sich zu Jahresbeginn an Alster und Elbe: Mit einem Plus im Jahresvergleich von 58 Prozent und einem Umsatzvolumen rund 120.000 m² verbuchte die Region Hamburg den höchsten Wert innerhalb der Big 5. Auf Platz 2 folgt die Region Berlin mit 100.900 m²und damit neun Prozent weniger als im Vorjahr. Deutlicher im Minus liegen die Regionen Frankfurt (75.000 m²) und München (38.000 m²), die ein Drittel beziehungsweise ein Viertel ihres Vorjahresumsatzes einbüßten. Derweil profitierte die Region Düsseldorf von mehreren Abschlüssen zwischen 5.000 und 11.000 m² und konnte so das äußerst verhaltende Ergebnis des ersten Quartals 2019 um 84 Prozent übertreffen. Mit insgesamt 49.300 m² wurde allerdings innerhalb der Big 5 hier der zweitniedrigste Wert hinter München registriert.

Der größte Abschluss des ersten Quartals lieferte die Region Frankfurt: Der Onlinehändler Wayfair mietete rund 42.000 m² in Limeshain im östlichen Frankfurter Umland. Insgesamt führen damit die Handelsunternehmen mit einem Anteil von 40 Prozent das Branchenranking an. Von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung wurden 28 Prozent und von Industrieunternehmen 18 Prozent der Flächen nachgefragt.

Big-5-Regionen kommen in den ersten drei Monaten auf insgesamt 17 Abschlüsse

In der Größenordnung ab 5.000 m² gab es in den ersten drei Monaten des Jahres 17 Abschlüsse und damit einen weniger als im ersten Quartal 2019, das umgesetzte Volumen dieser Größenklasse lag mit rund 225.000 m² aber um 15 Prozent höher.

Im ersten Quartal wurden in den Big 5 knapp 150.000 m² neue Lagerflächen errichtet, die zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits zu mehr als 80 Prozent vergeben waren. Aktuell befinden sich in den Big 5 insgesamt rund 745.000 m² im Bau – 31 Prozent der Flächen sind aktuell noch verfügbar. „Die größte Bautätigkeit ist in den Regionen München, Berlin und Hamburg zu beobachten, ist dabei aber immer sehr eng an die Verfügbarkeit von Entwicklungsgrundstücken gebunden“, sagt Frank Weber.

Spitzenmieten der Big 5 bleiben im ersten Quartal stabil

Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieben im ersten Quartal in allen Regionen stabil. Der höchste Wert wird derzeit mit 7,10 Euro/m²/Monat in München erzielt. Hamburg und Frankfurt folgen mit 6,40 Euro/m²/Monat und 6,20 Euro/m²/Monat. Etwas günstiger sind Topflächen in Berlin und Düsseldorf mit 5,50 Euro/m²/Monat zu haben.

Ruhrgebiet ist mit 257.000 m² die stärkste Region außerhalb der Big 5

Derweil wurden außerhalb der Big 5 Ballungsräume rund 1,11 Mio. m² in den ersten drei Monaten umgesetzt. Der Vorjahreswert (1,37 Mio. m²) wurde um 19 Prozent verfehlt, der entsprechende fünfjährige Durchschnittswert um 8 Prozent. Auch hier gingen die Umsätze durch Vermietungen um ein Viertel und damit signifikanter zurück als bei den Eigennutzern mit acht Prozent.

Umsatzstärkste Region war – wie im Vorjahr – das Ruhrgebiet mit rund 257.000 m², die Region profitierte dabei vom zweitgrößten Deal des Quartals: der Logistikkonzern DSV errichtet auf dem Logport Areal in Duisburg ein rund 58.000 m² großes Verteilzentrum. Mit deutlichem Abstand folgen die Regionen Osnabrück/Münster (58.000 m²), Stuttgart (56.000 m²) und Hannover/Braunschweig (54.000 m²).

Während Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung 29 Prozent und Industrieunternehmen 22 Prozent des Gesamtumsatzes beisteuerten, sorgten Handelsunternehmen mit einem Anteil von 42 Prozent (462.000 m²) für die stärkste Nachfrage.

Darunter auch der größte Deal des ersten Quartals: der Büroartikelhändler Böttcher AG begann mit dem Bau eines rund 90.000 m² großen Logistikzentrums in Zöllnitz bei Jena. Stärkster Treiber innerhalb der Handelsbranche waren allerdings mit rund 176.00 m² Unternehmen aus dem E-Commerce und hier insbesondere Amazon: Der Onlinehändler erweiterte sein Warenlager-Netzwerk um rund 130.000 m², die auf zehn Standorte verteilt sind. „Der Produktmangel spiegelt sich hier nicht zwingend im Flächenumsatz, wohl aber in der mit 80 Prozent sehr hohen Quote an Neubauten und Projektentwicklungen“, sagt Weber.









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