07.05.2020 Immobilienausblick: Suche nach Sicherheit in unsicheren Zeiten
Bei Ausbruch dieser Krise erschienen die fundamentalen Rahmenbedingungen der globalen Immobilienmärkte weitgehend robust. In den meisten Städten und Sektoren war die Nachfrage ausreichend hoch, um das moderate Neuangebot zu absorbieren. Wir hatten in rund 80% der von uns weltweit regelmäßig beobachteten Markt-Sektor-Kombinationen (mit Ausnahme des Einzelhandels) mit einem zumeist leicht nachlassenden Mietpreisanstieg gerechnet. Inzwischen tun wir das nicht mehr. Angesichts der wirtschaftlichen Lockdowns und der Tatsache, dass sich viele Mieter im Krisenmodus befinden, werden sich die Marktmieten jetzt vermutlich erst dann wieder stabilisieren oder steigen, wenn die Pandemie überwunden ist und sich die Wirtschaft nachhaltig stabilisiert hat.
In Europa und Nordamerika blieb das Transaktionsvolumen nach Beginn der Krise zunächst relativ hoch, da viele bereits weit fortgeschrittene Deals wie geplant abgeschlossen wurden. In jüngster Zeit ist es aber vermehrt zu Verzögerungen, Absagen oder Repricings gekommen. Dieser Trend dürfte sich noch weiter verstärken. Den aktuellen RCA-Daten zufolge lag das Transaktionsvolumen in Nordamerika bis zum 10. April um nur 5% unter dem Wert des gleichen Vorjahreszeitraums. In Europa betrug der Rückgang 24%. Dabei wird es kaum bleiben. Im asiatisch-pazifischen Raum ist das Transaktionsvolumen im Vergleich zu 2019 um 60% eingebrochen. Bislang gibt es in dieser Region auch kaum Hinweise auf eine Normalisierung der Transaktionstätigkeit. Im kommenden Quartal dürften die Entwicklungen in anderen Regionen den Vorgaben aus der Region Asien-Pazifik folgen.
Sollte die COVID-19-Krise von relativ kurzer Dauer sein, wäre auch eine relativ schnelle Erholung denkbar, auch wenn die Wirtschaftsaktivität das Vorkrisenniveau vermutlich zunächst noch nicht wieder erreichen würde. Sollte die Krise länger andauern oder es eine zweite Infektionswelle geben, dürften die Folgen erheblich gravierender sein. Kurzfristig sieht eine umsichtige Investmentstrategie für Immobilienanlagen in beiden Fällen ähnlich aus, mit drei zentralen Themen:
• „Cash is King“ - Liquidität im Fokus. Der Schwerpunkt sollte auf einem umsichtigen Cashflow-Management liegen – durch effizientes Einziehen der Miete, eine gute Mieterbetreuung, das Vorhalten hoher Liquiditätsbestände, die Aufrechterhaltung der Vermietungsquoten und die Minimierung diskretionärer Betriebsausgaben.
• „Care for Capital“ - „Kapitalpflege“. Eine häufige Kommunikation mit den Investoren ist unerlässlich; außerdem sollten sowohl auf Objekt- als auch auf Portfolioebene genau auf die Kreditvereinbarungen geachtet, Stresstests durchgeführt und das Niveau der langfristigen Fremdfinanzierung niedrig gehalten werden.
• „Chancen identifizieren und nutzen“. Wenn – vor allem durch Marktverwerfungen, Stress oder Notlagen – in Sektoren mit guten langfristigen Aussichten Qualitätsobjekte zu günstigen Konditionen an den Markt kommen, werden wir investitionsbereit sein. Eines, was wir aus früheren Abschwüngen gelernt haben, ist, wie wichtig es ist, handlungsbereit zu sein, bevor absehbar ist, wann der zyklische Tiefpunkt erreicht sein wird. Ist erst einmal klar, dass die Talsohle erreicht ist, dürfte die günstige Gelegenheit verstrichen sein.
Wozu lässt sich mit Blick auf die Zukunft etwas sagen? Zu langfristigen Trends. Trotz oder vielleicht aufgrund der aktuellen Ungewissheiten scheint angebracht, sich auf eine Handvoll klarer Teilmarkt-/Teilsektorkombinationen zu konzentrieren, die sich langfristig überdurchschnittlich entwickeln und stabilere Immobilienwerte aufweisen dürften und in denen sich bei einer Neubewertung bessere Chancen ergäben. Es gibt viele Immobilienthemen, die sich aus strukturellen technologischen und demographischen Trends ergeben. Drei Sektor-Beispiele mit wohl weltweiter Relevanz sind:
• Industrie-/Logistikimmobilien haben zuletzt eine starke Outperformance verzeichnet und dürften sich auch weiter überdurchschnittlich entwickeln (die Nachfrage ist weiterhin robust, die Lieferketten werden neu ausgerichtet, künftig könnte stärker auf eine lokale Produktion gesetzt werden und der E-Commerce ist noch weiter gestärkt worden).
• Büroimmobilien an erstklassigen CBD-Standorten und in Innovations-/Life-Sciences-Hubs waren in den letzten zehn Jahren die Gewinner in diesem Sektor (klare Outperformance, möglicher Anstieg der Fläche pro Mitarbeiter – dieser könnte zwar durch vermehrte Homeoffice-Tätigkeiten kompensiert werden, in innovativen Branchen aber vermutlich eher nicht).
• Wohnimmobilien könnten kurzfristig durch schwächere Haushaltsfinanzen belastet werden, sollten längerfristig aber robust bleiben (könnten sich im Abschwung als resilienter erweisen, da Vermietungsquoten gewahrt werden können, Mieterumzüge weniger wahrscheinlich sind und die meisten Mieter hochwertiger Immobilien weniger von Arbeitslosigkeit und Einnahmenverlusten betroffen sind – allerdings könnten säumige Mieter von potenziellen neuen gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen profitieren).
Ohne COVID-19 wären der Klimawandel und die Resilienz gegenüber Klimaherausforderungen die zentralen Themen unserer Global House View für H1 2020 gewesen. Dieses Thema ist in den letzten Wochen zwar in den Hintergrund gerückt, ist aber weiterhin relevant. In den nächsten zehn Jahren wird eine umfassende Berücksichtigung des Klimawandels in Immobilienstrategien und der Ausführung objektspezifischer Maßnahmen weiterhin höchste Priorität haben. In diesem Zusammenhang könnte eine Lehre aus der COVID-19-Krise auch sein, wie wichtig Resilienzstrategien mit Blick auf die potenziell erheblichen Risiken des Klimawandels sind.
Fazit
Die COVID-19-Krise ist ein beispielloses Ereignis. Die Pandemie hat die Weltwirtschaft in den Ausnahmezustand versetzt. Mit einer typischen Rezession haben wir es hier nicht zu tun. Bis Ausmaß und Dauer der Krise klarer sind, lässt sich auch wenig über Ausmaß und Dauer des Abschwungs oder die Form der anschließenden Erholung sagen. Vermutlich wird der Verlauf nicht rund um die Welt identisch sein.
Ungeachtet der unterschiedlichen Anlagetypen sind Immobilien immer eine langfristige Anlageklasse. In der langfristigen Betrachtung stammt die Gesamtrendite aus weltweiten börsennotierten Immobilienanlagen und Immobilien-Direktanlagen zu 53% bzw. 80% aus den Mieteinnahmen1. Im Nachgang der Corona-Krise, in einer Phase anhaltend niedriger Inflationsraten, Zinsen und Wachstumsraten, dürfte die generell durch Mietverträge abgesicherte Ertragsrendite aus Immobilien für Investoren sehr attraktiv sein.
1 Quelle: Invesco Real Estate auf Basis von Daten von MSCI, Bloomberg Barclays und Macrobond, Stand Mai 2019.
(Von Timothy Bellman, Global Research Strategist, Invesco Real Estate)
In Europa und Nordamerika blieb das Transaktionsvolumen nach Beginn der Krise zunächst relativ hoch, da viele bereits weit fortgeschrittene Deals wie geplant abgeschlossen wurden. In jüngster Zeit ist es aber vermehrt zu Verzögerungen, Absagen oder Repricings gekommen. Dieser Trend dürfte sich noch weiter verstärken. Den aktuellen RCA-Daten zufolge lag das Transaktionsvolumen in Nordamerika bis zum 10. April um nur 5% unter dem Wert des gleichen Vorjahreszeitraums. In Europa betrug der Rückgang 24%. Dabei wird es kaum bleiben. Im asiatisch-pazifischen Raum ist das Transaktionsvolumen im Vergleich zu 2019 um 60% eingebrochen. Bislang gibt es in dieser Region auch kaum Hinweise auf eine Normalisierung der Transaktionstätigkeit. Im kommenden Quartal dürften die Entwicklungen in anderen Regionen den Vorgaben aus der Region Asien-Pazifik folgen.
Sollte die COVID-19-Krise von relativ kurzer Dauer sein, wäre auch eine relativ schnelle Erholung denkbar, auch wenn die Wirtschaftsaktivität das Vorkrisenniveau vermutlich zunächst noch nicht wieder erreichen würde. Sollte die Krise länger andauern oder es eine zweite Infektionswelle geben, dürften die Folgen erheblich gravierender sein. Kurzfristig sieht eine umsichtige Investmentstrategie für Immobilienanlagen in beiden Fällen ähnlich aus, mit drei zentralen Themen:
• „Cash is King“ - Liquidität im Fokus. Der Schwerpunkt sollte auf einem umsichtigen Cashflow-Management liegen – durch effizientes Einziehen der Miete, eine gute Mieterbetreuung, das Vorhalten hoher Liquiditätsbestände, die Aufrechterhaltung der Vermietungsquoten und die Minimierung diskretionärer Betriebsausgaben.
• „Care for Capital“ - „Kapitalpflege“. Eine häufige Kommunikation mit den Investoren ist unerlässlich; außerdem sollten sowohl auf Objekt- als auch auf Portfolioebene genau auf die Kreditvereinbarungen geachtet, Stresstests durchgeführt und das Niveau der langfristigen Fremdfinanzierung niedrig gehalten werden.
• „Chancen identifizieren und nutzen“. Wenn – vor allem durch Marktverwerfungen, Stress oder Notlagen – in Sektoren mit guten langfristigen Aussichten Qualitätsobjekte zu günstigen Konditionen an den Markt kommen, werden wir investitionsbereit sein. Eines, was wir aus früheren Abschwüngen gelernt haben, ist, wie wichtig es ist, handlungsbereit zu sein, bevor absehbar ist, wann der zyklische Tiefpunkt erreicht sein wird. Ist erst einmal klar, dass die Talsohle erreicht ist, dürfte die günstige Gelegenheit verstrichen sein.
Wozu lässt sich mit Blick auf die Zukunft etwas sagen? Zu langfristigen Trends. Trotz oder vielleicht aufgrund der aktuellen Ungewissheiten scheint angebracht, sich auf eine Handvoll klarer Teilmarkt-/Teilsektorkombinationen zu konzentrieren, die sich langfristig überdurchschnittlich entwickeln und stabilere Immobilienwerte aufweisen dürften und in denen sich bei einer Neubewertung bessere Chancen ergäben. Es gibt viele Immobilienthemen, die sich aus strukturellen technologischen und demographischen Trends ergeben. Drei Sektor-Beispiele mit wohl weltweiter Relevanz sind:
• Industrie-/Logistikimmobilien haben zuletzt eine starke Outperformance verzeichnet und dürften sich auch weiter überdurchschnittlich entwickeln (die Nachfrage ist weiterhin robust, die Lieferketten werden neu ausgerichtet, künftig könnte stärker auf eine lokale Produktion gesetzt werden und der E-Commerce ist noch weiter gestärkt worden).
• Büroimmobilien an erstklassigen CBD-Standorten und in Innovations-/Life-Sciences-Hubs waren in den letzten zehn Jahren die Gewinner in diesem Sektor (klare Outperformance, möglicher Anstieg der Fläche pro Mitarbeiter – dieser könnte zwar durch vermehrte Homeoffice-Tätigkeiten kompensiert werden, in innovativen Branchen aber vermutlich eher nicht).
• Wohnimmobilien könnten kurzfristig durch schwächere Haushaltsfinanzen belastet werden, sollten längerfristig aber robust bleiben (könnten sich im Abschwung als resilienter erweisen, da Vermietungsquoten gewahrt werden können, Mieterumzüge weniger wahrscheinlich sind und die meisten Mieter hochwertiger Immobilien weniger von Arbeitslosigkeit und Einnahmenverlusten betroffen sind – allerdings könnten säumige Mieter von potenziellen neuen gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen profitieren).
Ohne COVID-19 wären der Klimawandel und die Resilienz gegenüber Klimaherausforderungen die zentralen Themen unserer Global House View für H1 2020 gewesen. Dieses Thema ist in den letzten Wochen zwar in den Hintergrund gerückt, ist aber weiterhin relevant. In den nächsten zehn Jahren wird eine umfassende Berücksichtigung des Klimawandels in Immobilienstrategien und der Ausführung objektspezifischer Maßnahmen weiterhin höchste Priorität haben. In diesem Zusammenhang könnte eine Lehre aus der COVID-19-Krise auch sein, wie wichtig Resilienzstrategien mit Blick auf die potenziell erheblichen Risiken des Klimawandels sind.
Fazit
Die COVID-19-Krise ist ein beispielloses Ereignis. Die Pandemie hat die Weltwirtschaft in den Ausnahmezustand versetzt. Mit einer typischen Rezession haben wir es hier nicht zu tun. Bis Ausmaß und Dauer der Krise klarer sind, lässt sich auch wenig über Ausmaß und Dauer des Abschwungs oder die Form der anschließenden Erholung sagen. Vermutlich wird der Verlauf nicht rund um die Welt identisch sein.
Ungeachtet der unterschiedlichen Anlagetypen sind Immobilien immer eine langfristige Anlageklasse. In der langfristigen Betrachtung stammt die Gesamtrendite aus weltweiten börsennotierten Immobilienanlagen und Immobilien-Direktanlagen zu 53% bzw. 80% aus den Mieteinnahmen1. Im Nachgang der Corona-Krise, in einer Phase anhaltend niedriger Inflationsraten, Zinsen und Wachstumsraten, dürfte die generell durch Mietverträge abgesicherte Ertragsrendite aus Immobilien für Investoren sehr attraktiv sein.
1 Quelle: Invesco Real Estate auf Basis von Daten von MSCI, Bloomberg Barclays und Macrobond, Stand Mai 2019.
(Von Timothy Bellman, Global Research Strategist, Invesco Real Estate)
