07.05.2020 COViD-19: Analytische Risikobewertung für Immobilieninvestments
Trotz Lockerungen der gesellschaftlichen und geschäftlichen Beschränkungen hinsichtlich Corona-Prävention werden einige deutsche Wirtschaftszweige auf längere Zeit noch mit den Folgen des Lockdowns zu kämpfen haben. Die Frage, die uns alle umtreibt, lautet: Betrifft dies auch den Immobilienbereich? PREA zeigt Wege zur analytischen Risikobewertung für Immobilieninvestments.
Allgemein herrscht in der Immobilienbranche derzeit noch eine überwiegend positive Stimmung. Jedoch greifen bei den Immobilieninvestments in der aktuellen Situation klassische Modelle zur Preisermittlung und Risikobestimmung nur noch sehr begrenzt:
Was nützt es einem Investor, Comparables einer ähnlichen Immobilie heranzuziehen, die vor acht Wochen verkauft wurde und bei der nun womöglich einige Bestandsmieter trotz Mietstundungen und Wirtschaftshilfen vor dem Ruin stehen?
Comparables sind daher, insbesondere in der heutigen Marktsituation, überbewertete Benchmarks. Eine richtige Risikoanalyse und Prognose kann nur durch Clustering-Algorithmen erfolgen. Dabei werden ähnliche Strukturen in Ballungsgebieten ausgewertet und mit der analysierten Mikrolage verglichen. Die Erkenntnisse, die hier gemacht werden, sind wertvoller als Comparables.
Hierbei werden alternative Daten immer wichtiger, sowohl die Rahmenbedingungen des Standorts betreffend als auch die einzelnen Mieter. Beim Standort sind dies Informationen, wie zum Beispiel Verkehrslage und Anbindung, soziale Infrastruktur oder Demografie, bei den Mietern Angaben über Jahresabschlüsse, Fremdkapitalanteil oder Krisenanfälligkeit.
Am Ende steht Wahrscheinlichkeitsrechnung: Kann die durchschnittliche, marktübliche Miete in Krisenzeiten noch erreicht werden oder muss zum Beispiel die Immobilie verändert werden, um den Cashflow für die Zukunft zu optimieren?
Künstliche Intelligenz ist der Schlüssel
Schlüsseltechnologien wie künstliche Intelligenz, Machine Learning und die Auswertung von Big Data sind die Dinge, an denen in Zukunft kein Weg mehr vorbeiführt. Kurioserweise sind einige derjenigen Big-Data-Anwendungen, die die Bundesregierung sowie Forschungs-institute zurzeit einsetzen – oder über deren Einsatz zumindest diskutiert wird – und die Methoden zur alternativen Datenermittlung relativ ähnlich. So ist es zum Beispiel möglich, Passantenfrequenzen und Laufwege an einem bestimmten Standort zu analysieren und daraus zu ermitteln, ob die eigene Immobilie auch in Krisenzeiten weiterhin Passanten anziehen könnte.
Darüber hinaus ermöglichen diese Anwendungen mit Blick auf die Folgen der Corona-Pandemie das Identifizieren von Opportunitäten, um das eigene Portfolio krisensicherer zu gestalten. Auch dort zeigen Big-Data-Analysen, ob eine Bereinigung des Portfolios um gewisse Standorte oder Immobilientypen jetzt sinnvoll ist.
Was bleibt von COVID-19?
Momentan zeigt der Immobilienmarkt kein einheitliches Bild. Eine Vielzahl der Unternehmen stellt (fast) keinen Unterschied zu der Zeit vor der Krise fest. Bei anderen wurde teilweise oder komplett die Strategie geändert. Dann ist da auch noch der Transaktionsdruck, der aktuell den verzögerten Prozessen im Bereich der Due-Diligence-Prüfung entgegensteht. Somit werden Methoden zur alternativen Datenermittlung immer wichtiger und müssen verfeinert werden.
Um die derzeitigen und kommende Chancen für Investments zu nutzen und darüber hinaus auch eine bedarfsgerechte Projektentwicklung umsetzen zu können, bedarf es jetzt und zukünftig eines viel präziseren Wissens über die Nutzung öffentlicher Räume und Immobilien. Die eigentliche Gefahr dabei für alle, die weiterhin klassische Methoden nutzen, ist, dass die Krise im Gedächtnis bleibt und das Arbeitsleben genauso wie das öffentliche Zusammenleben in Teilen neu organisiert werden müssen.
Daraus entsteht ein Zwang, Immobilien zukünftig anders entwickeln zu müssen und Vermietungskonzepte anders zu gestalten. Dabei geht es darum, dass das derzeitige Social Distancing die Gesellschaft wahrscheinlich zum ersten Mal im wahrsten Sinne des Wortes digitalisieren wird. Und darum, dass es keine größere Beeinflussung seitens der Digitalisierung gibt als die bezüglich des Verhältnisses des Menschen zu den virtuellen Räumen, die er nutzt – und zu den reellen.
(Quelle: PREA GmbH)
Allgemein herrscht in der Immobilienbranche derzeit noch eine überwiegend positive Stimmung. Jedoch greifen bei den Immobilieninvestments in der aktuellen Situation klassische Modelle zur Preisermittlung und Risikobestimmung nur noch sehr begrenzt:
Was nützt es einem Investor, Comparables einer ähnlichen Immobilie heranzuziehen, die vor acht Wochen verkauft wurde und bei der nun womöglich einige Bestandsmieter trotz Mietstundungen und Wirtschaftshilfen vor dem Ruin stehen?
Comparables sind daher, insbesondere in der heutigen Marktsituation, überbewertete Benchmarks. Eine richtige Risikoanalyse und Prognose kann nur durch Clustering-Algorithmen erfolgen. Dabei werden ähnliche Strukturen in Ballungsgebieten ausgewertet und mit der analysierten Mikrolage verglichen. Die Erkenntnisse, die hier gemacht werden, sind wertvoller als Comparables.
Hierbei werden alternative Daten immer wichtiger, sowohl die Rahmenbedingungen des Standorts betreffend als auch die einzelnen Mieter. Beim Standort sind dies Informationen, wie zum Beispiel Verkehrslage und Anbindung, soziale Infrastruktur oder Demografie, bei den Mietern Angaben über Jahresabschlüsse, Fremdkapitalanteil oder Krisenanfälligkeit.
Am Ende steht Wahrscheinlichkeitsrechnung: Kann die durchschnittliche, marktübliche Miete in Krisenzeiten noch erreicht werden oder muss zum Beispiel die Immobilie verändert werden, um den Cashflow für die Zukunft zu optimieren?
Künstliche Intelligenz ist der Schlüssel
Schlüsseltechnologien wie künstliche Intelligenz, Machine Learning und die Auswertung von Big Data sind die Dinge, an denen in Zukunft kein Weg mehr vorbeiführt. Kurioserweise sind einige derjenigen Big-Data-Anwendungen, die die Bundesregierung sowie Forschungs-institute zurzeit einsetzen – oder über deren Einsatz zumindest diskutiert wird – und die Methoden zur alternativen Datenermittlung relativ ähnlich. So ist es zum Beispiel möglich, Passantenfrequenzen und Laufwege an einem bestimmten Standort zu analysieren und daraus zu ermitteln, ob die eigene Immobilie auch in Krisenzeiten weiterhin Passanten anziehen könnte.
Darüber hinaus ermöglichen diese Anwendungen mit Blick auf die Folgen der Corona-Pandemie das Identifizieren von Opportunitäten, um das eigene Portfolio krisensicherer zu gestalten. Auch dort zeigen Big-Data-Analysen, ob eine Bereinigung des Portfolios um gewisse Standorte oder Immobilientypen jetzt sinnvoll ist.
Was bleibt von COVID-19?
Momentan zeigt der Immobilienmarkt kein einheitliches Bild. Eine Vielzahl der Unternehmen stellt (fast) keinen Unterschied zu der Zeit vor der Krise fest. Bei anderen wurde teilweise oder komplett die Strategie geändert. Dann ist da auch noch der Transaktionsdruck, der aktuell den verzögerten Prozessen im Bereich der Due-Diligence-Prüfung entgegensteht. Somit werden Methoden zur alternativen Datenermittlung immer wichtiger und müssen verfeinert werden.
Um die derzeitigen und kommende Chancen für Investments zu nutzen und darüber hinaus auch eine bedarfsgerechte Projektentwicklung umsetzen zu können, bedarf es jetzt und zukünftig eines viel präziseren Wissens über die Nutzung öffentlicher Räume und Immobilien. Die eigentliche Gefahr dabei für alle, die weiterhin klassische Methoden nutzen, ist, dass die Krise im Gedächtnis bleibt und das Arbeitsleben genauso wie das öffentliche Zusammenleben in Teilen neu organisiert werden müssen.
Daraus entsteht ein Zwang, Immobilien zukünftig anders entwickeln zu müssen und Vermietungskonzepte anders zu gestalten. Dabei geht es darum, dass das derzeitige Social Distancing die Gesellschaft wahrscheinlich zum ersten Mal im wahrsten Sinne des Wortes digitalisieren wird. Und darum, dass es keine größere Beeinflussung seitens der Digitalisierung gibt als die bezüglich des Verhältnisses des Menschen zu den virtuellen Räumen, die er nutzt – und zu den reellen.
(Quelle: PREA GmbH)
