19.05.2020 Magdeburger Grundstücksmarkt: Aengevelt sieht solides Fundament
Am Magdeburger Grundstücksmarkt wurde 2019 mit einem Geldumsatz von rd. EUR 723 Mio. das Vorjahresergebnis (2018: EUR 646 Mio.) um rd. EUR 77 Mio. überschritten. Das Ergebnis liegt außerdem 73% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Durchschnitt 2009-2018: EUR 420 Mio. p. a.) und ist zudem der zweithöchste Wert in diesem Jahrtausend. Dabei wurde im Segment der unbebauten Grundstücke ein Umsatzanstieg binnen Jahresfrist um 34% und bei den bebauten Grundstücken um 6% registriert. Auch der Umsatz beim Wohnungs- und Teileigentum zog um 29% an.
Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research u.a. in Abhängigkeit von Dauer und Umfang der COVID-19-Krise einen rückläufigen, indessen immer noch überdurchschnittlichen Geldumsatz.
Dazu beitragen werden auch sinkende Geldumsätze im Investmentbereich, der in 2019 mit rd. EUR 418 Mio. ein hervorragendes Ergebnis erzielt hat, das 7% über dem Ergebnis des Vorjahres lag (2018: rd. EUR 390 Mio.).
Diese Prognose begründet sich u.a. darin, dass die Bewertung von Anlageimmobilien aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen und schwer prognostizierbaren Entwicklungen schwieriger wird. Mögliche Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor allem seitens risikoaverser Investoren. Zudem prüfen Banken kritischer und verlangen höhere Eigenkapital-Quoten. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird dabei tendenziell ebenso sinken wie die Marktquote der typischen kapitalaversen Leveragekäufer.
Entsprechend ist für 2020 zumindest temporär von einer deutlich verhalteneren Nachfrage im Investmentsegment und entsprechend sinkenden Transaktionsumsätzen auszugehen. Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf Mieterebene in den Vordergrund rücken.
Im Wohninvestmentsegment verunsichern zwar veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium. Gleichwohl bleibt angesichts weiter steigender Bevölkerung und Haushaltszahlen die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen in Magdeburg hoch und damit die Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse wird sich entsprechend verhältnismäßig krisenfest robust entwickeln.
2019 war ein Spitzenjahr im Magdeburger Wohninvestmentmarkt
• Auf dem Magdeburger Gewerbe-Investmentmarkt wurden 2019 rd. 211 Mio. umgesetzt. Das waren im Vergleich zum Vorjahr rd. 9% weniger (2018: EUR 233 Mio.), indessen rd. 27% mehr im Vergleich zum langfristigen Dekadenmittel (Ø 2009-2018: EUR 166 Mio.).
• Wohninvestments erreichten mit rd. EUR 207 Mio. einen Allzeitrekord, der außerdem eine Steigerung von 32% gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 157 Mio..) darstellt. Auch angesichts der Corona-Krise wird sich dieses Segment besonders für risikoaverse Anleger in Zukunft als äußerst bedeutsam präsentieren.
Niedrige Spitzenrenditen
Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression hat in einigen Assetklassen mittlerweile ein sehr niedriges Niveau erreicht:
• So verzeichnet die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen mit 4,4% p.a. einen Rückgang um 40 Prozentpunkte (2018: 4,8% p.a.). Reine Büroobjekte in A-Lagen liegen inzwischen bei 5,0% p.a. im Vergleich zu 5,2% p.a. im Vorjahr.
• Die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien haben ebenfalls nochmals leicht auf 4,2% p.a. nachgegeben (Vorjahr: 4,55% p.a.).
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research ungeachtet der oben genannten krisenbedingten Gründe ein weiterhin niedriges Renditeniveau mit z.T. weiter nachgebenden Spitzenrenditen.
Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research u.a. in Abhängigkeit von Dauer und Umfang der COVID-19-Krise einen rückläufigen, indessen immer noch überdurchschnittlichen Geldumsatz.
Dazu beitragen werden auch sinkende Geldumsätze im Investmentbereich, der in 2019 mit rd. EUR 418 Mio. ein hervorragendes Ergebnis erzielt hat, das 7% über dem Ergebnis des Vorjahres lag (2018: rd. EUR 390 Mio.).
Diese Prognose begründet sich u.a. darin, dass die Bewertung von Anlageimmobilien aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen und schwer prognostizierbaren Entwicklungen schwieriger wird. Mögliche Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor allem seitens risikoaverser Investoren. Zudem prüfen Banken kritischer und verlangen höhere Eigenkapital-Quoten. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird dabei tendenziell ebenso sinken wie die Marktquote der typischen kapitalaversen Leveragekäufer.
Entsprechend ist für 2020 zumindest temporär von einer deutlich verhalteneren Nachfrage im Investmentsegment und entsprechend sinkenden Transaktionsumsätzen auszugehen. Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf Mieterebene in den Vordergrund rücken.
Im Wohninvestmentsegment verunsichern zwar veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium. Gleichwohl bleibt angesichts weiter steigender Bevölkerung und Haushaltszahlen die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen in Magdeburg hoch und damit die Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse wird sich entsprechend verhältnismäßig krisenfest robust entwickeln.
2019 war ein Spitzenjahr im Magdeburger Wohninvestmentmarkt
• Auf dem Magdeburger Gewerbe-Investmentmarkt wurden 2019 rd. 211 Mio. umgesetzt. Das waren im Vergleich zum Vorjahr rd. 9% weniger (2018: EUR 233 Mio.), indessen rd. 27% mehr im Vergleich zum langfristigen Dekadenmittel (Ø 2009-2018: EUR 166 Mio.).
• Wohninvestments erreichten mit rd. EUR 207 Mio. einen Allzeitrekord, der außerdem eine Steigerung von 32% gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 157 Mio..) darstellt. Auch angesichts der Corona-Krise wird sich dieses Segment besonders für risikoaverse Anleger in Zukunft als äußerst bedeutsam präsentieren.
Niedrige Spitzenrenditen
Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression hat in einigen Assetklassen mittlerweile ein sehr niedriges Niveau erreicht:
• So verzeichnet die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen mit 4,4% p.a. einen Rückgang um 40 Prozentpunkte (2018: 4,8% p.a.). Reine Büroobjekte in A-Lagen liegen inzwischen bei 5,0% p.a. im Vergleich zu 5,2% p.a. im Vorjahr.
• Die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien haben ebenfalls nochmals leicht auf 4,2% p.a. nachgegeben (Vorjahr: 4,55% p.a.).
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research ungeachtet der oben genannten krisenbedingten Gründe ein weiterhin niedriges Renditeniveau mit z.T. weiter nachgebenden Spitzenrenditen.
