22.05.2020 Aengevelt sieht auch 2020 Stabilität am Dresdener Grundstücksmarkt
Am Dresdener Grundstücksmarkt wurde 2019 im konventionellen Bereich (Asset-Deals) mit EUR 1,99 Mrd. das Vorjahresergebnis (2018: EUR 2,43 Mrd.). zwar um rd. EUR 446 Mio. unterschritten lag indessen dennoch 25% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: EUR 1,6 Mrd. p. a.). Hinzu kommen Share-Deals (Verkäufe in Form von Unternehmensanteilen) in Höhe von schätzungsweise rd. EUR 144 Mio. (2018: EUR 344 Mio.). Zusammen ergibt sich damit ein Wert von rd. EUR 2,56 Mrd. (2018: rd. EUR 2,89 Mrd.).
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research u.a. in Abhängigkeit von Dauer und Umfang der COVID-19-Krise einen rückläufigen Geldumsatz, der indessen jedoch immer noch mindestens auf Höhe des Dekadenmittels liegt.
• Dazu beitragen werden auch sinkende Geldumsätze im Investmentbereich, der in 2019 mit rd. EUR 1,5 Mrd. ein immer noch solides Ergebnis erzielt hat, das jedoch 23% unter dem Ergebnis des Vorjahres lag (2018: rd. EUR 1,94 Mrd.).
Diese Prognose begründet sich u.a. darin, dass die Bewertung von Anlageimmobilien aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen und schwer prognostizierbaren Entwicklungen schwieriger wird. Mögliche Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor allem seitens risikoaverser Investoren. Zudem prüfen Banken kritischer und verlangen höhere Eigenkapital-Quoten. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird dabei tendenziell ebenso sinken wie die Marktquote der typischen kapitalaversen Leveragekäufer.
Entsprechend ist für 2020 zumindest temporär von einer deutlich verhalteneren Nachfrage im Investmentsegment und entsprechend sinkenden Transaktionsumsätzen
auszugehen. Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf Mieterebene in den Vordergrund rücken.
Im Wohninvestmentsegment verunsichern zwar veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium. Gleichwohl bleibt angesichts weiter steigender Bevölkerung und Haushaltszahlen die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen in Dresden hoch und damit die Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse wird sich entsprechend verhältnismäßig krisenfest robust entwickeln.
2019 zeigte eine ausgeglichene Umsatzverteilung der Assetklassen
• Der Dresdener Investmentmarkt zeigte 2019 wieder seine traditionell ausgeglichene Struktur: die Umsatzergebnisse der einzelnen Assetklassen sind nahezu identisch. Durch diese Unabhängigkeit auf ein einzelnes Segment stellt sich der Investmentmarkt als vergleichsweise krisensicher in Bezug auf COVID-19 heraus.
• Auf dem Dresdener Gewerbe-Investmentmarkt wurden 2019 rd. 438 Mio. umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr rd. +5% (2018: EUR 416 Mio.) und im Vergleich zum langfristigen Dekadenmittel rd. 26% war dieser Wert erhöht (Ø 2009-2018: EUR 349 Mio.).
• Wohninvestments mussten mit rd. EUR 409 Mio. Umsatzeinbußen von 31% gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 536 Mrd.) in Kauf nehmen.
• Auch das Segment der Wohn- und Geschäftshäuser, dass eine große Rolle am Dresdener Investmentmarkt einnimmt, lagen Umsatzergebnisse in einer vergleichbaren Größenordnung. Das Transaktionsvolumen von 461 Mio. lag zwar rd. 41% unter dem Rekordergebnis des Vorjahres (2018: EUR 648 Mio.), wobei das Transaktionsvolumen jedoch trotzdem rd. 40% über dem Dekadenmittel (Durchschnitt 2009-2018: EUR 329 Mio.) lag.
Niedrige Spitzenrenditen
Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression hat in einigen Assetklassen mittlerweile ein sehr niedriges Niveau erreicht:
• So kann die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen als einzige Assetklasse mit 4,8% p.a. keinen Rückgang verzeichnen. Reine Büroobjekte in A-Lagen liegen dagegen inzwischen bei 4,1% p.a. im Vergleich zu 4,5% p.a. im Vorjahr.
• Die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien haben ebenfalls nochmals leicht auf 3,8% p.a. nachgegeben (Vorjahr: 3,9% p.a.).
• Stärker gesunken sind die Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, nämlich um 40 Basispunkte von (Vorjahr: 5,9% p.a.) auf 5,5% p.a.
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research ungeachtet der oben genannten krisenbedingten Gründe ein weiterhin niedriges Renditeniveau mit z.T. weiter nachgebenden Spitzenrenditen.
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research u.a. in Abhängigkeit von Dauer und Umfang der COVID-19-Krise einen rückläufigen Geldumsatz, der indessen jedoch immer noch mindestens auf Höhe des Dekadenmittels liegt.
• Dazu beitragen werden auch sinkende Geldumsätze im Investmentbereich, der in 2019 mit rd. EUR 1,5 Mrd. ein immer noch solides Ergebnis erzielt hat, das jedoch 23% unter dem Ergebnis des Vorjahres lag (2018: rd. EUR 1,94 Mrd.).
Diese Prognose begründet sich u.a. darin, dass die Bewertung von Anlageimmobilien aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen und schwer prognostizierbaren Entwicklungen schwieriger wird. Mögliche Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor allem seitens risikoaverser Investoren. Zudem prüfen Banken kritischer und verlangen höhere Eigenkapital-Quoten. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird dabei tendenziell ebenso sinken wie die Marktquote der typischen kapitalaversen Leveragekäufer.
Entsprechend ist für 2020 zumindest temporär von einer deutlich verhalteneren Nachfrage im Investmentsegment und entsprechend sinkenden Transaktionsumsätzen
auszugehen. Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf Mieterebene in den Vordergrund rücken.
Im Wohninvestmentsegment verunsichern zwar veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium. Gleichwohl bleibt angesichts weiter steigender Bevölkerung und Haushaltszahlen die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen in Dresden hoch und damit die Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse wird sich entsprechend verhältnismäßig krisenfest robust entwickeln.
2019 zeigte eine ausgeglichene Umsatzverteilung der Assetklassen
• Der Dresdener Investmentmarkt zeigte 2019 wieder seine traditionell ausgeglichene Struktur: die Umsatzergebnisse der einzelnen Assetklassen sind nahezu identisch. Durch diese Unabhängigkeit auf ein einzelnes Segment stellt sich der Investmentmarkt als vergleichsweise krisensicher in Bezug auf COVID-19 heraus.
• Auf dem Dresdener Gewerbe-Investmentmarkt wurden 2019 rd. 438 Mio. umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr rd. +5% (2018: EUR 416 Mio.) und im Vergleich zum langfristigen Dekadenmittel rd. 26% war dieser Wert erhöht (Ø 2009-2018: EUR 349 Mio.).
• Wohninvestments mussten mit rd. EUR 409 Mio. Umsatzeinbußen von 31% gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 536 Mrd.) in Kauf nehmen.
• Auch das Segment der Wohn- und Geschäftshäuser, dass eine große Rolle am Dresdener Investmentmarkt einnimmt, lagen Umsatzergebnisse in einer vergleichbaren Größenordnung. Das Transaktionsvolumen von 461 Mio. lag zwar rd. 41% unter dem Rekordergebnis des Vorjahres (2018: EUR 648 Mio.), wobei das Transaktionsvolumen jedoch trotzdem rd. 40% über dem Dekadenmittel (Durchschnitt 2009-2018: EUR 329 Mio.) lag.
Niedrige Spitzenrenditen
Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression hat in einigen Assetklassen mittlerweile ein sehr niedriges Niveau erreicht:
• So kann die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen als einzige Assetklasse mit 4,8% p.a. keinen Rückgang verzeichnen. Reine Büroobjekte in A-Lagen liegen dagegen inzwischen bei 4,1% p.a. im Vergleich zu 4,5% p.a. im Vorjahr.
• Die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien haben ebenfalls nochmals leicht auf 3,8% p.a. nachgegeben (Vorjahr: 3,9% p.a.).
• Stärker gesunken sind die Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, nämlich um 40 Basispunkte von (Vorjahr: 5,9% p.a.) auf 5,5% p.a.
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research ungeachtet der oben genannten krisenbedingten Gründe ein weiterhin niedriges Renditeniveau mit z.T. weiter nachgebenden Spitzenrenditen.
