11.06.2020 TSC: Volumen mit Zukäufen von 360 Mio. auf über 1,4 Mrd. ausgebaut
Die TSC Real Estate mit Sitz in Berlin hat im Jahr 2019 bei der Realisierung von insgesamt 19 Transaktionen mit einem Volumen von ca. 360 Mio. EUR im Rahmen ihrer laufenden Mandate beraten. Der weitaus größte Teil davon, ca. 347 Mio. EUR, umfasste Akquisitionen sowie den Verkauf von ca. 4 Mio. EUR von Sozial- und Gesundheitsimmobilien. Der verbleibende Anteil umfasste Akquisitionen von Wohnimmobilien in Berlin.
Bei einem beobachteten Gesamttransaktionsvolumen im Bereich Sozial- und Gesundheitsimmobilien im Jahr 2019 in Deutschland in Höhe von ca. 1,5 Mrd. EUR, war TSC Real Estate demzufolge bei fast einem Viertel aller entsprechenden Transaktionen aktiv erfolgreich beteiligt.
Im Ganzen betreut TSC Real Estate aktuell insgesamt mehr als 100 Objekte mit einer Bruttomietfläche von insgesamt 375.000 qm und einem Gesamtimmobilienvermögen (AUM) in Höhe von ca. 1,4 Mrd. EUR, davon mit rund 1,24 Mrd. EUR AUM Senioren- und Pflegeimmobilien.
Mit der fokussierten Ausrichtung auf den gesamten Investitions- und Lebenszyklus von i. W. Sozial- und Gesundheitsimmobilien und der auf Wachstum ausgerichteten Unternehmensstrategie sieht Berthold Becker, Geschäftsführer, TSC Real Estate sehr gut positioniert. „Durch das durch uns begleitete Transaktionsvolumen und durch das von uns betreute Immobilienvermögen in Deutschland und anderen europäischen Ländern, welches wir erneut deutlich steigern konnten, haben wir unseren Anspruch, einer der führenden Investment- und Asset Manager von Sozial- und Gesundheitsimmobilien in Deutschland und Europa zu sein, deutlich untermauern und weiter ausbauen können.“
„Wir haben im Jahr 2019 Investments mit einem Volumen von insgesamt 3,4 Mrd. EUR aktiv geprüft und haben, unterstützt durch unseren stark datengetriebenen Ansatz, an Qualität und Geschwindigkeit zulegen können und somit eine sehr starke und differenzierte Marktdurchdringung erreicht“, so Berthold Becker.
Obwohl die Asset-Klasse Gesundheits- und im Speziellen Seniorenimmobilien nach wie vor ein Nischen-Segment darstellt, so ist ein weiter gesteigertes Interesse daran, sowohl auf Betreiber- als auch auf Investorenseite eindeutig wahrzunehmen. Betrachtet man das Transaktionsvolumen in Höhe von ca. 746 Mio. EUR bis dato in 2020, welches jetzt bereits deutlich über dem Vorjahreshalbjahr (H1 2019: rund 520 Mio. EUR) liegt, so scheint auch die Corona-Krise daran nichts zu ändern. „Einiges deutet darauf hin, dass die Auswirkungen durch Corona speziell dem Segment ‚Pflege- und Seniorenimmobilien‘ zusätzlichen Rückenwind verleihen“, erläutert Berthold Becker.
Im Gegensatz zu anderen Ländern Europas hat Deutschland die Corona-Krise diesbezüglich bislang sehr gut überstanden. Die hiesige Betreiberlandschaft scheint, gekoppelt mit den entsprechenden politisch induzierten Maßnahmen und von tragischen Einzelfällen abgesehen, auf eine epidemische Situation vergleichsweise gut bis sehr gut vorbereitet gewesen zu sein.
Die Corona-bedingten Mietausfälle über das insgesamt durch TSC Real Estate betreute Immobilienportfolio bzw. über alle Mietverhältnisse mit entsprechenden Betreibern hinweg, belaufen sich auf ca. 0,3%. Solche Zahlen verleihen Zuversicht auf Investorenseite, welche sich auch in den Transaktionszahlen widerspiegeln.
„Verglichen mit Ländern wie Frankreich, Italien (jeweils keine berichtete Transaktion bisher in Q2-2020), aber auch bspw. Spanien, wo die Transaktionsmärkte im relevanten Sektor in den letzten Monaten teilweise nahezu vollständig zum Erliegen gekommen sind und auch Belgien und Niederlande, wo geringere Transaktionsvolumen berichtet wurden, war in Deutschland nachfrageseitig kaum eine Störung diesbezüglich merkbar, einzig die Transaktionsprozesse ziehen sich aufgrund von Besichtigungsrestriktionen etwas länger als gewohnt hin“, erklärt Berthold Becker.
„Wir stellen fest, dass Transaktionen, die sowohl vor als auch während der Krise initiiert wurden, weiterhin durchgeführt und auch finalisiert worden sind. Zudem treffen wir bei Bieterverfahren zunehmend Marktteilnehmer an, die wir in der Vergangenheit nicht oder nur untergeordnet mit dieser Nutzungsart assoziiert haben, und werden von diesen mitunter sogar aufgrund unserer Marktexpertise für bestimmte Dienstleistungen beauftragt“, erläutert Kristoff Kunst, Vice President Investment Management bei TSC Real Estate.
Berthold Becker ergänzt: „Unsere Vermutung bereits zu Beginn der Krise, dass als Folge der Corona-Krise, gerade aufgrund der spezifischen, asset-klassen-immanenten Charakteristiken, in Teilen eine Verschiebung von Kapital in die Asset Klasse Health Care, Nursing Care und Senior Living erfolgen wird, scheint sich zu bestätigen. Zwar relativ zum entsprechenden Marktanteil, beobachten wir gleichwohl klar erkennbar eine Re-Allokation von Kapital von klassischen Asset-Klassen in Gesundheits-, Pflege- und Seniorenimmobilien. Darunter sind auch und gerade Investoren, die ansonsten in traditionelle Asset Klassen investieren“.
Kristoff Kunst: „Dies wird vor allem bei der Betrachtung der Transaktionszahlen deutlich: Sowohl das Transaktionsvolumen in Q1-2020 mit ca. 337 Mio. EUR als auch dasjenige in Q2-2020 (exkl. Juni) mit bereits ca. 409 Mio. EUR liegen über dem Niveau des jeweiligen Vergleichszeitraums vom Vorjahr. Wenn man die Transaktionen betrachtet, die derzeit in der Durchführung sind, und auch diejenigen einbezieht, die sich für uns erkennbar in der Vorbereitung befinden, dann könnte das Gesamttransaktionsvolumen für 2020 trotz Corona das Vorjahresergebnis sogar übersteigen.“
Selbstverständlich sind solche Tendenzen nicht ausnahmslos positiv zu bewerten. Die Kapitalvolumina, die in diese Asset-Klasse fließen, die sowohl institutionelles als auch semi-professionelles in- sowie ausländisches Kapital umfassen, und die steigende Anzahl der diesbezüglichen Marktteilnehmer, führen zu steigenden Preisen und sinkenden Renditen bei gleichzeitig zugegebenermaßen nicht immer steigender Qualität der Immobilien und der Betriebe.
„Diesen Herausforderungen begegnen wir auf der Immobilienseite sowohl mit standardisierter, daten- und modellgestützter Qualität in der Analyse und dem Pricing bzw. dem Underwriting als auch mit Geschwindigkeit im gesamten Research-, Analyse- und Akquisitionsprozess“, so Berthold Becker.
Kristoff Kunst erläutert: „Über die letzten 12-36 Monate hinweg ist eine sich verstärkende Differenzierung der Asset Klasse und damit eine Bildung von Sub-Asset-Klassen zu beobachten. Kommend von der reinen vollstationären Pflegeimmobilie und Betreutes Seniores Wohnen, bilden sich diese Immobilienarten nun in verschiedenen Ausprägungen aus und werden kombiniert mit ambulanter Kurzzeit- und/oder Tagespflege und auch bspw. in Verbindung mit Demenz- und Intensiv-Pflege als auch das individuelle Seniorengerechte Wohnen mit Service-Komponenten. Auch integrierte bzw. kombinierte Konzepte im Sinne eines Senioren- und Pflegecampus‘ bilden sich verstärkt heraus.
Diese Entwicklung lässt sich im Wesentlichen durch drei Gründe erklären:
- die aus Kostengründen politisch motivierte Ambulantisierung der stationären Pflege
- hohe regulatorische Anforderungen in der stationären Pflege sowie das allgegenwärtige Problem des Fachkräftemangels und damit diesbezügliche Umgehungsstrategien von Betreibern und Investoren
- die sich deutlich differenzierende Bedarfs- und Nachfragestruktur von Nutzern und Betreibern
Eine adäquate Bepreisung dieser unterschiedlichen Konzepte gestaltet sich nicht immer einfach, v. a. da im Markt verfügbare Vergleichsdaten, Benchmarks, Renditekennzahlen vergangenheitsorientiert i. W. auf Konzepten der vollstationären Pflege basieren.
Beispielsweise sehen wir die im Allgemeinen über alle Einzelsegmente hinweg publizierte Prime-Yield von derzeit zwischen 4,3%-4,5% als eine gemittelte und nivellierte Renditekennzahl an, die jedoch für ein kompetitives und risikoadjustiertes Pricing der einzelnen oben genannten Segmente kaum mehr verwendbar ist.
Entgegen vieler anderer Marktteilnehmer betrachten wir deshalb die einzelnen sich herausgebildeten Sub-Asset-Klassen sowohl in der Analyse als auch im Pricing sehr differenziert. Mit eigenen datengestützten Tools unter Verwendung von extern erworbenen als auch intern erhobenen Daten, in Teilen auch unter Anwendung von Machine Learning, können wir mittlerweile die einzelnen Segmente sehr differenziert und in hoher Geschwindigkeit analysieren und valide bepreisen. Wir sind fest davon überzeugt, dass in dem derzeitigen, sehr kompetitiven und in Evolution befindlichem Marktumfeld eine echte und nachhaltige Differenzierung vom Wettbewerb im Wesentlichen über Daten sowie intelligente Systeme und Tools erfolgen kann, welche sich in einer nachhaltigen Investitionsqualität widerspiegeln wird“, erläutert Kristoff Kunst.
„Zusammenfassend stellen wir fest, dass der Markt für Gesundheits- und Sozialimmobilien in Deutschland gestärkt aus der Krise hervorgeht. Der Standort Deutschland hat sich im Vergleich zu manchen Nachbarländern gut in der Pandemie bewährt und genießt zudem nach wie vor bei Investoren das Ansehen eines sicheren Hafens für Kapital.
Darüber hinaus erweist sich die Gesundheitsimmobilie trotz hoher regulatorischer Anforderungen, gestützt durch Megatrends wie den demographischen Wandel und der weitgehenden Unabhängigkeit von allgemeinen Marktschwankungen, als sinnvolle und nachhaltige Ergänzung vieler Investorenportfolios neben klassischen Assetklassen“.
Bei einem beobachteten Gesamttransaktionsvolumen im Bereich Sozial- und Gesundheitsimmobilien im Jahr 2019 in Deutschland in Höhe von ca. 1,5 Mrd. EUR, war TSC Real Estate demzufolge bei fast einem Viertel aller entsprechenden Transaktionen aktiv erfolgreich beteiligt.
Im Ganzen betreut TSC Real Estate aktuell insgesamt mehr als 100 Objekte mit einer Bruttomietfläche von insgesamt 375.000 qm und einem Gesamtimmobilienvermögen (AUM) in Höhe von ca. 1,4 Mrd. EUR, davon mit rund 1,24 Mrd. EUR AUM Senioren- und Pflegeimmobilien.
Mit der fokussierten Ausrichtung auf den gesamten Investitions- und Lebenszyklus von i. W. Sozial- und Gesundheitsimmobilien und der auf Wachstum ausgerichteten Unternehmensstrategie sieht Berthold Becker, Geschäftsführer, TSC Real Estate sehr gut positioniert. „Durch das durch uns begleitete Transaktionsvolumen und durch das von uns betreute Immobilienvermögen in Deutschland und anderen europäischen Ländern, welches wir erneut deutlich steigern konnten, haben wir unseren Anspruch, einer der führenden Investment- und Asset Manager von Sozial- und Gesundheitsimmobilien in Deutschland und Europa zu sein, deutlich untermauern und weiter ausbauen können.“
„Wir haben im Jahr 2019 Investments mit einem Volumen von insgesamt 3,4 Mrd. EUR aktiv geprüft und haben, unterstützt durch unseren stark datengetriebenen Ansatz, an Qualität und Geschwindigkeit zulegen können und somit eine sehr starke und differenzierte Marktdurchdringung erreicht“, so Berthold Becker.
Obwohl die Asset-Klasse Gesundheits- und im Speziellen Seniorenimmobilien nach wie vor ein Nischen-Segment darstellt, so ist ein weiter gesteigertes Interesse daran, sowohl auf Betreiber- als auch auf Investorenseite eindeutig wahrzunehmen. Betrachtet man das Transaktionsvolumen in Höhe von ca. 746 Mio. EUR bis dato in 2020, welches jetzt bereits deutlich über dem Vorjahreshalbjahr (H1 2019: rund 520 Mio. EUR) liegt, so scheint auch die Corona-Krise daran nichts zu ändern. „Einiges deutet darauf hin, dass die Auswirkungen durch Corona speziell dem Segment ‚Pflege- und Seniorenimmobilien‘ zusätzlichen Rückenwind verleihen“, erläutert Berthold Becker.
Im Gegensatz zu anderen Ländern Europas hat Deutschland die Corona-Krise diesbezüglich bislang sehr gut überstanden. Die hiesige Betreiberlandschaft scheint, gekoppelt mit den entsprechenden politisch induzierten Maßnahmen und von tragischen Einzelfällen abgesehen, auf eine epidemische Situation vergleichsweise gut bis sehr gut vorbereitet gewesen zu sein.
Die Corona-bedingten Mietausfälle über das insgesamt durch TSC Real Estate betreute Immobilienportfolio bzw. über alle Mietverhältnisse mit entsprechenden Betreibern hinweg, belaufen sich auf ca. 0,3%. Solche Zahlen verleihen Zuversicht auf Investorenseite, welche sich auch in den Transaktionszahlen widerspiegeln.
„Verglichen mit Ländern wie Frankreich, Italien (jeweils keine berichtete Transaktion bisher in Q2-2020), aber auch bspw. Spanien, wo die Transaktionsmärkte im relevanten Sektor in den letzten Monaten teilweise nahezu vollständig zum Erliegen gekommen sind und auch Belgien und Niederlande, wo geringere Transaktionsvolumen berichtet wurden, war in Deutschland nachfrageseitig kaum eine Störung diesbezüglich merkbar, einzig die Transaktionsprozesse ziehen sich aufgrund von Besichtigungsrestriktionen etwas länger als gewohnt hin“, erklärt Berthold Becker.
„Wir stellen fest, dass Transaktionen, die sowohl vor als auch während der Krise initiiert wurden, weiterhin durchgeführt und auch finalisiert worden sind. Zudem treffen wir bei Bieterverfahren zunehmend Marktteilnehmer an, die wir in der Vergangenheit nicht oder nur untergeordnet mit dieser Nutzungsart assoziiert haben, und werden von diesen mitunter sogar aufgrund unserer Marktexpertise für bestimmte Dienstleistungen beauftragt“, erläutert Kristoff Kunst, Vice President Investment Management bei TSC Real Estate.
Berthold Becker ergänzt: „Unsere Vermutung bereits zu Beginn der Krise, dass als Folge der Corona-Krise, gerade aufgrund der spezifischen, asset-klassen-immanenten Charakteristiken, in Teilen eine Verschiebung von Kapital in die Asset Klasse Health Care, Nursing Care und Senior Living erfolgen wird, scheint sich zu bestätigen. Zwar relativ zum entsprechenden Marktanteil, beobachten wir gleichwohl klar erkennbar eine Re-Allokation von Kapital von klassischen Asset-Klassen in Gesundheits-, Pflege- und Seniorenimmobilien. Darunter sind auch und gerade Investoren, die ansonsten in traditionelle Asset Klassen investieren“.
Kristoff Kunst: „Dies wird vor allem bei der Betrachtung der Transaktionszahlen deutlich: Sowohl das Transaktionsvolumen in Q1-2020 mit ca. 337 Mio. EUR als auch dasjenige in Q2-2020 (exkl. Juni) mit bereits ca. 409 Mio. EUR liegen über dem Niveau des jeweiligen Vergleichszeitraums vom Vorjahr. Wenn man die Transaktionen betrachtet, die derzeit in der Durchführung sind, und auch diejenigen einbezieht, die sich für uns erkennbar in der Vorbereitung befinden, dann könnte das Gesamttransaktionsvolumen für 2020 trotz Corona das Vorjahresergebnis sogar übersteigen.“
Selbstverständlich sind solche Tendenzen nicht ausnahmslos positiv zu bewerten. Die Kapitalvolumina, die in diese Asset-Klasse fließen, die sowohl institutionelles als auch semi-professionelles in- sowie ausländisches Kapital umfassen, und die steigende Anzahl der diesbezüglichen Marktteilnehmer, führen zu steigenden Preisen und sinkenden Renditen bei gleichzeitig zugegebenermaßen nicht immer steigender Qualität der Immobilien und der Betriebe.
„Diesen Herausforderungen begegnen wir auf der Immobilienseite sowohl mit standardisierter, daten- und modellgestützter Qualität in der Analyse und dem Pricing bzw. dem Underwriting als auch mit Geschwindigkeit im gesamten Research-, Analyse- und Akquisitionsprozess“, so Berthold Becker.
Kristoff Kunst erläutert: „Über die letzten 12-36 Monate hinweg ist eine sich verstärkende Differenzierung der Asset Klasse und damit eine Bildung von Sub-Asset-Klassen zu beobachten. Kommend von der reinen vollstationären Pflegeimmobilie und Betreutes Seniores Wohnen, bilden sich diese Immobilienarten nun in verschiedenen Ausprägungen aus und werden kombiniert mit ambulanter Kurzzeit- und/oder Tagespflege und auch bspw. in Verbindung mit Demenz- und Intensiv-Pflege als auch das individuelle Seniorengerechte Wohnen mit Service-Komponenten. Auch integrierte bzw. kombinierte Konzepte im Sinne eines Senioren- und Pflegecampus‘ bilden sich verstärkt heraus.
Diese Entwicklung lässt sich im Wesentlichen durch drei Gründe erklären:
- die aus Kostengründen politisch motivierte Ambulantisierung der stationären Pflege
- hohe regulatorische Anforderungen in der stationären Pflege sowie das allgegenwärtige Problem des Fachkräftemangels und damit diesbezügliche Umgehungsstrategien von Betreibern und Investoren
- die sich deutlich differenzierende Bedarfs- und Nachfragestruktur von Nutzern und Betreibern
Eine adäquate Bepreisung dieser unterschiedlichen Konzepte gestaltet sich nicht immer einfach, v. a. da im Markt verfügbare Vergleichsdaten, Benchmarks, Renditekennzahlen vergangenheitsorientiert i. W. auf Konzepten der vollstationären Pflege basieren.
Beispielsweise sehen wir die im Allgemeinen über alle Einzelsegmente hinweg publizierte Prime-Yield von derzeit zwischen 4,3%-4,5% als eine gemittelte und nivellierte Renditekennzahl an, die jedoch für ein kompetitives und risikoadjustiertes Pricing der einzelnen oben genannten Segmente kaum mehr verwendbar ist.
Entgegen vieler anderer Marktteilnehmer betrachten wir deshalb die einzelnen sich herausgebildeten Sub-Asset-Klassen sowohl in der Analyse als auch im Pricing sehr differenziert. Mit eigenen datengestützten Tools unter Verwendung von extern erworbenen als auch intern erhobenen Daten, in Teilen auch unter Anwendung von Machine Learning, können wir mittlerweile die einzelnen Segmente sehr differenziert und in hoher Geschwindigkeit analysieren und valide bepreisen. Wir sind fest davon überzeugt, dass in dem derzeitigen, sehr kompetitiven und in Evolution befindlichem Marktumfeld eine echte und nachhaltige Differenzierung vom Wettbewerb im Wesentlichen über Daten sowie intelligente Systeme und Tools erfolgen kann, welche sich in einer nachhaltigen Investitionsqualität widerspiegeln wird“, erläutert Kristoff Kunst.
„Zusammenfassend stellen wir fest, dass der Markt für Gesundheits- und Sozialimmobilien in Deutschland gestärkt aus der Krise hervorgeht. Der Standort Deutschland hat sich im Vergleich zu manchen Nachbarländern gut in der Pandemie bewährt und genießt zudem nach wie vor bei Investoren das Ansehen eines sicheren Hafens für Kapital.
Darüber hinaus erweist sich die Gesundheitsimmobilie trotz hoher regulatorischer Anforderungen, gestützt durch Megatrends wie den demographischen Wandel und der weitgehenden Unabhängigkeit von allgemeinen Marktschwankungen, als sinnvolle und nachhaltige Ergänzung vieler Investorenportfolios neben klassischen Assetklassen“.
