07.07.2020 München: Büromieter und Investoren wachen auf
Aufgrund zunehmender Unsicherheiten und entsprechender Zurückhaltung auf Käufer- und Mieterseite rücken laut Savills etablierte Teilmärkte wieder mehr in den Fokus: Sowohl auf dem Frankfurter Investment-, als auch auf dem Bürovermietungsmarkt warten dementsprechend herausfordernde Zeiten auf periphere und weniger gut angebundene Lagen.
Die Ergebnisse für Sie im Überblick:
• Mit einem Flächenumsatz von 308.200 m² liegt der Halbjahreswert 16,5 % unter dem aus 2019, allerdings wurde im Vergleich zu den anderen Top-7-Büromärkten im 2. Quartal das zweitstärkste Ergebnis nach Berlin erzielt
• Die Leerstandsrate ist um 20 Basispunkte auf 2,3 % gestiegen, die Spitzenmiete bleibt stabil
• Gewerbetransaktionsvolumen steigt trotz eines schwachen 2. Quartals im Vorjahresvergleich um 5 % auf 1,8 Mrd. Euro
• Der Anteil deutscher Käufer lag im 1. Halbjahr bei 76 % und war damit so hoch wie seit zehn Jahren nicht mehr
Büromarkt: „Lage, Lage, Lage“ jetzt relevanter denn je
Der Rückgang aus dem verhaltenen Auftaktquartal 2020 hat sich wie bereits prognostiziert fortgesetzt: So wurde mit einem Flächenumsatz von 135.300 m² unter den Top-7-Standorten zwar das zweitstärkste Quartalsergebnis nach Berlin erzielt, dennoch lag der Halbjahreswert mit 308.200 m² um 16,5 % unter dem des Vorjahres. „Dieses Minus spiegelt die sehr schwache Marktaktivität im 2. Quartal wider“, erklärt Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills. „Damit dürfte das Tief jedoch noch nicht überstanden sein. Aufgrund des Lockdowns von März bis Mai 2020 sehen wir für die 2. Jahreshälfte wenig Neugesuche. Demzufolge rechnen wir erst 2021 mit einer Erholung des Vermietungsmarktes.“
Infolge der derzeitigen Entwicklung ist auch die Leerstandsrate gestiegen: Mit einem Plus von 20 Basispunkten liegt diese aktuell bei 2,3 %. Während auch die Durchschnittsmiete um 2,5 % auf 20,50 Euro/m² zulegte, blieb die Spitzenmiete stabil bei 37,00 Euro/m².
Beim Blick auf die Flächengrößen der Deals, die in den letzten 12 Monaten realisiert wurden, fällt auf, dass Großabschlüsse über 10.000 m² mit 12 Transaktionen dominierten. Jungnickel berichtet: „Doch genau hier dürfte der Schuh nun drücken. Im großvolumigen Segment sorgten zwar zwei Abschlüsse für ein moderates Ergebnis, jedoch herrscht darüber hinaus wenig Nachfrage. Sofern kein Anmietungszwang besteht, werden Entscheidungen auch weiterhin aufgeschoben.“ Entsprechend wurden im 2. Quartal keinerlei Anmietungen dieser Größenordnung abgeschlossen. „Bei Flächen unter 1.000 m² beobachten wir hingegen eine leichte Belebung“, so Jungnickel weiter.
In Bezug auf die Flächenfertigstellungsvolumina ist wiederum noch mehr Bewegung zu spüren: Bis 2022 kommt mit rund 920.000 m² neuer Bürofläche deutlich mehr Produkt auf den Markt als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (rund 210.000 m²). Allein in diesem Jahr sind 320.000 m² in der Pipeline, allerdings sind davon schon knapp 85 % vorvermietet. 2021 sieht es mit einer Vorvermietungsquote von 50 % etwas entspannter aus.
Jungnickel geht davon aus, dass sich aufgrund der aktuellen Erfahrungen in puncto Homeoffice Lagekriterien verschieben werden: „Der Bürostandort sowie dessen Erreichbarkeit werden wieder an Bedeutung gewinnen. Demzufolge rechnen wir damit, dass dezentralere Lagen aufgrund von infrastrukturellen Defiziten künftig an den Rand des Suchradars rücken.“
Investmentmarkt: Auf die Eiszeit folgt die Aufwärmphase
In den vergangenen sechs Monaten stieg das Gewerbetransaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zwar um 5 % auf 1,8 Mrd. Euro, allerdings ist dieser Wert auf das hohe Ergebnis aus dem Auftaktquartal zurückzuführen. Während hier rund 1,1 Mrd. Euro erzielt wurden, waren es in Q2 2020 lediglich 672 Mio. Euro. Das entspricht einem Rückgang von 36 % ggü. dem Vorjahresquartal.
„Das aktuelle Transaktionsvolumen trübt die Sicht“, relativiert Michael Gail, Director und Teamleader Investment bei Savills in München, die Zahlen. „Zur Zeit des Lockdowns war der Münchener Investmentmarkt quasi eingefroren. Die meisten Verkaufsstarts wurden verschoben, laufende Prozesse zurückgestellt oder vorerst Objekte vom Markt genommen. Mittlerweile können wir jedoch eine steigende Aktivität bei Produkten mit relativ geringem Risiko beobachten – vor allem im Wohn- und Bürosegment.“
Einer der größten Deals des 2. Quartals war der Verkauf des Büro- und Gewerbeprojekts „SouthHorizon“ im Süden der bayerischen Landeshauptstadt. Entscheidend für den Erfolg während der Krise ist für den Savills-Experten jedoch vor allem eins: Die Lage. „Ebenso wie im Vermietungssegment gilt: Je besser die Anbindung, desto besser die Nachvermietbarkeit und dementsprechend höher die Attraktivität für Investoren im aktuellen Marktumfeld. Wir erwarten, dass es periphere oder infrastrukturell optimierungsbedürftige Standorte derzeit schwer haben werden, da wir beobachten, dass der Fokus noch stärker auf den bewährten städtischen Teilmärkten liegt“, so Michael Gail weiter.
Während also sukzessive wieder Bewegung in den Markt kommt, verharren die Spitzenrenditen auf gleichbleibendem Niveau: Für Büroimmobilien befindet sich diese weiterhin bei 2,7 %, für Geschäftshäuser bei 2,3 %. Hinsichtlich der Käuferstruktur fällt auf, dass allem voran deutsche Akteure das Geschehen dominierten: Mit einem Anteil von 76 % entfiel im 1. Halbjahr so viel Aktivität auf inländische Investoren wie seit 2010 nicht mehr. Dies bestätigt auch Michael Gail: „Ausländische Käufer sind deutlich zurückhaltender als zuvor. Gerade angelsächsische Teilnehmer sind aufgrund der lokalen Restriktionen sowie Reisebeschränkungen nahezu gar nicht handlungsfähig – unabhängig davon, ob diese dort ansässig sind oder nur als Hub von Asien, Ozeanien und Amerika heraus fungieren. Ihre Ankaufziele wurden teils stark nach unten korrigiert.“
Doch was wird die Zukunft bringen? „Die zweite Jahreshälfte wird wegweisend für die weitere mittelfristige Entwicklung am Münchner Investmentmarkt. Wir werden einen Anstieg auf der Angebotsseite verzeichnen. An diesen ,First-Mover Deals‘ werden sich die darauffolgenden Transaktionen messen“, prognostiziert Michael Gail abschließend.
Die Ergebnisse für Sie im Überblick:
• Mit einem Flächenumsatz von 308.200 m² liegt der Halbjahreswert 16,5 % unter dem aus 2019, allerdings wurde im Vergleich zu den anderen Top-7-Büromärkten im 2. Quartal das zweitstärkste Ergebnis nach Berlin erzielt
• Die Leerstandsrate ist um 20 Basispunkte auf 2,3 % gestiegen, die Spitzenmiete bleibt stabil
• Gewerbetransaktionsvolumen steigt trotz eines schwachen 2. Quartals im Vorjahresvergleich um 5 % auf 1,8 Mrd. Euro
• Der Anteil deutscher Käufer lag im 1. Halbjahr bei 76 % und war damit so hoch wie seit zehn Jahren nicht mehr
Büromarkt: „Lage, Lage, Lage“ jetzt relevanter denn je
Der Rückgang aus dem verhaltenen Auftaktquartal 2020 hat sich wie bereits prognostiziert fortgesetzt: So wurde mit einem Flächenumsatz von 135.300 m² unter den Top-7-Standorten zwar das zweitstärkste Quartalsergebnis nach Berlin erzielt, dennoch lag der Halbjahreswert mit 308.200 m² um 16,5 % unter dem des Vorjahres. „Dieses Minus spiegelt die sehr schwache Marktaktivität im 2. Quartal wider“, erklärt Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills. „Damit dürfte das Tief jedoch noch nicht überstanden sein. Aufgrund des Lockdowns von März bis Mai 2020 sehen wir für die 2. Jahreshälfte wenig Neugesuche. Demzufolge rechnen wir erst 2021 mit einer Erholung des Vermietungsmarktes.“
Infolge der derzeitigen Entwicklung ist auch die Leerstandsrate gestiegen: Mit einem Plus von 20 Basispunkten liegt diese aktuell bei 2,3 %. Während auch die Durchschnittsmiete um 2,5 % auf 20,50 Euro/m² zulegte, blieb die Spitzenmiete stabil bei 37,00 Euro/m².
Beim Blick auf die Flächengrößen der Deals, die in den letzten 12 Monaten realisiert wurden, fällt auf, dass Großabschlüsse über 10.000 m² mit 12 Transaktionen dominierten. Jungnickel berichtet: „Doch genau hier dürfte der Schuh nun drücken. Im großvolumigen Segment sorgten zwar zwei Abschlüsse für ein moderates Ergebnis, jedoch herrscht darüber hinaus wenig Nachfrage. Sofern kein Anmietungszwang besteht, werden Entscheidungen auch weiterhin aufgeschoben.“ Entsprechend wurden im 2. Quartal keinerlei Anmietungen dieser Größenordnung abgeschlossen. „Bei Flächen unter 1.000 m² beobachten wir hingegen eine leichte Belebung“, so Jungnickel weiter.
In Bezug auf die Flächenfertigstellungsvolumina ist wiederum noch mehr Bewegung zu spüren: Bis 2022 kommt mit rund 920.000 m² neuer Bürofläche deutlich mehr Produkt auf den Markt als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (rund 210.000 m²). Allein in diesem Jahr sind 320.000 m² in der Pipeline, allerdings sind davon schon knapp 85 % vorvermietet. 2021 sieht es mit einer Vorvermietungsquote von 50 % etwas entspannter aus.
Jungnickel geht davon aus, dass sich aufgrund der aktuellen Erfahrungen in puncto Homeoffice Lagekriterien verschieben werden: „Der Bürostandort sowie dessen Erreichbarkeit werden wieder an Bedeutung gewinnen. Demzufolge rechnen wir damit, dass dezentralere Lagen aufgrund von infrastrukturellen Defiziten künftig an den Rand des Suchradars rücken.“
Investmentmarkt: Auf die Eiszeit folgt die Aufwärmphase
In den vergangenen sechs Monaten stieg das Gewerbetransaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zwar um 5 % auf 1,8 Mrd. Euro, allerdings ist dieser Wert auf das hohe Ergebnis aus dem Auftaktquartal zurückzuführen. Während hier rund 1,1 Mrd. Euro erzielt wurden, waren es in Q2 2020 lediglich 672 Mio. Euro. Das entspricht einem Rückgang von 36 % ggü. dem Vorjahresquartal.
„Das aktuelle Transaktionsvolumen trübt die Sicht“, relativiert Michael Gail, Director und Teamleader Investment bei Savills in München, die Zahlen. „Zur Zeit des Lockdowns war der Münchener Investmentmarkt quasi eingefroren. Die meisten Verkaufsstarts wurden verschoben, laufende Prozesse zurückgestellt oder vorerst Objekte vom Markt genommen. Mittlerweile können wir jedoch eine steigende Aktivität bei Produkten mit relativ geringem Risiko beobachten – vor allem im Wohn- und Bürosegment.“
Einer der größten Deals des 2. Quartals war der Verkauf des Büro- und Gewerbeprojekts „SouthHorizon“ im Süden der bayerischen Landeshauptstadt. Entscheidend für den Erfolg während der Krise ist für den Savills-Experten jedoch vor allem eins: Die Lage. „Ebenso wie im Vermietungssegment gilt: Je besser die Anbindung, desto besser die Nachvermietbarkeit und dementsprechend höher die Attraktivität für Investoren im aktuellen Marktumfeld. Wir erwarten, dass es periphere oder infrastrukturell optimierungsbedürftige Standorte derzeit schwer haben werden, da wir beobachten, dass der Fokus noch stärker auf den bewährten städtischen Teilmärkten liegt“, so Michael Gail weiter.
Während also sukzessive wieder Bewegung in den Markt kommt, verharren die Spitzenrenditen auf gleichbleibendem Niveau: Für Büroimmobilien befindet sich diese weiterhin bei 2,7 %, für Geschäftshäuser bei 2,3 %. Hinsichtlich der Käuferstruktur fällt auf, dass allem voran deutsche Akteure das Geschehen dominierten: Mit einem Anteil von 76 % entfiel im 1. Halbjahr so viel Aktivität auf inländische Investoren wie seit 2010 nicht mehr. Dies bestätigt auch Michael Gail: „Ausländische Käufer sind deutlich zurückhaltender als zuvor. Gerade angelsächsische Teilnehmer sind aufgrund der lokalen Restriktionen sowie Reisebeschränkungen nahezu gar nicht handlungsfähig – unabhängig davon, ob diese dort ansässig sind oder nur als Hub von Asien, Ozeanien und Amerika heraus fungieren. Ihre Ankaufziele wurden teils stark nach unten korrigiert.“
Doch was wird die Zukunft bringen? „Die zweite Jahreshälfte wird wegweisend für die weitere mittelfristige Entwicklung am Münchner Investmentmarkt. Wir werden einen Anstieg auf der Angebotsseite verzeichnen. An diesen ,First-Mover Deals‘ werden sich die darauffolgenden Transaktionen messen“, prognostiziert Michael Gail abschließend.
