08.07.2020 Büromarkt und Gewerbeinvestments Hamburg: Es bewegt sich!
Beim Blick auf die Hamburger Immobilienmarktzahlen scheint auf dem ersten Blick von COVID-19 keine Spur zu sein: Der Leerstand ist gesunken, die Büromieten weiter gestiegen und auch die Spitzenrenditen blieben stabil. Doch der Teufel steckt bekanntlich im Detail. Gleiches gilt auch für den Investmentmarkt: Es steht zwar ein Plus beim Transaktionsvolumen, doch der Schein trügt.
Die Keyfacts im Überblick:
• Im 1. Halbjahr 2020 wurden rund 184.700 m² Bürofläche umgesetzt – ein Minus von knapp 40 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
• Steigende Durchschnitts- und Spitzenmieten bei zurückgehender Leerstandsquote
• Mit einem Transaktionsvolumen von 1,85 Mrd. Euro verzeichnet der Gewebeinvestmentmarkt im Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Anstieg
• Die Öffentliche Hand ist als Mieter begehrter denn je
Büromarkt: Jetzt sind Flexibilität und Anpassungsvermögen gefragt
Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Hamburger Büromarkt sind so gegensätzlich wie Ebbe und Flut: Während im 1. Halbjahr 2020 mit einem Flächenumsatz von 184.700 m² ein Rückgang von rund 40 % ggü. dem Vorjahreszeitraum verzeichnet wurde, ging die Leerstandsrate im zweiten Quartal abermals zurück. Während diese zum Ende des ersten Quartals noch bei 3,5 % lag, sank diese nun um 10 Basispunkte auf 3,4 %. Damit war die Hansestadt neben Düsseldorf der einzige der Top-7-Märkte, in dem innerhalb des zweiten Quartals ein Leerstandsrückgang stattfand. Im Jahresvergleich fiel der Anteil leerstehender Flächen hier sogar um 60 Basispunkte – zusammen mit Düsseldorf ebenfalls die stärkste Abwärtsbewegung.
Angesichts des noch weiter reduzierteren Flächenangebots zogen die Mieten in Hamburg weiter an. Die Spitzenmiete stieg ggü. dem Vorquartal um 3,4 % auf 30,00 Euro/m², die Durchschnittsmiete legte um 1,2 % auf aktuell 16,60 Euro/m² zu.
Während mit Blick auf diese statistischen Kennzahlen zwar Bewegung im Markt zu erkennen war, herrschte für längere Zeit Flaute am Markt. „Bis Ende April ist das Geschäft insbesondere im Kundensegment unter 1.000 m² für etwa sechs Wochen fast gänzlich zum Erliegen gekommen. Dies hängt neben der wirtschaftlichen Situation auch mit der mangelnden Möglichkeit zusammen, persönliche Termine wahrzunehmen“, berichtet Niklas Guhlich, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Hamburg. „Seit Anfang Mai stellen wir zwar eine sukzessive Wiederaufnahme des Marktgeschehens fest, doch das präpandemische Niveau ist noch längst nicht erreicht.“
Für die kommenden Monate erwartet Guhlich zunächst eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau: „Vor allem einige sich noch im Markt befindliche Großgesuche dürften im weiteren Jahresverlauf einen signifikanten Beitrag zum Flächenumsatz leisten. Zudem gehen wir davon aus, dass die Bürokonzepte sich verändern.“ Sowohl bei den Großnutzern als auch bei Mietern mit kleineren Flächenbedarfen wird die COVID-19-Pandemie den Trend zu variableren Arbeitsplatzmodellen verstärken. „Bei vielen Nutzern spielt die Einführung flexibler Konzepte mit der Berücksichtigung eines höheren Homeoffice-Anteils und mehr Desksharing-Plätzen eine große Rolle“, konstatiert Guhlich und gibt zu bedenken: „Da solche tiefgreifenden Anpassungen aber auch mit deutlichen Änderungen der Unternehmenskultur einhergehen, agieren viele Marktteilnehmer derzeit noch eher zurückhaltend und versuchen zunächst ihre bestehenden Mietverträge zu verlängern.“
Im größeren Umfang werden die Folgen dieser veränderten Flächenbedarfe – sowohl unter quantitativen als auch qualitativen Gesichtspunkten – voraussichtlich im kommenden Jahr greifen. „Wir erwarten, dass sich die Auswirkungen auf der Nachfrageseite mit etwas Zeitverzögerung verfestigen und die Konsequenzen im Jahr 2021 erst richtig sichtbar werden“, sagt Guhlich und blickt voraus: „Sehr wahrscheinlich wird die Nachfrage perspektivisch recht verhalten bleiben und zu einem leicht steigenden Leerstand führen.“
Investmentmarkt: Die Öffentliche Hand ist gefragter denn je
Das Transaktionsvolumen in der Hansestadt erreichte im ersten Halbjahr 2020 rund 1,85 Mrd. Euro und lag damit 73 % über dem Vorjahreswert – nach Düsseldorf der stärkste Anstieg in den Top-7-Märkten Deutschlands. Allerdings trügt der Schein: Diese starke Zunahme ist nicht überdurchschnittlichen Volumina in diesem Jahr geschuldet, sondern dem Fakt, dass die beiden ersten Quartale 2019 die schwächsten der letzten fünf Jahre waren. Mit Volumina von 1,03 Mrd. Euro (Q1 2020) bzw. 826 Mio. Euro (Q2 2020) lagen die diesjährigen Ergebnisse unter dem Fünf-Jahres-Mittel von 1,1 Mrd. Euro.
„Auch in Hamburg lag der Investmentmarkt über einige Wochen weitestgehend brach – in Core-Lagen mit Premiumimmobilien waren dennoch Aktivitäten zu beobachten, die dann auch in Abschlüssen mündeten. Mittlerweile haben viele Investoren aber auch grundsätzlich ihre Verunsicherung abgelegt und sind wieder deutlich aktiver“, erklärt Dennis Petersen, Director und Teamleader Investment bei Savills in Hamburg. „Vor allem bei institutionellen Investoren aus Deutschland ist die Nachfrage weiter ungebrochen und der Anlagedruck hoch. Im Zuge der geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich jedoch auch der Blick auf bestimmte Produkte gewandelt. Immobilien mit Mietern der Öffentlichen Hand sind gefragt wie noch nie, während risikoreichere Objekte deutlich kritischer gesehen werden.“
Rund 45 % des Transaktionsvolumens entfielen im ersten Halbjahr 2020 auf Büroimmobilien, fast 30 % auf gemischt genutzte Objekte wie etwa dem Johann Kontor. Mit einem Anteil von jeweils 11 % teilten sich Handelsimmobilien und Entwicklungsgrundstücke den dritten Rang. Die drei größten Transaktionen waren der Verkauf des Johann Kontors von Aug. Prien an Captiva, der Erwerb des Ericus-Contor durch Union Investment von Patrizia sowie die Übernahme des Quartiers am Zeughaus durch Covivio im Zuge der Übernahme von Godewind Immobilien.
In Bezug auf die Marktakteure zeigt sich eine deutliche Dominanz deutscher Investoren: Diese zeichneten für rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens verantwortlich, gefolgt von Käufern aus Frankreich und den USA mit Anteilen von 14 % bzw. 8 %. Offene Spezialfonds stellten mit einem Volumenanteil von 35 % das Gros der Käufer. Bedingt durch die Godewind-Übernahme durch Covivio kamen Immobilien-AGs mit 14 % auf den zweiten Rang. Den dritten Platz nahmen Versicherungen und Pensionskassen ein, auf die rund 11 % des Volumens entfielen.
Sowohl die Spitzenrenditen für Büroimmobilien als auch für Geschäftshäuser verharrten auf Vorquartalsniveau und lagen zum Ende des zweiten Quartals bei 2,9 % bzw. 3,1 %. „Für Core-Immobilien mit sehr bonitätsstarken Mietern, etwa der Öffentlichen Hand, könnten die Renditen angesichts der enormen Nachfrage nach solchen Produkten sogar noch weiter zurückgehen“, meint Petersen und fügt hinzu: „Für Immobilien mit höheren Risiken bei Lage oder Gebäudequalität wird in den kommenden Monaten hingegen mit Preisabschlägen zu rechnen sein.“
Die Keyfacts im Überblick:
• Im 1. Halbjahr 2020 wurden rund 184.700 m² Bürofläche umgesetzt – ein Minus von knapp 40 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
• Steigende Durchschnitts- und Spitzenmieten bei zurückgehender Leerstandsquote
• Mit einem Transaktionsvolumen von 1,85 Mrd. Euro verzeichnet der Gewebeinvestmentmarkt im Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Anstieg
• Die Öffentliche Hand ist als Mieter begehrter denn je
Büromarkt: Jetzt sind Flexibilität und Anpassungsvermögen gefragt
Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Hamburger Büromarkt sind so gegensätzlich wie Ebbe und Flut: Während im 1. Halbjahr 2020 mit einem Flächenumsatz von 184.700 m² ein Rückgang von rund 40 % ggü. dem Vorjahreszeitraum verzeichnet wurde, ging die Leerstandsrate im zweiten Quartal abermals zurück. Während diese zum Ende des ersten Quartals noch bei 3,5 % lag, sank diese nun um 10 Basispunkte auf 3,4 %. Damit war die Hansestadt neben Düsseldorf der einzige der Top-7-Märkte, in dem innerhalb des zweiten Quartals ein Leerstandsrückgang stattfand. Im Jahresvergleich fiel der Anteil leerstehender Flächen hier sogar um 60 Basispunkte – zusammen mit Düsseldorf ebenfalls die stärkste Abwärtsbewegung.
Angesichts des noch weiter reduzierteren Flächenangebots zogen die Mieten in Hamburg weiter an. Die Spitzenmiete stieg ggü. dem Vorquartal um 3,4 % auf 30,00 Euro/m², die Durchschnittsmiete legte um 1,2 % auf aktuell 16,60 Euro/m² zu.
Während mit Blick auf diese statistischen Kennzahlen zwar Bewegung im Markt zu erkennen war, herrschte für längere Zeit Flaute am Markt. „Bis Ende April ist das Geschäft insbesondere im Kundensegment unter 1.000 m² für etwa sechs Wochen fast gänzlich zum Erliegen gekommen. Dies hängt neben der wirtschaftlichen Situation auch mit der mangelnden Möglichkeit zusammen, persönliche Termine wahrzunehmen“, berichtet Niklas Guhlich, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Hamburg. „Seit Anfang Mai stellen wir zwar eine sukzessive Wiederaufnahme des Marktgeschehens fest, doch das präpandemische Niveau ist noch längst nicht erreicht.“
Für die kommenden Monate erwartet Guhlich zunächst eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau: „Vor allem einige sich noch im Markt befindliche Großgesuche dürften im weiteren Jahresverlauf einen signifikanten Beitrag zum Flächenumsatz leisten. Zudem gehen wir davon aus, dass die Bürokonzepte sich verändern.“ Sowohl bei den Großnutzern als auch bei Mietern mit kleineren Flächenbedarfen wird die COVID-19-Pandemie den Trend zu variableren Arbeitsplatzmodellen verstärken. „Bei vielen Nutzern spielt die Einführung flexibler Konzepte mit der Berücksichtigung eines höheren Homeoffice-Anteils und mehr Desksharing-Plätzen eine große Rolle“, konstatiert Guhlich und gibt zu bedenken: „Da solche tiefgreifenden Anpassungen aber auch mit deutlichen Änderungen der Unternehmenskultur einhergehen, agieren viele Marktteilnehmer derzeit noch eher zurückhaltend und versuchen zunächst ihre bestehenden Mietverträge zu verlängern.“
Im größeren Umfang werden die Folgen dieser veränderten Flächenbedarfe – sowohl unter quantitativen als auch qualitativen Gesichtspunkten – voraussichtlich im kommenden Jahr greifen. „Wir erwarten, dass sich die Auswirkungen auf der Nachfrageseite mit etwas Zeitverzögerung verfestigen und die Konsequenzen im Jahr 2021 erst richtig sichtbar werden“, sagt Guhlich und blickt voraus: „Sehr wahrscheinlich wird die Nachfrage perspektivisch recht verhalten bleiben und zu einem leicht steigenden Leerstand führen.“
Investmentmarkt: Die Öffentliche Hand ist gefragter denn je
Das Transaktionsvolumen in der Hansestadt erreichte im ersten Halbjahr 2020 rund 1,85 Mrd. Euro und lag damit 73 % über dem Vorjahreswert – nach Düsseldorf der stärkste Anstieg in den Top-7-Märkten Deutschlands. Allerdings trügt der Schein: Diese starke Zunahme ist nicht überdurchschnittlichen Volumina in diesem Jahr geschuldet, sondern dem Fakt, dass die beiden ersten Quartale 2019 die schwächsten der letzten fünf Jahre waren. Mit Volumina von 1,03 Mrd. Euro (Q1 2020) bzw. 826 Mio. Euro (Q2 2020) lagen die diesjährigen Ergebnisse unter dem Fünf-Jahres-Mittel von 1,1 Mrd. Euro.
„Auch in Hamburg lag der Investmentmarkt über einige Wochen weitestgehend brach – in Core-Lagen mit Premiumimmobilien waren dennoch Aktivitäten zu beobachten, die dann auch in Abschlüssen mündeten. Mittlerweile haben viele Investoren aber auch grundsätzlich ihre Verunsicherung abgelegt und sind wieder deutlich aktiver“, erklärt Dennis Petersen, Director und Teamleader Investment bei Savills in Hamburg. „Vor allem bei institutionellen Investoren aus Deutschland ist die Nachfrage weiter ungebrochen und der Anlagedruck hoch. Im Zuge der geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich jedoch auch der Blick auf bestimmte Produkte gewandelt. Immobilien mit Mietern der Öffentlichen Hand sind gefragt wie noch nie, während risikoreichere Objekte deutlich kritischer gesehen werden.“
Rund 45 % des Transaktionsvolumens entfielen im ersten Halbjahr 2020 auf Büroimmobilien, fast 30 % auf gemischt genutzte Objekte wie etwa dem Johann Kontor. Mit einem Anteil von jeweils 11 % teilten sich Handelsimmobilien und Entwicklungsgrundstücke den dritten Rang. Die drei größten Transaktionen waren der Verkauf des Johann Kontors von Aug. Prien an Captiva, der Erwerb des Ericus-Contor durch Union Investment von Patrizia sowie die Übernahme des Quartiers am Zeughaus durch Covivio im Zuge der Übernahme von Godewind Immobilien.
In Bezug auf die Marktakteure zeigt sich eine deutliche Dominanz deutscher Investoren: Diese zeichneten für rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens verantwortlich, gefolgt von Käufern aus Frankreich und den USA mit Anteilen von 14 % bzw. 8 %. Offene Spezialfonds stellten mit einem Volumenanteil von 35 % das Gros der Käufer. Bedingt durch die Godewind-Übernahme durch Covivio kamen Immobilien-AGs mit 14 % auf den zweiten Rang. Den dritten Platz nahmen Versicherungen und Pensionskassen ein, auf die rund 11 % des Volumens entfielen.
Sowohl die Spitzenrenditen für Büroimmobilien als auch für Geschäftshäuser verharrten auf Vorquartalsniveau und lagen zum Ende des zweiten Quartals bei 2,9 % bzw. 3,1 %. „Für Core-Immobilien mit sehr bonitätsstarken Mietern, etwa der Öffentlichen Hand, könnten die Renditen angesichts der enormen Nachfrage nach solchen Produkten sogar noch weiter zurückgehen“, meint Petersen und fügt hinzu: „Für Immobilien mit höheren Risiken bei Lage oder Gebäudequalität wird in den kommenden Monaten hingegen mit Preisabschlägen zu rechnen sein.“
