22.07.2020 Mehr Home-Office verändert die Nachfrage nach Büro und Wohnen
Covid-19 hat die Bedeutung von Home-Office maßgeblich verändert. Dessen vermehrte Inanspruchnahme verringert die Pendelkosten und erweitert das Einzugsgebiet regionaler Arbeitsmärkte. Eine langfristige Zunahme von Remote-Working hätte aber auch Folgen für die Wohnungsnachfrage in Deutschland. In Wohnungsmärkten mit hohem Preisgefälle zwischen Stadt und Umland könnte sich die Nachfrage vermehrt in umliegende Areale ausdehnen.
Diese Effekte wären insbesondere dann stark ausgeprägt, wenn sich die im Zuge der Pandemie gestiegene Bedeutung von separaten Zimmern oder privaten Büroräumen, eigenen Außen- und Grünflächen sowie der Wunsch nach mehr Wohnfläche auch langfristig in der Wohnungsnachfrage widerspiegelt. Eine weitere Voraussetzung dürfte sein, dass die Verkehrsanbindung zwischen Stadt und Umland ausreichend gut ist, um die Pendelzeiten nicht zu lang werden zu lassen.
Unter anderem zu diesen Ergebnissen kommt die neue Studie von JLL „Veränderte Arbeitsmarktwelt“. Neben dem Blick auf konjunkturelle Brancheneffekte, Inanspruchnahme von Remote Working mit möglichen Folgen für die Büroflächennachfrage gilt ein Hauptaugenmerk den Effekten auf die Wohnungsnachfrage.
Effekte auf die Wohnungsnachfrage
Die Entwicklung der Arbeitsmärkte, das Verhältnis von Beschäftigung und Arbeitslosigkeit und der daraus resultierende Grad der Zuwanderung sind die wichtigsten Treiber der regionalen Nachfrage nach Wohnraum.
„Die konjunkturellen Effekte durch die Maßnahmen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie und deren globale Folgen wirken sich auch direkt auf die Wohnungsnachfrage in Deutschland aus“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Insbesondere regionale Wohnungsmärkte, die ihren Anstieg in der Wohnungsnachfrage innerhalb der letzten Jahre stark über arbeitsmarktbedingte Zuwanderung gespeist haben und jetzt aufgrund der spezifischen Branchenstruktur höhere Arbeitslosigkeit oder geringere Neubeschäftigungszahlen befürchten, würden diesbezüglich die stärksten relativen Einbußen in den Zuzugszahlen erwarten müssen. Angesichts der lokalen Branchenstruktur könnte dies vor allem viele Landkreise in Bayern, aber insbesondere in Baden-Württemberg betreffen. Während die unmittelbaren und branchen-spezifischen Effekte auf Beschäftigung und Neueinstellungen sich vor allem auf die Attraktivität der regionalen Arbeitsmärkte und damit auf die Binnenwanderung auswirken, erhöhen strukturelle Veränderungen der Arbeitswelt - mit mehr Home Office - die Bedeutung der nachgefragten Wohnqualität und weichen die Notwendigkeit des zentralen Wohnens teilweise auf.
Home-Office und Wohnungspräferenzen im Lichte von Covid-19
Durch eine vermehrte Inanspruchnahme von Home-Office wird auch die Qualität der nachgefragten Wohnungen immer wichtiger. Dies könnte nicht nur bewirken, dass die qualitative Nachfrage zunimmt, d.h. es werden größere Wohnungen, Wohnungen mit mehr Zimmern, mit Balkon oder Zugang zu Grünflächen nachgefragt. Bei weniger Fahrten zur Arbeitsstätte dürften auch längere Pendelzeiten akzeptiert werden. Damit wird das mögliche Einzugsgebiet um einen lokalen Arbeitsmarkt vergrößert. „Während die Ausweitung des Einzugsgebiets eine direkte Auswirkung der vermehrten Inanspruchnahme von Home-Office ist, hat der teilweise Lock-Down im Zuge der Covid-19-Pandemie indirekt auch zu einem stärkeren Bewusstsein für die Wohnqualität und dabei insbesondere für bestimmte architektonische Wohnungsmerkmale geführt“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany.
Beide möglichen Effekte, sowohl die Veränderungen im Wohnkonsum als auch die Bereitschaft, dafür mehr Pendelzeit in Kauf zu nehmen, konnten auch in einer Umfrage unter JLL-Mitarbeitern in Deutschland[1] in der ersten Junihälfte 2020 festgestellt werden. Immerhin mehr als ein Drittel der Befragten gab an, aufgrund der Erfahrungen während Covid-19-Krise Veränderungen an der jetzigen Wohnsituation vornehmen zu wollen. Dabei gehört zu den Merkmalen, die im Zuge der Pandemie am meisten an Bedeutung gewonnen haben, der „private Arbeitsbereich“ (die Antwortmöglichkeit „besonders wichtig“ hat hier um 23 Prozentpunkte zugelegt, die „privaten Außenflächen“ (Anstieg von 22 Prozentpunkten) und das „Breitband-Internet“ (20 Prozentpunkte). Die „privaten Außenflächen“ haben mit einer Zustimmung von 61 Prozent die insgesamt höchste Relevanz für die Befragten.
„Speziell die Veränderungen im Arbeitsbereich der Wohnung und bei den Außenflächen gehen mit einer erhöhten Wohnflächennachfrage einher, die angesichts bestehender Nachfrageüberhange in den Ballungsgebieten in Deutschland nur durch Ausdehnungseffekte möglich scheinen. Die Kombination aus Nachfrage nach höherer Wohnqualität und -fläche, verbunden mit einer rückläufigen Notwendigkeit zentralen Wohnens könnte also dazu führen, dass sich die Wohnungsnachfrage vermehrt in die Peripherie der Ballungsräume regionaler Wohnungsmärkte verschiebt. Allerdings muss man einschränken: letztlich sind es lediglich rund 10 Prozent der Befragten, die aus dem Stadtgebiet ins Umland ziehen wollen. Diese Tendenz zeigte sich in den letzten Jahren bereits bei Familien mit Kindern, bei dieser Bevölkerungsgruppe verzeichneten die Top 7 bereits vor Corona Wanderungsverluste ins Umland. Ob Corona hier tatsächlich als Verstärker wirken und zu deutlich höheren Zahlen führen wird, muss sich erst noch zeigen“, so Kortmann.
Scheunemann ergänzt: „Die Home-Office-Affinität ist ein sehr wichtiger Parameter, aber nicht der einzige Faktor, der das Ausdehnungspotential eines Wohnungsmarktes erklärt. Dazu gehören die Erschwinglichkeit am regionalen Wohnungsmarkt (dem Verhältnis aus mittlerem Kaufpreis zu mittlerem Nettohaushaltseinkommen); die regionale Angebotselastizität, d.h. der Möglichkeit des Marktes auf erhöhte Nachfrage mit einer Angebotsausweitung zu reagieren ; eine geringe Wohnfläche pro Kopf am regionalen Wohnungsmarkt sowie ein hohes Preisgefälle zwischen regionalen Wohnungsmarkt und Umland.“ „Ob es also tatsächlich zu einer deutlichen Verlagerung gegenüber Vor-Corona-Zeiten kommt, hängt von vielen Faktoren ab und ist derzeit noch völlig offen“, stellt Konstantin Kortmann fest. Ein gewisser Verlagerungseffekt könne sich auf die Höhe der Mieten und Kaufpreise auswirken und gerade dort, wo der Markt sehr angespannt ist und die vermehrt gesuchten Wohnungsmerkmale nicht vorhanden sind, dämpfend wirken, so Konstantin Kortmann.
Umland der Metropolen mit hohem Potential für Ausdehnungseffekte
Nachfrageausdehnungen könnten also insbesondere in den regionalen Wohnungsmärkten besonders stark ausgeprägt sein, in denen die Wohnkostenbelastung hoch ist und eine hohe Zahl der Haushalte in Wohnungen leben, die nicht mehr als adäquat empfunden werden. Liegt in diesen regionalen Wohnungsmärkten neben einer starken Auslastung in Home Office affinen Berufen zudem noch ein starkes Preisgefälle zwischen Stadt und umliegenden Arealen vor, so wird der Anreiz für einen Umzug in das Umland größer. Wichtige Voraussetzung: ein Verkehrssystem, das die Pendelzeiten berechenbar macht.
„Damit Verschiebungen der Wohnungsnachfrage in die Peripherie und das Umland tatsächlich erfolgen, muss das Preisgefälle zum Umland signifikant hoch sein (in der vorliegenden Untersuchung >25 %) und die Wohnkostenbelastung überdurchschnittlich hoch sein (> 60 % der Werte in allen Regionen). Damit könnten die Kosten einer erhöhten Pendelzeit aufgewogen werden“, so Scheunemann. Es handele sich vor allem um urbane Oberzentren und Großstädte, die sich mit einer hohen Bevölkerungsdichte stark vom Umland abgrenzen. „Die Städte Dortmund und Stuttgart beispielsweise, die zwar eine hohe Wohnkostenbelastung und geringe Erschwinglichkeit aber kein signifikantes Preisgefälle zum Umland aufweisen, zeigen, dass nicht jede Großstadt diese notwendigen Bedingungen auch zwingend erfüllt. Jena etwa sei zwar erschwinglicher, weise aber ein besonders hohes Preisgefälle zum Umland auf“, erläutert Scheunemann und ergänzt: „Neben den Ost-West-Unterschieden sind vor allem Stadt-Land-Unterschiede auszumachen. Urbane Regionen mit höherer Bevölkerungsdichte weisen tendenziell auch einen höheren Anteil an Bürobeschäftigten auf als andere Regionen, wobei sich etwa am Beispiel einiger Ruhrgebietsstädte auch deutliche Ausnahmen ausmachen lassen. Regionen mit besonders Home-Office affiner Branchenstruktur liegen geballt vor allem im Südwesten Deutschlands auf der Linie Frankfurt am Main, Darmstadt, Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe und Stuttgart.
Regionale Ausdehnungseffekte können aber nicht nur Metropolen wie Berlin, Köln oder München, aufweisen, auch kleinere Großstädte kommen auf einen hohen Score. Hierzu zählen vor allem Städte, die alleinige Oberzentren ganzer Regionen darstellen, wie beispielsweise Münster oder Dresden, oder sich durch eine hohe Bevölkerungsdichte mit kleiner Gebietsfläche besonders stark vom zugehörigen Umland abgrenzen, wie etwa im Fall von Oldenburg (in Oldenburg) oder Braunschweig.
Die Analyse des Potenzials von Gebieten im Umfeld der jeweiligen regionalen Wohnungsmärkte unter dem Aspekt möglicher Nachfrageverschiebungen fußt auf dem Aspekt, dass die niedrigeren Wohnkosten die erhöhte Pendelzeit und -kosten aufwiegen müssen. Bei geringeren Pendelkosten durch vermehrte Inanspruchnahme von Remote-Working sowie höherer Präferenz für mehr Wohnraum und privaten Außenflächen kommt es gerade dort zu Verschiebungen, wo dieses Verhältnis am günstigsten ist. Andere Ursachen für Preisunterschiede wie etwa räumliche Annehmlichkeiten bleiben davon unberührt.
Diese Ergebnisse sind je nach Stadt individuell, zeigen aber, dass Potentialstandorte sowohl in unmittelbarer Lage zum betrachteten Standort als auch in etwas weiterer Entfernung zu finden sind und häufig mit der bestehenden Siedlungs- und Verkehrsinfrastruktur korrelieren.
Helge Scheunemann: „Durch die potenzielle Ausdehnung der Wohnungsnachfrage auf das Umland verlieren die identifizierten Städte aber keinesfalls an Attraktivität. Nicht ohne Grund ist das Mietpreisniveau in diesen Wohnungsmärkten im Verhältnis zum Umland sehr hoch. Urbanes Wohnen wird für viele Menschen nach wie vor die bevorzugte Wohnform bleiben.“
Diese Effekte wären insbesondere dann stark ausgeprägt, wenn sich die im Zuge der Pandemie gestiegene Bedeutung von separaten Zimmern oder privaten Büroräumen, eigenen Außen- und Grünflächen sowie der Wunsch nach mehr Wohnfläche auch langfristig in der Wohnungsnachfrage widerspiegelt. Eine weitere Voraussetzung dürfte sein, dass die Verkehrsanbindung zwischen Stadt und Umland ausreichend gut ist, um die Pendelzeiten nicht zu lang werden zu lassen.
Unter anderem zu diesen Ergebnissen kommt die neue Studie von JLL „Veränderte Arbeitsmarktwelt“. Neben dem Blick auf konjunkturelle Brancheneffekte, Inanspruchnahme von Remote Working mit möglichen Folgen für die Büroflächennachfrage gilt ein Hauptaugenmerk den Effekten auf die Wohnungsnachfrage.
Effekte auf die Wohnungsnachfrage
Die Entwicklung der Arbeitsmärkte, das Verhältnis von Beschäftigung und Arbeitslosigkeit und der daraus resultierende Grad der Zuwanderung sind die wichtigsten Treiber der regionalen Nachfrage nach Wohnraum.
„Die konjunkturellen Effekte durch die Maßnahmen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie und deren globale Folgen wirken sich auch direkt auf die Wohnungsnachfrage in Deutschland aus“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Insbesondere regionale Wohnungsmärkte, die ihren Anstieg in der Wohnungsnachfrage innerhalb der letzten Jahre stark über arbeitsmarktbedingte Zuwanderung gespeist haben und jetzt aufgrund der spezifischen Branchenstruktur höhere Arbeitslosigkeit oder geringere Neubeschäftigungszahlen befürchten, würden diesbezüglich die stärksten relativen Einbußen in den Zuzugszahlen erwarten müssen. Angesichts der lokalen Branchenstruktur könnte dies vor allem viele Landkreise in Bayern, aber insbesondere in Baden-Württemberg betreffen. Während die unmittelbaren und branchen-spezifischen Effekte auf Beschäftigung und Neueinstellungen sich vor allem auf die Attraktivität der regionalen Arbeitsmärkte und damit auf die Binnenwanderung auswirken, erhöhen strukturelle Veränderungen der Arbeitswelt - mit mehr Home Office - die Bedeutung der nachgefragten Wohnqualität und weichen die Notwendigkeit des zentralen Wohnens teilweise auf.
Home-Office und Wohnungspräferenzen im Lichte von Covid-19
Durch eine vermehrte Inanspruchnahme von Home-Office wird auch die Qualität der nachgefragten Wohnungen immer wichtiger. Dies könnte nicht nur bewirken, dass die qualitative Nachfrage zunimmt, d.h. es werden größere Wohnungen, Wohnungen mit mehr Zimmern, mit Balkon oder Zugang zu Grünflächen nachgefragt. Bei weniger Fahrten zur Arbeitsstätte dürften auch längere Pendelzeiten akzeptiert werden. Damit wird das mögliche Einzugsgebiet um einen lokalen Arbeitsmarkt vergrößert. „Während die Ausweitung des Einzugsgebiets eine direkte Auswirkung der vermehrten Inanspruchnahme von Home-Office ist, hat der teilweise Lock-Down im Zuge der Covid-19-Pandemie indirekt auch zu einem stärkeren Bewusstsein für die Wohnqualität und dabei insbesondere für bestimmte architektonische Wohnungsmerkmale geführt“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany.
Beide möglichen Effekte, sowohl die Veränderungen im Wohnkonsum als auch die Bereitschaft, dafür mehr Pendelzeit in Kauf zu nehmen, konnten auch in einer Umfrage unter JLL-Mitarbeitern in Deutschland[1] in der ersten Junihälfte 2020 festgestellt werden. Immerhin mehr als ein Drittel der Befragten gab an, aufgrund der Erfahrungen während Covid-19-Krise Veränderungen an der jetzigen Wohnsituation vornehmen zu wollen. Dabei gehört zu den Merkmalen, die im Zuge der Pandemie am meisten an Bedeutung gewonnen haben, der „private Arbeitsbereich“ (die Antwortmöglichkeit „besonders wichtig“ hat hier um 23 Prozentpunkte zugelegt, die „privaten Außenflächen“ (Anstieg von 22 Prozentpunkten) und das „Breitband-Internet“ (20 Prozentpunkte). Die „privaten Außenflächen“ haben mit einer Zustimmung von 61 Prozent die insgesamt höchste Relevanz für die Befragten.
„Speziell die Veränderungen im Arbeitsbereich der Wohnung und bei den Außenflächen gehen mit einer erhöhten Wohnflächennachfrage einher, die angesichts bestehender Nachfrageüberhange in den Ballungsgebieten in Deutschland nur durch Ausdehnungseffekte möglich scheinen. Die Kombination aus Nachfrage nach höherer Wohnqualität und -fläche, verbunden mit einer rückläufigen Notwendigkeit zentralen Wohnens könnte also dazu führen, dass sich die Wohnungsnachfrage vermehrt in die Peripherie der Ballungsräume regionaler Wohnungsmärkte verschiebt. Allerdings muss man einschränken: letztlich sind es lediglich rund 10 Prozent der Befragten, die aus dem Stadtgebiet ins Umland ziehen wollen. Diese Tendenz zeigte sich in den letzten Jahren bereits bei Familien mit Kindern, bei dieser Bevölkerungsgruppe verzeichneten die Top 7 bereits vor Corona Wanderungsverluste ins Umland. Ob Corona hier tatsächlich als Verstärker wirken und zu deutlich höheren Zahlen führen wird, muss sich erst noch zeigen“, so Kortmann.
Scheunemann ergänzt: „Die Home-Office-Affinität ist ein sehr wichtiger Parameter, aber nicht der einzige Faktor, der das Ausdehnungspotential eines Wohnungsmarktes erklärt. Dazu gehören die Erschwinglichkeit am regionalen Wohnungsmarkt (dem Verhältnis aus mittlerem Kaufpreis zu mittlerem Nettohaushaltseinkommen); die regionale Angebotselastizität, d.h. der Möglichkeit des Marktes auf erhöhte Nachfrage mit einer Angebotsausweitung zu reagieren ; eine geringe Wohnfläche pro Kopf am regionalen Wohnungsmarkt sowie ein hohes Preisgefälle zwischen regionalen Wohnungsmarkt und Umland.“ „Ob es also tatsächlich zu einer deutlichen Verlagerung gegenüber Vor-Corona-Zeiten kommt, hängt von vielen Faktoren ab und ist derzeit noch völlig offen“, stellt Konstantin Kortmann fest. Ein gewisser Verlagerungseffekt könne sich auf die Höhe der Mieten und Kaufpreise auswirken und gerade dort, wo der Markt sehr angespannt ist und die vermehrt gesuchten Wohnungsmerkmale nicht vorhanden sind, dämpfend wirken, so Konstantin Kortmann.
Umland der Metropolen mit hohem Potential für Ausdehnungseffekte
Nachfrageausdehnungen könnten also insbesondere in den regionalen Wohnungsmärkten besonders stark ausgeprägt sein, in denen die Wohnkostenbelastung hoch ist und eine hohe Zahl der Haushalte in Wohnungen leben, die nicht mehr als adäquat empfunden werden. Liegt in diesen regionalen Wohnungsmärkten neben einer starken Auslastung in Home Office affinen Berufen zudem noch ein starkes Preisgefälle zwischen Stadt und umliegenden Arealen vor, so wird der Anreiz für einen Umzug in das Umland größer. Wichtige Voraussetzung: ein Verkehrssystem, das die Pendelzeiten berechenbar macht.
„Damit Verschiebungen der Wohnungsnachfrage in die Peripherie und das Umland tatsächlich erfolgen, muss das Preisgefälle zum Umland signifikant hoch sein (in der vorliegenden Untersuchung >25 %) und die Wohnkostenbelastung überdurchschnittlich hoch sein (> 60 % der Werte in allen Regionen). Damit könnten die Kosten einer erhöhten Pendelzeit aufgewogen werden“, so Scheunemann. Es handele sich vor allem um urbane Oberzentren und Großstädte, die sich mit einer hohen Bevölkerungsdichte stark vom Umland abgrenzen. „Die Städte Dortmund und Stuttgart beispielsweise, die zwar eine hohe Wohnkostenbelastung und geringe Erschwinglichkeit aber kein signifikantes Preisgefälle zum Umland aufweisen, zeigen, dass nicht jede Großstadt diese notwendigen Bedingungen auch zwingend erfüllt. Jena etwa sei zwar erschwinglicher, weise aber ein besonders hohes Preisgefälle zum Umland auf“, erläutert Scheunemann und ergänzt: „Neben den Ost-West-Unterschieden sind vor allem Stadt-Land-Unterschiede auszumachen. Urbane Regionen mit höherer Bevölkerungsdichte weisen tendenziell auch einen höheren Anteil an Bürobeschäftigten auf als andere Regionen, wobei sich etwa am Beispiel einiger Ruhrgebietsstädte auch deutliche Ausnahmen ausmachen lassen. Regionen mit besonders Home-Office affiner Branchenstruktur liegen geballt vor allem im Südwesten Deutschlands auf der Linie Frankfurt am Main, Darmstadt, Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe und Stuttgart.
Regionale Ausdehnungseffekte können aber nicht nur Metropolen wie Berlin, Köln oder München, aufweisen, auch kleinere Großstädte kommen auf einen hohen Score. Hierzu zählen vor allem Städte, die alleinige Oberzentren ganzer Regionen darstellen, wie beispielsweise Münster oder Dresden, oder sich durch eine hohe Bevölkerungsdichte mit kleiner Gebietsfläche besonders stark vom zugehörigen Umland abgrenzen, wie etwa im Fall von Oldenburg (in Oldenburg) oder Braunschweig.
Die Analyse des Potenzials von Gebieten im Umfeld der jeweiligen regionalen Wohnungsmärkte unter dem Aspekt möglicher Nachfrageverschiebungen fußt auf dem Aspekt, dass die niedrigeren Wohnkosten die erhöhte Pendelzeit und -kosten aufwiegen müssen. Bei geringeren Pendelkosten durch vermehrte Inanspruchnahme von Remote-Working sowie höherer Präferenz für mehr Wohnraum und privaten Außenflächen kommt es gerade dort zu Verschiebungen, wo dieses Verhältnis am günstigsten ist. Andere Ursachen für Preisunterschiede wie etwa räumliche Annehmlichkeiten bleiben davon unberührt.
Diese Ergebnisse sind je nach Stadt individuell, zeigen aber, dass Potentialstandorte sowohl in unmittelbarer Lage zum betrachteten Standort als auch in etwas weiterer Entfernung zu finden sind und häufig mit der bestehenden Siedlungs- und Verkehrsinfrastruktur korrelieren.
Helge Scheunemann: „Durch die potenzielle Ausdehnung der Wohnungsnachfrage auf das Umland verlieren die identifizierten Städte aber keinesfalls an Attraktivität. Nicht ohne Grund ist das Mietpreisniveau in diesen Wohnungsmärkten im Verhältnis zum Umland sehr hoch. Urbanes Wohnen wird für viele Menschen nach wie vor die bevorzugte Wohnform bleiben.“
