01.08.2020 Corona ließ Eigentumswohnungen zwischenzeitlich um 7,5 % sinken
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sanken im deutschlandweiten Durchschnitt im März und April 2020 im Zuge der Corona-Pandemie um 7,5 Prozent (von 3.002 €/m² auf 2.776 €/m²). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern betrug der Preisrückgang 1,8 Prozent (von 2.200 €/m² auf 2.160 €/m²). Das sind Ergebnisse der „STmate Marktübersicht Wohnimmobilien in Deutschland“, die die on-geo GmbH zum ersten Mal erstellt hat. Seit Mai ist hingegen eine sichtbare Erholung der Preise zu beobachten. Für die Analyse wurden seit März 2020 mehr als 20.000 Transaktionen in Deutschland untersucht. „Die Corona-Pandemie hat zu einer kurzfristigen Schockreaktion bei Wohnimmobilienpreisen geführt. Welche langfristigen Auswirkungen es geben wird, kann noch nicht seriös gesagt werden. Das wird die fortlaufende Wertüberwachung zeigen“, erklärt Dr. Sanjo Nitschke, Head of Data Analytics & AVM bei on-geo.
Kaufpreise entfernen sich von Mietenentwicklung
Laut Marktübersicht sind die Wohnungsmieten in den letzten fünf Jahren um über 20 Prozent gestiegen, während die Kaufpreise im gleichen Zeitraum um fast 50 Prozent gestiegen sind. Mit 75 Prozent ist die größte Steigerung der Kaufpreise in Augsburg zu verzeichnen (von 2.300 €/m² auf 4.000 €/m²). Im gleichen Zeitraum sind die Mieten dort um ca. 30 Prozent gestiegen (von 8,26 €/m² auf 10,72 €/m²). Die geringste Steigerung der Kaufpreise ist im Landkreis Kusel zu beobachten (von 1.010 €/m² auf 1.150 €/m², d. h. um 14 Prozent). Im Vergleich dazu sind die Mieten dort um lediglich ca. 7 Prozent gestiegen (von 5,24 €/m² auf 5,60 €/m²). „Wenn die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten, dann drückt das die Rendite. Schaut man sich die Daten in der Fläche an, ist aber sehr deutlich zu erkennen, dass das auch mit einer niedrigeren Risikoerwartung zusammenhängt und recht zuverlässig dort auftritt, wo es wirtschaftlich und demographisch läuft“, meint Nitschke. Grundlage für die Kaufpreisentwicklung ist ein Warenkorb aus fast 700.000 Wohnimmobilien, der quartalsweise mittels Automated Valuation Model (AVM) bewertet wird. Für die Mietpreisentwicklung wird ein Warenkorb aus über 800.000 Wohnungen quartalsweise automatisiert bewertet.
Starke regionale Unterschiede bei Kaufpreisfaktoren
Die unterschiedliche Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen zeigt sich entsprechend auch bei den Kaufpreisfaktoren. Diese geben an, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis der Immobilie entsprechen. Während etwa in Miesbach nahe dem Tegernsee durchschnittlich das 42,3-fache der Jahresnettokaltmiete für eine Wohnimmobilie gezahlt werden muss, sind es in Nordhausen in Nordthüringen lediglich 15,6 Jahresnettokaltmieten. Auch im südlichen Sachsen-Anhalt im Landkreis Mansfeld-Südharz (15,6-fach) und im Thüringer Kyffhäuserkreis (15,8-fach) finden Immobilienkäufer vergleichsweise geringe Kaufpreisfaktoren vor. Starnberg (41,4-fach) und Garmisch-Partenkirchen (39,1-fach) nehmen Platz zwei und drei im Deutschland-Ranking der Kaufpreisfaktoren ein. „Schön und interessant an dieser Stelle ist es, dass die Kartendarstellung eher aussieht wie ein Chamäleon und mal nicht die alten Grenzen zwischen BRD und DDR ins Auge fallen“, freut sich Nitschke.
Kaufpreise entfernen sich von Mietenentwicklung
Laut Marktübersicht sind die Wohnungsmieten in den letzten fünf Jahren um über 20 Prozent gestiegen, während die Kaufpreise im gleichen Zeitraum um fast 50 Prozent gestiegen sind. Mit 75 Prozent ist die größte Steigerung der Kaufpreise in Augsburg zu verzeichnen (von 2.300 €/m² auf 4.000 €/m²). Im gleichen Zeitraum sind die Mieten dort um ca. 30 Prozent gestiegen (von 8,26 €/m² auf 10,72 €/m²). Die geringste Steigerung der Kaufpreise ist im Landkreis Kusel zu beobachten (von 1.010 €/m² auf 1.150 €/m², d. h. um 14 Prozent). Im Vergleich dazu sind die Mieten dort um lediglich ca. 7 Prozent gestiegen (von 5,24 €/m² auf 5,60 €/m²). „Wenn die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten, dann drückt das die Rendite. Schaut man sich die Daten in der Fläche an, ist aber sehr deutlich zu erkennen, dass das auch mit einer niedrigeren Risikoerwartung zusammenhängt und recht zuverlässig dort auftritt, wo es wirtschaftlich und demographisch läuft“, meint Nitschke. Grundlage für die Kaufpreisentwicklung ist ein Warenkorb aus fast 700.000 Wohnimmobilien, der quartalsweise mittels Automated Valuation Model (AVM) bewertet wird. Für die Mietpreisentwicklung wird ein Warenkorb aus über 800.000 Wohnungen quartalsweise automatisiert bewertet.
Starke regionale Unterschiede bei Kaufpreisfaktoren
Die unterschiedliche Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen zeigt sich entsprechend auch bei den Kaufpreisfaktoren. Diese geben an, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis der Immobilie entsprechen. Während etwa in Miesbach nahe dem Tegernsee durchschnittlich das 42,3-fache der Jahresnettokaltmiete für eine Wohnimmobilie gezahlt werden muss, sind es in Nordhausen in Nordthüringen lediglich 15,6 Jahresnettokaltmieten. Auch im südlichen Sachsen-Anhalt im Landkreis Mansfeld-Südharz (15,6-fach) und im Thüringer Kyffhäuserkreis (15,8-fach) finden Immobilienkäufer vergleichsweise geringe Kaufpreisfaktoren vor. Starnberg (41,4-fach) und Garmisch-Partenkirchen (39,1-fach) nehmen Platz zwei und drei im Deutschland-Ranking der Kaufpreisfaktoren ein. „Schön und interessant an dieser Stelle ist es, dass die Kartendarstellung eher aussieht wie ein Chamäleon und mal nicht die alten Grenzen zwischen BRD und DDR ins Auge fallen“, freut sich Nitschke.
