News RSS-Feed

05.08.2020 Anlagedruck kennzeichnet die Investmentlandschaft auch weiterhin

Im zweiten Quartal 2020 legte der JLL Performance Indicator VICTOR Prime Office mit +1,2 % etwas stärker zu als im Vorquartal (+0,7 %). Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen notiert damit Ende Juni 2020 bei 215,3 Punkten.

„Die Verbesserung der Performance resultierte überwiegend aus der Nachjustierung der Spitzenrendite um 10 Basispunkte in der Top-Lage in Hamburg. Transaktionen wie das ‚Ericus Kontor‘ und der ‚Neue Dovenhof‘ wurden in der Hansestadt während der Lockdown-Periode vorangetrieben und im Juni 2020 abgeschlossen. Die Multiplikatoren jenseits der 33fachen Marktmiete können als Beleg für die Resilienz von Core-Produkten in deutschen Spitzenlagen angesehen werden. Weitere aktuell in fortgeschrittenen Bieterverfahren oder bereits in Exklusivität befindliche Transaktionsprozesse auf ähnlichem Renditeniveau belegen, dass entsprechendes Produkt trotz Corona – oder gerade deswegen – nur zu sehr hohen Preisen zu erwerben ist“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany.

Kemper weiter: „Die Entwicklung in Hamburg zeigt, dass Anlagedruck die Investmentlandschaft auch weiterhin kennzeichnet. Die wenigen Investmentopportunitäten bleiben heiß umkämpft. Die deutlich geringere Transaktionsdichte der Monate März bis Mai in den Spitzenlagen war neben operativen Beschränkungen im Lockdown vor allem der Sorge vor großen Corona-bedingten Preisabschlägen und einer daraus resultierenden abwartenden Haltung auf der Verkäuferseite geschuldet. ‚Discount-freie‘ Abschlüsse widerlegen diese Sorge und haben seit Anfang Juni wieder zu deutlich mehr Dynamik auf Verkäuferseite geführt. Viele Mandatsausschreibungen und Vermarktungsstarts dürften in der zweiten Jahreshälfte zu einer signifikanten Belebung des Investmentmarktes führen, vorausgesetzt Deutschland bleibt von Einschränkungen wie einem erneuten Lockdown verschont.“

Die Performanceentwicklung der einzelnen Lagen wurde - wie im Vorquartal - überwiegend durch eine tendenziell positive Mietpreisentwicklung außerhalb der teuersten Flächen beeinflusst. Der Anstieg der Spitzenmiete nach einjähriger Stagnation sorgte in Kombination mit der erwähnten Nachjustierung der Rendite in Hamburg für den stärksten Indikatoranstieg (+3,4 % auf 229,3 Punkte). Die Spitzenlagen in Frankfurt und Berlin legten jeweils um +1,1 % zu auf 205,9 Punkte bzw. 240,7 Punkte. München folgt mit einem leichten Performanceanstieg um +0,8 % und weist einen neuen Indikatorstand von 224 Punkten auf. Lediglich die Düsseldorfer Bankenlage verzeichnet einen weiteren leichten Performancerückgang (-0,2 % auf 184,6 Punkte).

Die laufende Jahresperformance des VICTOR zeigt mit +9,2 % einen geringfügig höheren Wert als im Vorquartal (Q1 2020: +8,7 %) bei ähnlichen regionalen Trends: Erneut erzielen die Spitzenlagen in München (+14,5 %) und Berlin (+13,2 %) die höchsten Werte. Die Hamburger Innenstadt folgt mit +8,4 % und auch die Frankfurter Bankenlage weist eine solide Performance auf (+7,1%). Analog zur Quartalsperformance verzeichnet Düsseldorf auch im Jahresvergleich das geringste Wachstum unter den Top-Lagen (+2,0%).

„Bezüglich der Preisentwicklungen von Spitzenimmobilien in Top-Lagen steht der Vermietungsmarkt weiterhin im Fokus. Im zweiten Quartal 2020 ist die Wirtschaftsleistung sowohl in Deutschland als auch in den wichtigsten Volkswirtschaften weltweit deutlich eingebrochen. In der Vergangenheit hat eine solche Entwicklung mit einer entsprechenden Zeitverzögerung zu einer Stagnation oder einen Rückgang der Mietniveaus geführt. Die bereits beschriebenen positiven Impulse durch leichte Mietpreissteigerungen dürften daher mittelfristig ins Wanken geraten. Zudem wird nach Auslauf der staatlichen Stimulus-Programme eine weitere Verstärkung der Rezession mit erhöhten Arbeitslosenzahlen zum Jahresende erwartet.

Der neu beschlossene Europäische Rettungsfonds könnte jedoch dabei helfen, Kriseneffekte zeitlich zu begrenzen. Investoren gehen unter diesem Eindruck offenbar von einer eher raschen Erholung der Gesamtwirtschaft in Deutschland im kommenden Jahr aus. Diese Erwartung stützt aktuell die Preisentwicklung im Büro-Spitzensegment“, so Kemper. Der optimistische Ausblick decke sich mit Prognosen von führenden Marktforschern. Die Bundesbank prognostiziert zwar eine Rezession von -7,1% für das Jahr 2020, rechnet aber mittlerweile mit einer positiven Entwicklung von +3,2 % für das Jahr 2021. Kemper weiter: „Ein branchenweiter Konsens über neue Arbeitsmodelle und deren Auswirkung auf den Büroflächenbedarf dürfte erst in der kommenden Zeit ausgelotet werden. Die aktuellen Transaktionen deuten allerdings darauf hin, dass mögliche Nachfrageveränderungen seitens der Investoren zumindest im Spitzensegment bislang noch nicht als entscheidend für ihre Anlagestrategie wahrgenommen werden.“






Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!